Rb. Midden-Nederland, 26-10-2022, nr. 9562996 UC EXPL 21-8436

wonende in [woonplaats] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook gezamenlijk te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 september 2022. Namens [eiseres] was aanwezig mr. Hofstra. De heer [A] , vennoot van [eiseres] , heeft de mondelinge behandeling digitaal via Teams bijgewoond. Verder waren aanwezig mevrouw [gedaagde sub 1] en de heer [gedaagde sub 2] , samen met hun gemachtigde mr. Gabrelian. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft met ingang van 6 maart 2019 van [eiseres] gehuurd de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) voor een aanvangshuurprijs van € 1.150,00 per maand, exclusief voorschotbedragen en servicekosten.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft in haar verzoekschrift van 2 mei 2019 de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft [eiseres] per brief van 14 mei 2019 bericht dat zij het verzoek van [gedaagde sub 1] c.s. heeft ontvangen. In de brief is over de correspondentie het volgende opgenomen:

“Correspondentie

Wilt u dat de huurcommissie documenten naar uw e-mailadres stuurt in plaats van naar uw post-adres? Dan kunt u dit aangeven via het online formulier ‘Aanvullende informatie bij een procedure’. Dit formulier vindt u op de website [website] bij ‘Formulieren’. (…). U kunt via hetzelfde formulier uw instemming voor het gebruik van uw e-mailadres intrekken.”

De huurcommissie heeft op 20 november 2019 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. In dit rapport wordt op grond van het woningwaarderingstelsel het gehuurde gewaardeerd op 139 punten, met een bijbehorende maximale huurprijs van € 639,14 per maand.

[eiseres] heeft op 18 februari 2020 middels het online formulier ‘Aanvullende informatie bij een procedure’ aanvullende informatie aan de huurcommissie toegestuurd. Op dit digitale formulier heeft [eiseres] als e-mailadres opgegeven: [e-mailadres 1] .

De voorzitter van de huurcommissie heeft op 28 januari 2021 uitspraak gedaan en de maximale huurprijs conform het rapport van onderzoek vastgesteld op € 639,14 per maand. De uitspraak is door de huurcommissie op 1 februari 2021 naar het e-mailadres [e-mailadres 1] verzonden.

[eiseres] heeft op 10 maart 2021 een klacht ingediend bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft hierop schriftelijk als volgt gereageerd:

“De uitspraak van 1 februari 2021 is per e-mail verstuurd naar een bij de Huurcommissie bekend e-mail adres. Omdat er geen ander e-mailadres is bericht in de tussentijd is dit ongewijzigd gebleven. Nu u te kennen geeft dat u een ander e-mailadres gebruikt, ontvangt u bij uitzondering de uitspraak op de door u bekent gemaakte e-mailadres: [e-mailadres 2] .”

Door mr. Hofstra is namens de heer [A] verzet ingesteld tegen de uitspraak. De huurcommissie heeft op 22 april 2021 aan [eiseres] bevestigd dat het verzet op 31 maart 2021 is ontvangen. Mr. Hofstra is door de huurcommissie in de gelegenheid gesteld de gronden van het verzet binnen vier weken na 22 april 2021 aan te vullen.

[eiseres] heeft op 19 mei 2021 haar gronden van verzet aangevuld en daarin onder meer het volgende opgemerkt:

“ In opgemelde zaak heeft de voorzitter op 1 februari 2021 uitspraak gedaan. Voormelde uitspraak is eerst op 12 maart 2021 aan verhuurder gezonden. Daarmee ging de verzettermijn lopen vanaf voormelde datum. Verhuurder heeft op 31 maart 2021 en derhalve tijdig verzet aangetekend tegen voormelde uitspraak. Bij schrijven van 22 april 2021 heeft de Huurcommissie (HC) de ontvangst van het verzet bevestigd en verhuurder een nadere termijn gegeven voor de gronden van het verzet.”

Op 17 juni 2021 heeft een digitale hoorzitting bij de huurcommissie plaatsgevonden, waarna de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. De huurcommissie heeft [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzet en heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:

“ Uit de administratie van de Huurcommissie blijk dat de uitspraak (…) op 1 februari 2021 om 17.12 uur naar het bij de Huurcommissie bekende e-mail adres van verhuurder is verzonden. De verhuurder heeft meermaals contact gehad met de Huurcommissie met betrekking tot de procedure, en heeft nooit een ander mailadres doorgegeven. Verhuurder is een professionele partij. Een zakelijk adres dat wordt afgesloten kan worden voorzien van een doorzendservice. Hoewel verhuurder stelt dat het e-mailadres onjuist is, heeft de huurder onweersproken gesteld dat zij nog middels het betwiste e-mailadres contact gehad heeft met de verhuurder ten tijde rond de verzenddatum van de uitspraak.

De Huurcommissie gaat er dan ook vanuit dat de uitspraak in de betreffende zaak juist is verzonden, en dat het voor rekening en risico komt van de verhuurder dat hij niet tijdig verzet heeft ingediend.”

