Hof Amsterdam, 14-03-2023, nr. 200.292.661/01

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in incidenteel appel,

2. [geïntimeerde 2],

wonend te [woonplaats 2] ,

3. [geïntimeerde 3],

wonend te [woonplaats 3] ,

alle drie geïntimeerden in principaal appel,

advocaat: mr. J.S. Dallinga te Alkmaar.

Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] genoemd en geïntimeerden in het principaal appel gezamenlijk [geïntimeerden]

[appellant] is bij dagvaarding van 21 januari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 21 oktober 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde 1] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel en vermindering van eis, met een productie;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (gedeeltelijk) zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [geïntimeerde 1] geheel zal afwijzen en de vorderingen van [appellant] geheel zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. In het incidenteel appel heeft hij geconcludeerd tot – uitvoerbaar bij voorraad – afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] en veroordeling van haar in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde 1] heeft in het principaal appel haar eis verminderd door haar vordering tot ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst in te trekken en geconcludeerd tot afwijzing van dat appel en in incidenteel appel tot – uitvoerbaar bij voorraad – (gedeeltelijke) vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar vordering tot betaling van een bedrag van € 1.796,49 aan servicekosten en € 269,47 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

[appellant] huurt van [geïntimeerde 1] sinds 1 april 2018 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats]. Het betreft een pand met negen units. Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag op 17 februari 2015 (hierna: de algemene bepalingen).

De aanvangshuurprijs bedroeg € 4.500,00 per jaar exclusief btw en is jaarlijks geïndexeerd conform de algemene bepalingen. De maandelijkse betalingsverplichting van de huurder bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst uit de huurprijs van € 375,00, het voorschot servicekosten van € 60,50 en de omzetbelasting van € 78,75. De huur moet bij vooruitbetaling worden voldaan voor of op de eerste dag van de periode waarop de huur betrekking heeft.

In artikel 10.3 van de algemene bepalingen staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening.

In artikel 10.4 van de algemene bepalingen staat dat het gestelde in artikel 10.3 niet van toepassing is ingeval van schade indien een gebrek het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder; indien de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daarover geen nadere afspraken heeft gemaakt; indien het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedrijfsruimte door aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheden; indien de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek heeft gedaan; indien de verhuurder de door de huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van de verhuurder komend gebrek niet in acht heeft genomen.

In artikel 23.1 van de algemene bepalingen staat onder meer dat de huurprijs zonder opschorting of verrekening zal worden voldaan door storting dan wel overschrijving op een door de verhuurder op te geven rekening en dat huurder alleen kan verrekenen indien de vordering door de rechter is vastgesteld.

In artikel 23.2 van de algemene bepalingen staat dat telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand verbeurt, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

De procedure in eerste aanleg

In conventie heeft [geïntimeerde 1] , samengevat, gevorderd dat de kantonrechter op grond van wanbetaling door [appellant] de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming van het gehuurde uitspreekt, met veroordeling van [appellant] tot betaling van:

a. € 2.319,82 aan huurachterstand tot en met maart 2020 inclusief servicekosten;

b. € 345,78 aan buitengerechtelijke incassokosten;

c. € 2.400,00 aan contractuele boetes;

d. de huurtermijnen over april en mei 2020;

e. € 300,00 aan contractuele boete voor elke te late betaling die na 1 mei 2020 plaatsvindt;

f. schadevergoeding vanwege de ontbinding.

[appellant] heeft tot afwijzing van deze vorderingen geconcludeerd. Samengevat voert [appellant] aan dat hij aanvankelijk de betaling van de huur en servicekosten heeft opgeschort omdat het gehuurde gebrekkig is, maar uiteindelijk de huurtermijnen tot en met oktober 2019 en de servicekosten heeft voldaan. Hij heeft de hoogte van de gevorderde servicekosten betwist. Daarnaast heeft [appellant] vanwege de door hem gestelde gebreken een beroep gedaan op opschorting en verrekening met de door hem geleden schade. Tot slot voert [appellant] aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde 1] betaling van contractuele boetes vordert en dat eventuele verschuldigd geraakte boetes moeten worden gematigd.

