Rb. Limburg, 07-09-2022, nr. 9494716 CV EXPL 21-4843

De vordering onder I.: herstel van gebreken

De lijst van gebreken waarvan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] herstel vordert

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert herstel van de volgende gebreken, waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deels al herstel heeft toegezegd [ktr: deze zullen worden gemarkeerd met een *]:

De gebreken die niet zijn geaccordeerd volgen uit het rapport van [naam bedrijf] en met name het vocht in het souterrain en de drainage bij de achtergevel zijn nijpende gebreken, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert hiertegen allereerst aan dat hij zonder hiertoe verplicht te zijn heeft aangeboden een groot deel van de gebreken te herstellen, maar dat dit aanbod is gedaan in het kader van een minnelijke regeling en dat hij dus geen aansprakelijkheid dienaangaande heeft erkend.

Is er een rechtens afdwingbare toezegging gedaan?

De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met de e-mail van 10 juni 2021 (zie 2.10.) een rechtens afdwingbare toezegging heeft gedaan (standpunt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) of niet (standpunt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ). De kantonrechter constateert dat op het moment dat die e-mail gestuurd werd, partijen al meer dan twee jaar correspondeerden over de gebreken waarvan nu herstel gevorderd wordt. Steeds gaf [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat gebreken niet bestonden, het herstel voor rekening van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kwam dan wel dat hij financieel niet in staat was de gebreken te herstellen. Uiteindelijk wordt na twee jaar discussiëren [naam bedrijf] ingeschakeld, die duidelijkheid verschaft over het een en ander (zie 2.8.). Hierna schrijft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat sprake is van gebreken, die voor rekening van verhuurder komen en geeft een opsomming van die gebreken met het verzoek om “mij binnen veertien dagen vanaf heden te berichten of uw cliënt zich conformeert aan het bevindingenrapport en tot herstel zal overgaan.” (zie 2.9.) Het antwoord luidde (zie 2.10.) voor zover van belang:

De kantonrechter constateert dat nergens uit blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich, ondanks de inhoud van het rapport en met uitzondering van een paar kanttekeningen die hij heeft gemaakt bij een viertal gebreken, hiertoe niet verplicht achtte. Sterker nog: waar hij ten aanzien van twee discussiepunten (het gebruik van de woning als kinderopvang en de huurprijsverhoging) aankondigt zijn standpunt te handhaven, doet hij dat niet ten aanzien van zijn aansprakelijkheid voor de gebreken. Ook blijkt nergens uit dat hij zijn aanbod heeft gedaan in het kader van een minnelijke regeling. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] er dan ook op vertrouwen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn toezeggingen zou nakomen en zijn deze rechtens afdwingbaar. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is daarom in beginsel verplicht de gebreken waarvan hij zonder nadere kanttekening herstel heeft beloofd te herstellen, tenzij een van zijn verweren die hieronder vanaf 4.1.15. zullen worden beoordeeld slaagt. Het gaat dan om de gebreken onder 1 (3 dakvensters), 2 (thermostaatknoppen zolder, eerste verdieping en keuken), 4 (raamkozijnen eerste verdieping), 5 (wandtegelwerk badkamer), 7 (kitnaden badkamer), 8 (kraan badkamer), 9 (douchedeur), 11 (elektra-installatie begane grond), 12 (wastafel toilet), 14 (metselwerk haard), 15 (keukenopstelling), 16 (raamkozijnen), 18 (schuifpui) en 19 (achterdeur). Ook ten aanzien van gebrek 6 (ventilatievoorziening badkamer) heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een rechtens afdwingbare toezegging tot herstel gedaan, maar dit gebrek is reeds hersteld, reden waarom die niet wordt meegenomen in de eventueel uit te spreken veroordeling. Aangezien de kantonrechter niet weet of er in de tussentijd nog vooruitgang is gemaakt met enig herstel, zal een eventuele veroordeling worden uitgesproken onder het voorbehoud dat het herstel niet reeds heeft plaatsgevonden.

De vordering met betrekking tot gebrek 11 omvat ook de elektra-installatie van de eerste verdieping. Niet valt in te zien waarom, als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wel die van de begane grond moet herstellen, hij niet ook die van de eerste verdieping moet herstellen.

Voor de overige gebreken zal de kantonrechter hieronder beoordelen of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , ondanks het ontbreken van een rechtens afdwingbare toezegging, gehouden is tot herstel.

Het wettelijk toetsingskader

Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat een verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In lid 2 staat vervolgens dat deze verplichting niet geldt ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 7:217 BW verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

Moet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de overige gebreken herstellen?

De gebreken die nog beoordeeld moeten worden zijn de volgende: 3 (vloerdelen eerste verdieping), 10 (radiator badkamer), 13 (vloertegels keuken/hal), 17 (entreedeur), 20 (vocht souterrain), 21 (betonrot balkon), 22 (vernieuwen meterkast), 23 (vernieuwen cv-ketel), 24 (vervangen 2 radiatoren woonkamer) en 25 (drainage achtergevel).