De uitspraak van de huurcommissie van 7 juni 2021 is op 5 oktober 2021 aan [gedaagde sub 1] c.s. en [eiseres] verzonden.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de uitspraken van de huurcommissie van 1 februari 2021 en 17 juni 2021 te vernietigen;

II. voor recht te verklaren dat [eiseres] tijdig verzet heeft ingesteld tegen de uitspaak van de huurcommissie van 1 februari 2021;

III. voor recht te verklaren dat de door [gedaagde sub 1] c.s. verschuldigde huurprijs voor het gehuurde vanaf 6 maart 2019 tot aan de eerste verhoging € 1.150,00 per maand bedraagt;

IV. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente als de proceskosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis door [gedaagde sub 1] c.s. is voldaan.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij tijdig verzet heeft ingesteld en dat zij dus ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard door de huurcommissie. De uitspraak die volgens de huurcommissie op 1 februari 2021 per e-mail aan haar is verzonden, heeft zij niet ontvangen. [eiseres] hoefde ook geen rekening te houden met het ontvangen van de uitspraak per e-mail omdat uit de ontvangstbevestiging van het verzoekschrift blijkt dat de huurcommissie communiceert per post tenzij wordt verzocht om te communiceren per e-mail. [eiseres] heeft de huurcommissie niet verzocht om te communiceren per e-mail. Pas nadat [eiseres] zelf contact heeft opgenomen met de huurcommissie en op 10 maart 2021 een klacht heeft ingediend, heeft zij de uitspraak op 12 maart 2021 ontvangen. Het verzet dat zij vervolgens op 31 maart 2021 heeft ingediend, was dus op tijd. Daarnaast stelt [eiseres] zich op het standpunt dat de huurcommissie ten onrechte tot een woningwaardering van 139 punten is gekomen. Zij stelt dat de waardering van het gehuurde, onder meer door de energie-index van het gehuurde, uitkomt op een puntenaantal waarvoor een huurprijs geldt die boven de liberalisatiegrens ligt. De huurcommissie is daarom niet bevoegd een uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs te doen, zodat [gedaagde sub 1] c.s. alsnog niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek.

[gedaagde sub 1] c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de integrale proceskosten en de nakosten. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat [eiseres] tijdig verzet heeft ingesteld tegen de voorzittersuitspraak van 28 januari 2021. Uit de wet, noch uit de lagere regelgeving volgt dat de huurcommissie haar uitspraak per post moet verzenden. Omdat [eiseres] zelf op 18 februari 2020 het e-mailadres ‘ [e-mailadres 1] ’ op het webformulier heeft ingevuld, mag ervan uit worden gegaan dat zij op dat e-mailadres bereikbaar is. Daarbij komt dat de huurcommissie [eiseres] op hetzelfde webformulier heeft geïnformeerd dat de uitspraak per e-mail kan volgen. Omdat de huurcommissie de uitspraak van 28 januari 2021 op 1 februari 2021 naar het door [eiseres] opgegeven e-mailadres [e-mailadres 1] heeft verzonden, is de verzettermijn van drie weken aangevangen en is dus het (pro forma) verzet van 19 mei 2021 te laat ingediend. [eiseres] is dus terecht niet ontvankelijk verklaard in haar verzetschrift. Daarnaast moet ook het feit dat het verzet is ingesteld namens de heer [A] , in plaats van [eiseres] leiden tot niet-ontvankelijkheid van het verzet. De voorzittersuitspraak van 28 januari 2021 blijft dus in stand, zodat op grond van die uitspraak de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 6 maart 2019 € 639,14 bedraagt, aldus [gedaagde sub 1] c.s. Zekerheidshalve vraagt [gedaagde sub 1] c.s., voor het geval de kantonrechter tot een ander oordeel komt, het aantal punten voor het gehuurde te bepalen en de geldende huurprijs vast te stellen overeenkomstig de voorzittersuitspraak. Tevens vordert [gedaagde sub 1] c.s. om [eiseres] te veroordelen in de integrale proceskosten, omdat zij volgens [gedaagde sub 1] c.s. informatie heeft achtergehouden en misleidende bewijsstukken in het geding heeft gebracht.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] door het starten van deze procedure zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak op 5 oktober 2021 tot de kantonrechter heeft gewend, zodat de uitspraak van 17 juni 2021 is komen te vervallen. Vernietiging van de uitspra(a)k(en) is volgens het systeem van de wet niet aan de orde, zodat de vordering onder I. wordt afgewezen.

De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht dat [eiseres] tijdig verzet heeft ingesteld tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 1 februari 2021 (naar de kantonrechter begrijpt: de uitspraak van 28 januari 2021) moet worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.

