Hof Den Haag, 06-09-2022, nr. 200.295.650/01

De kantonrechter heeft [appellante] als huurster van woonruimte veroordeeld om huurachterstand te betalen. Tevens is daarbij de ontruiming van de woning gelast. De ontruiming gaat niet door als [appellante] de huurachterstand en huidige huur binnen een maand betaalt (de zogenoemde terme de grâce).

Het hof is het met de kantonrechter eens.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

[appellante] huurt van Haag Wonen een woning aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde).

[appellante] heeft in het verleden procedures bij de Huurcommissie (hierna: HC) gevoerd wegens lekkages (zie onder meer overwegingen 3.3 en 3.4 hierna.)

Bij uitspraak van 26 april 2011 heeft de HC bepaald dat met ingang van 1 februari 2011 weer de overeengekomen huurprijs van € 510,61 per maand aan huurder in rekening mag worden gebracht. Tegen deze uitspraak is geen rechtsmiddel aangewend

Bij uitspraak van 18 februari 2013 heeft de HC de huurprijs met ingang van 1 augustus 2012 bevroren op € 567,56. [appellante] heeft zich naar aanleiding hiervan tot de kantonrechter gewend. Daarbij heeft zij onder meer gevorderd om de huurprijs op € 510,61 te bepalen. Deze zaak is bekend onder zaaknummer 2140632 RL EXPL 13-18600 (hierna: de 2013-zaak). Bij tussenvonnis van 18 september 2014 heeft de kantonrechter in die zaak overwogen dat uitgegaan zal worden van een kale huur van € 510,61 per maand, waarna [appellante] is toegelaten tot bewijs van haar stelling dat zij alle in redelijkheid van haar te vergen medewerking heeft verleend aan de door Haag Wonen ondernomen pogingen tot herstel van de gebreken in de woning. Bij eindvonnis van 7 januari 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen. Dit vonnis is inmiddels onherroepelijk.

In een andere procedure bij de kantonrechter met zaaknummer 6615668/18-2115 (hierna: de 2018-zaak) heeft op 8 augustus 2018 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen, bijgestaan door hun gemachtigden, zijn daarbij verschenen. Blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal hebben partijen toen een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Voor zover thans van belang is daarin vastgelegd:(i) De huurprijs over de periode 1 augustus 2012 tot 1 september 2018 wordt vastgesteld op € 567,56 per maand;(ii) Het maandelijkse bedrag aan voorschot op de servicekosten vanaf 1 september 2018 wordt vastgesteld op € 25,10 en(iii) Partijen doen afstand van het recht om deze overeenkomst (buiten of in rechte) te ontbinden of te vernietigen.

Zowel [appellante] als haar advocaat hebben kort daarna aan de rechtbank te kennen gegeven de vaststellingsovereenkomst te (willen) vernietigen omdat [appellante] zich tijdens de zitting onder druk gezet voelde. De advocaat van [appellante] heeft in verband daarmee aan de rechtbank verzocht om alsnog vonnis te wijzen. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. Volgens de rechtbank werd [appellante] ter zitting bijgestaan door een gemachtigde, terwijl er uitgebreid de tijd is gegeven en genomen om de vaststellingsovereenkomst te formuleren.

[appellante] heeft in de periode van 1 september 2018 tot 1 november 2020 maandelijks steeds een bedrag van € 510,28 aan huur betaald.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter op vordering van Haag Wonen, uitvoerbaar bij voorraad:a) de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden;b) [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;c) [appellante] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand in de periode van1 september 2018 tot 1 november 2020 ten bedrage van € 2.528,53;d) [appellante] veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van€ 172,04, en van de rente tot 1 juni 2020 van € 4,59;e) [appellante] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 627,22 per maandvanaf 1 december 2020 tot de ontruiming;f) [appellante] veroordeeld in de proceskosten.

De kantonrechter heeft [appellante] tevens een zogenoemde terme de grâce gegeven. Daarbij is zij in de gelegenheid gesteld om voormelde bedragen vóór 4 april 2021 aan Haag Wonen te betalen, naast de huur over de maanden december 2020 tot en met april 2021. Bij tijdige betaling zou geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning volgen.

De kantonrechter heeft hiertoe onder meer als volgt overwogen, zakelijk weergegeven:- Uitgegaan wordt van de op 8 augustus 2018 bij de mondelinge behandeling (in de 2018-zaak) afgesproken huurprijs tot 1 september 2018 van € 567,56.[appellante] komt geen beroep toe op vernietiging van deze afspraken.- Per 1 juli 2019 is de huur verhoogd naar € 582,32 plus € 25,10 aan servicekosten (samen € 607,42).- Per 1 juli 2020 is de huur verhoogd naar € 602,12 plus € 25,10 aan servicekosten (samen € 627,22).- De door Haag Wonen overeenkomstig het voorgaande gespecificeerde huurachterstand tot en met de maand november 2020 bedraagt € 2.528,53. Dit rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met dien verstande dat, gelet op de strekking van het door [appellante] gevoerde verweer, er aanleiding is om [appellante] een terme de grâce toe te kennen.- De weren van [appellante] (de hernieuwde discussie over het onderhoud van het gehuurde, de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst en haar langdurige bewoning van het gehuurde) worden verworpen.

[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het bestreden vonnis. Zij heeft twee grieven aangevoerd.

