Hof Arnhem-Leeuwarden, 20-06-2023, nr. 22/00660 t/m 22/00662

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 maart 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 0, nrs. 6A tot en met 6C te [plaats1] ( [adres1] 0) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.088.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) ten bedrage van € 937,85 aan belanghebbende opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 15 februari 2020 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 10 te [plaats1] ( [adres2] 10), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 17.009.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen OZB 2020 als gebruiker (niet-woning) ten bedrage van € 10.393,40 (naar een gebruikerswaarde van € 8.611.000), OZB 2020 als eigenaar van € 21.975,60 en rioolheffing 2020 van € 15.204,80 aan belanghebbende opgelegd.

Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar van 22 december 2020 ( [adres1] 0) en van 19 januari 2021 ( [adres2] 10), de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 21 februari 2022 het beroep van belanghebbende inzake de [adres1] 0 ongegrond verklaard en heeft het beroep van belanghebbende inzake de [adres2] 10 gegrond verklaard. De Rechtbank heeft vervolgens de WOZ-waarde van [adres2] 10 op waardepeildatum vastgesteld op € 16.600.000 en de gebruikerswaarde op € 5.018.000. Tevens heeft de Rechtbank aan belanghebbende een vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand toegekend van € 1.659,80.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot de waardevaststelling voor [adres1] 0 en de hoogte van de in de zaak [adres2] 10 aan belanghebbende toegekende proceskostenvergoeding hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot de waardevaststelling voor [adres2] 10 hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , taxateur, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de objecten [adres1] 0 en [adres2] 10.

[adres1] 0 is een voormalig jeugdinternaat dat nu gebruikt wordt als opvanghuis. Het object is gebouwd in 1970. Belanghebbende verhuurt het object aan Stichting [naam3] .

[adres2] 10 is een woon-zorgcomplex. Het object bestaat uit verschillende gebouwen en andere opstallen die zijn gebouwd tussen 1980 en 2017.

In hoger beroep is in geschil:

- de WOZ-waarde van [adres1] 0 op waardepeildatum: belanghebbende bepleit een waarde van € 790.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 1.088.000.

- de WOZ-waarde en de gebruikerswaarde van [adres2] 10 op waardepeildatum: belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van € 15.966.000 en een gebruikerswaarde van € 4.789.000. De heffingsambtenaar verdedigt een WOZ-waarde van € 17.009.000 en een gebruikerswaarde van € 8.611.000.

- de hoogte van de door de Rechtbank aan belanghebbende toegekende proceskostenvergoeding.

Waarde [adres2] 10

In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat zij alsnog kan instemmen met de door de heffingsambtenaar voor [adres2] 10 vastgestelde WOZ-waarde op waardepeildatum van € 17.009.000.

Ter zitting van het Hof hebben partijen ieder voor zich, na uitvoerige discussie, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig aangegeven alsnog te kunnen instemmen met de door de Rechtbank vastgestelde gebruikerswaarde op waardepeildatum voor [adres2] 10 van € 5.018.000.

Het Hof zal overeenkomstig het voorgaande de WOZ-waarde op waardepeildatum van [adres2] 10 vaststellen op € 17.009.000 en de gebruikerswaarde op die datum op € 5.018.000. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is gegrond voor zover het de WOZ-waarde betreft.

[adres1] 0

Ontvankelijkheid hoger beroep belanghebbende

Belanghebbende heeft op 4 april 2022 hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank van 21 februari 2022, nr. AWB 21/1110, door het Hof ontvangen op 5 april 2022. Daarbij heeft belanghebbende grieven aangevoerd tegen de beslissing van de Rechtbank inzake de proceskostenvergoeding met betrekking tot het door de Rechtbank gegrond bevonden beroep inzake [adres2] 10. Tot het dossier behoort tevens een brief van belanghebbende van 25 april 2022 waarbij belanghebbende hoger beroep instelt tegen de beslissing van de Rechtbank in de zaak met nr. 21/702 betreffende de waardering van [adres1] 0. Na de zitting is het Hof gebleken dat belanghebbende reeds bij afzonderlijke brief van eveneens 4 april 2022 hoger beroep had ingesteld tegen het oordeel van de Rechtbank inzake de waardevaststelling van [adres1] 0, en niet zoals eerder werd aangenomen eerst bij brief van 25 april 2022. Een kopie van het betreffende hogerberoepschrift van belanghebbende, welke door een omissie niet eerder aan het dossier van het Hof werd toegevoegd, is aan deze uitspraak gehecht.