De uitspaak van 28 januari 2021 betreft een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie (hierna: de voorzittersuitspraak). Volgens artikel 20 lid 6 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) kunnen de huurder en verhuurder tegen een voorzittersuitspraak in verzet, binnen drie weken na verzending van een afschrift daarvan aan partijen. Deze termijn van drie weken is naar het oordeel van de kantonrechter een fatale termijn, omdat in het belang van een goede rechtspleging duidelijkheid moet bestaan omtrent het tijdstip waarop een termijn voor het aanwenden van een rechtsmiddel aanvangt en eindigt. Aan een rechtsmiddeltermijn moet daarom strikt de hand worden gehouden en slechts onder bijzondere omstandigheden kan daarop een uitzondering worden gemaakt1.. Dit betekent dat als het verzet niet tijdig is ingesteld en er geen of onvoldoende bijzondere omstandigheden zijn gesteld om van een strikte handhaving van de verzet termijn af te wijken, aan een inhoudelijke beoordeling van het verzet niet wordt toegekomen. Partijen zijn in dat geval overeenkomstig artikel 20 lid 8 Uhw gebonden aan de voorzittersuitspraak.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurcommissie de voorzittersuitspraak op

1 februari 2021 naar het e-mailadres [e-mailadres 1] heeft verzonden. Anders dan [eiseres] is de kantonrechter allereerst van oordeel dat de huurcommissie de uitspraak per e-mail mocht verzenden aan [eiseres] , omdat niet is gesteld of gebleken dat er een verplichting voor de huurcommissie bestaat om de uitspraak per post aan partijen te sturen. Voor zover [eiseres] deze verplichting c.q. verwachting afleidt uit de alinea ‘Correspondentie’ in de ontvangstbevestiging van 14 mei 2019 (zie 2.2) volgt de kantonrechter haar daarin niet. In de betreffende alinea wordt namelijk beschreven dat er door de huurcommissie wordt gecommuniceerd per post tenzij een partij op het online in te vullen formulier ‘Aanvullende informatie bij een procedure’ zijn of haar e-mailadres opgeeft. En dat is precies wat [eiseres] op 18 februari 2020 heeft gedaan. Op het door [eiseres] overgelegde formulier ‘Aanvullende informatie bij een procedure’ van 18 februari 2020 blijkt onweersproken dat daarop het e-mailadres [e-mailadres 1] door de heer [A] is ingevuld, terwijl uit de door [gedaagde sub 1] c.s. overgelegde schermafdruk van een blanco in te vullen online formulier blijkt dat daarop staat aangegeven dat de huurcommissie correspondeert ‘met het door u ingevulde e-mailadres’ en dat ‘u officiële documenten zoals bijvoorbeeld een uitspraak of een beschikking van ons ontvangt per e-mail of post’. Daaruit blijkt ook dat de uitdrukkelijke aanwijzing wordt gegeven: “Houd uw mailbox in de gaten, de e-mail kan misschien ook bij de ongewenst e-mail terechtkomen.” Dat het e-mailadres [e-mailadres 1] per 1 januari 2021 wegens een bedrijfsovername niet meer werd gebruikt, waardoor [eiseres] de voorzittersuitspraak op 1 februari 2021 niet heeft ontvangen, levert naar het oordeel van de kantonrechter geen bijzondere omstandigheid op om van de strikte handhaving van de verzet termijn af te wijken. Het is namelijk de eigen verantwoordelijkheid van [eiseres] om een eventueel nieuw e-mailadres tijdig aan de huurcommissie door te geven. Anders dan [eiseres] stelt, ligt er geen verantwoordelijkheid bij de huurcommissie om te controleren of het opgegeven e-mailadres nog in gebruik is. Dit geldt te meer, nu niet is gesteld of gebleken dat de e-mail van 1 februari 2021 onbestelbaar retour is gekomen bij de huurcommissie.

Omdat de kantonrechter van oordeel is dat de huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat [eiseres] niet-ontvankelijk was in haar verzet wegens overschrijding van de verzet termijn, zijn partijen overeenkomstig artikel 20 lid 8 Uhw gebonden aan de voorzittersuitspraak. Dit brengt met zich dat ook de vordering onder III. wordt afgewezen.

[eiseres] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. moet betalen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft verzocht om [eiseres] te veroordelen tot betaling van haar werkelijke proceskosten. Een dergelijke vordering is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen hiervan past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM2..

[gedaagde sub 1] c.s. stelt dat [eiseres] op ernstige wijze de waarheidsplicht heeft geschonden door het standpunt te betrekken dat het e-mailadres [e-mailadres 1] niet meer in gebruik is, terwijl [eiseres] haar van dat betreffende e-mailadres op 22 juni 2022 nog een e-mail heeft gestuurd. [eiseres] heeft deze stelling van [gedaagde sub 1] c.s. gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die indien bewezen kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, zodat het verzoek wordt afgewezen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden aan de hand van het liquidatietarief tot op heden begroot op € 746,00 (2 punten x € 373,00).

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten; zij moet de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 746,00 aan [gedaagde sub 1] c.s. betalen;

veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 1] c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

verklaart de kostenveroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022.