Hof 's-Hertogenbosch, 17-04-2018, nr. 200.226.131, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] huren met ingang van 1 juni 2012 van [appellant] en [appellante] de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 5.000,00 per maand.

b. Artikel 16 van de algemene bepalingen luidt, voor zover voor de beslissing van deze zaak van belang:

“De betaling van huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)”.

c. In artikel 20 van de algemene bepalingen is bepaald in welke gevallen de huurder de contractuele rente van 1% per maand, de boete van € 25,00 per dag en de buitengerechtelijke kosten van ten minste 15% van het verschuldigde bedrag aan verhuurder verschuldigd is.

d. In september 2014 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] waterschade in het souterrain van de woning gemeld aan [appellant] en [appellante] .

e. Partijen hebben vervolgens een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) gesloten op 31 juli 2015. In de preambule van de vaststellingsovereenkomst is (onder meer) het volgende opgenomen:

- door de verzekeraar [verzekeraar] is bepaald dat er sprake is van een door de opstalverzekering van verhuurder gedekte schade, welke schade op het moment van het aangaan van deze overeenkomst wordt hersteld, welk herstel nog enkele maanden zal duren;

- partijen verschillen van mening over de wijze van afhandeling van de schade en betaling van de huurpenningen en wensen dit geschil middels deze overeenkomst te beslechten.

f. Partijen zijn in de vaststellingsovereenkomst (samengevat en voor zover hier van belang) overeengekomen dat:

- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] afzien van het mogelijke recht op huurvermindering en schadevergoeding naar aanleiding van de waterschade in september 2014 en de herstelwerkzaamheden,

- [appellant] en [appellante] afzien van het recht op betaling van de nog openstaande huur, boetes en incassokosten tot en met september 2015,

- de contractueel geïndexeerde huurverhoging niet in rekening wordt gebracht over de periode 1 juli 2015 / 30 juni 2018,

- de huur vanaf 1 september 2015 € 5.000,00 per kalendermaand bedraagt,

- de huurovereenkomst met drie jaar wordt verlengd tot 30 juni 2018,

- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] 30 dagen voor aanvang van de huurperiode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017 de huur van € 60.000,00 over deze periode betalen,

- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] 30 dagen voor aanvang van de huurperiode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 de huur van € 60.000,00 over deze periode betalen,

- de huidige huurovereenkomst en de algemene bepalingen onverminderd van kracht zijn.

g. Omstreeks 3 oktober 2015 heeft [geïntimeerde 1] aan de aannemer [aannemer] de opdracht gegeven tot (onder meer) het slopen van de garagevloer. De garage maakt deel uit van het souterrain.

h. [aannemer] is met de sloop van de garagevloer begonnen op 23 november 2015 (volgens [appellant] en [appellante] ) of op 6 april 2016 (volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ). Bij aanvang van die werkzaamheden was de vloer van het naastgelegen souterrain in verband met de waterschade in september 2014 hersteld.

j. Tijdens de sloop van de garagevloer is in de garage een waterleiding beschadigd, waardoor water uit die leiding is gestroomd.

k. Bij brief van 31 mei 2016 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] en [appellante] medegedeeld dat zij betaling van de huur opschorten in afwachting van een correcte nakoming van de vaststellingsovereenkomst.

l. Bij brief van 6 juni 2016 hebben [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] medegedeeld dat het hun op grond van de overeenkomst niet vrij staat de huurbetalingsverplichting op te schorten. [appellant] en [appellante] hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verzocht en zo nodig gesommeerd tot betaling van de huur van € 60.000,00, de rente van € 600,00 en de boete van € 263,25.

m. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben op 6 juni 2016 als huur over de periode vanaf 1 juli 2016 tot 1 januari 2017 € 30.000,00 betaald aan [appellant] en [appellante] .

n. Na 6 juni 2016 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen huurbetalingen meer gedaan.

o. Bij brief van 6 juli 2017 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] en [appellante] medegedeeld dat zij de vaststellingsovereenkomst ontbinden omdat het gebrek niet conform de vaststellingsovereenkomst binnen enkele maanden is hersteld.

p. Bij brief van 1 augustus 2017 hebben [appellant] en [appellante] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 maart 2017.