Ten aanzien van de gebreken 3 (vloerdelen eerste verdieping) en 13 (vloertegels keuken/hal) wordt het volgende overwogen.

4.1.10.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat de vloerdelen op de eerste verdieping zijn gaan werken door de slechte vochthuishouding, wat dus een gevolg is van het gebrek.

4.1.10.2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert aan dat, voor zover de vloeren gebrekkig zijn, dit de afwerking betreft, wat voor rekening en risico van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] komt en dat deze beweerdelijke gebreken niet meebrengen dat de woning niet het genot verschaft dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mag verwachten. Verder voert hij aan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de tegels op de begane grond zelf heeft gelegd.

4.1.10.3. De kantonrechter overweegt als volgt. De vloerdelen op de eerste verdieping komen, zo blijkt uit het rapport van [naam bedrijf] , los vanwege een slechte vochthuishouding. Dat is het gebrek wat opgelost zou moeten worden, maar waarvan geen herstel wordt gevorderd. Het onder spanning komen te staan van de vloerdelen waardoor de nagels uit het hout worden gedrukt is een gevolg van dit gebrek. Hoewel het klopt dat de afwerking in beginsel voor rekening en risico komt van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , geldt dat in dit geval niet omdat het probleem wordt veroorzaakt door een gebrek dat wel voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komt. Hij zal worden veroordeeld tot herstel van de vloerdelen eerste verdieping, wat in de praktijk zal inhouden dat hij voorzieningen zal moeten treffen om de vochthuishouding (op de eerste verdieping) in orde te krijgen.

4.1.10.4. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet betwist dat zij de vloertegels in de keuken en de hal heeft aangebracht. Uit het rapport van [naam bedrijf] blijkt dat de problemen worden veroorzaakt doordat de vloer voorafgaand aan het leggen van de tegels onvoldoende is ontvet. Dit is derhalve geen gebrek dat voor rekening en risico komt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Immers betreft het scheuren en/of loslaten van de vloertegels een aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe te rekenen omstandigheid.

Ten aanzien van gebrek 10 (radiator badkamer) wordt het volgende overwogen.

4.1.11.1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt zich op het standpunt dat de radiator in de badkamer functioneel is. Hij vindt de veronderstelling van [naam bedrijf] dat de badkamer verwarmd zou moeten worden tot 24 graden Celsius onjuist. Volgens hem moet slechts de temperatuur worden behaald die is berekend ten tijde van de aanleg van de installatie. Hierbij komt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volgens hem verwarming heeft aangelegd in de garage, en dat voor zover de woning onvoldoende warm gestookt kan worden, dit komt omdat de capaciteit onvoldoende is, omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] meer vierkante meters wil verwarmen, wat niet voor zijn rekening en risico komt, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

4.1.11.2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] erkent dat zij verwarming in de garage heeft laten aanleggen, maar stelt zich op het standpunt dat de cv en verwarming des verhuurders is en dat het probleem niet de cv-installatie is, maar de leidingen.

4.1.11.3. Op basis van de stukken in het dossier kan niet worden geoordeeld dat de radiator in de badkamer gebrekkig is. Dat de badkamer niet kan worden verwarmd tot 24 graden levert namelijk niet zonder meer een gebrek op. De kantonrechter sluit zich voor dit oordeel aan bij de inhoud van het Gebrekenboek van de Huurcommissie, waarin bij het gebrek van onvoldoende warmteafgifte staat:

“Uitgangspunt is de feitelijk gehuurde situatie of de bij ingang van de verhuring bedoelde bestemming van de diverse ruimten. In elk geval behoort de temperatuur te worden gehaald die is berekend ten tijde van de aanleg van de installatie.” en “In het algemeen zal de Huurcommissie aansluiting zoeken bij de ontwerpeisen die golden ten tijde van de aanleg. Als minimale eis wordt echter aangehouden de rond 1960 geldende normering, ook als de installatie vóór 1960 reeds is aangelegd. Deze normering bedroeg voor het hoofdwoonvertrek 20°; de badruimte 22°; de

keuken 15° en de overige verblijfsruimten 12° (DIN 4701). Eventuele wijzigingen die door de huurder gedurende de huurtijd zijn aangebracht (bijv. het samenvoegen van vertrekken) en die van invloed zijn op een goede werking van de installatie, dienen buiten beschouwing te worden gelaten.” [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet gesteld uit welk jaar de radiator dateert en wat toen de geldende normering was. Ook blijkt nergens uit dat de minimale eis van 22 graden niet wordt gehaald. Hierbij komt dat onduidelijk is wat de wijziging van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , door verwarming aan te leggen in de garage, voor invloed heeft gehad op de werking van de cv-installatie, en dus op de werking van de radiator in de badkamer. Haar stelling dat de door haar aangelegde cv-installatie niet het probleem is maar de leidingen, is bovendien niet met enig bewijs onderbouwd. De conclusie is dan ook dat niet in rechte kan worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal daarom niet worden veroordeeld tot herstel van de radiator op de badkamer.

Ten aanzien van gebrek 17 (entreedeur) wordt het volgende overwogen.

