Rb. Overijssel, 04-12-2019, nr. C/08/215240 / HA ZA 18-122

waarde van het onteigende

De deskundigen hebben in hun advies de onteigende gronden, feitelijk agrarisch gebruikt met ook de planologische bestemming “agrarisch”, gewaardeerd op een bedrag van € 7,50 per m2. [gedaagde] is van mening dat een prijs van € 14,00/m2 tot € 16,00/m2 juist zou zijn. Subsidiair acht [gedaagde] een prijs van in ieder geval € 10,00/m2 op zijn plaats en meer subsidiair minimaal een prijs die hoger is dan € 8,00/m2 . De Staat heeft zijn aanbod gebaseerd op een taxatie van € 6,25/m2.

De rechtbank stelt vast dat aan het standpunt van [gedaagde] de opvatting ten grondslag ligt dat tussen de zwaaikom en het XL Businesspark aan de overzijde van het kanaal een bijzondere relatie bestaat, in die zin dat de onteigende grond hoger gewaardeerd moet worden dan als agrarische grond vanwege het belang van de zwaaikom voor de ontwikkeling en het functioneren van het XL Businesspark. Voor zover [gedaagde] daarbij aanvankelijk, naar de deskundigen hebben begrepen, een complexwaarde heeft bepleit, heeft zij daarin niet volhard, maar wel vastgehouden aan haar standpunt dat de gronden een bijzondere geschiktheid hebben voor de zwaaikom en daarmee een hogere waarde hebben dan als agrarische grond. Daarbij heeft [gedaagde] een zekere verwachtingswaarde aangenomen op grond van een mogelijk grotere ruimtevraag voor het XL Businesspark in de toekomst. Bovendien betreft geen van de referentietransacties die de deskundigen hebben gebruikt, gronden die zo nabij een bedrijfsterrein liggen.

De deskundigen zijn er van uitgegaan dat de onteigende gronden geen deel uitmaken van enig complex, met name bij gebrek aan enige financiële samenhang tussen het XL Businesspark en de aanleg van de zwaaikom, zodat er geen sprake is van als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen onroerende zaken. De rechtbank volgt hen hierin.

Voorts hebben de deskundigen aangegeven dat, voor zover de gekozen locatie voor de zwaaikom bijzonder geschikt zou zijn, dit geen hogere waarde dan de agrarische gebruikswaarde meebrengt, omdat de zwaaikom geen rendabele bestemming is waarvoor een hogere prijs dan de gebruikswaarde wordt betaald.

[gedaagde] heeft dit niet weersproken anders dan met de genoemde, geenszins concrete en onzekere uitbreidingsverwachting. De rechtbank volgt dan ook op dit onderdeel het advies van de deskundigen.

De deskundigen hebben zich voor hun taxatie georiënteerd op referentietransacties als door hen genoemd, waarbij zij hebben toegelicht welke transacties zij wel of niet bruikbaar hebben geacht. Zowel de Staat als [gedaagde] hebben hierop kritiek, waarvan de teneur is dat alleen aan die transacties betekenis moet worden toegekend, die aan hun standpunt over een hogere dan wel lagere m2 -prijs tegemoet komen.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen voldoende onderbouwd hebben waarom zij de door de Staat genoemde drie transacties geen goede grondslag vinden voor de waardering van de onteigende gronden. Zij hebben daarbij omstandigheden ter verklaring van de lage prijs van € 6,21 - € 6,25 in die gevallen genoemd (de transacties zijn enigszins gedateerd en de betreffende gronden zijn gelegen in een gebied waar een lager prijspeil geldt), welke verklaringen de Staat niet heeft weersproken. Die omstandigheden brengen volgens de deskundigen niet de vergelijkbaarheid van die prijzen met de waarde van de onteigende gronden van [gedaagde] mee.

Evenzo hebben de deskundigen onderbouwd waarom de vergelijking van de door [gedaagde] aangevoerde vier referentietransacties c.q. -grondprijzen met de door hen voor de onteigende grond geadviseerde waarde mank gaat. Zij hebben specifieke omstandigheden in de genoemde gevallen, die een rol moeten hebben gespeeld, bepalend geacht voor de prijsvorming, variërend van € 12,00/m2 tot € 16,00/m2. Het betreft hier transacties in het kader van aankoop van grond, anders dan “van boer tot boer”, voor het XL Businesspark zelf (deels overheid), voor het waterhuishoudingsverbeteringsplan De Doorbraak van het waterschap (overheid) en in gevallen van vervanging vanwege onteigening en gedwongen hervatting van een bedrijf. [gedaagde] heeft weliswaar een vraagteken bij het voorgaande geplaatst, de akten gezien hebbende, maar heeft dat niet verder uitgewerkt. De rechtbank is daarom van oordeel dat de deskundigen voldoende hebben gemotiveerd waarom de door [gedaagde] opgevoerde transacties met prijzen vanaf € 8,91 en hoger niet tot een reële oriëntatie op de waarde van de onteigende grond leiden.

