Rb. Oost-Brabant, 27-02-2019, nr. C/01/321779 / HA ZA 17-371

Op 5 oktober 2015 heeft [eisers] een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend waarbij zij de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] heeft gekocht voor een bedrag van € 1.080.000,--. [gedaagde 9] was daarbij de verkopend makelaar.

De heer [naam vader] (de vader van [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] ) heeft de woning op 25 augustus 1978 in eigendom verkregen, na er reeds vanaf 1967 in gewoond te hebben. Na het overlijden van de heer [naam vader] hebben zijn kinderen ieder een onverdeeld aandeel van 1/8 deel in de woning geërfd.

Artikel 6 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“ Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

[…]

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

[…]

Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

6.4.3.1.

In aanvulling op artikel 6.4.3. kunnen er gezien het bouwjaar van de onroerende zaak tijdens of na de bouw asbesthoudende materialen zijn gebruikt of verwerkt die thans niet zichtbaar zijn. Bij eventuele verwijdering van deze materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.

In artikel 20 van de koopovereenkomst staat het volgende opgenomen:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Aan [eisers] is een NVM-vragenlijst overhandigd. Vraag 9b van deze lijst luidt als volgt: “Zijn er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig? Zo ja, welke en waar?”.

Deze vraag is door de heer [gedaagde 1] beantwoordt met ‘nee’.

Op 10 november 2015 is de akte van levering gepasseerd. In de akte van levering zijn de hiervoor genoemde clausules 6.4.3. en 6.4.3.1. integraal overgenomen.

[eisers] heeft in het najaar van 2016 aan [naam bedrijf] Asbestinventarisatie (hierna: [naam bedrijf] ) opdracht verleend om een asbestinventarisatie uit te voeren in de woning. [naam bedrijf] heeft op 25 oktober 2016 een onderzoeksrapport (een onvolledig asbestinventarisatierapport Type A) opgesteld. Hierin staat opgenomen dat [naam bedrijf] 1 monster heeft gecontroleerd, dat asbest bevatte. [naam bedrijf] komt in haar rapport tot de conclusie dat tijdens de inventarisatie een mogelijke besmetting is aangetroffen op de zolder en in de kelder. Zij vermeldt daarbij dat in deze ruimten asbesthoudende materialen zijn aangetroffen, waarbij het gaat om de leidingisolatie om de verwarmingsleidingen. Volgens [naam bedrijf] bestaat er een redelijk vermoeden op de aanwezigheid van verborgen asbesthoudende materialen in de woning.

Op 9 november 2016 is door Asbest Advies Brabant op verzoek van [eisers] een

Asbestinventariserend onderzoek Type A uitgevoerd naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de woning. Het betreft een aanvullend onderzoek op het eerder door [naam bedrijf] uitgevoerde onderzoek, waarbij een risicobeoordeling ten behoeve van sloop of verbouw heeft plaatsgevonden. Asbest Advies Brabant heeft op 11 november 2016 een rapport opgesteld. Dit rapport is onlosmakelijk verbonden met het rapport van [naam bedrijf] en is geschikt voor het verwijderen van uitsluitend in dit rapport onder type A geïnventariseerde asbesthoudende materialen. De belangrijkste bevindingen van het onderzoek zijn dat er wat betreft de leidingisolatie asbestverdachte materialen zijn aangetroffen onder en op de zoldervloer (restanten/besmetting). De restanten zijn gesitueerd op en onder de zoldervloer (houten planken) en op het plafond (stuc op riet). Asbest Advies Brabant concludeert dat er een direct risico bestaat en beveelt [eisers] aan om de ruimte te markeren, af te sluiten en niet meer te betreden zonder PBM (persoonlijke beschermingsmiddelen) en de bron op korte termijn te saneren. Zij adviseert voorts om een NEN2991:2015 onderzoek uit te voeren. Wat betreft de kelder concludeert zij (aan de hand van kleefmonsters) dat er asbestvrij materiaal is aangetroffen op de vloer en de stellage en op de vloer van de cv-ruimte.

[eisers] heeft vervolgens aan Asbest Advies Brabant verzocht om met betrekking tot aangrenzende ruimten een asbestrisicobeoordeling conform NEN2991:2015 uit te voeren. Het onderzoek heeft zich beperkt tot een deel van de woning, namelijk de begane grond en de 1e verdieping. In haar rapport van 11 november 2016 concludeert Asbest Advies Brabant dat er in de woning geen potentieel blootstellingsrisico aan asbest aanwezig is.