In reconventie heeft [appellant] gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs met terugwerkende kracht vermindert en [geïntimeerde 1] veroordeelt tot terugbetaling van het als gevolg daarvan te veel betaalde, het verhelpen van de stroomstoringen en lekkages in het gehuurde en het aanbrengen van een voorziening voor de roldeur alsmede vergoeding van de door [appellant] geleden schade.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] in conventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde 1] van € 1.500,00 aan contractuele boetes en € 120,52 aan buitengerechtelijke incassokosten en de overige vorderingen van [geïntimeerde 1] afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat [appellant] te laat tot betaling is overgegaan van openstaande huur en servicekosten en daardoor de incassokosten verschuldigd is geraakt. Door te late betaling van de huurpenningen is [appellant] de boete van € 1.500,00 verschuldigd geraakt. Verder is voldoende komen vast te staan dat de huurtermijnen over de maanden maart, april en mei 2020 zijn betaald. De gevorderde servicekosten zijn afgewezen omdat [geïntimeerde 1] onvoldoende heeft onderbouwd welke verdeelsleutel zij bij de doorbelasting heeft gebruikt en het elektraverbruik slechts is gebaseerd op een schatting. [appellant] kan geen beroep doen op een opschortingsrecht omdat dat contractueel is uitgesloten. Tot slot bestaat geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van gehuurde of schadevergoeding. In reconventie heeft de kantonrechter [geïntimeerde 1] veroordeeld om een voorziening voor de roldeur aan te brengen en de overige vorderingen van [appellant] afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat niet vast is komen te staan dat zich nog steeds lekkages of stroomstoringen voordoen, dat het gehuurde in het geval van een stroomstoring ook moet kunnen worden verlaten en betreden en dat vermindering van de huurprijs net als schadevergoeding contractueel is uitgesloten.

De procedure in hoger beroep

Het hof behandelt eerst het principaal appel, waarin [appellant] met negen grieven opkomt tegen het bestreden vonnis. Daarna behandelt het hof het incidenteel appel, waarin [geïntimeerde 1] met twee grieven opkomt tegen datzelfde vonnis.

Principaal appel

Het hof zal eerst ingaan op de ontvankelijkheid van [appellant] in het principaal appel. Art. 332 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat partijen van een in eerste aanleg gewezen vonnis in hoger beroep kunnen komen. Daaruit vloeit voort dat een partij slechts hoger beroep kan instellen tegen haar wederpartij(en) uit de eerste aanleg. De procedure in eerste aanleg is in dit geval gevoerd tussen [appellant] enerzijds en [geïntimeerde 1] anderzijds. [appellant] heeft in hoger beroep echter niet alleen [geïntimeerde 1] , maar ook [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in persoon gedagvaard. [appellant] is dan ook niet-ontvankelijk in het hoger beroep jegens [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] .

Met grief 1 in principaal appel komt [appellant] samengevat op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zijn beroep op het opschortingsrecht in verband met de gebreken aan het gehuurde niet slaagt. Hij meent dat het gelet op de ernst van de gebreken aan het gehuurde en het niet herstellen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hem aan de contractuele uitsluiting van het opschortingsrecht te houden.

Deze grief faalt. [appellant] is op grond van artikel 23.1 van de algemene bepalingen niet bevoegd zijn betalingsverplichting op te schorten, aangezien de door [appellant] gestelde vordering niet in rechte is vastgesteld. [appellant] heeft onvoldoende feiten gesteld op grond waarvan het beroep van [geïntimeerde 1] op dat artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De aard van de gebreken en het gestelde niet herstellen daarvan is daartoe in ieder geval onvoldoende. Om daartegen op te treden staan [appellant] immers andere middelen ten dienste.

Gelet op het voorgaande faalt ook grief 2 in principaal appel, omdat deze ziet op de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten wegens het beroep van [appellant] op het opschortingsrecht.

Met grief 3 in principaal appel komt [appellant] op tegen de toewijzing door de kantonrechter van € 1.500,00 aan contractuele boetes. [appellant] voert primair aan dat hij zich op een opschortingsrecht kan beroepen en daarom geen boete is verschuldigd. Subsidiair voert hij aan dat de boete gematigd dient te worden, omdat het boetebeding is opgenomen in algemene bepalingen, de hoogte van de boete niet afhankelijk is van de huurprijs, de boete niet alleen strekt tot nakoming maar ook tot schadevergoeding, de boete niet is beperkt in duur en omvang, er een wanverhouding is tussen de boete en de achterstallige huur en dat niet is gebleken dat [geïntimeerde 1] schade heeft geleden als gevolg van de niet tijdige betaling.

Het beroep op het opschortingsrecht gaat niet op, zoals het hof onder 3.7 al overwoog. Ten aanzien van de matiging van de boete is het uitgangspunt dat daarvoor slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, zodat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (zie Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207).