4.1.12.1. In (de bijlage bij) het Besluit kleine herstellingen staat dat het hang- en sluitwerk van deuren moet worden aangemerkt als kleine herstelling indien aan het vervangen en vernieuwen hiervan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en die gemakkelijk te vervangen zijn. Uit het rapport van [naam bedrijf] blijkt dat de kosten niet noemenswaardig zijn (€ 100,-). Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het desondanks geen kleine herstelling omdat het een moeilijke handeling is, maar uit het feit dat [naam bedrijf] concludeert dat dit des huurders is leidt de kantonrechter af dat deze stelling niet klopt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dan ook niet worden veroordeeld tot herstel van de entreedeur.

Ten aanzien van de gebreken 20 (vocht souterrain) en 25 (drainage achtergevel) wordt het volgende overwogen.

4.1.13.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert het volgende aan ter onderbouwing van haar vorderingen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ervoor gekozen om de lekkage in de kelder te verhelpen middels het plaatsen van drainages, maar die voldoen niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moest hebben geweten van de lekkageproblematiek, want die speelde al jaren, en desondanks heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hiervoor niet gewaarschuwd, terwijl hij wist dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de kelder zou ombouwen tot kapsalon. Hij heeft niet voor niets ingestemd met het verwijderen van de convectorput in de kelder. De schade in de kapsalon qua schimmel gaat heel hard en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet de wasruimte sluiten, omdat de geur van het vocht ondraaglijk is. Stucwerk en steenstrips beginnen los te laten en klanten beginnen daar meteen over. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wist niet van vochtproblemen, want het klopt niet dat de hele straat – en dus ook haar ouderlijk huis – daarmee kampen.

4.1.13.2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert het volgende aan. De drainage is voor rekening en risico van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] door het bedrijf van haar vader aangelegd. Bovendien kwalificeert de kelder niet als woonruimte of commerciële ruimte. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft ervoor gekozen om de kelder in te richten als kapsalon, wat mag, maar dan moet zij zelf de noodzakelijke maatregelen treffen om er zorg voor te dragen dat de ruimte daarvoor geschikt is. Het enkele feit dat de ruimte (bij hevige regenval) vochtig kan worden, betekent niet dat de ruimte niet geschikt is voor de functie die de ruimte in beginsel heeft: kelder. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wist dat er een kapsalon in de woning zou komen, maar er waren enkel afspraken gemaakt over het aantal vierkante meters, niet over de locatie. Dat zij heeft gekozen voor de kelder en bij de verbouwing heeft nagelaten om de wanden te voorzien van de klaarblijkelijk noodzakelijke dampopen systemen komt voor haar rekening en risico. Als er al sprake is van schimmel, dan heeft dit te maken met een gebrek aan onderhoud door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die moet ventileren en schoonmaken. De drainage werkt op de juiste manier. Bovendien handelt het zich bij hevige regenval om een wat vochtige muur, waar de hele straat last van heeft: ook het oude huis van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .

4.1.13.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een woning met een kelder/garage verhuurd. Een kelder/garage die onder water loopt en daardoor niet geschikt is voor de opslag van goederen/het stallen van een auto is gebrekkig, maar daarvan is – in ieder geval sinds de aanleg van de drainage – geen sprake. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft ervoor gekozen de kelder een andere bestemming te geven. Het is dan in beginsel haar verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de goede maatregelen worden genomen om te voorkomen dat zich problemen voordoen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet een niet-gebrekkige kelder ter beschikking stellen en heeft dat gedaan. In het rapport van [naam bedrijf] staat dat gezien de aanwezige vochtplekken (aan de binnenzijde) er niet wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, Bestaande Bouw, die worden gesteld onder Hoofdstuk Gezondheid in afdeling 3.5 Wering van vocht. Deze bepaling ziet echter op verblijfsruimten, toiletruimten en badruimten, en daarvan is hier geen sprake. Ook de hierop volgende bepaling, die inhoudt dat een buitenmuur waterdicht moet zijn, geldt enkel voor voornoemde ruimtes, en dus niet voor kelders en garages. Het is dan ook niet aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] – in ieder geval niet op grond van artikel 7:204 jo 206 BW – om het vochtprobleem in de kapsalon te herstellen. Wellicht zou hij wel aansprakelijk zijn op een andere grondslag – bijvoorbeeld als hij inderdaad wist van het plan van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om in de kelder een kapsalon te vestigen en tevens wist van de (toen nog) lekkageproblemen (inmiddels, sinds de aanleg van drainage, vochtproblemen) – maar een zodanige grondslag heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dus niet worden veroordeeld om de vochtproblemen in de kelder op te lossen.

