De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/2.2.1
2.2.1 Wetsgeschiedenis erfpachtrecht
Jacqueline Broese van Groenou, datum 01-12-2018
- Datum
01-12-2018
- Auteur
Jacqueline Broese van Groenou
- JCDI
JCDI:ADS383600:1
- Vakgebied(en)
Goederenrecht / Genotsrechten
Voetnoten
Voetnoten
PG Algemeen deel BW, p. 131-132 (TM).
Hoogleraar natuurrecht Henrik Constantijn Cras (1739-1820) was een prominent lid van de wetgevingscommissie. De zogenoemde Derde Memorie van Cras met de eerste inhoudsopgave van het burgerlijk wetboek dateert van augustus/oktober 1799 en is opgenomen in Aa, De Smidt & Huussen 1968, p. 64-72.
De Groot 1631.
Conform art. 25 Burgerlijke en Staatkundige Grondregels bij de Staatsregeling 1798 werd het leenrecht afgeschaft. Bij De Groot was het leenrecht nog de tweede vorm van ‘erfelijke tocht’ naast de erfelijke tocht, die een ‘onerfaenhangige’ vorm van gebrekkig eigendom was, diendend tot tegenwoordig nut. Zie De Groot 1631, p. 4A. Een online versie van dit werk uit 1631 is te raadplegen via de browser voor gedigitaliseerd materiaal van de afdeling Bijzondere collecties van de Universiteitsbibliotheek Utrecht:
Het plan van Cras volgde de indeling van De Groot op de voet. Erfpacht was opgenomen in het tweede boek dat handelde over toebehoren, in de eerste afdeling over ‘beheer’. Het recht van erfpacht was ook hier een vorm van erfelijke tocht, die een onerfaanhangige vorm van gebrekkig eigendom was. Nummer 47 handelde over de wijze waarop erfpacht verkregen en verloren werd. In de tweede afdeling van Boek II die handelde over ‘inschuld’ waren opgenomen ‘de meest gebruikelijke toezeggingen over overkomingen’, waaronder bij nummer 16 de Erfpachtgunning. Zie Aa, De Smidt & Huussen 1968, p. 67 en 69.
Aa, De Smidt & Huussen 1968, p. 82-83. Het recht van huisgebouw werd eveneens in het wetboek opgenomen en op voorstel van commissielid Wierdsma omgedoopt tot het recht van opstal. Waar De Groot erfpacht en opstal op verschillende plaatsen in de systematiek behandelde, stonden de rechten in het Plan Cras direct onder elkaar in dezelfde categorie. Deze samenvoeging was van belang omdat latere wetgevers de rechten veelal in nauw verband tot elkaar beschouwden, terwijl de rechten onder het Rooms-Hollands recht op verschillende plaatsen in de systematiek waren opgenomen.
Dit geldt voor het Voorontwerp Wierdsma opgenomen in Van Gessel-de Roo 1991, p. 96-106 en voor het ontwerp Van der Linden uit 1807 opgenomen in de heruitgave Van der Linden 1807. Het Wetboek Napoleon ingerigt voor het Koningrijk Holland uit 1809 volgde de indeling van de Code Civil en voegde het erfpachtrecht toe aan het boek over verbintenissen (als een wijze van eigendomsverkrijging), zie Wetboek Napoleon ingerigt voor het Koningrijk Holland, Staatsdrukkerij 1809. De Universiteitsbibliotheek Utrecht stelt een gedigitaliseerde versie van het ter beschikking die online en in pdf-formaat bekeken kan worden:
Florijn 1994, p. 13 en Cleveringa 1938 onder verwijzing naar Voorduin 1837, deel I. Lokin & Zwalve 2001, p. 295 noemen dit ‘de valkuil van de materiële volledigheid’. De bepalingen over het zakenrecht uit het ontwerp 1816 zijn opgenomen in de bronnenuitgave Van Gessel-de Roo 1991, p. 161-371.
