Hof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2013, nr. 12/00052

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum I januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2010, vastgesteld op € 13.235.000. Voorts is aan belanghebbende ter zake van de eigendom van de onroerende zaak voor het jaar 2010 een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) opgelegd van € 32.849,27. De beschikking en de aanslag zijn in één geschrift verenigd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren niet-ontvankelijk verklaard wegens motiveringsgebreken.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle- Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 februari 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2013 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [naam 2], vergezeld van [taxateur], taxateur.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een berekening van de bedrijfswaarde overgelegd, uitkomend op € 3.229.525.

(…)

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voetbalstadion, bestaande uit tribunes, een voetbalveld, lichtmasten, was- en kleedruimten, sanitaire ruimten, een cafetaria, bergingen en overige ruimten. Daarbij hoort voorts de ondergrond van het voetbalstadion en de omliggende grond met infrastructuur. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een stadioncomplex, dat naast het voetbalstadion bestaat uit kantoor- en bedrijfsruimten die in een ring om het stadion zijn gebouwd.

De onroerende zaak is gebouwd in 2007/2008 ter vervanging van het bestaande voetbalstadion. Het oude voetbalstadion werd vanaf 2003 aan een organisatie voor betaald voetbal (hierna: bvo) verhuurd voor een jaarhuur van € 170.000. Tussen belanghebbende en de gemeente Y is de afspraak gemaakt dat de onroerende zaak aan de bvo zou worden verhuurd voor 25 jaar voor een jaarhuur van € 170.000. Daarbij is tevens overeengekomen dat belanghebbende de mogelijkheid zou krijgen in een ring rond de onroerende zaak bedrijfsruimten te bouwen, die zij in de commerciële sfeer kon verhuren.

In het handelsregister van de Kamer van Koophandel staat als bedrijfsomschrijving van belanghebbende vermeld, voor zover van belang: ‘de (bevordering van de) realisatie van een voetbalstadion in de regio Y als onderdeel van een gebiedsontwikkeling waarin plaats is voor realisatie van (commercieel) onroerend goed’.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009.

Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ.

Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 2.107.000 en subsidiair een waarde van € 3.229.000.

De heffingsambtenaar bepleit primair een waarde van € 13.235.000 en subsidiair een waarde van € 3.229.000.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.3.6 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht, de uitspraak van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.107.000 dan wel € 3.229.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

De heffingsambtenaar concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en subsidiair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht, de uitspraak van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 3.229:000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

Artikel 17,lid 3, van de Wet WOZ bepaalt, voor zover van belang, dat de waarde van een onroerende zaak — voor zover die niet tot woning dient — wordt bepaald op de vervangingswaarde. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Op grond van het bepaalde in artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

In artikel 4, lid 4, van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde in de zin van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

Het Hof stelt voorop dat, indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, welke de waarde is die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Deze waardering op de bedrijfswaarde is voorbehouden aan bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is slechts sprake indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (vgl. HR 8 april 2011, nr. 10/01134, LJN BQ0421, BNB 2011/181).

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak een incourante onroerende zaak betreft die in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Partijen houdt verdeeld of sprake is van een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak, zodat bij de waardering van de bedrijfswaarde moet worden uitgegaan en op welke wijze de bedrijfswaarde moet worden bepaald.

Belanghebbende betoogt dat voor de waardering van de onroerende zaak de bedrijfswaarde als uitgangspunt moet worden genomen, omdat sprake is van een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak. Verder betoogt belanghebbende dat voor de waardering op bedrijfswaarde de feitelijke huurprijs van € 170.000 per jaar maatgevend is. De bewijslast dienaangaande rust op belanghebbende.

De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de exploitatie van de onroerende zaak niet geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Ook andersoortige niet-commerciële drijfveren spelen volgens de heffingsambtenaar een rol bij de exploitatie van de onroerende zaak, zoals een sportieve en maatschappelijke doelstelling alsmede het voortbestaan van het stadion.

Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is sprake indien de exploitatie van de onroerende zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De omstandigheid dat de feitelijke huurprijs van het voetbalstadion lager is dan de commerciële huurprijs staat aan het bedrijfsmatige gebruik van de onroerende zaak niet in de weg. Belanghebbende heeft deze lage huurprijs enkel geaccepteerd, omdat zij de gelegenheid heeft gekregen tegelijk met het voetbalstadion de andere bedrijfs- en kantoorruimten te bouwen en te exploiteren. De opbrengst van die exploitatie van de andere bedrijfs- en kantoorruimten weegt op tegen de lage huurprijs van het voetbalstadion. Hieruit, uit de statutaire doelomschrijving -en uit hetgeen belanghebbende overigens heeft aangedragen, leidt het Hof af dat belanghebbende streeft naar een optimaal rendement. Belanghebbende heeft voorts geloofwaardig verklaard, dat op haar niet de verplichting rust de onroerende zaak voor andersoortige, niet-commerciële doeleinden ter beschikking te stellen, zoals de heffingsambtenaar zonder nadere onderbouwing heeft gesteld.

Nu sprake is van een bedrijfsmatig gebruikte, incourante onroerende zaak kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde.

Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de bedrijfswaarde € 2.107.000 bedraagt. Ter onderbouwing daarvan verwijst zij naar een discounted cash flow (hierna: DCF-) berekening waarin is uitgegaan van een huurprijs van € 170.000.

De heffingsambtenaar stelt dat de huurprijs van € 170.000 niet bruikbaar is, omdat belanghebbende bij de onderhandelingen met de gemeente Y over een nieuw voetbalstadion de afspraak heeft gemaakt dat de huurprijs € 170.000 zou blijven, terwijl een zakelijke jaarhuur ongeveer € 759.000 zou bedragen.

De bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt. Gelet daarop acht het Hof de huurprijs van € 170.000, zijnde de enige inkomst van belanghebbende uit de onroerende zaak, maatgevend.

Tussen partijen is dan in geschil tegen welke rekenrente de huurprijs contant dient te worden gemaakt. Belanghebbende hanteert in haar DCF-berekening een rekenrente van 10,16% terwijl de heffingsambtenaar een rekenrente van 7,16% gebruikt. Bij haar DCF-berekening heeft belanghebbende de jaarhuur ten onrechte jaarlijks geïndexeerd met 2,5%, aangezien een dergelijke indexatie gelet op de afspraak met de gemeente Y niet kan plaatsvinden. Nu de jaarlijkse indexatie het verschil in reken rente nagenoeg compenseert, is de uitkomst van de berekening per saldo in lijn met de door de heffingsambtenaar gehanteerde rekenrente.

Het verschil in de berekeningen van belanghebbende en de heffingsambtenaar spitst zich dan met name toe op de gehanteerde methode. Belanghebbende hanteert de DCF-methode en de heffingsambtenaar volgt in zijn berekening de Uitvoeringsregeling. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met de door haar gehanteerde DCF-methode de door haar bepleite bedrijfswaarde van € 2.107.000 aannemelijk. In het onderhavige geval staan de huurinkomsten vast. In de huurinkomsten is een vergoeding voor de grond en de opstallen begrepen. Belanghebbende heeft bij haar DCF-berekening de restwaarde van de onroerende zaak na afloop van de huurovereenkomst voor 25 jaar, berekend op de contante waarde van de contant gemaakte cashflow gedurende de verhuurperiode. Zij is daarbij naar het oordeel van het Hof terecht ervan uitgegaan dat na afloop van de huurovereenkomst de bestemming van de grond ongewijzigd blijft en het voetbalstadion niet gesloopt wordt. Na afloop van de huurovereenkomst ligt het dan voor de hand dat het aantal potentiële huurders voor de onroerende zaak zeer beperkt is en de potentiële huurder hoogstwaarschijnlijk een bvo zal zijn. In de berekening van de heffingsambtenaar komt laatstgenoemd uitgangspunt onvoldoende tot uitdrukking, zodat het Hof aan die berekening voorbij zal gaan.

Gelet op het voorgaande is belanghebbende geslaagd in haar bewijslast. De waarde van de onroerende zaak dient te worden gesteld op € 2.107.000.

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;

vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

vermindert de vastgestelde waarde tot € 2.107.000;

vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 944; en gelast dat de gemeente Y aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt van €466.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 9 april 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 0 APR 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.