Rb. Noord-Holland, 25-05-2021, nr. 9125353

Broedplaats heeft BAZ op 12 april 2021 gedagvaard. BAZ heeft een akte houdende tegenvordering en stukken ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 mei 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.

Broedplaats heeft tot doel het behartigen van belangen van kunstenaars en kleinschalige creatieve bedrijven in de gemeente Zaanstad en het leveren van een bijdrage aan de totstandkoming en instandhouding van levendige werkplaatsen en/of woonwerkpanden.

Broedplaats huurt vanaf het najaar van 2019 het bedrijfsgebouw van een voormalige verpakkingsfabriek tegen een huurprijs van € 19.016,61 per maand exclusief BTW.

Het bedrijfsgebouw is onderverdeeld in 60 units. Deze worden grotendeels door Broedplaats onderverhuurd aan kunstenaars en voor een deel aan kleine creatieve en commerciële bedrijven.

Een kwart van het bedrijfsgebouw heeft Broedplaats met ingang van 1 oktober 2019 onderverhuurd aan BAZ tegen een huurprijs, die vanaf 1 juli 2020 – na indexering - € 6.736,92 inclusief BTW bedraagt. BAZ exploiteert daarin een boulderhal (klimhal) en een restaurant.

BAZ heeft na een verbouwing de klimhal en het restaurant begin maart 2020 geopend, maar moest als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis na twee weken haar deuren weer sluiten tot 1 juni 2020. In de tussentijd is sprake geweest van gedeeltelijke openingen met beperkingen. Vanaf 15 oktober 2020 is het restaurant weer volledig gesloten. Vanaf 15 december 2020 moest ook de klimhal weer worden gesloten als gevolg van de coronacrisis.

Partijen hebben uitvoerig gecorrespondeerd over de achterstallige huurtermijnen en de situatie als gevolg van de door de overheid getroffen coronamaatregelen.

BAZ heeft haar huurbetalingsverplichting opgeschort tot 50 %.

Broedplaats vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening BAZ veroordeelt tot betaling van de huurachterstand tot en met april 2021 van € 31.438,69, de maandelijkse huurtermijnen vanaf 1 mei 2021 en de verbeurde boetes van € 3.600,00.

Broedplaats legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat BAZ vanaf april 2020 in gebreke is gebleven met tijdige en volledige betaling van de huur en 1/3 deel van de borg. Broedplaats erkent dat de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid en gebrek moet worden aangemerkt. Partijen hebben daarover uitvoerig overleg gehad. Partijen hebben een regeling getroffen over de achterstand tot 1 november 2020, maar zijn het niet eens geworden over de verplichtingen daarna. Er is geen grond voor toepassing van een huurkorting van 50 %. Niet alleen de financiële impact van de crisis voor BAZ is van belang, maar ook de gevolgen van een wijziging van de huur voor Broedplaats. Broedplaats draagt de verantwoordelijkheid voor huisvesting van meer dan 60 huurders en is volledig afhankelijk van de huurinkomsten. Daarbij moet betrokken worden dat partijen, ondanks dat BAZ een commerciële onderneming is, een maatschappelijke huurprijs zijn overeengekomen. Het uitblijven van een groot deel van de huurbetalingen van haar grootste huurder leidt tot spanningen in de exploitatie en heeft gevolgen voor het voortbestaan van Broedplaats. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke huurachterstand bij haar verhuurder, die niet tot kwijtschelding bereid is. BAZ heeft geen openheid gegeven over haar financiële situatie en heeft geen aantoonbare inspanningen gedaan om in aanmerking te komen voor steunmaatregelen. De huurachterstand bedraagt met inachtneming van de regeling tot 1 november 2020 en het aanbod tot huurkorting van 15 % vanaf 1 november 2020 tot het einde van de lockdown € 31.438,69.

BAZ betwist de vordering. BAZ voert aan – samengevat – dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen sinds de opening in maart 2020 zeer beperkt is geweest in haar exploitatiemogelijkheden. Daardoor is sprake van een slechte financiële situatie. Het verlies over 2020 is aanzienlijk en de omzet blijft sterk achter bij de prognose. BAZ heeft aanvullende geldleningen moeten afsluiten en komt niet in aanmerking voor steunmaatregelen van de overheid. Verder heeft BAZ als net gestarte ondernemer geen reserves kunnen opbouwen. BAZ heeft zoveel mogelijk de kosten gedrukt. Zo heeft zij contracten opgezegd, alle werknemers ontslagen en betaalt zij geen salaris of management fee aan haar aandeelhouders. BAZ heeft een grote schuldenlast. Zij heeft onder meer grote bedragen geïnvesteerd om het gehuurde geschikt te maken voor gebruik. De aandeelhouders hebben eigen geld geïnvesteerd en zijn in privé aansprakelijk voor de bankleningen. Een veroordelend vonnis zal leiden tot het faillissement van BAZ en mogelijk tot privé faillissementen. De rechtspraak is duidelijk. De gevolgen van de overheidsmaatregelen moeten worden gedeeld. Omdat sprake is van onderhuur zal de pijn niet tussen twee maar tussen drie partijen moeten worden verdeeld, zodat een huurkorting van 67 % redelijk is. BAZ begrijpt niet dat Broedplaats niet om een huurkorting vraagt bij de verhuurder.

