Rb. Den Haag, 26-03-2014, nr. C-09-421438 - HA ZA 12-740

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

De VvE is een vereniging van appartementsrechteigenaren, welke eigenaren woonachtig zijn in het appartementencomplex aan de [straat] [1] tot en met [16], te [woonplaats].

[Q] is sinds 9 december 2011 eigenaar van het appartementsrecht aan de [straat] [3] te [woonplaats]. Dit appartementsrecht heeft hij gekocht van de heer [R]. Tot het appartementsrecht behoort ook een kelderbox.

De kelder van het appartementencomplex word schematisch als volgt weergegeven (dagvaarding, productie 5):

[De ontbrekende afbeelding wordt zo spoedig mogelijk toegevoegd]

In de kelder van het appartementencomplex bevindt zich een gemeenschappelijke gang die via een mangat in de muur toegang verschaft tot een gemeenschappelijke(kruip-)ruimte (B). In die kruipruimte bevindt zich een tweede mangat, dat toegang verschaft tot een achterliggende gemeenschappelijke (kruip-)ruimte (C).

[R] heeft, toen hij nog eigenaar van genoemd appartementsrecht was, een (deel van de) muur in zijn kelderbox doorgebroken (A) en (kruip-)ruimte C bij zijn kelderbox getrokken. Het mangat dat via (kruip-)ruimte B toegang verschafte tot(kruip-)ruimte C heeft hij dichtgemetseld.

2.6. Op 5 december 2011, kort voor de overdracht van het appartementsrecht [3] aan [Q], heeft [Q] de VvE als volgt bericht:

“ Geachte leden der VVE [straat] [1]-[16]

Vrijdag aanstaande is het zover dat de woning van mijnheer [R] officieel bij de notaris

wordt overgedragen.

Vanaf dat moment zijn wij lid van uw VVE-vereniging.

De contributie voor 2012 zal overgemaakt worden naar de VVE-bankrekening. (2011 loopt

nog via de heer [R]). De BAB is door ons op de hoogte gebracht.

(…)Dan is er nog een andere kwestie die wij binnen de VVE ter sprake willen brengen.

Bij de rondleiding die wij kregen, bleek dat de heer [R] in zijn (grote, achterste)

kelderbox een doorgang had gemaakt naar een ruimte achter genoemde kelderbox. Deze

ruimte was bij de heer [R] in gebruik als opslagruimte.

Ten tijde van de aankoop door de heer [R] behoorde deze ruimte toe aan de VVE.

De heer [R] vertelde dat hij deze doorgang 25 jaar geleden had gemaakt en dat de ruimte nu dus wettelijk van hem was geworden en bij het appartement hoorde.

Wij denken echter dat een vergoeding aan de VVE voor deze bergruimte beter op zijn plaats

is dan stilzwijgend genoemde ruimte “in gebruik te nemen”.

Bij navraag bij de buren (VVE [straat] [18] t/m [24]) blijkt dat deze VVE, delen van de zolder en de kelder heeft verkocht aan haar leden. Volgens de notaris is overdracht / verkoop probleemloos.

Ons voorstel is dan ook het volgende: wij zijn bereid om de aan de VVE een vergoeding van € 2000,00 te betalen voor genoemde ruimte. Uiteraard zijn de kosten voor de koper.”

Op 15 december 2011 heeft de toenmalig voorzitter van de VvE met betrekking tot de kelderkast in de gang (D) het volgende aan [Q] geschreven:

“Hoi [Q],

In de kelder tegenover de gas- en waterruimte zit een hok die [R] namens de VVE

ter zijn beschikking had ten tijde hij nog eigenaar was.

Bij verkoop hoort dit hok weer overgedragen te worden aan de VVE.

Kan jij er voor zorgen om op korte termijn dit hok te ontruimen en wil jij de sleutel ervan

aan mij overhandigen?

Graag even een berichtje terug wanneer jij dit in orde kan maken.”