4.1.13.4. Hetzelfde geldt niet voor de drainage. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft die aan laten leggen. Dat dit is gebeurd door het bedrijf van de vader van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en de kosten hiervan zijn voorgeschoten door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt niet dat deze aanleg voor haar rekening en risico is gebeurd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt in punt 113 van zijn conclusie van antwoord dat hij extra korting heeft gegeven op de huurprijs zodat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kon investeren in onder meer de aanleg van een drainagesysteem, maar de kantonrechter acht de uitleg van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dat zij de kosten heeft voorgeschoten voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , aannemelijker. Het betreft immers geen kleine herstelling en de factuur van € 5.000,- betreft precies de gegeven huurkorting van 50 maanden x € 100,-. Uit het rapport dat de buren van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hebben laten opmaken (zie 2.5.) blijkt dat de draingoten geen afdoende oplossing bieden, en dat die moeten worden aangesloten op de riolering danwel moeten worden voorzien van een pomp. Aldus blijkt dat de drainage gebrekkig werkt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal die dus in beginsel moeten laten herstellen. Hij zal daarom in beginsel, tenzij een van zijn verweren die hieronder vanaf 4.1.15. zullen worden beoordeeld slaagt, tot herstel van de drainage moeten over gaan.

Ten aanzien van de gebreken 21 (betonrot balkon), 22 (vernieuwen meterkast), 23 (vernieuwen cv-ketel) en 24 (vervangen 2 radiatoren woonkamer) wordt het volgende overwogen.

4.1.14.1. Uit de rapportage van [naam bedrijf] en de stellingen van partijen blijkt dat deze gebreken al zijn verholpen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan dus niet meer worden veroordeeld tot herstel hiervan. De vordering zal in zoverre worden afgewezen. Wellicht komt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een vordering toe op grond van artikel 7:206 lid 3 BW, maar een zodanige vordering heeft zij niet ingesteld.

Overige verweren van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tegen de vordering tot herstel

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nog als verweren aangevoerd dat:

De kantonrechter zal in het midden laten of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te laat heeft geklaagd (a.). Immers heeft een te laat klagen op grond van artikel 7:222 BW enkel tot gevolg dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eventueel verplicht is tot schadevergoeding. Het doet niet af aan de verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om een en ander te herstellen.

Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft nagelaten noodzakelijk onderhoud te plegen (b.), blijkt nergens uit. Daarvoor is de mededeling van de makelaar in het taxatierapport, dat het woongedeelte matig is onderhouden en de woning slordig wordt gebruikt (zie 2.14.) onvoldoende.

Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bepaalde kleine herstellingen niet heeft verricht kan geen beroep op opschorting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] rechtvaardigen (c.). Die verplichting van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] valt immers in het niet bij de verplichtingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Verder geldt dat, zelfs als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen kinderopvang en/of huisdieren in de woning mag hebben, wat hierna zal worden beoordeeld, dit geen beroep op opschorting kan rechtvaardigen. Immers is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] sinds (in ieder geval) 2019 al in verzuim met zijn verplichtingen, terwijl de kinderopvang en huisdieren – voor zover de kantonrechter kan beoordelen op basis van het dossier – pas in de discussie (als gelegenheidsargument?) werden betrokken in 2020.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert geen complete renovatie van de woning (d.); slechts herstel van de gebreken die voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komen en/of waarvan hij het herstel onvoorwaardelijk heeft toegezegd. Voor zover dit neer zou komen op een complete renovatie, dan heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dit aan zichzelf te danken, doordat hij de rechtens afdwingbare toezegging tot herstel heeft gedaan. Dit verweer staat derhalve niet aan toewijzing van de vordering in de weg.

De verweren van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] slagen blijkens bovenstaande dus niet. Hij zal worden veroordeeld de hiervoor genoemde gebreken te herstellen.

De gevorderde dwangsom

Het is een feit van algemene bekendheid dat de bouwsector op het moment overvraagd wordt en dat wachttijden daarom buitenproportioneel lang zijn. De kantonrechter zal daarom geen dwangsom verbinden aan de veroordeling. De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde termijn van twee weken na betekening van het vonnis is volstrekt niet reëel, zelfs niet in normale tijden. De kantonrechter heeft bovendien vooralsnog geen reden om eraan te twijfelen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vrijwillig zal voldoen aan de veroordeling. Hij heeft immers al mechanische ventilatie laten aanleggen in de badkamer, de wastafel vervangen en een na de dagvaarding opgekomen klacht over loszittende schrootjes ook al afgehandeld.

De vordering onder II.: verklaring voor recht en huurprijsvermindering

Voor een vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW bij de rechter is blijkens de wetsgeschiedenis slechts ruimte indien de genotsbeperking ten gevolge van de aanwezigheid van gebreken substantieel is. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in de dagvaarding volstaan met een hele lijst gebreken en een verwijzing naar het Gebrekenboek van de Huurcommissie om een huurprijsvermindering van 40% te rechtvaardigen. Anders dan bij een procedure bij de Huurcommissie, waar de normering van gebreken en de hieraan verbonden percentages zijn voorgeschreven, moet de kantonrechter een evenredigheidstoets uitvoeren, die enkel mogelijk is indien een huurder aanvoert op welke wijze en in hoeverre zijn huurgenot is aangetast. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dit nagelaten.