Wat betreft een tweetal door de deskundigen gehanteerde transacties geldt dat de deskundigen naar aanleiding van kritiek van de Staat hun advies hebben gecorrigeerd wat betreft de daaruit af te leiden prijs, te weten Tubbergen G 3643: € 7,80/m2 in plaats van € 9,50/m2 en Ambt-Almelo T 265: € 3,00/m2 in plaats van € 7,99/m2 maar bij (wederom) verkoop in 2018 € 7,00/m2. De rechtbank acht voorts de kritiek op de transactie inzake de “paardenweide” bij een burgerwoning overtuigend weerlegd door de deskundigen.

Daarmee komt de rechtbank tot de conclusie dat de deskundigen hun advies alleszins deugdelijk onderbouwd hebben en dat er daarom geen reden bestaat om dat advies niet te volgen. Zij zal de waarde van de onteigende grond dan ook bepalen op € 7,50/m2, ofwel op het bedrag van € 129.780,00.

vrijkomende bodembestanddelen

De deskundigen hebben geadviseerd in de schadeloosstelling een bedrag wegens meerwaarde boven de agrarische waarde wegens vrijkomende bodembestanddelen op te nemen van € 14.044,13. Zij hebben dat advies doen steunen op het standpunt dat de bodembestanddelen door een willekeurige eigenaar zullen worden gewonnen met de aanleg van een talud 1:1 rondom de winning deels in den droge. De Staat betwist dat een meerwaarde aan de orde is, aangezien de winning van de bodembestanddelen het aanbrengen van een stalen damwand vergt, waarvan de kosten zodanig hoog zijn dat winning, mede gezien de beperkte omvang, nimmer rendabel zal zijn.

[gedaagde] heeft de meerwaarde voor haar berekend op een bedrag van € 143.438,00.

Het verschil in benadering tussen de deskundigen en de Staat spitst zich toe op de vraag of bij de beoordeling al dan niet moet worden geabstraheerd van de winning met aanleg van een damwand, waarin het werk waarvoor wordt onteigend voorziet. De Staat acht de benadering van de deskundigen in strijd met de rechtspraak van de Hoge Raad, aangezien de wijze waarop het werk zal worden uitgevoerd de voorwaarde vormt voor het kunnen realiseren van meerwaarde door bodembestanddelen. De kosten van een damwand (nodig voor het werk) moeten hierbij in aanmerking worden genomen, zo leidt de Staat af uit het arrest van de Hoge Raad van 21 september 20181.. [gedaagde] daarentegen heeft gesteld dat de bodembestanddelen ook gewonnen zouden kunnen worden zonder dat een damwand hoeft te worden geslagen. Ook de deskundigen gaan daarvan uit.

De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van de vraag of ter zake van bodembestanddelen een vergoeding toekomt aan de onteigende, moet worden nagegaan hoe groot het voordeel zou zijn waarop een willekeurige eigenaar die de bodembestanddelen zou willen en mogen winnen en op economisch verantwoorde wijze zou exploiteren, gelet op de verkoopprijzen en de met het winnen gemoeide kosten, zou mogen rekenen2..

Daarbij moet rekening worden met de feiten en omstandigheden welke bepalend zijn voor de activiteit van de onteigenaar bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt, aangezien dat werk en de uitvoering ervan de voorwaarde vormen, van de vervulling waarvan de mogelijkheid tot realisering van de in het te onteigenen goed aanwezige latente meerwaarde afhankelijk is.3.

Het advies van deskundigen gaat uit van een andersoortig werk zonder damwand, met een talud, met een verschillend aantal kubieke meters te ontgraven grond.

Naar inschatting van de Staat en de rechtbank is de winning van de bodembestanddelen technisch niet uitvoerbaar zonder een damwand om de waterdruk uit het Twentekanaal te weerstaan. De kosten van een technisch uitvoerbaar werk zullen daarom de mogelijke opbrengsten te boven gaan.

De rechtbank concludeert dat zij op dit onderdeel het advies van de deskundigen niet zal volgen en geen vergoeding wegens vrijkomende bodembestanddelen zal bepalen.

waardevermindering overblijvende

De rechtbank stelt allereerst vast dat de Staat in het kader van dit onderdeel bij brief van 10 juli 2019 heeft bevestigd dat hij zijn aanbod om de door de deskundigen op bijlage 3 bij hun rapport aangegeven sloot op zijn kosten te dempen met gebiedseigen grond

gestand zal doen, onder mededeling dat [gedaagde] heeft laten weten dat aanbod te willen aanvaarden. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.

De rechtbank stelt vast dat partijen de door de deskundigen begrote waardevermindering van het overblijvende, exclusief het bouwblok, van € 1.750,00 niet betwisten, zodat dit bedrag in de schadeloosstelling zal worden meegenomen.

[gedaagde] heeft zich evenwel op het standpunt gesteld dat (mede) rekening moet worden gehouden met een waardevermindering van het bouwblok (met opstallen) om de reden dat de huiskavel bij dat bouwblok als gevolg van de onteigening kleiner is geworden, en een redelijk handelend koper in de regel een hogere prijs zal overhebben voor een bouwblok naarmate de oppervlakte van de huiskavel groter is. [gedaagde] heeft de waardevermindering ter zake gesteld op € 25.000,00.

Laatstgenoemd gesteld bedrag is niet onderbouwd, zodat de rechtbank reeds daarom [gedaagde] niet volgt. De deskundigen hebben ter zitting geen reden gezien om hun advies naar aanleiding van het eerst toen van een bedrag voorziene standpunt van [gedaagde] te herzien. Naar hun oordeel heeft de verkleining van de huiskavel in de situatie waarin sprake is van een voormalige varkenshouderij met leegstaande bedrijfsopstallen en met relatief beperkte bedrijfsactiviteiten en met een relatief klein bedrijfsareaal (vóór onteigening), niet het gevolg waarop [gedaagde] zich beroept. Zij hebben daarbij tevens in aanmerking genomen dat een scheiding van bedrijfswoning en (te verhuren) grond niet ondenkbaar is (bv. in verband met de rood voor rood-regeling).

Ter zitting is naar voren gekomen dat de bedrijfsactiviteiten eruit bestaan dat de zoon van [gedaagde] maïs teelt en verkoopt; hij heeft echter verklaard dat dit voor de toekomst onzeker is.

De rechtbank acht het standpunt van de deskundigen plausibel en is er niet van overtuigd dat de door [gedaagde] gestelde “in de regel”-benadering ook in dit geval moet meebrengen dat een waardevermindering van het bouwblok in aanmerking moet worden genomen. Zij acht onvoldoende onderbouwd dat voor de bedrijfsactiviteiten méér grond benodigd zou zijn dan na onteigening resteert en daarom een vergoeding wegens waardevermindering van het bouwblok gerechtvaardigd zou zijn. Zij ziet daarom geen aanleiding om de deskundigen hieromtrent nader te laten adviseren, zoals [gedaagde] heeft verzocht, en zal hun advies volgen.

bijkomende schade

Ter zitting heeft de Staat zijn aanvankelijke bezwaren tegen het door de deskundigen geraamde bedrag ad € 1.500,00 voor accountantskosten laten varen, zodat de rechtbank het deskundigenadvies als onbestreden zal volgen.

kosten van deskundige en juridische bijstand

[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (alle bedragen inclusief btw):

- € 14.067,45 kosten van juridische bijstand

- € 19.670,50 - € 19.670,50 kosten deskundige bijstand door H. Leferink

totaal € 33.737,95.

De Staat heeft zich wat betreft de kosten van juridische bijstand gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.

De Staat heeft zich op het standpunt gesteld dat de kosten van deskundige bijstand slechts voor een beperkt deel in aanmerking komen voor vergoeding. Ten eerste is betoogd dat veel van de werkzaamheden van Leferink betrekking hebben gehad op zienswijzen tegen de omgevingsvergunning en waterplan en het beroep tegen de omgevingsvergunning. De Staat raamt de hiermee gemoeide uren op 20. Verder zijn de uren aan “administratie” en “telefonisch” blijkens de urenspecificatie niet werkelijk besteed. Voorts ziet de Staat in het feit dat [gedaagde] eerst vlak vóór het pleidooi en niet eerder in het kader van onderhandelingen een taxatierapport heeft ingediend een reden gelegen om te stellen dat [gedaagde] niet gericht is geweest op het voorkomen van een onteigeningsgeding door middel van onderhandelingen. De voor de onteigeningsprocedure gedeclareerde kosten zijn volgens de Staat daarom niet in redelijkheid gemaakt.

De kosten van deskundige bijstand omvatten 107 uren in totaal.

Ter beoordeling van de rechtbank staat of in het licht van de dubbele redelijkheidstoets ten aanzien van de opgevoerde kosten deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het inschakelen van de deskundige in verband met de onteigening, ook wat betreft de pre-processuele, bestuurlijke fase, acht de rechtbank redelijk. Niet redelijk zijn gedeclareerde kosten die geen betrekking hebben op de onteigening. [gedaagde] heeft erkend - het volgt ook uit de urenopgave - dat de werkzaamheden van haar deskundige Leferink ook zien op werkzaamheden inzake de omgevingsvergunning en het waterplan, maar zij ziet hier een causaal verband tussen die rechtsfiguren en de onteigening. De rechtbank volgt haar daarin niet, hetgeen meebrengt dat zij de kosten van de deskundige Leferink over de jaren 2016 en 2017 - dit betreft 47 uren - als niet in redelijkheid gemaakt ten behoeve van de onteigening buiten vergoeding zal laten.

Het per jaar 4 uur declareren voor administratie dossier acht de rechtbank niet onderbouwd en geen redelijk gemaakte kosten in verband met de onteigening; het betreft hier kennelijk de eigen kantooradministratie van de deskundige. De desbetreffende 6 uren zullen buiten vergoeding worden gelaten. Het aldus resterend aantal uren van 54 ofwel een bedrag van € 9.801,- (54 x € 150,00 plus btw) komt naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding door de Staat in aanmerking.

kosten door rechtbank benoemde deskundigen

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen belopen een bedrag van € 24.087,47 inclusief btw. De Staat heeft zich dienaangaande aan het oordeel van de rechtbank gerefereerd. De Staat zal in deze kosten worden veroordeeld.