2.8. Daarop heeft [Q] op 16 december 2011 geantwoord:

“Hoi [S]

Dit hok staat momenteel helemaal vol met spullen. Die ga ik er volgende week uithalen.

Zodra hij leeg is zal ik de sleutel bij je afgeven (of in de brievenbus doen).

Is het een idee om ook dit stukje VVE-eigendom in de verkoop te doen bij de leden?

(…)”

De VvE heeft aan [Q] te kennen gegeven dat de situatie terzake ruimte C haar onbekend was en dat zij niet instemde met verkoop van ruimte C en kelderkast D aan [Q]. [Q] heeft zich daarop op het standpunt gesteld dat ruimte C middels verjaring onderdeel van zijn appartementsrecht uitmaakte. De kelderkast heeft hij niet ontruimd en evenmin heft hij de sleutel daarvan aan de VvE overhandigd. De VvE heeft [Q] daarop op 23 maart 2011 per brief gesommeerd medewerking te verlenen aan het “herstellen van de oude situatie” terzake ruimte C “door middel van het afdichten van de muur van (zijn) kelderbox” en afstand te doen van de kelderkast.

[Q] heeft aan die sommaties niet voldaan.

Op 8 juni 2012 is de VvE tot dagvaarding van [Q] overgegaan.

in conventie

De VvE vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. voor recht zal verklaren dat geen sprake is van verkrijging van de eigendom zijdens [Q] door verjaring ex artikel 3:105 jo 3:306 BW;

II. [Q] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de door zijn rechtsvoorganger in het leven geroepen onrechtmatige situatie als weergegeven in productie 5 ongedaan te maken, en wel door het openen van het mangat (in ruimte B), alsmede door het afsluiten van de scheidingsmuur van zijn kelderbox (A), op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [Q] hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft;

III. de VvE zal machtigen ex artikel 3:299 lid 1 BW, tot het doen uitvoeren van de onder I (de rechtbank begrijpt dat hier sprake is van een verschrijving en leest “II”) genoemde werkzaamheden, met bepaling dat de kosten van uitvoering ten laste komen van [Q];

IV. [Q] zal verbieden om na uitvoering van de onder I (de rechtbank begrijpt dat hier sprake is van een verschrijving en leest “II”) genoemde werkzaamheden opnieuw werkzaamheden uit te doen voeren, de gemeenschappelijke ruimtes betreffende, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [Q] hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft;

V. de VvE op voorhand zal machtigen ex artikel 3:299 lid 2 BW, tot ongedaan making van de door [Q] uitgevoerde werkzaamheden welke strijd opleveren met het onder IV gevorderde verbod, met bepaling dat de kosten van uitvoering ten laste komen van [Q];

VI. [Q] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de kastruimte als weergegeven in productie 5 (D) met alle daarin bevindende zaken - voor zover die niet het eigendom van de VvE zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de VvE te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [Q] hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft;

VII. [Q] zal veroordelen in de proceskosten.

Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 3.1 I stelt de VvE dat het standpunt van [Q] dat hij eigenaar is geworden van het bij de eigen kelderruimte getrokken gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte op grond van verjaring ex artikel 3:105 BW jo 3:306 BW, niet houdbaar is. Voor verjaring is openbaar en ondubbelzinnig bezit van bedoeld deel van de gemeenschappelijke ruimte vereist en daaraan is niet voldaan, aldus de VvE. Voor de VvE waren de wijzingen in de bestaande toestand, te weten het dichtgemetselde mangat en de doorgebroken muur van de eigen kelderruimte van [R] naar de gemeenschappelijke ruimte, niet zichtbaar, althans niet zodanig zichtbaar dat zij zich had moeten realiseren dat van een onrechtmatige inbezitneming van haar eigendomsrecht sprake was waartegen zij zou moeten optreden. Daarbij is van belang dat de gemeenschappelijke ruimte in kwestie in beginsel een kruipruimte is, bedoeld voor loodgieters en technici ingeval van technische mankementen aan het gebouw, zoals lekkages. Dit betekent dat de twintigjarige verjaringstermijn niet is aangevangen. Subsidiair, in het geval er geoordeeld wordt dat er wel sprake is van openbare en ondubbelzinnige inbezitname en de verjaring een aanvang heeft genomen, stelt de VvE dat er sindsdien geen twintig jaren zijn verstreken. Zij betwist immers dat de inbezitname heeft plaatgevonden in 1989, als door [Q] aangevoerd.