Uit het voorgaande blijkt dat het hoger beroep van belanghebbende inzake de waardering van [adres1] 0 ontvankelijk is. Ten overvloede merkt het Hof op dat ook bij ontbreken van de na de zitting aan het dossier ingevoegde brief van belanghebbende van 4 april 2022 inzake [adres1] 0, het hoger beroep van belanghebbende (ook) op dat onderdeel ontvankelijk is. Er is immers sprake van één rechtbankuitspraak waartegen belanghebbende tijdig, op 5 april 2022, in hoger beroep is gekomen. Dat hoger beroep is dus ontvankelijk. Dat belanghebbende in dat geval zijn hoger beroep aanvankelijk heeft gericht tegen de vaststelling van de hoogte van de proceskosten zegt alleen iets over de omvang van het geschil dat alsdan in hoger beroep zou hebben voorgelegen. Dit neemt niet weg dat belanghebbende de omvang van de rechtsstrijd lopende de procedure kan uitbreiden. Er is geen rechtsregel die dat verbiedt en de regels van goede procesorde brengen in het onderhavige geval niet mee dat anders had moeten worden beslist.

Waardevaststelling

Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Het Hof volgt partijen hierin. Er is sprake van een incourant object, waarvoor niet of nauwelijks een markt is te vinden. Een waardering naar de gecorrigeerde vervangingswaarde is daarom het uitgangspunt voor de beoordeling.

Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende hebben een taxatierapport overgelegd.

De taxateur van de heffingsambtenaar is in zijn taxatie overeenkomstig de Taxatiewijzer Zorg bij de bepaling van de correctie vanwege technische veroudering uitgegaan van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 30, 10 en 5%. Omdat de theoretische levensduur van de verschillende elementen is verstreken, heeft hij deze verlengd. Voor de ruwbouw is hij uitgegaan van een resterende levensduur van 10 jaar (dus tot 1 januari 2029) en voor de afbouw en installaties van 5 jaar (dus tot 1 januari 2024). De taxateur heeft geen aanleiding gezien de restwaarde aan het eind van die tijd op een lager bedrag vast te stellen dan de genoemde percentages.

De taxateur van belanghebbende heeft in diens taxatierapport overwogen dat de restwaarde de waarde betreft van het (deel)object aan het eind van de initieel geschatte levensduur met inachtneming van de huidige bestemming. Deze taxateur kiest voor het object [adres1] 0 voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%. Wat de levensduur betreft heeft de taxateur van belanghebbende in beginsel aansluiting gezocht bij de kengetallen zoals deze in de taxatiewijzer Zorg zijn vermeld. Daarbij is nadrukkelijk gekeken of zich recent een renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft voorgedaan. Alleen in die gevallen zou immers een levensduurverlenging toegepast dienen te worden (vgl Hoge Raad, 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169). Geconstateerd is dat daar hier geen sprake van is. De taxateur van belanghebbende heeft de levensduur om die reden niet verlengd.

Anders dan belanghebbende betoogt is het Hof, met de heffingsambtenaar, van oordeel dat in de onderhavige situatie aanleiding bestaat bij de bepaling van de correctie vanwege technische veroudering uit te gaan van een verlengde – namelijk langer dan oorspronkelijk verwachte en in aanmerking genomen – levensduur van de het object [adres1] 0. De conclusie die belanghebbende uit het door haar vermelde arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 trekt, namelijk dat slechts in geval van renovatie of aanzienlijke verbouwing aanleiding zou kunnen bestaan om van een verlenging van de levensduur uit te gaan, deelt het Hof niet.