Zie voor de bepalingen over het erfpachtrecht Van Gessel-de Roo 1991, p. 283-297. Zie voor de bepalingen over het recht van erfpachtgunning Kemper, Bijleveld & Reuvens 1816, art. 2873-2895 (ongepagineerd).
Na vestiging had de eigenaar bijvoorbeeld een vordering op de erfpachter ter hoogte van de jaarlijkse pacht en de dubbele pacht in de gevallen waarin die was vereist (art. 2881). De persoonlijke vorderingen van de eigenaar gingen over op zijn rechtsopvolger wanneer de eigendom werd overgedragen (art. 2893) en datzelfde gold voor de persoonlijke vorderingen van de erfpachter (art. 2894). Uitvoerig geregeld was de persoonlijke verplichting tot betaling van de jaarlijkse erfpacht (art. 2882-2887), waaruit onder andere bleek dat de hoogte van de canon gerelateerd werd aan de opbrengst van de grond. Bij het einde van het recht had de eigenaar een persoonlijke vordering op de erfpachter tot teruggave van de onroerende zaak in de staat waarin deze werd uitgegeven. De erfpachter kon niet van de eigenaar eisen dat deze de gebouwen en verbeteringen overnam of daar een vergoeding voor betaalde (art. 2889). Zie Kemper, Bijleveld & Reuvens 1816.
Zie voor de erfpachtbepalingen van het Ontwerp 1820 Van Gessel-de Roo 1991, p. 283-297.
Kamerstukken II 1822/23, X, 5, p. 694 over vraagpunten: “Daar de Kamer te regt heeft begrepen, dat over het: regt van opstal, zal behooren te worden gehandeld, bestaat er ook geene overwegende reden, om niet mede van: erfpacht, en: grondrenten, te spreken. Het een en ander bestaat in vele gewesten, en de wetgever behoort bij het opstellen van een Burgerlijk Wetboek, voorzeker zoodanige stoffe van gewigt niet uit het oog te verliezen.” Zie ook Voorduin 1837, p. 514.
Stb. 1824, 78. Ook de titel over het recht van opstal kreeg op 1 januari 1825 kracht van wet.
Stb. 1833, 17. Bij de wetswijziging werden de dwingend opgelegde beperkingen in de duur van het recht afgeschaft waarmee de gehele regeling van regelend recht werd.
In de hoofdstukken over het toestemmingsvereiste, canonherziening en het beëindigen van erfpachtrechten wordt kort ingegaan op de totstandkoming van de betreffende wettelijke bepalingen van het NBW.
Voorduin 1837, III, p. 517-520, De Beaufort 1882, p. 20, Diephuis 1857, p. 377.
De hoofdindeling van het vermogensrecht in goederenrecht en verbintenissenrecht zoals het BW die nu kent gaat terug op de van oudsher gemaakte indelingen uit het Rooms-Hollands recht. Vanaf het begin van Nederland als eenheidsstaat werd deze hoofdindeling aangehouden als grondslag voor het Burgerlijk Wetboek, als voortzetting van de bestaande indeling.1 De codificatiecommissie die in 1798 de opdracht kreeg een burgerlijk wetboek op te stellen baseerde zijn inhoudsopgave, het algemeen plan van Cras,2 op het handboek van Hugo de Groot3 en bevatte, naast zijn hoofdindeling van het vermogensrecht in ‘beheer’ en ‘inschuld’, alle beperkte rechten die ook door De Groot werden genoemd, met uitzondering van de rechten die bij de Staatsregeling waren afgeschaft.4 Omdat het recht van erfpacht bij die regeling was behouden, in het gewoonterecht voorkwam en beschreven werd in het handboek van De Groot moest het in het wetboek worden opgenomen, als een voortzetting van de bestaande situatie. Net als bij De Groot werd het recht van erfpacht door Cras ingedeeld bij de beperkte rechten en de onderliggende titel van vestiging bij de verbintenissen.5 Omdat verspreiding van het onderwerp over meerdere rubrieken van het wetboek onwenselijk werd geacht, werd het plan bijgesteld en het recht van erfpacht alleen nog bij de zaken behandeld.6