Ten aanzien van het gebrek van de drie dakramen geldt dat niet zonder meer blijkt dat dit leidt tot een substantieel verminderd huurgenot. Het betreft immers de zolder, en niet duidelijk is in hoeverre die daadwerkelijk wordt gebruikt. Bovendien heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] pas ter zitting, en dus te laat – want dat had bij dagvaarding gemoeten – aangevoerd dat het zou leiden tot tocht. In het rapport van [naam bedrijf] staat dat vocht binnentreedt waardoor het hout wordt aangetast en dat de huidige raamkozijnen “licht” tochten, maar dat aantasting van hout en een lichte tocht zorgt voor een substantieel verminderd woongenot vermag de kantonrechter zonder meer – en dat meerdere is er niet – niet in te zien. De gevolgen voor het woongenot kunnen dus niet worden beoordeeld, zodat ook niet beoordeeld kan worden of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.

Dat thermostaatknoppen niet functioneren zal gevolgen hebben voor het woongenot – niet voor niets concludeert [naam bedrijf] dat sprake is van een slechte vochthuishouding – maar welke gevolgen blijft volledig in nevelen gehuld, want [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is hier in het geheel niet op ingegaan. Er kan dan ook niet worden beoordeeld of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.

Hetzelfde geldt voor zo goed als alle overige gebreken die door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] naar voren zijn gebracht, met uitzondering van schimmel in de badkamer en de vochtproblemen in de kapsalon. Details ontbreken op alle onderdelen, zodat de gevolgen voor het woongenot niet kunnen worden beoordeeld en zodat dus ook niet beoordeeld kan worden of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige vermindering zou zijn. Dit is ook logisch, want in de dagvaarding leek het erop dat de huurprijsvermindering enkel werd gevorderd vanwege schimmel op de badkamer en de vochtproblemen in de kapsalon. Pas ter zitting werd, nadat hier door de kantonrechter naar werd gevraagd, verklaard dat deze vordering op alle gebreken zag. Bij de vraag of, en zo ja op hoeveel huurprijsvermindering recht bestaat zullen deze gebreken niet in aanmerking worden genomen.

De kantonrechter zal wel beoordelen of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege schimmel op de badkamer en de vochtproblemen in de kapsalon.

De vochtproblemen in de kapsalon kunnen niet leiden tot een huurprijsvermindering. Dit is immers geen gebrek dat voor rekening en risico komt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zoals blijkt uit r.o. 4.1.13.3.

Ten aanzien van de schimmel op de badkamer geldt het volgende. Dat er schimmel zat in de badkamer voordat de mechanische ventilatie werd aangebracht staat naar het oordeel van de kantonrechter vast, want dit blijkt uit een brief van de GGD en het rapport van [naam bedrijf] . Dit is, zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] terecht stelt, een gebrek. Uit haar stellingen en de stukken blijkt echter niet de omvang van het probleem, laat staan dat blijkt van substantiële gevolgen voor het woongenot. Sterker nog: uit de stukken lijkt te volgen dat een en ander met een sopje eenvoudig schoon te maken is. Ook hier geldt dus dat op basis van de informatie die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aangeleverd niet kan worden beoordeeld in hoeverre haar woongenot is aangetast en wat dus een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.

De conclusie luidt dan ook dat de vordering tot huurprijsvermindering en de hierop ziende verklaring voor recht zullen worden afgewezen.

De vordering onder III: verklaring voor recht, schadevergoeding, en verwijzing naar de schadestaatprocedure

Voordat de kantonrechter toekomt aan een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet aannemelijk zijn dat de tekortkoming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de gebreken te herstellen heeft geleid tot schade bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Als de kantonrechter de dagvaarding goed leest – want ook op dit punt zijn de stellingen weer heel summier weergegeven – stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat zij schade heeft geleden vanwege het vochtprobleem van het souterrain, maar deze schade komt, zoals blijkt uit 4.1.13.3., voor haar eigen rekening en risico. Voor zover zij heeft bedoeld te stellen dat zij ook vanwege de andere gebreken schade heeft geleden, heeft zij dit onvoldoende onderbouwd en kan dus niet worden geoordeeld dat zij de mogelijkheid van het bestaan van schade ten gevolge van het niet tijdig herstellen van die gebreken aannemelijk heeft gemaakt. Er zal derhalve geen verwijzing naar de schadestaatprocedure worden uitgesproken.

De vorderingen onder IV., V. en VI: kosten deskundige, proceskosten en nakosten

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden veroordeeld tot betaling van de deskundigenkosten, nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] die kosten heeft gemaakt ter vaststelling van de aansprakelijkheid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Hij zal daarom € 1.954,19 inclusief btw moeten betalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden tot vandaag begroot op:

dagvaarding: € 121,39

griffierecht: € 85,00

salaris gemachtigde: € 996,00 (2 punten x tarief € 498,-)

totaal € 1.202,39.

