Hof Amsterdam, 24-11-2020, nr. 20/0001 en 20/0002

Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met

dagtekening 31 januari 2017 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [A-straat] 2 en [A-straat] 4 te [plaats] (hierna ook: de objecten) voor het kalenderjaar 2017 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 6.320.000 respectievelijk € 2.930.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2017 ter zake van deze objecten bekend gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar

van 18 december 2017 ongegrond verklaard en de hiervoor genoemde waarden van de objecten alsmede de aanslagen OZB gehandhaafd.

Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft de beroepen in haar uitspraak van 20 november 2019 ongegrond verklaard.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 31 december 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2020 een nader stuk ingediend. Op 19 oktober 2020 is van belanghebbende een pleitnota voor de zitting in hoger beroep ontvangen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2020. Namens belanghebbende is verschenen D. Ruijten (Previcus Vastgoed), tot bijstand vergezeld van [A] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en [D] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de WOZ-waarde van het object [A-straat] 2 voor het jaar 2017 niet te hoog is vastgesteld en of de aanslag OZB 2017 ter zake van dit object niet naar een te hoge heffingsmaatstaf is berekend. In hoger beroep is niet langer in geschil dat de WOZ-waarde van [A-straat] 4 niet te hoog is vastgesteld en dat de aanslagen OZB 2017 ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 terecht naar het tarief voor niet-woningen zijn vastgesteld.

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen:

“3. In geschil is allereerst de vraag of de heffingsambtenaar aan [belanghebbende] voor [A-straat] 2 en [A-straat] 4 terecht een aanslag OZB naar het tarief voor niet-woningen heeft opgelegd. Vervolgens is in geschil de hoogte van de WOZ-waarden van beide objecten.

(…)

De WOZ-waarde

13. De hoogte van de OZB hangt af van de WOZ-waarde van een object. Partijen zijn het in dit geval niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 op de waardepeildatum 1 januari 2016. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

14. [ Belanghebbende] vindt dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld. Volgens [belanghebbende] moet de WOZ-waarde van [A-straat] 2 worden vastgesteld op € 5.569.000,- (…). Op de zitting heeft [belanghebbende] haar beroepsgrond over de correctie voor een werktuigenvrijstelling laten vallen, zodat de rechtbank dit buiten verdere bespreking laat.

15. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat voor het bepalen van de WOZ-waarde de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) dient te worden gebruikt. Dit is ook gebeurd. Verder is het voor de onroerende zaken gebruikte archetype niet in geschil. Dit is archetype NS 150000, gebaseerd op de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in combinatie met het Algemeen deel van de Taxatiewijzer van de VNG, zoals deze gelden op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna samen aangeduid als de Taxatiewijzer). Ook zijn niet in geschil: het aantal m² per eenheid, de gehanteerde totale oppervlakte van beide onroerende zaken (11.974 m2 voor [A-straat] 2 en 5.987 m2 voor [A-straat] 4) en de waarde van de grond.

(…)

17. De rechtbank stelt voorop dat in het kader van de GVW-methode wordt gekeken naar de objectieve investeringen die nodig zijn om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten van herbouw van de betreffende opstal. Bij het bepalen van de GVW moeten vier elementen worden berekend:

- de vervangingswaarde van de grond;

- de vervangingswaarde van de opstal;

- een correctie op de vervangingswaarde van de opstal voor technische veroudering;

- een correctie op de vervangingswaarde van de opstal voor functionele veroudering.

18. Op de zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat het geschil over de hoogte van de WOZ-waarden van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 alleen nog ziet op de correctie die in acht dient te worden genomen wegens functionele veroudering.

19. Bij het bepalen van de correctie voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat een gebouw minder gebruiksgenot oplevert dan oorspronkelijk verwacht. Dat betekent dat de reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw al is meegenomen in de factor technische veroudering. Alleen in bijzondere situaties kan nog een correctie voor functionele veroudering worden toegepast, waarbij sprake moet zijn van aantoonbaar, in negatieve zin afwijkend gebruiksgenot ten opzichte van vergelijkbare objecten.

20. De correctie voor functionele veroudering wordt bepaald door rekening te houden met de invloed van economische veroudering, veranderde bouwwijze, belemmering in gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten.

21. Volgens [belanghebbende] moet voor beide objecten een (grotere) correctie voor functionele veroudering worden toegepast. Met betrekking tot [A-straat] 2 heeft [belanghebbende] aangevoerd dat het om drie elementen gaat: economische veroudering, beperking gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. (…)

22. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij de uitgangspunten van de Taxatiewijzer heeft gevolgd en dat in de kengetallen van het archetype al correcties in verband met functionele veroudering zijn toegepast. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat bij de taxatie ook gebruik is gemaakt van de eigen ervaring met de objecten, die de afgelopen jaren meerdere keren zijn bezocht.

23 De rechtbank stelt voorop dat het op de weg van [belanghebbende] ligt om het beroep op de toepasselijkheid van een (grotere) correctie voor functionele veroudering te onderbouwen.

24. Bij het bepalen van de economische veroudering wordt met name gekeken naar de bezettingsgraad. Niet is betwist dat de objecten [A-straat] 2 en [A-straat] 4 op de waardepeildatum volledig in gebruik waren en dat ook nu nog zijn. Gesteld noch gebleken is

dat dit binnen afzienbare tijd zal veranderen. Dat de objecten niet meer voldoen aan de (huidige) behoefte, zoals [belanghebbende] heeft aangevoerd, kan de rechtbank dan ook niet volgen. Gezien het voorgaande is [belanghebbende] er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat een nadere correctie dient plaats te vinden voor economische veroudering.