De vordering genoemd onder 3.1 II tot en met V, die voortbouwt op de hiervoor weergegeven vordering, grondt de VvE op de stelling dat de rechtsvoorganger van [Q] een deel van de gemeenschappelijke kelderruimte heeft geannexeerd zonder dat daaraan een besluit van de VvE ten grondslag lag. Evenmin heeft die annexatie tot een wijziging van de splitsingsakte geleid. [Q] was daarvan op de hoogte voordat het appartementsrecht werd overgedragen. Hij heeft het appartementsrecht zonder recht of titel, en derhalve onrechtmatig, in gebruik, aldus de VvE.

Aan de vordering genoemd onder 3.1 VI legt de VvE ten grondslag dat [Q] de gemeenschappelijke kelderkast zonder recht of titel in bezit heeft en houdt.

[Q] voert gemotiveerd verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

[Q] vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat ruimte C door verkrijgende verjaring tot het appartementsrecht van [Q] behoort / is gaan behoren en daarvan dus deel uitmaakt. Voorts vordert hij veroordeling van de VvE in de proceskosten.

[Q] grondt zijn vordering op de stelling dat [R] in 1989 een doorgang heeft gemaakt van zijn toenmalige kelderbox naar ruimte C en het mangat dat via ruimte B toegang verschaft tot ruimte C heeft laten dichtmetselen. Nu er sindsdien meer dan twintig jaren zijn verstreken, is sprake van verjaring, aldus [Q] en maakt ruimte C onderdeel uit van zijn appartementsrecht.

De VvE voert gemotiveerd verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie

Ontvankelijkheid

[Q] betoogt dat de VvE op basis van artikel 25 lid 1 van het reglement (de rechtbank begrijpt dat [Q] daarmee de splitsingsakte bedoelt) en artikel 53 lid 5 van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 16 mei 2006 (hierna: het modelreglement) niet ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat gesteld noch gebleken is dat de beslissing om hem te dagvaarden, als volgens het modelreglement vereist, in de vergadering van appartementsrechteigenaren met volstrekte meerderheid van stemmen is genomen.

De VvE heeft als productie 1 bij conclusie van antwoord in reconventie de notulen van de vergadering van de VvE van 3 september 2012 overgelegd, waaruit volgt dat op de vergadering is gestemd over het besluit om [Q] te dagvaarden. Dat besluit is aangenomen met zeven tegen één stem.

Ter comparitie van 11 februari 2014 heeft [Q] zijn niet-ontvankelijkheidsverweer gehandhaafd omdat het besluit van de vergadering dateert van na het moment van dagvaarden, aldus [Q].

De rechtbank kan het beroep van [Q] op het modelreglement niet plaatsen. Dat de VvE het modelreglement (op grond van artikel 5:111 aanhef en onder d BW) op enig moment heeft aangenomen, is gesteld noch gebleken. De rechtbank begrijpt derhalve dat [Q] zich voor het niet-ontvankelijkheidsverweer bedoelt te beroepen op artikel 25 lid 1, artikel 31 en artikel 32 lid 3 van de splitsingsakte, waarin - verkort weergegeven - is geregeld dat de administrateur (de bestuurder) de VvE in rechte kan vertegenwoordigen nadat hij daartoe een machtiging van de vergadering van appartementsrechteigenaren heeft verkregen.