De nakosten zullen hieronder in de beslissing worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.

in reconventie

De vordering onder I.: ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en ongedaanmaking veranderingen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert het volgende aan. Door (i) het exploiteren van een kinderopvang en (ii) het houden van huisdieren in en om het huis gebruikt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning niet zoals is overeengekomen en waartoe hij naar zijn aard bestemd is als bedoeld in artikel 7:214 BW. Ze handelt daarmee in strijd met goed huurderschap zoals bedoeld in artikel 7:213 BW. Bovendien heeft ze € 1.400,- (ter zitting is dit bijgesteld naar € 1.100,-) aan huur onbetaald gelaten. Ook hebben partijen een afspraak gemaakt dat indien [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning niet zou kopen op 1 december 2021, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woning mag verkopen aan een derde, in welk geval zij de woning zou verlaten, wat zij niet wil. Dit maakt dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat er een achterstand bestaat en voert aan dat ook niet is gespecificeerd om welke huurachterstand het dan zou gaan. Volgens haar leveren het exploiteren van een kinderopvang en het houden van huisdieren geen (voldoende ernstige) tekortkoming op en zorgt dit niet voor overlast. Verder ontkent zij te hebben gezegd de woning te zullen verlaten na 1 december 2021. Volgens haar prevaleert huurbescherming en heeft zij hiervan geen afstand gedaan. Zo staat in de overeenkomst niet ‘verkoop vrij van verhuur’ en ook de huurprijsverhoging duidt op het blijven zitten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . 1 december was alleen het einde van de koopoptie, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Ook Woonhuis Limburg heeft volgens haar op 29 november 2016 al aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemeld: “Ik heb eveneens in de overeenkomst vermeld dat u na 01-12-2021 wanneer de woning niet mocht zijn verkocht u weer de mogelijkheid heeft de woning opnieuw in de verkoop te nemen. Ik moet daar bij aangeven dat dit helaas geen wettelijke constructie is, daar u te maken heeft met huurbescherming.” En zelfs als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet op de hoogte was dan komt het voor zijn rekening en risico om niet volgens de regels te contracteren. Verder stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich op het standpunt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft gemotiveerd waarom zij veranderingen ongedaan zou moeten maken, terwijl de aanpassing met toestemming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is uitgevoerd. Ook betwist zij dat ze in verzuim verkeert.

De kantonrechter overweegt als volgt.

Zelfs als er een huurachterstand zou bestaan van € 1.400,- (wat niet zo is, zo is hierna te lezen onder 4.8.3.) dan zou deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.

Ook als in het voordeel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt aangenomen dat is afgesproken dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit het gehuurde zou vertrekken na 1 december 2020 (wat niet in rechte kan worden vastgesteld), dan nog kan dat ook geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Immers geldt tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreffende woonruimte en beëindiging van zo een overeenkomst door de verhuurder is, gelet op de aan huurder toekomende dwingendrechtelijke huurbescherming, alleen mogelijk onder strikte voorwaarden. Nergens blijkt uit dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] afstand heeft gedaan van de haar toekomende huurbescherming.

Wat er ook zij van de vraag of het exploiteren van een kinderopvang en het houden van huisdieren is toegestaan, wat hierna zal worden beoordeeld, zelfs als dit niet het geval is, dan rechtvaardigen deze tekortkomingen niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Het woonrecht is een groot goed, terwijl het houden van huisdieren en het opvangen van een drietal kinderen gedurende de week, waarvan ook nog eens niet blijkt dat dit leidt tot enige schade of overlast, in dat geval een te beperkte inbreuk van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ verplichtingen onder de huurovereenkomst oplevert. Eentje waar zij in dat geval nog een eind aan zal moeten maken ook. De verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 1988 (NJ 1988, 873) kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet baten, want in dat geval had de verhuurder alle huurders een aparte huisdierenverklaring laten tekenen, waarin stond dat zij op de hoogte waren van het huisdierenverbod in de huurovereenkomst, en dat het hen bekend was, dat overtreding van deze bepaling ernstige wanprestatie inhield op grond waarvan de huurovereenkomst zou worden ontbonden en ontruiming zou volgen. Dit alles speelt niet in deze zaak. Sterker nog, in deze zaak is nog maar de vraag of het houden van huisdieren die geen overlast veroorzaken überhaupt verboden is (zie hierna onder 4.7.3.).

Hierbij geldt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft gereageerd op het verweer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dat zij niet in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim verkeert, zodat het bestaan van verzuim niet in rechte kan worden vastgesteld, en verzuim is een vereiste voor ontbinding van een overeenkomst.

De conclusie is dan ook dat alle stellingen die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag heeft gelegd aan zijn vordering niet slagen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en ongedaanmaking van veranderingen zal worden afgewezen.

De vordering onder II.: gebod staking kinderopvang

Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is 24-uursopvang van zes kinderen, in aanvulling op de eigen drie kinderen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , niet vergelijkbaar met een reguliere gezinssituatie in vergelijking tot het aantal beschikbare vierkante meters van de woning, die al deels is ingericht als kapsalon. De kinderopvang is bovendien in strijd met het bestemmingsplan. Ook leidt de kinderopvang in combinatie met het houden van huisdieren tot verval van de woning volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Hij vindt daarom dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met de kinderopvang moet stoppen.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert hiertegen het volgende aan. De opvang betreft slechts drie kinderen, want haar eigen drie kinderen tellen mee in het aantal van zes, en het gaat enkel om opvang overdag. Op grond van de huurovereenkomst is wonen én werken toegestaan, dus toestemming is niet vereist. Bovendien is de opvang bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemeld, die vervolgens telefonisch toestemming heeft gegeven.

