6.4.3.3 Bestemming wijzigen

De bestemming van een in erfpacht gegeven onroerende zaak kan wijzigen, maar een dergelijke wijziging heeft alleen zakelijke werking als deze bij notariële akte is opgesteld en de akte is ingeschreven in de openbare registers.1 Een erfpachtrecht voor een perceel duingebied was oorspronkelijk in 1992 door de gemeente Haarlem in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven met als exclusieve bestemming waterbedrijf.2 Een opzeggingsbevoegdheid voor beide partijen was voorzien ingeval de activiteiten ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening op die locatie zouden worden beëindigd. Later werd ook gebruik ten behoeve van natuur en recreatie toegestaan en werd een onderopstalrecht gevestigd voor een sterrenwacht. Een nieuwe particuliere erfverpachter zegde het hoofderfpachtrecht op wegens het niet gebruiken van de percelen volgens de bestemming. Aan de hand van een uitleg van de vestigingsakte oordeelde de rechtbank dat deze opzegging zonder grond was gedaan. Het is opmerkelijk dat partijen hiervoor een rechter nodig hadden, het heeft er veel van weg dat de nieuwe erfverpachter van het erfpachtrecht af wilde, nu hij aanbood de opstallen aan het waterleidingbedrijf te verhuren, terwijl bij vestiging door de gemeente juist een eeuwigdurend recht was afgesproken in verband met de continuïteit in de drinkwatervoorziening. Een commerciële partij die de blote eigendom van een perceel van een gemeente overneemt dient bedacht te zijn op een objectieve uitleg van de vestigingsakte.

Een ander voorbeeld van een verandering van feitelijke omstandigheden handelde over de omvang van het gebruiksrecht van een pad.3 Het betreffende erfpachtrecht was gevestigd in 1908 als een eeuwigdurend recht. De erfpachter had een bestaand pad verbreed om daar met landbouwvoertuigen overheen te kunnen rijden, ten koste van een kleine strook van de naastgelegen percelen met bestemming weiland. De erfverpachter zegde het erfpachtrecht op wegens handelen in strijd met de bestemming uit de vestigingsakte. Het hof wees de opzegging af omdat de verbreding geen gevolgen had voor de waarde van het eigendomsrecht van de erfverpachter. Het belang van de erfverpachter bij de volgens de akte vereiste afheining van het perceel als aanduiding van zijn eigendomsgrens woog minder zwaar dan het belang van de erfpachter bij het niet afheinen van het perceel om verbreding van het pad mogelijk te maken.4 Het is juist een kenmerk van het gebruiksrecht erfpacht dat uit het perceel en het gebruik daarvan niet blijkt wie eigenaar en wie de erfpachter is.5 De veranderde omstandigheden hadden een letterlijke toepassing van de erfpachtvoorwaarden achterhaald. Opvallend was dat in de belangenafweging het belang van de erfpachter prevaleerde, maar duidelijk was ook dat de erfverpachter daarvan geen nadeel zou ondervinden.

De vaststelling van wat wel en niet onder de erfpachtvoorwaarden valt luistert soms nauw. Een perceel in de haven van Rotterdam was in 1947 door het gemeentelijk havenbedrijf in erfpacht uitgegeven met de bestemming handel en industrie.6 Het recht werd opgezegd nadat de erfpachter het perceel meer dan twee jaren achter elkaar niet had gebruikt en na overleg geen concreet plan voor een structurele voortgezette exploitatie had opgesteld. De opzeggingsgrond langer dan twee jaar niet gebruiken van het perceel was opgenomen in de vestigingsakte, maar de rechtbank legde die bepaling zo uit dat het niet gebruiken van de grond geen niet-nakomen van de verplichtingen uit het erfpachtrecht was, maar een andere reden voor vervallenverklaring, en dus niet kon worden aangemerkt als in ernstige mate tekortschieten in de zin van art. 5:87 lid 2 BW.7 Dat de erfpachter niet met een concreet plan was gekomen, was naar het oordeel van de rechtbank geen zelfstandige opzeggingsgrond. Ook het feit dat het perceel gekraakt was geweest, leverde naar het oordeel van de rechtbank geen ernstig tekortschieten aan de zijde van de erfpachter op. De opzegging had aldus geen beëindiging van het erfpachtrecht tot gevolg gehad.