De rechtbank stelt vast dat ten aanzien van de niet verschenen gedaagden sub 2 tot en met 6 en 8 de voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen. Ingevolge het bepaalde in artikel 140 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt tegen deze gedaagden verstek verleend en wordt, nu gedaagden sub 1 en sub 7 in de procedure zijn verschenen, tussen alle partijen één vonnis gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

Non-conformiteit

[eisers] baseert haar vordering tot schadevergoeding primair op haar stelling dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, omdat grote delen van de woning niet bewoonbaar zijn gelet op de aanwezigheid van een zeer gevaarlijke soort asbest (behorend tot de hoogste risico-klasse).

Van [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] betwist dat de woning door [eisers] niet normaal gebruikt zou kunnen worden omdat de asbest is aangetroffen in de kelder en op zolder en deze ruimtes afgesloten kunnen worden zodat de woning voor het overige gewoon gebruikt kan worden.

Uit het rapport van [naam bedrijf] (productie 7 bij dagvaarding) valt af te leiden dat haar ter controle 1 monster is aangeboden. Na analyse hiervan heeft [naam bedrijf] vastgesteld dat dit monster (isolatiemateriaal) niet-hechtgebonden asbest bevat, namelijk amosiet (15-30% vol.). Uit het rapport van [naam bedrijf] blijkt voorts dat dit asbesthoudende materiaal zowel op zolder (bron 1) als in de kelder (bron 2) is aangetroffen.

Aan de hand van 1 materiaalmonster en 12 kleefmonsters heeft Asbest Advies Brabant vervolgens een asbest inventariserend onderzoek type A uitgevoerd. Zij heeft daarbij eventueel aanwezige asbesthoudende materialen geïdentificeerd, gekwantificeerd, de locatie daarvan bepaald en ingedeeld in een risicoklasse. Dit onderzoek heeft zich beperkt tot de kelder en de zolder. Asbest Advies Brabant heeft haar bevindingen uit dit onderzoek neergelegd in haar rapport van 11 november 2016, overgelegd als producties 8 bij de dagvaarding. Uit dit rapport volgt dat Asbest Advies Brabant onder de zoldervloer asbesthoudend leidingisolatie (restanten/besmetting) heeft aangetroffen en dat zij op diverse andere locaties (vloer cv-ruimte kelder, vloer en stellage kelder, bergruimte zolder en vloer slaapkamer(s) zolder) asbestvrij materiaal heeft aangetroffen.

Asbest Advies Brabant heeft in opdracht van [eisers] aanvullend een asbestrisico-beoordeling uitgevoerd teneinde de actuele en potentiele blootstellingsrisico’s aan asbest in de woning te bepalen. Dit onderzoek heeft zich beperkt tot de begane grond en de eerste verdieping. In het kader hiervan heeft Asbest Advies Brabant 22 kleefmonsters en 10 luchtmonsters genomen in de hal/entree, de woonkamer, de keuken, de overloop, de slaapkamers en het kantoor. De uitkomsten van dit onderzoek staan beschreven in het rapport van Asbest Advies Brabant van 11 november 2016, overgelegd als productie 9 bij de dagvaarding. Asbest Advies Brabant schrijft hierin dat uit de analyses van de kleefmonsters blijkt dat op geen van de 22 kleefmonsters asbestvezels zijn aangetroffen. Zij vermeldt in haar rapport voorts dat uit de analyses van de lucht concentratiemeting blijkt dat op geen van de 10 luchtmonsters asbestvezels zijn aangetroffen. Op grond hiervan concludeert zij dat er in de villa geen potentieel blootstellingrisico aan asbest aanwezig is.

De rechtbank overweegt dat de enkele aanwezigheid van asbest in een woning niet zonder meer meebrengt dat de woning niet de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan. In de (bij wat oudere huizen veel voorkomende) situatie dat het aanwezige asbest geen risico voor de gezondheid oplevert zo lang men daaraan geen zaag- of breekwerk verricht, staat de aanwezigheid van het asbest er niet aan in de weg dat de woning gewoon kan worden bewoond. Doet zich evenwel de situatie voor dat het aanwezige asbest, ook zonder hak- en breekwerk, gevaar oplevert voor de gezondheid, zodat men het huis dus niet veilig kan bewonen, dan bezit het huis niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik.

Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er wat betreft de leidingisolatie sprake is van niet-hechtgebonden asbest (15-30% amosiet), dat in zijn algemeenheid gevaarlijker is dan hechtgebonden asbest. Wat betreft de aangetroffen asbesthoudende leidingisolatie onder de zoldervloer heeft Asbest Advies Brabant vastgesteld dat daar sprake is van een direct risico. In dit verband wordt verwezen naar het rapport van Asbest Advies Brabant van

11 november 2016, pagina 16 onder 4.3. Deze conclusie kan wat betreft de kelder op grond van dit rapport niet wordt getrokken. De heer [naam directeur Asbest Advies Brabant] , directeur van Asbest Advies Brabant, heeft echter hriftelijk verklaard dat er mogelijk actuele gezondheidsrisico’s zijn in zowel de kelder als op zolder. Deze verklaring is door [eisers] als productie 24 in het geding gebracht. De heer [naam directeur Asbest Advies Brabant] verklaart onder meer:

“Ik heb tijdens dit onderzoek (rb: van november 2016) geconstateerd dat er op de zolder en in de kelder !! een ruime hoeveelheid asbesthoudend materiaal aanwezig is van de niet-hecht gebonden soort. Dat wil zeggen dat asbest (ten dele) los in de ruimtes ligt. Ik heb de familie [eisers] dan ook geadviseerd deze ruimtes af te sluiten en niet meer te betreden. Door de niet-hecht gebondenheid van de asbest bestaat er een grote kans dat door beroering en door beweging in de ruimtes (dus bijvoorbeeld al op het moment dat de ruimtes worden betreden) de asbestvezels in de lucht terechtkomen en hierdoor een direct gezondheidsrisico ontstaat / wordt veroorzaakt”.

In het licht van deze verklaring en op grond van de constatering van zowel [naam bedrijf] als Asbest Advies Brabant dat de asbesthoudende leidingisolatie om de verwarmingsleidingen op zolder en mogelijk in de kelder zwaar beschadigd is (zie pagina 8 van het rapport van [naam bedrijf] en pagina 10 van het rapport van Asbest Advies Brabant), is de rechtbank van oordeel dat het asbest in de woning een normaal gebruik hiervan in de weg staat. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat een normaal gebruik van de woning impliceert dat toegang tot en gebruik van de kelder en de zolder mogelijk moet kunnen zijn, zonder beschermings-middelen en zonder voorzieningen die de verspreiding van asbest tegengaan. Het voorgaande heeft te gelden mits de beschadiging en het losliggen van het materiaal al aan de orde was ten tijde van de verkoop. [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] en [gedaagde 9] betwisten dat. Daarmee staat het nog niet vast. Maar ook als dat wel zo zou zijn, dan heeft het volgende te gelden.

Ervan uit gaande dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is, betekent in dit geval echter nog niet dat [eisers] zich zonder meer op de non-conformiteit kan beroepen.

[eisers] heeft immers in beginsel met aanvaarding van het bepaalde in de artikelen 6.4.3 en 6.4.3.1. het risico van de aanwezigheid van asbest op zich genomen. [eisers] stelt dat die bepalingen evenwel niet zien op de aanwezigheid van asbest in het isolatiemateriaal in de kelder en op de zolder. Of dat het geval is, hangt af van de vraag hoe [eisers] deze bepalingen mocht opvatten in het licht van alle van belang zijnde omstandigheden van dit geval, waaronder de mededelingen die [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] en/of [gedaagde 9] over de zaak hebben gedaan en de vraag in hoeverre van [eisers] eigen onderzoek verwacht mocht worden.

[eisers] stelt dat de heer [eiser 1] de woning in november 2014, geruime tijd voorafgaand aan de koop, heeft bezichtigd in aanwezigheid van de heer [naam makelaar] . Toen de kelderdeur open ging, heeft hij bij de heer [naam makelaar] geïnformeerd naar een pijp aan de muur bovenaan de trap. Volgens de verklaring van de heer [eiser 1] ter zitting had deze pijp wit isolatiemateriaal en heeft hij aan de heer [naam makelaar] gevraagd of deze pijp van asbest was gemaakt omdat hij ermee bekend is dat asbest wit is en dit vaak bij pijpen wordt gebruikt.

De lezingen van het door de heer [naam makelaar] gegeven antwoord lopen uiteen.

