Hof 's-Hertogenbosch, 09-11-2022, nr. 21/00623

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) voor het jaar 2017 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij de heffingsambtenaar bij brief van 9 augustus 2022 heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief, met Track&Trace code [nummer] , is aangetekend verzonden naar het door de heffingsambtenaar opgegeven adres. Tot de gedingstukken behoort een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 10 augustus 2022 op het door de heffingsambtenaar opgegeven adres is afgeleverd.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak, een winkelpand. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 1.350 m2 en is gebouwd omstreeks 1753.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 6 maart 2018 door taxateur [taxateur] , waarin de waarde per waardepeildatum is bepaald op € 1.236.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde bij WOZ-beschikking vastgesteld op € 1.186.000.

De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met gegevens van drie objecten, allemaal gelegen op een A-locatie in [plaats] :

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.

Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven alle grieven die niet direct zien op de waarde van de onroerende zaak in te trekken. Het hof zal dienovereenkomstig oordelen en aldus geen oordeel vellen over eerder door belanghebbende aangekaarte grieven zoals de hoogte van de bij de rechtbank toegekende vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn en de vraag of alle op de zaak betrekking hebbende stukken door de heffingsambtenaar zijn overgelegd.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar € 749.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Vooraf

De heffingsambtenaar heeft het hof enkele dagen voorafgaand aan de zitting telefonisch verzocht om uitstel van de zitting omdat hij de uitnodiging voor de mondelinge behandeling niet had ontvangen. Het hof heeft geconstateerd dat de heffingsambtenaar op de voorgeschreven wijze voor de zitting is uitgenodigd (zie 1.6). Om die reden heeft het hof telefonisch het uitstelverzoek van de heffingsambtenaar afgewezen, waarbij is gewezen op de mogelijkheid om schriftelijk een gemotiveerd uitstelverzoek in te dienen. De heffingsambtenaar heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt en is niet ter zitting verschenen.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.2.

De rechtbank heeft over de waarde van de onroerende zaak als volgt geoordeeld:

“5.1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het winkelpand op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer had van ten minste € 1.186.000. De rechtbank stelt voorop dat voor de bepaling van de waarde van het winkelpand niet relevant is wat het leegstandsrisico op dit moment is, omdat de waarde voor het jaar 2017 wordt vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2016. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende terecht stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met het winkelpand van eiseres. Het winkelpand is 1350 m2, terwijl de totale oppervlaktes van de vergelijkingsobjecten veel kleiner is: 846 m2 voor de [adres 2] , 173 m2 voor de [adres 3] en 366 m2 voor de [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat bij de bepaling van de waarde rekening is gehouden met die verschillen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 12.7 onvoldoende aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van de huursom van vergelijkingsobject [adres 3] . De heffingsambtenaar heeft die huursom echter niet onderbouwd door middel van objectieve en verifieerbare gegevens. De heffingsambtenaar heeft bijvoorbeeld geen huurovereenkomst overgelegd.

Belanghebbende heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum € 499.000,- bedraagt.

Nu geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rechtbank met inachtneming van wat partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 1.000.000,-. De aanslag moet dienovereenkomstig worden verminderd.”

In hoger beroep is niet in geschil dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde van € 1.186.000 niet aannemelijk maakt. De heffingsambtenaar voert in dat kader aan te berusten in de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 1.000.000 en belanghebbende verdedigt een waarde van € 749.000.

In hoger beroep zijn geen nieuwe argumenten aangevoerd, maar uitsluitend de argumenten die ook al bij de rechtbank zijn aangevoerd. Belanghebbende heeft in hoger beroep slechts een andere waarde verdedigd die is gebaseerd op het uitgangspunt dat de uitbraak van het coronavirus tot een verhoogd leegstandsrisico en daarmee tot een lagere waarde zou moeten leiden.

Belanghebbende heeft in hoger beroep niets aangevoerd dat een waarde van € 749.000 ook maar enigszins onderbouwt. Het hof acht de uitspraak van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en ziet, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het geding, geen aanleiding om in hoger beroep tot een andere waarde te komen dan de waarde die door de rechtbank is vastgesteld.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, P.C. van der Vegt en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

N.A. de Grave J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.