Met grief 1 klaagt zij erover dat de kantonrechter uit is gegaan van de rechtsgeldigheid van de vaststellingsovereenkomst en de daarin genoemde huurprijs tot 1 september 2018 van € 567,56. Deze vaststellingsovereenkomst heeft zij vernietigd omdat deze onder druk tot stand is gekomen. Zij was niet in staat om aan deze druk in de vorm van ontruimingsdreiging weerstand te bieden. Zij is, gelet op traumatische ervaringen in de relationele sfeer in het verleden waarvoor zij psychologische begeleiding heeft, mentaal zwak en niet in staat met stressvolle situaties om te gaan. De maandelijkse huurprijs is, aldus [appellante], nog steeds het door de HC op 26 februari 2011 met ingang van 1 februari 2010 vastgestelde bedrag van € 510,61, die partij-afspraak is geworden .

Grief 2 bevat een klacht over het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Haag Wonen heeft van haar kant incidenteel hoger beroep ingesteld. Zij klaagt daarmee over de verleende terme de grâce.

De grieven van partijen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

De huurprijs per 1 september 2018

Haag Wonen vordert achterstallige huur vanaf 1 september 2018. Het voornaamste geschilpunt tussen partijen betreft de hoogte van de maandelijkse kale huur per 1 september 2018. [appellante] stelt dat deze € 510,61 bedraagt. Haag Wonen gaat daarentegen uit van een huurprijs van € 567,56.

Het hof geeft [appellante] ongelijk.

In de eerste plaats moet worden uitgegaan van de juistheid van de vaststellingsovereenkomst (uit 2018)1.. Het beroep op vernietiging ervan faalt, reeds omdat de stellingen van [appellante] ontoereikend zijn voor het door haar gestelde wilsgebrek (in de zin van artikel 3:33 BW). De door haar gestelde druk, veroorzaakt door ontruimingsdreiging, mede gelet op haar eerdere traumatische ervaringen, zijn te vaag en niet van dien aard dat deze de conclusie rechtvaardigen dat [appellante] niet in staat was haar wil te bepalen. Dit geldt temeer nu [appellante] bij de onderhandelingen over de vaststellingsovereenkomst werd bijgestaan door een gemachtigde, terwijl bovendien ruim de tijd is genomen om tot formulering van de vaststellingsovereenkomst te komen. Voor zover [appellante] bedoeld heeft om zich te beroepen op een tijdelijke stoornis van haar geestvermogens (in de zin van artikel 3:34 lid 2 BW), faalt dit beroep eveneens. De door haar overgelegde productie bij memorie van grieven van haar behandelaar, psycholoog [psycholoog], van 11 november 2021 en het gestelde vasten rond het tijdstip van de mondelinge behandeling in 2018 rechtvaardigen niet de conclusie zoals door [appellante] getrokken. Bovendien is er geen enkele aanwijzing dat deze situatie kenbaar was voor Haag Wonen (in de zin van artikel 3:35 BW), zodat Haag Wonen heeft mogen vertrouwen op de juistheid van de door [appellante] ondertekende vaststellingsovereenkomst.

In de tweede plaats wijst het hof op de feiten weergegeven in overweging 3.4 (in de 2013-zaak). De vordering van [appellante] in die zaak om de huurprijs op € 510,61 te bepalen (in afwijking van de beslissing van de HC dat deze € 567,56 was) is uiteindelijk bij eindvonnis van 7 januari 2016 afgewezen. Deze beslissing is inmiddels definitief. De andersluidende overweging in het tussenvonnis van 18 september 2014 (dat de huurprijs € 510,61 bedraagt) heeft dus in het eindvonnis geen gevolg gekregen. Ook daarom kan [appellante] zich hier niet op beroepen. De overige argumenten van [appellante] maken dit niet anders.

Het hof oordeelt dus, evenals de kantonrechter, dat de maandelijkse huurprijs per 1 september 2018 een bedrag van € 567,56 was.

Tekortkoming van [appellante] rechtvaardigt in beginsel ontbinding huurovereenkomst

Uit het voorgaande volgt dat [appellante] met de betaling van een bedrag van € 510,28 per maand dus stelselmatig te weinig netto huur heeft betaald. Nu de specificatie van de huurachterstand door Haag Wonen verder niet, althans niet deugdelijk, is betwist gaat het hof uit van dezelfde huurachterstand als de kantonrechter heeft gedaan.

Ook het hof vindt dat deze tekortkoming (achterstand in de huurbetalingen), mede gelet op het stelselmatige en langdurige karakter ervan, in beginsel grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De door [appellante] genoemde verzachtende omstandigheden (behoud van haar woonomgeving en de uitzichtloze situatie voor woningzoekenden op de woningmarkt) maken dit niet anders.

Wel terme de grâce

Het hof ziet in de lange duur van de huurovereenkomst en de omstandigheid dat [appellante] steeds nog wel een fors bedrag van de huur is blijven betalen, aanleiding om de door de kantonrechter verleende terme de grâce in stand te laten.

Het beroep van Haag Wonen op misbruik van procesbevoegdheid faalt omdat geen sprake is van een evident kansloze procedure.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt en dat het incidentele hoger beroep van Haag Wonen ook niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep en Haag Wonen in die van het incidenteel hoger beroep.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en A.M. Voorwinden en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.