De rechtbank stelt voorop dat het besluit tot het dagvaarden van [Q] zonder dat er aan het vereiste van artikel 32 lid 3 van de splitsingsakte was voldaan, op basis van artikel 5:124 lid 2 BW jo artikel 2:14 lid 1 BW in beginsel nietig is. Op basis van artikel 5:129 lid 1 BW jo artikel 2:14 lid 2 BW is dit onderhavige besluit echter bekrachtigd middels het besluit van 3 september 2013 van de vergadering van appartementsrechteigenaren, dat is genomen met de vereiste volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen conform artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte, waarmee het besluit tot dagvaarding alsnog geldig wordt met ingang van het moment waarop het werd genomen. Daarmee is de VvE ontvankelijk in de door haar ingestelde vorderingen in conventie en het door haar gevoerde verweer in reconventie.

Verjaring

De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of (kruip-)ruimte C exclusief tot het appartementsrecht van [Q] is gaan behoren.

In haar vordering genoemd onder 3.1 I refereert de VvE aan verkrijging van de “eigendom”. De rechtbank stelt voorop dat de onderhavige procedure betrekking heeft op een appartementsrecht. Dit is een aandeel in de eigendom van een gebouw met toebehoren en/of de desbetreffende grond met toebehoren, waarin is begrepen het exclusieve gebruiksrecht van bepaalde gedeelten (de zogenaamde privégedeelten) en het medegebruik van de overige gedeelten (de gemeenschappelijke gedeelten) en van de gemeenschappelijke zaken (vergelijk artikel 5:106 lid 4 BW). De rechtbank begrijpt derhalve dat partijen vastgesteld wensen te zien of [Q] door verjaring een exclusief gebruiksrecht heeft verkregen met betrekking tot ruimte C, waarvan tussen partijen niet in geschil is dat die, indien verjaring niet aan de orde is, behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten.

Voorts constateert de rechtbank dat [Q] in zijn vordering genoemd onder 3.7 de term “verkrijgende verjaring” hanteert. Dat is de verjaring ex artikel 3:99 lid 1 BW waarvoor - in het geval van een registergoed - onafgebroken bezit te goeder trouw voor de duur van tien jaren vereist is. Nu de VvE stelt dat tussen partijen in geschil is of [Q] door verjaring ex artikel 3:105 jo 3:306 BW (welke artikelen zien op de extinctieve of bevrijdende verjaring) het exclusieve gebruiksrecht van de onderhavige ruimte heeft verkregen en [Q] als verjaringstermijn een termijn van twintig jaren aanhoudt zoals vermeld in artikel 3:306 BW, zal de rechtbank het petitum in reconventie zo begrijpen dat [Q] een beroep doet op extinctieve verjaring.

Op basis van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt de bezitter op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, het goed ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van de niet-rechthebbende vangt ex artikel 3:314 lid 2 BW aan vanaf de dag, volgende op die waarop de niet-rechthebbende bezitter is geworden. De verjaringstermijn is op grond van artikel 3:306 BW twintig jaar. Daarbij is bezit volgens artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf, waarbij naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels opgenomen in artikel 3:109 BW en volgende en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW) wordt bepaald of men voor zichzelf of voor een ander houdt.

De VvE stelt voorts dat het bezit tevens openbaar en ondubbelzinnig moet zijn. Deze termen zijn afkomstig uit artikel 1992 (oud) BW. De maatstaven van artikel 3:107 e.v. BW wijken niet af van hetgeen onder oud recht gold. Er is door de wetgever voor gekozen de vereisten van openbaarheid en ondubbelzinnigheid niet meer expliciet in artikel 3:107 e.v. BW op te nemen omdat dit in wezen besloten ligt in het begrip bezit zelf (vergelijk Toelichting Meijers, Parlementaire Geschiedenis boek 3, pagina 408). De eis dat het bezit openbaar dient te zijn, brengt mee dat het bezit kenbaar voor derden moet zijn. Dit vereiste verzekert - net als het vereiste van ondubbelzinnigheid - dat van verjaring pas sprake kan zijn wanneer de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op de verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.