Naar het oordeel van het hof bestaat voor matiging van de boete geen grond, aangezien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig of onaanvaardbaar resultaat leidt. Tussen partijen staat vast dat de boete voor te late betaling € 300,00 per keer bedraagt. Dat is een beperkt bedrag, ook in relatie tot de hoogte van de maandelijkse huurtermijn. Het hof weegt mee dat het voor de hand ligt dat [geïntimeerde 1] als gevolg van de te late betaling kosten heeft gemaakt voor bijvoorbeeld het (moeten) administreren van de te late betaling en het aanmanen van [appellant] tot betaling. Het is mogelijk dat de werkelijke schade van [geïntimeerde 1] de € 300,00 per te late betaling niet overstijgt, waardoor de boete deels punitief van aard is, maar dat maakt nog niet dat een wanverhouding bestaat tussen de boete en de achterstallige huur of dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig resultaat zou leiden. [appellant] heeft simpelweg opzettelijk vijfmaal de huurtermijnen te laat betaald om een reden die niet valide is. Het enkele feit dat het beding is opgenomen in de algemene bepalingen doet aan het voorgaande niet af, aangezien tussen partijen vaststaat dat deze bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Grief 3 faalt.

Met grief 5 in principaal appel komt [appellant] samengevat op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat ook na de laatste reparatie van het dak van gehuurde nog lekkages plaatsvinden. In hoger beroep heeft [appellant] zijn stellingen nader onderbouwd. Hij heeft in dit verband een aantal foto’s overgelegd, onder meer van lekkages die zich op 15 juni 2019 en 20 juni 2019 hebben voorgedaan. Op die foto’s zijn plassen water in en rondom het gehuurde te zien. Ook heeft [appellant] foto’s overgelegd van lekkageplekken op het plafond en van roestvorming bij de roldeuren. [appellant] heeft tevens een overzicht overgelegd waaruit volgt op welke dagen in de periode oktober 2019 tot en met juni 2020 zich lekkages hebben voorgedaan.

De grief slaagt, omdat [geïntimeerde 1] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat zich in het gehuurde lekkages voordoen die worden veroorzaakt door een defect dak. [geïntimeerde 1] heeft in dit verband aangevoerd dat [appellant] mogelijk zelf verantwoordelijk is voor de wateroverlast door de waterafvoer onvoldoende te onderhouden. Dat heeft zij echter niet onderbouwd, zodat bij betwisting door [appellant] niet vast is komen te staan dat [appellant] het gebrek aan het dak of de lekkages zelf heeft veroorzaakt. Ook heeft [geïntimeerde 1] samengevat aangevoerd dat [bedrijf] werkzaamheden heeft verricht om de oorzaak van de lekkages te verhelpen. Dat is echter niet van belang, omdat uit de onderbouwing van [appellant] volgt dat die werkzaamheden – voor zover die inderdaad zagen op het verhelpen van de lekkages – niet succesvol zijn geweest. Tot slot verwijt [geïntimeerde 1] [appellant] dat hij niets heeft ondernomen om de schade te beperken. Aan die stelling gaat het hof voorbij, omdat [geïntimeerde 1] niet heeft toelicht welke concrete actie zij dan [appellant] verlangde en welk gevolg die actie volgens haar zou hebben gehad.

Het hof zal gelet op het voorgaande [geïntimeerde 1] veroordelen het dak van het gehuurde zodanig te (laten) repareren dat geen lekkages meer plaatsvinden. Het hof ziet geen aanleiding aan dat verbod een dwangsom te verbinden, omdat [appellant] [geïntimeerde 1] niet eerder schriftelijk heeft aangemaand om de oorzaak van de lekkages te verhelpen.

Met grief 6 in principaal appel komt [appellant] samengevat op tegen de afwijzing van de kantonrechter van zijn vordering tot herstel van de stroomstoringen. [appellant] stelt dat de stroomstoringen regelmatig voorkomen en dat de oorzaak daarvan onbekend is. Hij heeft die stelling echter niet geconcretiseerd en in het geheel niet onderbouwd, terwijl [geïntimeerde 1] die wel heeft betwist. Daardoor is niet vast komen te staan dat nog steeds stroomstoringen plaatsvinden. De grief faalt.

Met grief 7 in principaal appel komt [appellant] samengevat op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde huurprijsvermindering. Aan dat oordeel heeft de kantonrechter samengevat ten grondslag gelegd dat partijen voor zover mogelijk in hun onderlinge verhouding op basis van artikel 10.3 van de algemene bepalingen de mogelijkheid van huurprijsvermindering hebben uitgesloten, behoudens de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen genoemde uitzonderingen, waaronder de omstandigheid dat de verhuurder bekend is met het gebrek of daarmee bekend had moeten zijn. [appellant] voert aan dat de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen genoemde omstandigheden zich voordoen, aangezien hij de door hem genoemde gebreken al kort na ingebruikname van het gehuurde heeft geconstateerd en die op of omstreeks 10 april 2018 ook al aan [geïntimeerde 1] heeft gemeld. Hij heeft een Whatsappbericht overgelegd dat hij aan een collega heeft gestuurd. Daaruit volgt volgens [appellant] dat de gebreken ook al bestonden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Daarvan kan op grond van artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Partijen hebben voor zover mogelijk in hun onderlinge verhouding in artikel 10.3 van de algemene bepalingen de mogelijkheid van huurprijsvermindering uitgesloten, behoudens de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen genoemde uitzonderingen.