De kantonrechter overweegt als volgt. De omvang van de woning (die zich uitstrekt over vier verdiepingen en meerdere slaapkamers bevat) is passend voor de opvang van een aantal kinderen. Dit blijkt uit het rapport van de GGD, die concludeert dat er voldoende binnen- en buitenspeelmogelijkheden zijn voor de opvang van maximaal zes kinderen. Voorts komt de inrichting met speelhoek ook [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ eigen kinderen ten goede. Dat de kinderopvang zorgt voor overlast of verval blijkt bovendien nergens uit, en past ook niet bij de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de spreekaantekeningen, waarin staat dat de staat van de woning goed, althans acceptabel, is. Hierbij komt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op 30 april 2020 heeft gevraagd om met de kinderopvang te mogen starten omdat de kapperszaak gesloten was vanwege corona en hierbij heeft vermeld dat haar voorgangster Denise ook het akkoord had van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens toestemming gegeven, wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist. Of dit klopt, kan in het midden blijven, want als de lezing van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt gevolgd komt dit erop neer dat hij ervoor heeft gekozen het bericht onbeantwoord te laten en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dus in de waan te laten dat hij Denise had toegestaan kinderen op te vangen in de woning. In beide gevallen kan hij niet vorderen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stopt met de kinderopvang. Ook gelet op de inhoud van de overeenkomst overigens, waarin de bestemming is verwoord als “de combinatie van wonen en werken” en nergens blijkt uit dat dit werken enkel zou zien op de kapsalon. De vordering zal worden afgewezen.

De vordering onder III.: gebod staking houden huisdieren

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] houdt volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerdere huisdieren in en om het huis. Nu zij klaagt last te hebben van ongedierte (muizen) acht [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het aannemelijk dat dit verband houdt met het houden van huisdieren. Ook leidt het houden van huisdieren in combinatie met de kinderopvang tot verval van de woning volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat zij op grond van de algemene bepalingen huisdieren mag houden, dat de huisdieren zich niet in de woning bevinden en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] altijd heeft geweten van de huisdieren en heeft gezegd er geen problemen mee te hebben. De muizenoverlast was volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] al aanwezig voordat zij huisdieren ging houden.

De kantonrechter overweegt als volgt. Ook deze vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden afgewezen. De huurovereenkomst in samenhang gelezen met de algemene bepalingen is onduidelijk. Waar in de huurovereenkomst het houden van huisdieren in het geheel wordt verboden (zie 2.2.), staan de algemene bepalingen het houden van huisdieren die geen overlast veroorzaken toe (zie 2.3.). Deze onduidelijkheid komt voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Hij stelt bovendien wel dat de huisdieren (muizen-)overlast veroorzaken en dat de combinatie van huisdieren en kinderopvang zorgt voor verval, maar dat blijkt nergens uit (waarbij de kantonrechter herhaalt dat zijn stelling in de spreekaantekeningen tegenstrijdig lijkt te zijn met dit standpunt), zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mag haar huisdieren houden.

De vordering onder IV.: gebod voldoen huurachterstand

In zijn conclusie van eis stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de huurachterstand € 1.400,- bedraagt (onbekend over welke maanden/jaren), in de originele spreekaantekeningen € 1.300,- (€ 200 over mei 2021, € 500 over juni 2021, € 100 per maand van december 2021 tot en met maart 2022 en € 200 over april 2022) en volgens de aanpassingen met pen op deze spreekaantekeningen € 1.100,- (€ 500 over juni 2022, € 100 over december 2021, € 100 over januari 2022 en € 400 over februari 2022).

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist het bestaan van een huurachterstand.

De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toverde het bedrag van € 1.400,- in zijn eis in reconventie uit de hoge hoed. Hij specificeerde niet om welke maanden dit zou gaan. De enige zin die hij eraan wijdde was: “Daarenboven heeft Jan een vordering op Melanie vanwege niet betaalde huur ad € 1.400,00.” Pas in de spreekaantekeningen – en dus te laat, want door deze laattijdigheid kon [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen betalingsbewijzen meer indienen – stond een overzicht van € 1.300,- huurachterstand, maar die bleek dan weer niet te kloppen, want die was nog met pen aangepast, en toen zou moeten blijken dat het gaat om € 1.100,- aan huurachterstand. Waar op de originele versie er een huurachterstand was over april 2022, was die er volgens de correctie blijkbaar toch niet, evenals de huurschuld van maart 2022, terwijl in de alinea daarvoor staat dat in maart 2022 € 600,- zou zijn betaald. Hierbij komt dat een deel van de achterstand dus ziet op 2022, terwijl de eis in reconventie is genomen op 15 december 2021, dus die achterstand kan geen onderdeel hebben uitgemaakt van de in de eis geformuleerde achterstand van € 1.400,-. De korte versie van dit lange verhaal is dat het erop lijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf niet weet hoe het precies zit met de huurbetalingen. In die omstandigheid kan het [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van de huurbetalingen draagt, niet worden kwalijk genomen dat zij zich in antwoord op de eis in reconventie niet heeft kunnen verweren door aan te tonen dat de huur wel is betaald, en door pas op de zitting te worden geconfronteerd met de maanden waar het om zou gaan, waar dus ook weer verwarring over bestond, is haar de mogelijkheid ontnomen dit bewijs alsnog in te brengen. De vordering zal daarom worden afgewezen, hoewel natuurlijk wel geldt dat, àls er inderdaad een achterstand bestaat, deze alsnog betaald moet worden.