De rechtbank is met de VvE van oordeel dat ingebruikname van ruimte C door [R] niet kenbaar was in bovenbedoelde zin. De rechtbank verwijst daartoe naar de feitelijke situatie in de kelder, zoals die blijkt uit het feitenrelaas. Ruimte C betreft een (kruip-)ruimte die slechts toegankelijk is via het mangat in (kruip-)ruimte B. Dat laatste mangat bevindt zich op zijn beurt ook in een (kruip-)ruimte, welke ruimte toegankelijk is vanuit de gang middels een mangat. Laatstgenoemd mangat was, zo heeft de VvE verklaard, altijd afgesloten met een luik. Weliswaar heeft [Q] “bij gebrek aan wetenschap” betwist dat er een luik voor dat mangat in de gang zat nu dat momenteel ook niet het geval is, maar uit de door [Q] als productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie overgelegde foto’s blijkt dat in bedoeld mangat een houten kozijn is aangebracht en is te zien dat er (een deel van) een houten luik op de grond naast dat kozijn staat. De rechtbank houdt het er daarom voor dat het mangat in de gang, dat toegang verschaft tot ruimte B, met een houten luik was afgesloten. Bovendien is door de VvE onbetwist aangevoerd dat ruimte B en C enkel in geval van technische mankementen door loodgieters en/of technici werden betreden. De rechtbank deelt het standpunt van de VvE dat in de onderhavige situatie sprake is geweest van het door de rechtsvoorganger van [Q] - in de woorden van de VvE - “heimelijk” in bezit nemen van een gedeelte van de gemeenschappelijke kruipruimte.Voor de VvE was daarmee niet kenbaar dat het mangat in ruimte B was dichtgemetseld; de doorgebroken muur van de kelderbox (A) en de toestand waarin ruimte C zich bevond waren per definitie niet kenbaar voor de VvE.Voor zover [Q] heeft willen betogen dat de VvE ondanks de feitelijke situatie in de kelder als hierboven geschetst, op enig moment van de inbezitneming van ruimte C op de hoogte is gesteld door [R] zelf en het bezit daarmee kenbaar is geworden voor de VvE, is dat onvoldoende onderbouwd. De verklaring van [R] zoals die is overgelegd als productie A bij conclusie van antwoord, vermeldt daar niets over. Het enkele feit dat niet tot de VvE behorende derden, zoals de mantelzorgster van [R] en een buurtbewoner door [R] van de doorbraak op de hoogte zijn gesteld, is evenmin redengevend, nu die kennis niet aan de VvE kan worden toegeschreven. Bovendien geldt dat, indien alsnog zou komen vast te staan dat [R] de VvE op enig moment omtrent de inbezitneming heeft geïnformeerd, er sindsdien een termijn van twintig jaar zou moeten zijn verstreken om het beroep op verjaring te kunnen honoreren.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is geweest van openbaar bezit van de onderhavige ruimte door de rechtsvoorganger van [Q] als bedoeld in artikel 3:107 e.v. BW. De rechtbank houdt het ervoor dat de verjaringstermijn van artikel 3:306 BW op zijn vroegst is aangevangen op 6 december 2011, te weten de dag nadat [Q] de VvE per e-mail op de hoogte heeft gesteld van de extra door zijn rechtsvoorganger gecreëerde kelderruimte. Verjaring is daarom niet aan de orde.

Gelet op het voorgaande zal de vordering genoemd onder 3.1 I worden toegewezen en ligt de reconventionele vordering voor afwijzing gereed.

voorts in conventie

Ongedaan maken onrechtmatige situatie en machtiging

De rechtbank begrijpt dat de VvE haar vordering onder 3.1 II grondt op artikel 5:108 lid 1 BW, op basis waarvan appartementsrechteigenaren jegens elkaar verplicht zijn de bouw en inrichting van het gebouw in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de splitsingsakte bepaalde. Op die grondslag komt de vordering voor toewijzing in aanmerking. Daarbij acht de rechtbank een termijn van veertien dagen voor [Q] om een en ander in de oude toestand terug te brengen, te kort. Deze periode wordt op vier weken gesteld.

