Hof 's-Hertogenbosch, 10-11-2015, nr. HD 200.129.407, 01

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Woonveste dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op of omstreeks 18 september 2012 in het gehuurde een (professionele) hennepknipperij aanwezig hebben gehad. Daartoe heeft het hof tevens verwezen naar hetgeen het hof heeft beslist in een vergelijkbare zaak.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hun memorie na enquête het hof verzocht terug te komen op de beslissing om Woonveste voorshands geslaagd te achten in de bewijslevering. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de vergelijking met die andere zaak niet opgaat. Het hof ziet echter geen aanleiding om terug te komen op deze bindende eindbeslissing. Het hof heeft bij die beslissing onder ogen gezien dat de feiten in de zaak die leidde tot het arrest van 5 maart 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510) niet hetzelfde waren als in deze zaak en hetgeen in die zaak anders was onvoldoende geacht voor het nemen van een andere beslissing.

[geïntimeerde 1] heeft, naast zichzelf, als getuigen doen horen: [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3]. Woonveste heeft als getuige doen horen: [getuige 4].

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet zijn geslaagd in het leveren van tegenbewijs. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Zoals reeds bij genoemd tussenarrest is overwogen, is volgens het proces-verbaal van bevindingen van de politie tijdens een doorzoeking van de woning een luik aangetroffen in een ruimte gelegen tussen de garage en de woning waaronder een kelderruimte werd aangetroffen. In die kelderruimte werden onder meer hennepresten en bewerkingsmateriaal aangetroffen.

[geïntimeerde 1] heeft verklaard dat hij de kelderruimte zelf heeft gebouwd met de bedoeling om daar onderdelen voor auto’s in op te slaan en om onderdelen te spuiten. Voorts heeft hij verklaard dat dit er nooit van is gekomen, omdat er altijd water in de kelder stond. Kennelijk bedoelt [geïntimeerde 1] dat het niet mogelijk was om hennep te knippen in de kelder, omdat er water in stond.

De getuigen [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3] hebben geen van allen kunnen verklaren over de situatie op of omstreeks 18 september 2012. De getuige [getuige 3] is het kortst voorafgaand aan de doorzoeking op 18 september 2012 in de kelder geweest, twee weken daarvoor. [getuige 3] heeft echter verklaard dat het mogelijk was dat de kelder op 18 september 2012 droog was wanneer het een droge periode was. In dit verband is niet onbelangrijk dat getuige [getuige 2] heeft verklaard dat het water weggepompt kan worden.

Tegenover deze verklaringen, die niet of nauwelijks aan het tegenbewijs kunnen bijdragen, staat de verklaring van [getuige 4] die het proces-verbaal van bevindingen heeft opgesteld (rov. 3.1.2) en die als getuige heeft verklaard dat hij onder meer een hennepcutter, resten hennep, een afzuiger, een koolstoffilter, knipschaartjes en een deel van een gedroogde henneptop in de kelderruimte heeft aangetroffen. Tevens heeft hij verklaard dat er in de slaapkamer van de woning een zak met gedroogde henneptoppen is aangetroffen van meer dan een kilogram. Tenslotte heeft deze getuige verklaard dat hij zich de situatie nog kon visualiseren.

Dat leidt ertoe dat het hof als vaststaand aanneemt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een hennepknipperij in het gehuurde aanwezig hebben gehad. Zoals reeds in genoemd tussenarrest is overwogen levert dat een tekortkoming op die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte dient echter ook het gewicht van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

In eerste aanleg hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in dit verband aangevoerd dat zij al ruim twintig jaar de woning bewonen zonder dat ooit sprake is geweest van enig incident, dat zij de huur altijd op tijd hebben betaald en dat zij nimmer overlast of hinder hebben veroorzaakt. Ook hebben zij aangevoerd dat, voor het geval er wel sprake zou zijn geweest van een hennepknipperij, overlast of gevaarzetting niet aan de orde is geweest. Het hof acht deze omstandigheden (behalve de duur van de huurovereenkomst) bij de afweging van de tekortkoming tegen het woonbelang niet relevant. Het op tijd betalen van de huur en het niet zorgen voor hinder of overlast zijn namelijk verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Het gaat daarbij niet om het woonbelang van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Dan blijft over het feit dat zij al zeer lang de woning huren. Op zichzelf genomen kan daaraan geen woonbelang worden ontleend. Voor zover [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarmee bedoelen dat zij aan de woning en woonomgeving gehecht zijn geraakt, weegt die omstandigheid onvoldoende op tegen de onderhavige tekortkoming om de vordering tot ontbinding af te wijzen.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hun memorie na enquête een aanvulling gegeven op hetgeen zij in eerste aanleg hebben aangevoerd over hun woonbelang in het kader van de vraag of dat belang - ondanks de tekortkoming - in de weg staat aan ontbinding van de huurovereenkomst. Zij hebben daartoe nieuwe feiten en omstandigheden gesteld. Het hof kan deze nieuwe stellingen niet in de beoordeling betrekken, omdat dit in strijd is met de zogenaamde twee-conclusie-regel ex artikel 347 lid 1 Rv. Woonveste heeft immers niet ingestemd met dit nieuwe verweer - zij heeft zich uitdrukkelijk verzet - en de uitzonderingen op deze regel zijn niet gesteld en ook niet gebleken.

Het voorgaande leidt ertoe dat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd en dat de vorderingen van Woonveste worden toegewezen met dien verstande dat de termijn van ontruiming zal worden gesteld op twee maanden na betekening van dit arrest. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

Mr. N.J.M. van Etten is vanwege het bereiken van de leeftijd van zeventig jaar niet in staat tot het meewijzen van dit arrest.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

De rechtsvoorgangster van Woonveste heeft met ingang van 1 april 1992 aan [geïntimeerde 1] verhuurd: de woning [adres 1] te [woonplaats] . [geïntimeerde 2] is is gehuwd met [geïntimeerde 1] en is van rechtswege medehuurster.