q. Vanaf 29 juli 2017 is tussen partijen veelvuldig gecorrespondeerd naar aanleiding van voorgenomen inspecties van de woning door [appellant] en [appellante] . [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben aan hun medewerking voorwaarden verbonden. Op 25 januari 2018 heeft [aannemer] van [bouwbedrijf] Bouwbedrijf op verzoek van [appellant] en [appellante] en met medewerking van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woning geïnspecteerd.

r. Op de dag waarop de pleidooien in dit hoger beroep zijn gehouden, 29 maart 2018, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] en [appellante] op het kantoor van hun advocaat de dagvaarding uitgebracht en betekend voor een bodemprocedure, waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onder meer huurvermindering vorderen.

de standpunten van partijen en de beslissing van de voorzieningenrechter

In eerste aanleg vorderden [appellant] en [appellante] in conventie om [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te bevelen de woning te ontruimen en te veroordelen tot betaling van de huur over de periode van 1 januari 2017 tot 1 juli 2017 alsmede een vergoeding voor het voortgezet gebruik, subsidiair de overeengekomen huur, na 1 juli 2017, alles te vermeerderen met een boete, rente en buitengerechtelijke kosten, en tot betaling van de proceskosten. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben verweer gevoerd tegen deze vorderingen en vergoeding van de proceskosten gevorderd.

In reconventie vorderden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om [appellant] en [appellante] te veroordelen tot het herstellen van schade aan de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom en veroordeling van [appellant] en [appellante] in de kosten van het geding. [appellant] en [appellante] hebben verweer gevoerd tegen deze vorderingen en vergoeding van de proceskosten gevorderd.

In het vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van beide partijen afgewezen met dienovereenkomstige proceskostenveroordelingen.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep 4 grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen tot ontruiming en huurbetaling.

[appellant] en [appellante] hebben hun geldvorderingen aangevuld met een subsidiaire vordering tot betaling van een bedrag van € 3.750,00 per maand, zowel over de periode voor als over de periode na 1 juli 2017.

In hoger beroep hebben [appellant] en [appellante] voorts gevorderd [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te veroordelen om [appellant] en [appellante] en hun hulppersonen toegang te verlenen tot het gehuurde, gelegen te [plaats] aan de [adres] , binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen arrest, teneinde [appellant] en [appellante] in staat te stellen de waterschade in het souterrain en kelder van het gehuurde te inventariseren en weg te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben zich in de memorie van antwoord bereid verklaard om [appellant] en [appellante] toe te laten tot de woning. Voor het overige hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in hoger beroep verweer gevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en tot veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten van beide instanties.

Geen van partijen heeft grieven gericht tegen het vonnis, voor zover in reconventie gewezen, zodat het hof verstaat dat in dit hoger beroep alleen het in conventie gewezen vonnis aan de orde wordt gesteld.

de beoordeling van de grieven en van de vorderingen van [appellant] en [appellante]

De bezwaren van [appellant] en [appellante] in grief 1 tegen de ambtshalve toepassing van het Nederlandse recht dat strekt tot implementatie van Richtlijn 93/13/EEG door de voorzieningenrechter kan in het midden blijven omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich hebben beroepen op de vernietigbaarheid van artikel 16 van de algemene voorwaarden. Naar het voorlopig oordeel van het hof is dit beding, als voorkomend op de zwarte lijst in artikel 6:236, eerste lid, aanhef en onder c, BW onredelijk bezwarend en moet worden aangenomen dat een beroep van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op de vernietigbaarheid ervan in de bodemprocedure zal kunnen slagen.

Het hof zal de vorderingen van [appellant] en [appellante] in dit hoger beroep beoordelen naar de aan het hof bekende stand van zaken tot het moment van het uitspreken van dit arrest.