De rechtbank zal de gevorderde dwangsom afwijzen, nu een dwangsom pas voor tenuitvoerlegging in aanmerking komt na het verstrijken van de termijn waarbinnen [Q] de werkzaamheden dient uit te voeren. Na deze termijn zal de VvE echter worden gemachtigd de werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren (vergelijk r.o. 4.13), waarmee een dwangsom niet meer aan de orde is.

De rechtbank zal de vordering genoemd onder 3.1 III eveneens toewijzen, waarbij de VvE gemachtigd wordt de werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren wanneer [Q] binnen vier weken na betekening van het onderhavige vonnis de werkzaamheden niet heeft uitgevoerd.

Verbod op toekomstige werkzaamheden en machtiging voor de toekomst

Voor de toewijzing van de vorderingen genoemd onder 3.1 IV en V is allereerst vereist dat er een reële dreiging bestaat dat de handelingen ten aanzien waarvan het verbod voor de toekomst wordt verzocht, zullen worden uitgevoerd. Dat daarvan sprake is, heeft de VvE onvoldoende onderbouwd. Daarbij is van belang dat niet [Q] zelf maar zijn rechtsvoorganger de gemeenschappelijk kruipruimte bij zijn kelderruimte heeft betrokken. De vorderingen zullen worden afgewezen.

Kelderkast

Partijen zijn het erover eens dat de kastruimte zoals bedoeld onder 3.1 VI behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Op grond van artikel 5:108 lid 1 BW zal deze vordering van de VvE worden toegewezen. De door de VvE gevorderde dwangsom zal de rechtbank eveneens toewijzen vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis (de aan [Q] vergunde termijn om vrijwillig aan de veroordeling te voldoen), waarbij deze dwangsom zal worden gematigd tot € 100,- per dag en gemaximeerd tot een bedrag van € 5.000,-.

in conventie en in reconventie

Proceskosten

[Q] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld, een en ander als in het dictum vermeld.

De rechtbank

in conventie

verklaart voor recht dat geen sprake is van verkrijging van een exclusief gebruiksrecht zijdens [Q] door verjaring ex artikel 3:105 jo 3:306 BW;

veroordeelt [Q] om binnen vier weken na betekening van het vonnis de door zijn rechtsvoorganger in het leven geroepen onrechtmatige situatie als weergegeven in productie 5 ongedaan te maken, en wel door het openen van het dichtgemetselde mangat (in ruimte B), alsmede door het afsluiten van de scheidingsmuur van de kelderbox (welke afsluiting in genoemde productie met “A” wordt aangeduid), een en ander conform de eisen van goed en bekwaam werk;

machtigt de VvE ex artikel 3:299 lid 1 BW tot het doen uitvoeren van de onder 5.2 genoemde werkzaamheden, met bepaling dat de kosten van uitvoering ten laste komen van [Q], indien [Q] niet binnen vier weken na betekening van het vonnis zelf deze werkzaamheden heeft (laten) verricht(en);

veroordeelt [Q] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de kastruimte als weergegeven in productie 5 (D) met alle daarin bevindende zaken - voor zover die niet het eigendom van de VvE zijn - te ontruimen en vervolgens ontruimd te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de VvE te stellen, op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of dagdeel dat [Q] hiermee na 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft, tot een maximum van € 5.000,-;

veroordeelt [Q] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.356,- aan salaris van de advocaat en € 672,64 aan verschotten;

verklaart de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [Q] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 678,- aan salaris van de advocaat en nihil aan verschotten.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.G.J. Ferenschild en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.1.