Dat de door [appellant] gestelde gebreken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al bestonden en bekend waren bij [geïntimeerde 1] is door haar betwist. Het blijkt niet uit het door [appellant] overgelegde Whatsappbericht en is door hem ook overigens onvoldoende onderbouwd. Dat één van de overige in artikel 10.4 van de algemene bepalingen genoemde omstandigheden aan de orde zou zijn heeft [appellant] evenmin voldoende concreet onderbouwd. In het bijzonder verdient opmerking dat [appellant] , zoals eerder al werd vastgesteld, [geïntimeerde 1] nooit schriftelijk en onder termijnstelling heeft aangemaand de gebreken te verhelpen. De grief faalt.

Met grief 8 in principaal appel komt [appellant] samengevat op tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn vordering tot vergoeding van schade. De kantonrechter heeft aan de afwijzing samengevat ten grondslag gelegd dat partijen in artikel 10.3 van de algemene bepalingen de vordering tot schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW hebben uitgesloten, terwijl de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen genoemde uitzonderingen op die uitsluiting zich niet voordoen.

Deze grief faalt eveneens. De kantonrechter heeft terecht de vordering tot schadevergoeding afgewezen, omdat [appellant] – zoals geoordeeld onder 3.18 – onvoldoende heeft onderbouwd dat één van de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen genoemde omstandigheden aan de orde zou zijn. Dat betekent dat [geïntimeerde 1] wel degelijk een beroep kan doen op artikel 10.3 van de algemene bepalingen.

Met grieven 4 en 9 in principaal appel komt [appellant] op tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg in zowel conventie als reconventie. Het hof ziet echter geen aanleiding anders te oordelen over de compensatie van de proceskosten van de eerste aanleg, aangezien uit het voorgaande volgt dat partijen terecht over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld.

Het hof compenseert ook de proceskosten in het principaal appel, aangezien partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld.

Incidenteel appel

Met grief 1 in incidenteel appel komt [geïntimeerde 1] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de over 2018 en 2019 gevorderde servicekosten. De verschuldigdheid van deze servicekosten vloeit voort uit artikel 4.6 van de huurovereenkomst terwijl de systematiek van de voorschotbetalingen en verrekening is opgenomen in artikel 18 van de algemene bepalingen en een sluitend systeem wordt gebruikt om de totale kosten van de units te verdelen en daarover verantwoording af te leggen, aldus [geïntimeerde 1] .

Deze grief faalt, omdat gelet op de gemotiveerde betwisting van [appellant] niet vast is komen te staan dat de berekening van [geïntimeerde 1] juist is. De overzichten die [geïntimeerde 1] in het geding heeft gebracht zijn – naar het hof begrijpt – door haarzelf opgesteld. Daaraan liggen geen facturen van leveranciers ten grondslag, zodat niet vaststaat dat die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Bovendien begrijpt het hof dat in ieder geval een gedeelte van de servicekosten is gebaseerd op een schatting. Het elektraverbruik over de negen maanden in 2018 dat de huurovereenkomst van kracht was, is namelijk omgerekend uitgaande van het werkelijke verbruik over de periode van 21 oktober 2018 tot en met 31 december 2018. Dat is niet realistisch, omdat het verbruik van elektra in de maanden oktober, november en december vanwege lagere buitentemperaturen vermoedelijk hoger zal zijn dan in de andere negen maanden. Bovendien lijkt de berekening van [geïntimeerde 1] uit te gaan van een gelijk verbruik in elk van de units, zonder feiten of omstandigheden te stellen die dat rechtvaardigen. Ten slotte lijkt [geïntimeerde 1] kostensoorten in rekening te hebben gebracht waarvoor artikel 5.1 van de huurovereenkomst onvoldoende grondslag biedt.

Gelet op het voorgaande faalt ook grief 2 in incidenteel appel, omdat deze ziet op de buitengerechtelijke incassokosten over de servicekosten.

Het hof veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het incidentele appel, aangezien de grieven falen.

Conclusie

Het voorgaande brengt mee dat [appellant] niet-ontvankelijk wordt verklaard in het hoger beroep tegen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] , het principaal appel gedeeltelijk slaagt en het incidenteel appel faalt. Het bestreden vonnis in reconventie zal worden vernietigd voor zover daarbij in reconventie de vordering tot reparatie van het dak van het gehuurde is afgewezen.

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ;

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij in reconventie de vordering tot reparatie van het dak van het gehuurde is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde 1] het dak van het gehuurde zodanig te (laten) repareren dat geen lekkages meer plaatsvinden;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de kosten van het geding in het principaal hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 393,50 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2023.