Het hof neemt tot uitgangspunt, net zoals de voorzieningenrechter in rov. 5.6. van het vonnis heeft gedaan, dat ook nu nog sprake is van aanzienlijke gebreken in het souterrain van de woning als gevolg van wateroverlast. Het hoofdpunt van geschil tussen partijen is of deze gebreken, in de woorden van artikel 7:204 BW, niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheden betreffen en dus voor rekening en risico komen van [appellant] en [appellante] , die zij als verhuurder moeten herstellen. Vast staat dat dat het geval is ten aanzien van de vochtproblemen als gevolg van de oorspronkelijke wateroverlast in 2014, maar dat is voor de beslissing in dit kort geding niet reeds als zodanig en zonder meer richtinggevend, omdat de gevolgen van die wateroverlast door partijen zijn geregeld in de vaststellingsovereenkomst, en ter uitvoering van de vaststellingsovereenkomst ook daadwerkelijk in opdracht van [appellant] en [appellante] door [aannemer] in het najaar van 2015 herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Niet staat echter vast of de oorzaak van de nadien nog optredende problemen gelegen is in de door [appellant] en [appellante] gestelde in opdracht van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] uitgevoerde (sloop)werkzaamheden, waarbij in de garagevloer een waterleiding is beschadigd, dan wel aan een of meer andere, oude of nieuwe, oorzaken die voor rekening en risico van [appellant] en [appellante] als verhuurder komen. Partijen hebben hierover, steeds gemotiveerd, tegengestelde standpunten ingenomen, ondersteund door opinies van technici. Het hof komt, net zoals de voorzieningenrechter, tot de slotsom dat in dit kort geding waar geen plaats is voor bewijslevering door getuigenverhoren of deskundigenonderzoeken, niet (ook niet in een voorlopig oordeel) kan worden vastgesteld welke van deze standpunten van partijen de juiste of meest aannemelijke is. Deze vraag leent zich veeleer te worden beantwoord in de inmiddels aanhangig gemaakte bodemprocedure.

Het hof komt daarom met de voorzieningenrechter (r.o. 5.7) tot de conclusie dat niet uitgesloten kan worden geacht dat in de bodemprocedure zal kunnen worden geoordeeld dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich terecht op hun opschortingsrecht beroepen en dat zij terecht aanspraak maken op huurvermindering.

Dat betekent naar het oordeel van het hof echter niet dat de vordering tot betaling van de huur in dit kort geding geheel moet worden afgewezen. Voor opschorting geldt immers dat zij, in de woorden van artikel 6:262 BW, slechts is toegelaten voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt, en voor een huurprijsvermindering geldt volgens artikel 7:207 BW dat deze evenredig is aan de mate waarin het huurgenot is verminderd. Naar het oordeel van het hof valt redelijkerwijs niet te voorzien dat de rechter in de bodemprocedure, oordelend naar deze maatstaven, tot de slotsom zal komen dat opschorting van de volledige huurbetalingsverplichting door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , dan wel een vermindering van de huurprijs tot nihil, als zodanig en zonder meer gerechtvaardigd is (geweest). Daarom komt het hof, wat betreft de geldvorderingen van [appellant] en [appellante] , tot een andere slotsom dan de voorzieningenrechter.

Voor bepaling van de omvang van het gedeelte van de huurprijsbetalingsverplichting dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gelet op alle omstandigheden van dit geval in het zicht van een mogelijke huurprijsvermindering in de bodemprocedure redelijkerwijs hebben kunnen (en mogen) opschorten, acht het hof het volgende van belang. De wateroverlast betreft het souterrain van de woning, waarin zich de garage, de televisiekamer en een aantal andere voorzieningen bevinden. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dathet huurgenot van dit gedeelte van de woning zeer gering is en dat ook het gebruik van de aan het souterrain grenzende (laaggelegen) gedeelte van de tuin door deze beperkingen is verminderd. Daartegenover hebben [appellant] en [appellante] ook voldoende aannemelijk gemaakt, en is door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet (voldoende) gemotiveerd betwist, dat het gebruik en het daarmee verstrekt huurgenot van de bovenste twee verdiepingen van de woning niet in betekenisvolle mate verminderd is, en dat deze twee verdiepingen ook zonder het gebruik van het souterrain van de woning geschikt zijn om te bewonen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben bovendien tegenover de, door de verklaring van [aannemer] ondersteunde, gemotiveerde betwisting van [appellant] en [appellante] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van huurgenot verminderende stankoverlast op de twee bovenste verdiepingen. Ter zitting is het hof op daartoe strekkende vragen aan [geïntimeerde 1] gebleken dat de tuin voor het overgrote deel gebruikt kon en kan worden, en dat op het gehuurde voldoende ruimte is om de auto’s in de nabijheid van de woning buiten te kunnen parkeren. Dit leidt het hof tot de slotsom dat de uitkomst van de bodemprocedure in het voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] meest gunstige geval ertoe kan leiden dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voor de periode vanaf 1 januari 2017 zullen kunnen worden ontslagen van een 1/3 gedeelte van hun huurbetalingsverplichting van € 5.000,00 hetgeen neerkomt op een bedrag van (afgerond)€ 1.700,00 per maand. Het bovenstaande betekent dat grief 2 van [appellant] en [appellante] gedeeltelijk slaagt, dat naar het voorlopige oordeel van het hof niet het gevorderde toewijsbaar is maar dat het hof zal toewijzen een bedrag van € 3.300,00 per maand.