De heer [eiser 1] stelt dat de heer [naam makelaar] hem heeft verteld dat dit geen asbest was. Om dat aan te tonen zou de heer [naam makelaar] hem vervolgens mee hebben genomen naar een keukenkast en zou hij daar gewezen hebben op een beschadigde pijp en op het aanwezige gips en stro rondom deze pijp. De heer [naam makelaar] zou gezegd hebben dat het gips en stro was. De heer [eiser 1] nam daarop aan dat dit hetzelfde materiaal was als om de pijp in de kelder.

De heer [naam makelaar] heeft betwist dat hij gezegd heeft dat het leidingwerk met gips geïsoleerd is. Volgens de heer [naam makelaar] heeft hij gezegd dat hij niet kon zien of de pijpen met gips of met asbest geïsoleerd waren en dat het gips kon zijn maar dat het ook asbest kon zijn. Hij heeft tevens verklaard dat hij zich niet meer kan herinneren of hij in de keuken een kast met leidingwerk heeft laten zien. De heer [naam makelaar] heeft voorts verklaard dat hij [eisers] erop gewezen heeft dat zich in de bijkeuken waarschijnlijk asbest bevindt. Dit laatste is door [eisers] erkend. Zij stelt dat zowel de heer [naam makelaar] en de heer [gedaagde 1] hebben aangegeven dat er zich asbest onder c.s. in het vloerzeil in de bijkeuken bevindt.

Dat het is gegaan zoals [eisers] stelt staat nog niet vast. Maar ook als dat wel vast komt te staan, brengt dat niet mee dat [eisers] de bepalingen van art. 6.4.3. en 6.4.3.1. mocht begrijpen op de wijze als zij stelt te doen.

De stellingen en de verklaringen van [eisers] volgend is het als volgt gegaan.

Het bezoek aan de woning in november 2014 heeft niet tot aankoop geleid. Weliswaar heeft [eisers] in februari 2015 een bod uitgebracht op de woning maar de onderhandelingen daarover zijn vervolgens gestaakt in verband met familieomstandigheden. Tot een overeenkomst is het dus toen niet gekomen.

Eind september 2015 is [eisers] rechtstreeks in contact gekomen met de heer [gedaagde 1] en heeft toen opnieuw interesse in het huis getoond. Dit heeft geleid tot een bezichtiging van [eisers] met de heer [gedaagde 1] (buiten aanwezigheid van [gedaagde 9] ) op 1 oktober 2015. Naar de stellingen van [eisers] is toen niet gesproken over het gebruikte isolatiemateriaal om de pijp(en). [gedaagde 1] heeft toen wel gewezen op aanwezigheid van asbest onder vloertegels in de bijkeuken. Bij een tweede bezoek op

2 oktober 2015, weer met de heer [gedaagde 1] , is wederom het isolatiemateriaal niet aan de orde gebracht. [eisers] heeft toen een bod uitgebracht. Na een korte onderhandeling is de koopovereenkomst mondeling gesloten.

Op 5 oktober 2015 is op het kantoor Van [gedaagde 9] de schriftelijke koopovereenkomst getekend. Daarin waren de bepalingen 6.4.3. en 6.4.3.1. opgenomen. Deze zijn toen ook toegelicht.