In het aangehaalde arrest overweegt de Hoge Raad onder meer:

“2.3.4. Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”

Naar het oordeel van het Hof behoort tot de door de Hoge Raad bedoelde eerder gehanteerde doch achteraf gebleken onjuiste uitgangspunten, mede een onjuiste inschatting van de technische levensduur. In de onderhavige situatie is sprake van een nog (lang) doorlopend verhuurcontract waarbij [adres1] 0 door belanghebbende wordt verhuurd aan de Stichting [naam3] . Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onweersproken verklaard dat het verhuurde pand ook nog steeds op de normale wijze wordt onderhouden. Tevens is er in 2016 geïnvesteerd in het pand. Uitgangspunt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde is dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Nu de betreffende onroerende zaak – te weten [adres1] 0 – voor belanghebbende kennelijk gedurende een significant langere periode eenzelfde nut blijft houden dan aanvankelijk – bij het vaststellen van de initiële levensduur – was voorzien, is er aanleiding voor de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen verlenging van die eerde vastgestelde, doch onjuist gebleken, levensduur. De feitelijk door de heffingsambtenaar toegepaste verlenging van de levensduur komt het Hof in dat verband niet onredelijk voor.

Het Hof stelt – evenals de Rechtbank eerder heeft gedaan – vast dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de restwaarde niet louter heeft volstaan met verwijzing naar de gegevens uit de taxatiewijzer. Hij heeft tevens gegevens, verkregen uit het WOZ-datacenter, van vier vergelijkingsobjecten, overgelegd met daarin vermelding van de koopprijs, de grondwaarde en de vervangingskosten. De heffingsambtenaar heeft op de koopprijzen telkens de grondwaarde in mindering gebracht en het restantbedrag toegerekend aan de opstallen. Dit is een in de WOZ-waardering veel voorkomende methode, die in beginsel bruikbaar is. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar klaarblijkelijk de vervangingskosten berekend op basis van het toepasselijke archetype in de taxatiewijzer en de waarde van de opstallen uitgedrukt in een percentage van de vervangingskosten. Dit percentage varieert van 31,6 tot 63,66. Hiermee heeft de heffingsambtenaar geprobeerd tot uitdrukking te brengen dat een restwaarde van 30% conform de taxatiewijzer niet te hoog is.

Belanghebbende heeft deze onderbouwing onvoldoende gemotiveerd bestreden. Zij heeft bijvoorbeeld geen eigen vergelijkingsobjecten aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de door de heffingsambtenaar toegepaste restwaarden onjuist (te hoog) zijn. Voor het overige verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank hierover heeft overwogen in de rechtsoverwegingen 9. en 10. van de uitspraak van de Rechtbank, welke overwegingen het Hof overneemt en tot de zijne maakt.

Het hoger beroep van belanghebbende is in zoverre ongegrond.

Vaststelling proceskostenvergoeding door de Rechtbank

De Rechtbank heeft met betrekking tot de vaststelling van de door de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden kosten van rechtsbijstand als volgt geoordeeld:

“18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld. Daarbij ziet de rechtbank in de zeer geringe bijdrage van de gemachtigde aan de discussie en de wijze van procederen, waarbij enkel de standaardargumenten over levensduur en restwaarde zijn geknipt en geplakt en verder slechts een eigen taxatierapport is ingebracht zonder daadwerkelijk in te gaan op het taxatierapport van verweerder, aanleiding de kosten van de taxateur te vergoeden volgens het door verweerder voorgestelde tarief van € 80 per uur (te vermeerderen met btw, dus inclusief btw € 96,80 per uur), maar de wegingsfactor voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase te verminderen tot 0,5.