BAZ vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Broedplaats veroordeelt te dulden dat BAZ de betaling van de huur over 15 maart 2020 totdat het gehuurde van overheidswege weer volledig mag worden geopend met 67 % opschort, althans met 50 %, en BAZ het eventueel teveel betaalde mag verrekenen met de overige verschuldigde huurtermijnen.

Broedplaats betwist de tegenvordering.

de vordering en de tegenvordering

Deze zaak gaat over de vraag in hoeverre BAZ gehouden is haar huurbetalingsverplichting na te komen. De in dat kader door Broedplaats ingestelde vordering en door BAZ ingestelde tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

De vordering en tegenvordering kunnen in kort geding alleen worden toegewezen als partijen daarbij een spoedeisend belang hebben. Dat is het geval, nu het hier gaat om een forse huurachterstand waarvan Broedplaats betaling vordert en BAZ bij wijze van tegenvordering schorsing vordert van een deel van haar betalingsverplichting.

Partijen zijn het erover eens dat de Coronacrisis en de beperkingen die in verband daarmee van overheidswege zijn ingesteld, moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Dit is ook in lijn met eerdere rechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis.

De vraag die moet worden beantwoord is of Broedplaats ondanks die onvoorziene omstandigheden ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mocht verwachten. In dat kader wijst Broedplaats erop dat zij de onvoorziene omstandigheden onder ogen heeft gezien en dat zij daarom aan BAZ voorstellen heeft gedaan die neerkomen op een aanzienlijke huurkorting en waarbij voor de achterstand tot 1 november 2020 een regeling tot stand is gekomen. Door BAZ wordt echter betwist dat partijen over de huurachterstand tot 1 november 2020 een regeling zijn overeengekomen. De kantonrechter volgt BAZ hierin. In de e-mail waarop Broedplaats zich beroept schrijft BAZ immers “Wel zouden we daarbij gelijk een afspraak willen maken over de situatie die nu speelt”. Dit wordt zo uitgelegd dat BAZ akkoord ging onder voorwaarde. Aan deze voorwaarde is niet voldaan, omdat partijen over de periode na 1 november 2020 geen afspraken hebben gemaakt. Ook betwist BAZ dat de aangeboden huurkorting een eerlijke verdeling van de pijn oplevert. In het navolgende zal worden beoordeeld wat het financiële nadeel van partijen inhoudt en hoe die pijn moet worden verdeeld. De kantonrechter volgt BAZ niet in haar standpunt dat de (te verminderen huurprijs) moet worden verdeeld over drie partijen. De hoofdverhuurder is immers niet betrokken bij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

BAZ heeft voldoende aangetoond dat de overheidsmaatregelen grote nadelige gevolgen hebben voor haar bedrijfsvoering. Als productie 2 heeft BAZ de jaarrekening 2020 overgelegd. Daaruit blijkt een omzet van € 157.986. Deze omzet kan niet worden vergeleken met een eerder gerealiseerde omzet, omdat de klimhal en het restaurant in 2019 nog niet open waren. Wel laat deze omzet zich vergelijken met de door BAZ opgestelde prognose (productie 3). Daaruit volgt dat een omzet van € 377.902 over de maanden maart tot en met december 2020 werd verwacht. Daarvan uitgaande is sprake van een omzetdaling van 58 %. Voor januari 2021 tot en met april 2021 is sprake van een gerealiseerde omzet van € 11.915 en een geprognotiseerde omzet van € 219.558, wat een omzetdaling inhoudt van 95 %. Dit grote omzetverlies laat zich verklaren doordat de klimhal en het restaurant in deze periode gesloten waren als gevolg van de overheidsmaatregelen, terwijl in 2020 vanaf juni weliswaar beperkingen golden, maar er meer exploitatiemogelijkheden waren. De omzetdaling over de hele periode van maart 2020 tot en met april 2021 komt uit op 72 % (€ 169.880 gerealiseerd en € 597.460 geprognotiseerd). In het navolgende zal uitgegaan worden van een omzetdaling van 72 %. Omdat geen andere oorzaken zijn gesteld of gebleken, moet ervan worden uitgegaan dat deze omzetdaling het gevolg is van de coronacrisis en de daarmee verband houdende beperkende maatregelen. Verder is niet gesteld of gebleken dat BAZ reële mogelijkheden had – en niet heeft benut - om deze omzetdaling te beperken.