[eisers] stelt dat zij groot belang heeft gehecht aan de NVM-vragenlijst waarin op de vraag of asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn, met ‘nee’ wordt geantwoord. Volgens [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] en [gedaagde 9] hebben [eisers] deze lijst pas na de totstandkoming van de mondelinge overeenkomst ontvangen, maar ook als dat eerder is geweest (de rechtbank stelt vast dat dat eerst rond 1 oktober 2015 het geval kan zijn geweest, nu de lijst dateert van 23 maart 2015 terwijl er na februari 2015 tot eind september geen contacten over de woning zijn geweest) had [eisers] er op bedacht moeten zijn dat dit antwoord mogelijk niet correct was. Inmiddels was duidelijk geworden dat er in de bijkeuken asbest aanwezig was en in de koopovereenkomst was uitdrukkelijk bepaald dat er zich in de woning asbest bevond en dat [eisers] het risico voor de aanwezigheid van asbest op zich nam. Ook al had [gedaagde 9] bijna een jaar eerder gezegd dat de pijp bij de kelderdeur geen asbest bevatte, was dat onvoldoende voor [eisers] om er zonder meer van uit te gaan dat de betreffende bepalingen niet zagen op (al) het in de kelder en op de zolder gebruikte isolatiemateriaal. Er was immers bijna een jaar verstreken; [eisers] had in de tussentijd geen contact meer gehad met [gedaagde 9] ; hij had de aanwezigheid van asbest niet besproken met [gedaagde 1] ( [gedaagde 1] stelt dat [eiser 1] dat wel heeft besproken op 8 oktober en dat hij, [gedaagde 1] , toen heeft gezegd niet te weten of het isolatiemateriaal asbest bevatte, maar dat kan voor nu in het midden blijven (punt 23 cva; prod. 7 [gedaagde 9] )); in de koopovereenkomst werd uitdrukkelijk gesteld dat er wel asbest in de woning aanwezig was en werd het risico van (onzichtbaar) asbest volledig bij [eisers] gelegd; de (beweerdelijke) mededeling van [gedaagde 9] van een jaar eerder zag op een stuk pijp bij de kelderdeur en [eiser 1] nam, blijkens zijn verklaring ter zitting, (slechts) aan dat het hem getoonde materiaal in de keukenkast hetzelfde was als het materiaal om de pijp in de kelder, en kennelijk heeft hij vervolgens aangenomen dat dit ook gold voor al het isolatiemateriaal in de kelder en op de zolder, terwijl hij eigen wetenschap had dat wit isolatiemateriaal asbest kan zijn en dat dit vaak gebruikt wordt bij pijpen. Het had op zijn weg gelegen minstens ter gelegenheid van de ondertekening van de koopovereenkomst de reikwijdte van de bepalingen van art. 6.4.3. en 6.4.3.1. aan de orde te stellen en in verband daarmee de kwestie van het materiaal om de pijpen. De bepalingen van art. 6.4.3. en 6.4.3.1. zijn algemeen gesteld: er is asbest in de woning en het risico van aanwezigheid van (onzichtbaar) asbest in deze oude woning wordt volledig bij [eisers] gelegd. Als [eisers] meende op basis van een mededeling van [gedaagde 9] een jaar eerder dat het risico niet zag op het isolatiemateriaal om de pijpen, dan lag het voor de hand dat te memoreren of in de koopovereenkomst op te laten nemen dat de bepaling van art. 6.4.3.1. niet zag op dat isolatiemateriaal. [eisers] had ook een bouwkundig onderzoek uit kunnen laten voeren. Ook bij de notaris een maand later had een en ander nog aan de orde kunnen komen. Dat alles heeft [eisers] nagelaten.

Ook als ervan uit gegaan moet worden dat [gedaagde 9] tegen [eiser 1] heeft gezegd dat de pijp bovenaan de trap naar de kelder geen asbest bevatte, leidt dat nog niet tot de conclusie dat [gedaagde 9] onrechtmatig heeft gehandeld, althans kan geen causaal verband worden vastgesteld tussen die mededeling en de schade die [eiser 1] beweert te lijden als gevolg van de aankoop in oktober 2015, mede gelet op de hiervoor gerelateerde omstandigheden.

In het geval ervan uit wordt gegaan dat [gedaagde 9] de mededeling dat de pijp bovenaan de keldertrap geen asbest bevatte, niet heeft gedaan, dan heeft het volgende te gelden. Het dient er dan voor gehouden te worden dat de heer [naam makelaar] tegen de heer [eiser 1] heeft gezegd dat hij niet kon zien of de pijpen met gips of met asbest geïsoleerd waren en dat het gips kon zijn maar dat het ook asbest kon zijn. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde 9] en [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] hiermee hun mededelingsplicht hebben geschonden. [eisers] stelt weliswaar dat [gedaagde 9] en / of [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] ten tijde van de koop op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen om de verwarmingsleidingen in de kelder en op de zolder van de woning maar zij heeft dit, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 9] en [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] , onvoldoende onderbouwd. Bij akte van 20 maart 2018 heeft [eisers] kleurenfoto’s overgelegd van de aangetroffen asbestverdachte materialen op zolder en in de kelder, waarop wat los gruis te zien is. Deze foto’s leveren onvoldoende bewijs op voor de stelling van [eisers] dat het op de zolder en in de kelder aanwezige asbest voor [gedaagde 9] en [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] duidelijk zichtbaar aanwezig was ten tijde van de verkoop van de woning. Deze foto’s zijn door [naam bedrijf] gemaakt in oktober 2016, een jaar na de verkoop van de woning. Ter comparitie is gebleken dat zowel [naam bedrijf] als Asbest Advies Brabant tijdens hun onderzoek in die periode, de pijpen hebben aangeraakt. Gelet op de beschadigde staat van de leidingisolatie is niet onaannemelijk dat er toen deeltjes los zijn gekomen. Temeer nu de heer [naam makelaar] , de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 7] ter comparitie hebben verklaard dat zij ten tijde van de verkoop van de woning geen losse deeltjes hebben aangetroffen en de heer [eiser 1] deze losse deeltjes kennelijk voorafgaand aan de koop van de woning ook niet heeft gezien. Daarbij speelt een rol dat [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] de woning, voorafgaand aan de verkoop, niet, althans lange tijd niet, zelf heeft bewoond.

