6.5.4 Aankoop bloot eigendom op Waddeneilanden

Op Terschelling werd in de jaren twintig een perceel Staatsgrond uitgegeven voor onbepaalde duur wat alleen bij hoge uitzondering mogelijk was en dan bij wet moest geschieden omdat de Staat altijd controle over het gebruik van de grond wilde houden.1 Uit drie oordelen van de Nationale ombudsman van begin jaren negentig blijkt dat de Staat ook op Ameland en Schiermonnikoog grond in eeuwigdurende erfpacht had uitgegeven en dat deze erfpachters na wijziging van het Rijkszeeweringenreglement in 1987 in de gelegenheid waren gesteld de blote eigendom aan te kopen.2 Deze beleidswijziging werd door de Dienst Domeinen echter niet direct, maar pas in 1991 aan de erfpachters bekendgemaakt ondanks dat erfpachters al sinds het begin van de jaren tachtig met enige regelmaat hadden verzocht om aankoop van de blote eigendom. In verband met de stijgende grondprijzen rond 1990 en het voorschrift van de Comptabiliteitswet dat de Staat haar grond alleen tegen marktconforme prijzen mag verkopen ontstonden problemen over de koopprijs.3 Dat sommige erfpachters de blote eigendom voor een eerder gedaan aanbod en dus voor lagere prijzen hadden kunnen kopen dan anderen was volgens de erfpachters in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De Nationale ombudsman oordeelde dat de Dienst Domeinen niet behoorlijk handelde door de beleidswijziging niet tijdig bekend te maken en door in het algemeen niet zorgvuldig met erfpachters te communiceren. Erfpachters die konden aantonen dat zij al voor de beleidswijziging verzoeken tot koop hadden gedaan moesten de blote eigendom tegen de lagere prijs kunnen kopen, aldus de aanbeveling van de ombudsman.

Een vergelijkbare strijd over de hoogte van de aankoopprijs voor de blote eigendom van grond onder (recreatie)woningen op de Waddeneilanden wordt nog altijd gevoerd en betreft in de kern de prijs voor de blote eigendom van de grond, met name het in die prijs verdisconteerde aandeel in de waardeontwikkeling dat aan de grondeigenaar toekomt. Staatsbosbeheer is als erfverpachter in beginsel bereid op verzoek grond die niet nodig is voor natuurbeheer te verkopen aan de zittende erfpachters en die erfpachters willen de grond graag kopen, maar alleen tegen een redelijke koopprijs. Sinds 2008 vormt dit conflict ook onderwerp van overleg tussen de Tweede Kamer en de betreffende minister en zijn verschillende commissies ingesteld om de kwestie te onderzoeken en er nader over te adviseren.4 In 2011 werd een bestuurlijk akkoord gesloten tussen Staatsbosbeheer en de Waddengemeenten over verkoop van bloot eigendom5 en sindsdien spitst het conflict zich toe op de waarderingsmethode tot het bepalen van de koopprijs.6 Deze krachtmeting tussen de Staat als erfverpachter en erfpachters van (recreatie)woningen op de Waddeneilanden betreft au fond de waarde van hetgeen aan ieder der partijen toekomt. Het betreft percelen duingrond waarop door de erfpachters (recreatie)woningen zijn gebouwd en naast de koopprijs voor de blote eigendom betreft het conflict ook de wijze waarop de canon door Staatsbosbeheer wordt berekend. Niet het beginsel van marktconforme prijzen staat ter discussie als wel het aandeel in de waardetoename van de grond dat aan de erfpachters dient te worden toegerekend.

Een voorbeeld van dit conflict vormt de beslissing in kort geding van 8 november 2017.7 Het geschil tussen 23 ondererfpachters op Vlieland en Staatsbosbeheer als erfverpachter, erfpachter was de beheerorganisatie van het recreatiepark waar de percelen gelegen waren, betreft de waardering van de blote eigendom van deze percelen in het kader van een koopaanbod. De voorzieningenrechter toetste het koopaanbod van Staatsbosbeheer aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en wees de vorderingen van de ondererfpachters af. Het uitgangspunt bij deze toetsing vormde de bestaande rechtsverhouding, ondanks dat in beginsel geen rechtsverhouding bestond tussen de erfverpachter en ondererfpachters:

Het koopaanbod werd gedaan binnen een verbintenisrechtelijke precontractuele rechtsverhouding. Omdat het koopaanbod was gebaseerd op een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur en aan de hand van een door onafhankelijke deskundigen bevestigde waarderingsmethode, mocht Staatsbosbeheer naar het oordeel van de voorzieningenrechter, zijn koopaanbod op deze taxatie baseren.9 In deze taxatie werd, onder verwijzing naar het arrest Hof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2013, afgezien van uit de erfpachtvoorwaarden voortvloeiende beperkingen omdat het om verkoop aan de zittende erfpachter ging.10 De argumenten van de erfpachters dat zij daarmee de volle grondwaarde betaalden in plaats van de waarde van grond bezwaard met erfpacht stuitte af op de stelling van Staatsbosbeheer dat de waardetoename van de grond bij aankoop van bloot eigendom door de erfpachter tussen partijen gedeeld werd:

De voorzieningenrechter achtte deze handelwijze niet onredelijk. Ik kan me echter niet aan de indruk onttrekken dat er naar een resultaat toe geredeneerd wordt. Het uitgangspunt is de verplichting voor de overheid om haar grond tegen marktconforme prijzen te verkopen. Voor de bloot eigendom van een perceel duingrond bezwaard met een erfpachtrecht bestaat geen markt, althans Staatsbosbeheer is niet bereid dit eigendom aan derden over te dragen en maakt alleen een uitzondering voor de zittende erfpachters en dan alleen van grond waarvoor geen natuurbestemming (meer) bestaat. Voor de erfpachtrechten die recht geven op gebruik van de grond en de daarop geplaatste recreatiewoningen bestaat wel een markt. De crux lijkt te zitten in het verschil tussen de waarde van het gekochte op het moment van koop, de bloot eigendom van Staatsbosbeheer waarvan de waarde zich niet marktconform laat vaststellen, en het resultaat van de transactie, de erfpachter wordt door vermenging vol eigenaar van een perceel duingrond in een gewild recreatiegebied. Van dat waardeverschil eigent Staatsbosbeheer zich de helft toe, en handelt daarmee niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, aldus de voorzieningenrechter.12 Naar verwachting zal het conflict nog enige tijd voortduren.