De vordering onder V.: verklaring voor recht omtrent huurverhoging

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert bij eis in reconventie het volgende aan ter onderbouwing van zijn vordering. Partijen zijn overeengekomen dat een bedrag van € 200,- per maand (€ 24.000,00 per jaar)1.ziet op de kapsalon. De kapsalon heeft een oppervlakte van ca. 60 m2 en een huurprijs van € 77,- per m2 is alleszins redelijk, zodat de huurprijs voor de commerciële ruimte moet worden verhoogd naar € 385,- per maand. De huurprijs voor de woonruimte, van thans € 600,-, moet op basis van de CBS rekentool worden vastgesteld op € 675,60 (productie K). Het nieuwe huurbedrag per 1 december 2021 bedraagt alsdan € 1.060,60. Dit is nog altijd lager dan de reële huur, die de taxateur heeft vastgesteld (zie 2.14.). Ter zitting heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daaraan het volgende toegevoegd. Het klopt dat er een maximale huurverhoging is toegestaan ten aanzien van het deel dat ziet op de woonruimte vanaf 2021, maar de afspraak in de overeenkomst behelst dat bij berekening van de huurverhoging rekening wordt gehouden met de huurverhogingen die over de voorgaande jaren had mogen worden toegepast. Er moet dus vanaf het begin van de vijfjaarsperiode worden teruggerekend.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert hiertegen het volgende aan. De maximale huurverhoging tot 1 mei 2024 bedraagt de inflatie plus één procent, dus voor 2021 maximaal 2,4% en voor 2022 maximaal 3,3%. Nergens blijkt uit dat € 77,- per m2 redelijk is. Huurverhogingen kunnen niet met terugwerkende kracht, en ofwel er is een aparte prijs afgesproken voor de kapsalon, in welk geval die bij de gebreken als bedrijfsruimte en niet als garage moet worden meegenomen, ofwel de kapsalon is een garage en dus geen bedrijfsruimte, in welk geval er geen huurprijsverhoging kan worden toegepast boven de inflatie + 1%.

De kantonrechter overweegt als volgt. In de huurovereenkomst is de te betalen huursom niet onderverdeeld in woning en bedrijfsruimte. Ook is er geen ander bewijs waar uit zou volgen dat de huursom in tweeën is gesplitst. Het zou ook bijzonder zijn om het (voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gunstigere en minder dwingende) huurregime voor bedrijfsruimte toe te passen op de kapsalon, want die heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] immers op eigen kosten gemaakt en op grond van de huurovereenkomst moet zij die bij het einde van de verhuur ook weer verwijderen (zie 2.2.), wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook daadwerkelijk vorderde bij zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. En in het kader van de gebreken stelde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich ook op het standpunt dat het aanleggen van de kapsalon voor haar eigen rekening en risico gebeurde. Hij wil niet opdraaien voor de kosten om de gebreken in de kapsalon op te lossen, maar wel een hogere huur innen omdat de garage, op kosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , is verbouwd tot kapsalon. Wel de lusten, niet de lasten. Om te zeggen dat zijn stellingen op dit punt tegenstrijdig zijn, is voorzichtig uitgedrukt. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat er gewoon € 800,- wordt betaald voor de woning en dat de huurprijs niet is opgesplitst.

De huurovereenkomst bevat een huurprijswijzigingsbeding, die inhoudt dat als de aankoop niet voor 1 december 2021 kan plaatsvinden, het [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toegestaan is de jaarlijkse huurverhoging te mogen toepassing (zie 2.2.). Hieruit blijkt niet dat dit met terugwerkende kracht mag en ook overigens is er geen bewijs voor de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat deze bepaling enkel geldt voor de toekomst. De huurprijs mocht dus op 1 december 2021 worden verhoogd naar € 800,- x 1,024 = € 819,20. De kantonrechter zal de vordering tot dit bedrag toewijzen en voor het overige afwijzen.

De vordering onder IV.: de proces- en nakosten

Ondanks dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op één punt deels in het gelijk wordt gesteld (de huurverhoging van € 800,- naar € 819,20), zal hij worden veroordeeld in de proceskosten. Hij is immers te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Voor de enkele verhoging naar € 819,20 was een vordering in reconventie niet nodig geweest, want [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het ermee eens dat de huur per 1 december 2021 mocht worden verhoogd met het percentage van 2,4%, maar zij verzette zich – terecht – tegen de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gewenste verhoging naar € 1.060,60. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden tot vandaag begroot op (2 punten x tarief € 498,- =) € 996,00.

De nakosten zullen hieronder in de beslissing worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.