Vanaf het eerste ontwerp voor een wettelijke regeling van het erfpachtrecht werd een regeling van regelend recht voorzien die beoogde eventuele leemten in de erfpachtvoorwaarden aan te vullen en voor het overige de inhoud van het recht overliet aan de contractvrijheid van partijen.7 Het Ontwerp Kemper uit 1816 vormde daarop een uitzondering omdat dit ontwerp was bedoeld als alomvattend wetboek gebaseerd op de traditie van het Rooms-Hollands recht.8 Het Ontwerp 1816 bevatte 47 bepalingen over het erfpachtrecht in het boek over zaken en 23 bepalingen over het benoemde contract van erfpachtgunning in het boek over verbintenissen.9 In de titel over de erfpachtgunning werden de verbintenisrechtelijke zaken geregeld die volgden uit de aan de vestiging ten grondslag liggende overeenkomst.10 In de andere ontwerpen werden die onderwerpen bij het zakenrecht geregeld, maar deze dogmatisch juistere indeling toonde duidelijk aan dat aan het zakelijk recht verbintenisrechtelijke aspecten kleefden, dat aan de vestiging van het zakelijk recht een overeenkomst ten grondslag kon liggen die verbintenissen met zich bracht die ook na vestiging moesten worden nagekomen. Een alomvattend wetboek waarin erfpacht bepalingen waren verspreid over verschillende delen werd inefficiënt en niet praktisch bruikbaar geacht. Bij het inkorten van het Ontwerp 1816 sneuvelde de afdeling over het benoemde contract van erfpachtgunning en werden beide titels over erfpacht weer samengevoegd in het boek over zaken.11 Ook de volgende commissie ontwierp een wetboek met algemene uitgangspunten. Het resultaat daarvan bestond onder meer uit de wet van 10 januari 1824 die de erfpachttitel voor het Burgerlijk Wetboek bevatte nadat het parlement eerder met een kleine meerderheid had besloten dat het recht van erfpacht in het wetboek moest worden opgenomen.12 De erfpachttitel werd meteen ingevoerd omdat daaraan in de praktijk behoefte bestond en het geldende recht uit de Code civil geen regeling over erfpacht kende.13 Na de afscheiding van België werd de erfpachtwet aangepast en in die vorm opgenomen in het Burgerlijk Wetboek van 1838.14 De erfpachttitel bleef ongewijzigd van kracht tot 1 januari 1992. Gedurende de ruim veertig jaar dat de ontwikkeling van het nieuwe BW vergde werd de erfpachttitel in beperkte mate aangepast aan de praktijk van stedelijke erfpacht, maar een ingrijpende wijziging van het bestaande recht van erfpacht werd niet beoogd. Opvallend was dat de canonverplichting, die in alle eerdere ontwerpen tot het wezen van het erfpachtrecht werd gerekend en tot een kenmerkende verbintenis tussen erfpachter en erfverpachter leidde, in het nieuwe BW facultatief werd gemaakt.15
De erfpachttitels uit het oude BW en alle daaraan voorafgaande ontwerpen waren opgesteld met het oog op toepassingen van het recht van erfpacht in de landbouw, met name ter ontginning van woeste gronden.16 Kenmerkend voor het erfpachtrecht zoals het van oudsher in Nederland in gebruik was waren de lange duur waarvoor het recht werd gevestigd en de tegenprestatie die de erfpachter aan de erfverpachter verschuldigd was. Uit wetseconomisch oogpunt koos de wetgever er steeds voor alle bepalingen met betrekking tot het erfpachtrecht in het deel over zakenrecht op te nemen, met als gevolg dat de verbintenisrechtelijke kanten van de langdurige rechtsverhouding, waaronder het contract van erfpachtgunning, ongeregeld bleven. Dit hiaat in de regelgeving heeft geleid tot discussie in de doctrine en de rechtspraak zoals uit par. 2.3 en 2.4 zal blijken.