19. Daarmee komt de vergoeding voor de rechtsbijstand op € 1.079, te weten € 538 voor de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1) en € 541 voor de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5). De kosten van de taxateur worden bepaald op € 580,80 te weten 5 uur à € 96,80 = € 484 inclusief btw en 1 uur voor de zitting à € 96,80. De rechtbank ziet geen aanleiding twee taxatierapporten te vergoeden, nu de noodzaak tot het opstellen van twee rapporten niet is onderbouwd. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De totale vergoeding bedraagt daarmee € 1.659,80.”

Belanghebbende stelt dat de Rechtbank een onjuist tarief per punt heeft gehanteerd, een onjuiste wegingsfactor heeft toegepast en voor de deskundigenvergoeding van een onjuist uurtarief is uitgegaan.

De Rechtbank heeft de berekening van de omvang van de vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand onder meer gebaseerd op het in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) voor – kort gezegd – BPM/WOZ-procedures geldende tarief. Dit tarief is lager dan het tarief dat in het kader van andere procedures wordt gehanteerd.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, geoordeeld dat het in 4.20 bedoelde onderscheid in strijd is met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet, omdat geen objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat voor het gemaakte verschil in behandeling.

Bij Ministeriële regeling van 12 december 2022, nr. 4343031 (Stcrt. nr. 34448) heeft de Minister voor Rechtsbescherming de bedragen vermeld in het Bpb gewijzigd. Op grond van het aangepaste Bpb en gelet op artikel III van de hiervoor bedoelde Ministeriële regeling en de daarop gegeven toelichting dient het Hof de proceskostenvergoeding in het onderhavige geval vast te stellen op basis van de voor 2023 geldende tarieven. Daarbij wordt in het aangepaste Bpb – evenals in het vanaf 1 juli 2021 en voor het jaar 2022 geldende Bpb – ook weer onderscheid gemaakt naar gelang sprake is van – kort gezegd – BPM/WOZ-procedures enerzijds en overige procedures anderzijds. Naar het oordeel van het Hof is ook in die situaties sprake van strijd met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet.

Naar oordeel van het Hof dient de wegingsfactor in het onderhavige geval, waarbij zowel in beroep als in hoger beroep de gecorrigeerde vervangingswaarde van twee niet alledaagse objecten in geschil is, te worden gesteld op 1.

Verder acht het Hof voor de vaststelling van de omvang van een vergoeding van de kosten van een deskundigenrapport in beginsel niet van belang of en in welke mate in dat rapport, of door de betreffende deskundige ter zitting, expliciet wordt ingegaan op de argumenten van de wederpartij. Het Hof ziet geen aanleiding in de onderhavige zaak daarvan af te wijken. Ten aanzien van taxaties van alle incourante niet-woningen hanteert het Hof als vergoedingsmaatstaf: de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde maximum. Belanghebbende is niet BTW-plichtig.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar betreffende [adres2] 10 gegrond. Het hoger beroep van belanghebbende tegen de beslissing van de Rechtbank over de proceskostenvergoeding is eveneens gegrond. Het hoger beroep van belanghebbende tegen de door voor [adres1] 0 vastgestelde waarde is ongegrond.

Het Hof acht termen aanwezig voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Bpb vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten voor het bezwaarschrift en de hoorzitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 296), € 2.400 voor de kosten in beroep bij de Rechtbank (2 punten voor het beroepschrift en bijwonen van de zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 837, de kosten van de deskundige stelt het Hof vast op 5 uur à € 120, vermeerderd met BTW, ofwel € 726 ) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten voor het hogerberoepschrift en bijwonen van de zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 837). De totale vergoeding voor proceskosten bedraagt derhalve € 4.666.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor wat betreft [adres2] 10 en de beslissing over de proceskosten;

- verklaart het beroep betreffende [adres2] 10 gegrond, maar uitsluitend voor zover het betreft de aanslag OZB-gebruikers;

- vernietigt de desbetreffende uitspraak op bezwaar;

- vermindert de aanslag OZB-gebruikers tot een aanslag berekend naar een gebruikerswaarde op waardepeildatum van € 5.018.000;

- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.666;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548 dient te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2023.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.