[eisers] stelt zich voorts op standpunt dat [gedaagde 9] en [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] bekend moeten zijn geweest met de aanwezigheid van (extra) asbest (naast de aanwezigheid in het vinyl), in de woning nu de artikelen 6.4.3.1. en 20 niet in de concept-koopovereenkomst stonden en zij deze nadien hebben toegevoegd aan het definitieve koopcontract. Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde 9] betwist dat zij in eerste instantie een concept-koopovereenkomst aan [eisers] heeft overhandigd waar voornoemde artikelen niet in stonden. Nu het op de weg van [eisers] ligt om haar stelling nader te onderbouwen, hetgeen zij had kunnen doen door de concept-koopovereenkomst in het geding te brengen, en zij dit heeft nagelaten, gaat de rechtbank aan de stelling van [eisers] voorbij.

Ook de stelling van [eisers] dat de niet hecht gebonden asbest voor iedereen met verstand van onroerend goed als zodanig te herkennen moet zijn, wordt door de rechtbank verworpen. [gedaagde 9] heeft aangegeven dat de leidingen met asbest geïsoleerd konden zijn

en van haar kon geen destructief onderzoek worden verwacht. Zij heeft haar zorgplicht op dit punt niet verzaakt.

Gelet hierop acht de rechtbank de omstandigheid dat [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] in de NVM-vragenlijst “nee” heeft omcirkeld bij de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn, niet beslissend. Gelet op voornoemde mededeling van [gedaagde 9] en de vermelding in de koopovereenkomst dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt, had [eisers] erop bedacht moeten zijn dat dit antwoord mogelijk niet correct was. De rechtbank oordeelt dat de mededeling van [gedaagde 9] dat de leidingen met asbest geïsoleerd konden zijn, voor [eisers] aanleiding had moeten zijn om een aankoopkeuring/bouwtechnische keuring in de woning uit te laten voeren. Temeer nu er sprake is van een woning uit 1928 en [eisers] beoogden de woning ingrijpend te verbouwen. Nu [eisers] hier voorafgaand aan de koop van de woning niet toe over is gegaan, heeft zij niet aan haar onderzoeksplicht voldaan.

Op grond van voorgaande overwegingen levert de aanwezigheid van extra asbest ingevolge de artikelen 6.3 juncto 6.4.3. van de koopovereenkomst geen tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen aan de zijde van [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] op, zodat de primaire vordering dan moet worden afgewezen.

Dwaling

De subsidiaire vordering op de grondslag dwaling is gebaseerd op de stelling dat [eisers] in de gerechtvaardigde veronderstelling verkeerde dat, voor zover zich al asbest in de woning zou bevinden, het (louter) de niet-gevaarlijke asbest in het vinyl in de bijkeuken zou betreffen en [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] met betrekking tot het extra asbest haar mededelingsplicht heeft geschonden. Deze stelling is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet komen vast te staat, zodat het beroep op dwaling zal worden afgewezen.

Een beroep op wederzijdse dwaling kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin slagen omdat in het in artikel 6.4.3.1. van de koopakte opgenomen exoneratiebeding juist wordt voorzien in de situatie van verborgen asbesthoudende materialen.

Onrechtmatige daad

De meer subsidiaire vordering gegrond op onrechtmatige daad is hetzelfde lot beschoren nu niet is komen vast te staan dat [gedaagden sub 1 tot en met sub 8] de aanwezigheid van de extra asbest in de woning kende of had moeten kennen en zij ter zake haar mededelingsplicht heeft geschonden. De vordering gebaseerd op onrechtmatige daad ten aanzien van [gedaagde 9] , wordt op dezelfde gronden afgewezen.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen worden afgewezen.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 7] worden begroot op:

- explootkosten € 0,00

- griffierecht 905,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.991,00

De kosten aan de zijde van [gedaagde 9] worden begroot op:

- explootkosten € 0,00

- griffierecht 905,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.991,00

De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagden sub 2 tot en met 6 en sub 8 worden begroot op nihil.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.