Broedplaats heeft nog aangevoerd dat bepaalde kostenposten ten onrechte in de jaarrekening 2020 zijn opgevoerd. Het toe te passen criterium is echter of de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een omzetdaling en niet wat dit heeft betekend voor het resultaat.

Terecht heeft Broedplaats aangevoerd dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de verdeling van het financieel nadeel moet worden betrokken. BAZ heeft onderbouwd dat de TVL-aanvragen over 2020 zijn afgewezen en hoewel in 2021 sprake is van een uitbreiding van het steunpakket voor startende ondernemers, het onzeker is of zij een tegemoetkoming zal ontvangen. BAZ is haar bedrijf op 1 oktober 2019 begonnen, terwijl de regeling ziet op starters die zijn begonnen tussen 1 januari en 30 juni 2020 (productie 12 van Broedplaats). BAZ heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat zij geen aanspraak heeft op TVL.

Broedplaats heeft verder nog aangevoerd dat een verdere huurkorting dan door haar is aangeboden haar voortbestaan in gevaar brengt, wat door BAZ gemotiveerd is weersproken. Het lag daarom op de weg van Broedplaats dit nader te onderbouwen met stukken zoals het overleggen van jaarcijfers. Omdat Broedplaats dit niet heeft gedaan, is in dit kort geding niet gebleken van financiële problemen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat Broedplaats weliswaar een huurachterstand heeft bij haar verhuurder, maar dit kan zij enerzijds niet tegenwerpen aan BAZ en anderzijds ligt hieraan ook ten grondslag dat zij geen huurkorting wil vragen aan de hoofdverhuurder. Die keuze komt voor haar rekening en risico. Gelet op de jurisprudentie ligt het vragen van een huurkorting immers wel in de rede. Verder betrekt de kantonrechter bij het voorgaande dat de andere huurders wel de huur betalen. BAZ heeft daarentegen zoals overwogen haar financiële positie onderbouwd met stukken. Ook heeft BAZ toegelicht dat zij aanzienlijke financiële verplichtingen heeft als gevolg van investeringen in het gehuurde dat casco was opgeleverd en dat zij geen reserves heeft opgebouwd omdat zij een startende ondernemer is.

Dat de huurprijs die partijen zijn overeengekomen al een maatschappelijke huur is, is eveneens betwist door BAZ en vervolgens niet nader toegelicht door Broedplaats. Los daarvan is deze huurprijs overeengekomen voor de coronacrisis en heeft BAZ in haar businessplan daarmee rekening gehouden. Dat geldt ook voor de ingroeihuur waar sprake van is geweest. Deze (vermeende) tegemoetkomingen zijn afgesproken zonder rekening te houden met de onvoorziene omstandigheden die zich daarna hebben voorgedaan zodat niet valt in te zien waarom deze afspraken nu met zich mee zouden brengen dat Broedplaats alsnog ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou kunnen eisen.

De conclusie is dat de wijziging in de omstandigheden die is ingegeven door de hiervoor genoemde crisis en de beperkende maatregelen, met zich meebrengen dat Broedplaats naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. In dit kort geding zal daarom een voorlopige voorziening worden getroffen die betrekking heeft op de verplichting om huur te betalen.

Zoals overwogen wordt als uitgangspunt genomen dat bij een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij eveneens als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en verhuurder wordt verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100 % wordt de huurprijs in beginsel verminderd met 50 %. Voor BAZ is de omzetdaling van maart 2020 tot en met april 202172 %. Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs met 36 %.

Over maart 2020 tot en met april 2021 heeft BAZ volgens de stellingen van partijen50 % van de huurprijs betaald. Dit is 14 % te weinig. BAZ zal worden veroordeeld tot betaling van de resterende 14 %. De gevorderde wettelijke handelsrente zal worden toegewezen met ingang van veertien dagen na betekening van het vonnis en de boete zal worden afgewezen. Door de maatregelen in verband met de coronacrisis is immers een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor BAZ niet geheel aan haar betalingsverplichtingen heeft kunnen voldoen.

De vordering van Broedplaats en de tegenvordering van BAZ die zien op de huurtermijnen vanaf mei 2021 worden afgewezen. De omzetdaling is berekend tot en met april 2020, zodat alleen over die periode een huurkorting is vastgesteld. Voor de periode daarna geldt voor partijen als richtsnoer dat BAZ recht heeft op een huurkorting van de helft van de omzetdaling, waarbij een eventueel toegekende TVL ter hoogte van het deel dat verband houdt met de huur bij de omzet moet worden opgeteld.

Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

De kantonrechter:

de vordering

veroordeelt BAZ tot betaling aan Broedplaats van 14 % van de huurprijs van 1 maart 2020 tot en met april 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis;

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

schort over de periode maart 2020 tot en met april 2021 de betalingsverplichting van de huur met 36 % op;

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter