6.4.0 Inleiding

Verhuur van commercieel vastgoed zorgt voor inkomsten uit dat vastgoed. De aanwezigheid van huurders is voor een hypotheekhouder van commercieel vastgoed daarom over het algemeen een goed teken.1 Mits de huurvoorwaarden gunstig zijn, wijst een langlopend huurcontract op een bestendige inkomstenstroom uit het vastgoed, wat ten goede komt aan de waarde van dat vastgoed. De ‘mits’ geeft echter wel aan dat er uitzonderingen zijn: als de huurvoorwaarden niet (meer) marktconform zijn of de huurder het vastgoed gebruikt op een wijze die de waarde van het vastgoed drukt, kan het ook voor een hypotheekhouder van commercieel vastgoed zinvol zijn om huurovereenkomsten te beëindigen en de huurders te ontruimen.2 Mogelijk kan hij zelfs via het sluiten van nieuwe huurovereenkomst de waarde van het vastgoed laten stijgen. Deze optie, die om beheer voor de langere termijn vraagt, wordt besproken in hoofdstuk 8.3

De Engelse hypotheekhouder kan gedurende zijn bezit slechts de huurovereenkomsten beëindigen die niet tegen zijn hypotheekrecht kunnen worden ingeroepen.4 En alleen die huurders kunnen worden ontruimd. Doordat het Engelse huurrecht een goederenrechtelijk recht is, wordt de vraag of een hypotheekhouder een huurovereenkomst moet respecteren hoofdzakelijk bepaald door het ontstaansmoment van het huurrecht. Werd het vastgoed al verhuurd voordat de hypotheek werd gevestigd (een ouder huurrecht), dan kan de huurder zijn huurrecht tegenover de hypotheekhouder inroepen. De hypotheekhouder moet zo’n overeenkomst respecteren.5 Is het huurrecht daarentegen jonger dan het hypotheekrecht, dan moet op basis van de overeenkomst tussen hypotheekhouder en hypotheekgever worden vastgesteld in hoeverre de hypotheekhouder die huurovereenkomst tegen zich moet laten gelden. Gebruikelijk is dat in de hypotheekakte wordt bepaald dat de hypotheekhouder slechts die huurovereenkomsten hoeft te respecteren waaraan hij (schriftelijk) zijn goedkeuring heeft gegeven.

In tegenstelling tot het Engelse huurrecht is het Nederlandse huurrecht niet goederenrechtelijk, maar verbintenisrechtelijk van aard. In beginsel zijn verbintenisrechtelijke rechten niet tegen derden (de hypotheekhouder) in te roepen,6 maar voor het huurrecht maakt art. 7:226 BW een uitzondering:

Op grond van lid 1 gaat bij een overdracht van vastgoed een bestaande huurovereenkomst mee over op de verkrijger. Lid 2 bepaalt dat diezelfde regel opgaat bij een executoriale verkoop. Dit houdt in dat naar Nederlands recht een hypotheekhouder in principe elke huurovereenkomst die de hypotheekgever is aangegaan zal moeten respecteren, in die zin dat hij het vastgoed alleen ‘onder bezwaar van huur’ zal kunnen executeren.7 Daarbij is niet relevant of het huurrecht jonger of ouder is dan het hypotheekrecht.8 Alle huurovereenkomsten die een hypotheekgever aangaat, zijn hierdoor van invloed op de waarde van het vastgoed.

De regel van art. 7:226 lid 2 BW beschermt de huurder dus ten koste van de hypotheekhouder. Om het evenwicht tussen die twee partijen te herstellen, is de mogelijkheid van een huurbeding in de wet opgenomen.9Art. 3:264 BW biedt de hypotheekhouder de mogelijkheid om in de hypotheekakte te bedingen dat hij bepaalde huurovereenkomsten niet hoeft te respecteren. Dit artikel luidt (voor zover hier relevant):

Uit dit wetsartikel blijkt dat, net als naar Engels recht, bepaalde huurovereenkomsten niet tegen de hypotheekhouder in te roepen zijn. In deze paragraaf wordt bekeken welke huurovereenkomsten dat dan zijn (6.4.1), onder welke voorwaarden de hypotheekhouder een dergelijk beding mag inroepen (6.4.2) en wat de rechtsgevolgen zijn van het inroepen van een huurbeding (6.4.3). Tot slot wordt stilgestaan bij een eventuele aansprakelijkheidsrisico’s van de hypotheekhouder ten opzichte van de hypotheekgever (6.4.4).