Gevorderd is de betaling van de huurachterstand met ingang van 1 januari 2017.Het hof zal op grond van het vorenoverwogene deze vordering toewijzen op de wijze en in de mate als hiervóór in 3.12 vermeld. Het hof ziet geen aanleiding om, zoals door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bepleit, de toewijzing te verrekenen met eerdere door hen gedane betalingen. In de vaststellingsovereenkomst is immers de eerdere overlast door partijen al verdisconteerd. Het hof stelt vast dat vanaf 1 januari 2017 tot en met april 2018 zestien (16) keer € 3.300,00, derhalve een bedrag van in totaal € 52.800,00 aan onbetaalde huurtermijnen zijn verstreken. Zoals bij het pleidooi van de zijde van [appellant] en [appellante] bij wijze van ‘terme de grâce’ aangeboden, zal het hof bepalen binnen welke termijn betaling kan plaatsvinden, waarbij het hof op grond van de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in appel gestelde privé-omstandigheden het billijk acht dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het te betalen bedrag in twee termijnen van € 26.400,00 voldoen. Het hof ziet geen aanleiding en grond om het toe te wijzen bedrag aan onbetaalde huurtermijnen te vermeerderen met de gevorderde rente, boete en buitengerechtelijke (incasso)kosten, reeds omdat in dit kort geding – zoals hiervóór is overwogen – niet met de daarvoor vereiste (voldoende) mate van zekerheid kan worden bepaald en vastgesteld aan wie van partijen, op welke wijze en vanaf wanneer de bestaande problemen in het gehuurde kunnen en moeten worden toegerekend.

De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. [appellant] en [appellante] baseren deze vordering op de stelling dat de huurachterstand in een bodemprocedure voldoende grond zal kunnen opleveren voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Op het moment van de beoordeling van dit hoger beroep bestaat, net zoals ten tijde van het wijzen van het vonnis, echter onvoldoende zekerheid dat in een bodemprocedure een door [appellant] en [appellante] ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst als zodanig en zonder meer zal worden toegewezen.

De vordering tot het verlenen van toegang tot de woning zal worden toegewezen. De heer [geïntimeerde 1] heeft ter zitting de in de memorie van antwoord opgenomen bereidverklaring in dit opzicht met zoveel woorden en zonder voorbehoud herhaald. Deze bereidheid staat niet in de weg aan de toewijsbaarheid van de vordering nu [appellant] en [appellante] aannemelijk hebben gemaakt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de toegang tot de woning aan hun en aan de door hen ingeschakelde derden hebben ontzegd dan wel met voorwaarden beperkt (terwijl zij daartoe op grond van art. 11.1 van de algemene bepalingen wel gehouden zijn). De opstelling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in appel geeft het hof daarentegen aanleiding om, op dit moment, de gevorderde dwangsom af te wijzen.

De vordering van [appellant] en [appellante] tot terugbetaling van hetgeen uit hoofde van het vonnis is betaald komt niet voor toewijzing in aanmerking omdat niet is toegelicht of er betaald is op grond van het vonnis, hetgeen wel in de rede had gelegen, te meer omdat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

Gezien de uitkomst zijn beide partijen als in conventie in eerste aanleg en in hoger beroep als gedeeltelijk in het ongelijk gesteld te beschouwen. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd. De grieven 3 en 4 behoeven geen afzonderlijke bespreking.