Op 18 september 2012 heeft de politie regio Brabant-Noord een onderzoek ingesteld in de woning van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Een proces-verbaal van bevindingen is door Woonveste als productie 5 bij akte d.d. 21 januari 2013 in het geding gebracht. In dat proces-verbaal is onder meer vermeld:

- dat tijdens de doorzoeking van de woning in een ruimte gelegen tussen de garage en de

woning een luik werd aangetroffen;

- dat na opening van het luik een kelderruimte werd aangetroffen;

- dat in de kelderruimte onder meer zijn aangetroffen:

- gedroogde hennepresten;

- tafels en stoelen;

- een weegschaal;

- 10 plastic bakken met resten van gedroogde hennep;

- een hennepcutter met resten van hennep;

- een pot met 14 knipschaartjes met resten van gedroogde hennep;

- dat gezien de aangetroffen materialen de aangetroffen kelderruimte werd gebruikt als

knipruimte voor het verwerken van hennep.

Woonveste vorderde in eerste aanleg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Zij heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat bij gelegenheid van voormeld politieonderzoek een (professionele) hennepknipperij in de gehuurde woning is aangetroffen, alsmede twee kilo gedroogde hennep, twee vuurwapens en een bedrag van € 20.000,- aan contant geld. Volgens Woonveste zijn voormelde feiten en omstandigheden toereikend om te concluderen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich niet als goed huurders hebben gedragen en het gehuurde hebben gebruikt in strijd met de (woon)bestemming van het gehuurde.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben betwist dat door hen in de kelder van de woning een (professionele) hennepknipperij was ingericht. Zij stellen dat de kelder alleen voor opslag werd gebruikt. Verder hebben zij betwist dat zij gedroogde hennep, een weegschaal en wapens aanwezig hebben gehad. Met betrekking tot het aangetroffen bedrag van € 20.000,- hebben zij aangevoerd dat het geld afkomstig is van een erfenis.

De kantonrechter heeft geoordeeld (onder 4.5 van het vonnis waarvan beroep) dat de gestelde toerekenbare tekortkoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst van de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet is komen vast te staan en, voor zover deze al in rechte zou komen vast te staan, geenszins de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De kantonrechter heeft om die reden de vorderingen van Woonveste afgewezen en Woonveste veroordeeld in de proceskosten.

Woonveste kan zich met dit oordeel van de kantonrechter niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.

De grieven van Woonveste strekken ertoe dat het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof wordt voorgelegd. Woonveste concludeert tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van beide instanties.

Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop dat, indien als vaststaand moet worden aangenomen dat in een gehuurde woning een professionele hennepknipperij wordt geëxploiteerd, dit een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen oplevert, die in beginsel toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

In dit verband wordt verwezen naar hetgeen door dit hof is overwogen in een vergelijkbare zaak (hof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2013 ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510. In die uitspraak heeft het hof (onder 4.8) overwogen:

Een hennepknipperij zoals in dit geval door de politie is aangetroffen is niet in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde en met de verplichting van [appellant] om zich als goed huurder te gedragen, zodat het handelen van [appellant] in strijd is met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en met genoemde wettelijke bepalingen (gedoeld wordt op de artikelen 7:213 en 7:214 BW, opm. hof). Een dergelijke inrichting voor de bewerking van hennepproducten hoort niet thuis in het gehuurde en de aanwezigheid daarvan betekent een tekortkoming van de kant van [appellant]. Met betrekking tot de consequenties daarvan stelt het hof voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof levert het voorgaande een tekortkoming van [appellant] op in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. De omstandigheid dat het in dit geval gaat om een knipperij zonder dat sprake was van diefstal van elektriciteit en van de met hennepkweek verbonden risico’s zoals vochtoverlast en kortsluiting, doet aan het voorgaande niet af. Naar het oordeel van het hof levert de aanwezigheid van de aangetroffen hennepknipperij een tekortkoming op waarop de uitzondering van de tenzij-clausule niet van toepassing is. Het hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat het inmiddels algemeen bekend geacht mag worden dat verhuurders, met name woningcorporaties, streng tegen de aanwezigheid van kwekerijen, drogerijen en knipperijen voor hennep in de door hen verhuurde woningen optreden. Het hof acht dit beleid redelijk en aanvaardbaar, ook waar het gaat -zoals hier- om een onderdeel van het totale productieproces. Bij de effectieve preventie en bestrijding van (onderdelen van) het proces van hennepproductie in huurwoningen past nu eenmaal in beginsel een eenduidige en strenge handelwijze.

Deze overwegingen gelden ook als uitgangspunt voor de beoordeling van de onderhavige zaak.

In de onderhavige zaak hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwist dat zij een hennepknipperij in de woning aanwezig hebben gehad. Ook hebben zij de aanwezigheid van gedroogde hennep en vuurwapens in hun woning betwist.

Het hof is van oordeel dat Woonveste met het overleggen van het proces-verbaal van bevindingen van de politie, dat hiervoor samengevat is weergegeven onder 3.1.2 en met de bij het proces-verbaal gevoegde fotomap en situatietekening vooralsnog toereikend bewijs heeft geleverd voor haar stelling dat op of omstreeks 18 september 2012 in het gehuurde een (professionele) hennepknipperij aanwezig was.

Ingevolge artikel 151 lid 2 Rv hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] recht op het leveren van tegenbewijs. Zij hebben aangeboden bewijs te leveren en het hof zal hen in de gelegenheid stellen tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Woonveste als hiervoor is vermeld.

Gelet op het hiervoor overwogene wordt thans als volgt beslist.