25. Bij het bepalen of sprake is van belemmering van de gebruiksmogelijkheden - in dit geval enkel bij [A-straat] 2 - gaat het om de vraag of er een correctie dient plaats te vinden voor investeringen die op korte termijn moeten worden gedaan om gebreken te verhelpen. De heffingsambtenaar en zijn taxateur hebben op de zitting aangegeven dat er geen renovaties bekend zijn. De rechtbank leidt hieruit af dat er dan ook geen sprake van investeringen ter zake zal zijn. [Belanghebbende] heeft op de zitting aangevoerd dat er af en toe discussies zijn met de brandweer over de vraag of het object nog voldoet. [Belanghebbende] heeft verder op dit punt niets specifieks naar voren gebracht. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [belanghebbende] niet aannemelijk heeft gemaakt dat een nadere correctie dient plaats te vinden voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden met betrekking tot [A-straat] 2.

26. Bij het bepalen of sprake is van excessieve gebruikskosten ( [A-straat] 2 en/of [A-straat] 4), gaat het om inefficiënties die niet gangbaar zijn voor het type gebouw in de branche. Hierbij wordt vergeleken met vergelijkbare objecten. [belanghebbende] heeft geen specifieke inefficiënties naar voren gebracht. [belanghebbende] heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat een nadere correctie dient plaats te vinden voor excessieve gebruikskosten.

27. Gezien het hiervoor onder 24, 25 en 26 overwogene acht de rechtbank geen (nadere)

correctie voor functionele veroudering gerechtvaardigd. De heffingsambtenaar heeft naar het

oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van [A-straat] 2 en

[A-straat] 4 niet te hoog heeft vastgesteld.”

Ontwikkeling geschil in hoger beroep

In haar pleitnota in hoger beroep heeft belanghebbende het geschil beperkt tot de onder 3 vermelde geschilpunten. In reactie op de door de heffingsambtenaar bij zijn nader stuk in hoger beroep overgelegde taxatieberekening heeft belanghebbende gesteld deze berekening en de daarbij gehanteerde uitgangspunten te kunnen onderschrijven, behoudens twee elementen daarvan. In de eerste plaats heeft de heffingsambtenaar bij zijn herberekening in hoger beroep ten onrechte alsnog rekening gehouden met de waarde van de zogenoemde droogloop; in de tweede plaats is de heffingsambtenaar ten onrechte overgegaan tot een correctie op de aanvankelijk door hem (in het taxatieverslag) in aanmerking genomen grondwaarde. Het is de heffingsambtenaar niet toegestaan om zijn berekening op deze twee punten te corrigeren, aangezien hij niet beschikt over een nieuw feit, zo stelt belanghebbende.

Subsidiair heeft belanghebbende gesteld dat, indien het de heffingsambtenaar wel is toegestaan om zijn taxatieberekening op de twee genoemde punten aan te passen, de bij de herberekening in aanmerking genomen hogere grondwaarde (van € 169,75/m² excl. BTW) niet aannemelijk is gemaakt. In beginsel kan de gronduitgifteprijs van de gemeente een goede indicatie zijn voor de in aanmerking te nemen vervangingswaarde, mits deze uitgifteprijs een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van de grond, hetgeen volgens belanghebbende moet blijken uit bijvoorbeeld gerealiseerde transacties van vergelijkbare percelen grond als het onderhavige perceel. Dergelijke onderbouwende gegevens heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd; hij heeft uitsluitend een gedeelte overgelegd uit een niet openbaar gemaakte grondnota van de gemeente (zie onder 2.7), zodat de daarin vermelde gegevens niet verifieerbaar zijn. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar zich uitsluitend heeft gebaseerd op de grondnota voor het jaar 2012. De in die nota vermelde gegevens zijn te ver gelegen van de waardepeildatum (1 januari 2016), zodat ook om die reden geen bewijswaarde kan worden toegekend aan de door de heffingsambtenaar overgelegde grondnota en de daarin vermelde gegevens. De in een opmerking bij de herberekening opgenomen verwijzing naar een volgens de heffingsambtenaar in 2017 door de gemeente gehanteerde gronduitgifteprijs (zie 2.6) heeft volgens belanghebbende evenmin bewijswaarde, reeds omdat de heffingsambtenaar de desbetreffende grondnota niet heeft overgelegd. Daarom dient er geen correctie te worden aangebracht op de in eerste aanleg door beide partijen in aanmerking genomen grondwaarden (zie 2.4.3 en 2.5.3), in welke grondwaarden zij zich nog steeds kan vinden, aldus belanghebbende.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep primair tot vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde van [A-straat] 2 tot € 5.686.000 en subsidiair tot € 5.807.000.

De heffingsambtenaar heeft verklaard dat het tijdens de procedure in hoger beroep gewezen arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR: 2020:169, voor hem de aanleiding is geweest om zijn in eerste aanleg overgelegde taxatieberekening te herzien. Gelet op de in dat arrest gegeven oordelen is er in het onderhavige geval bij nader inzien geen reden om bij de berekening van de in aanmerking te nemen technische afschrijving de te verwachten levensduur van afbouw en installaties te verlengen. Vanwege deze gewijzigde inzichten heeft de heffingsambtenaar de taxateur van de gemeente opdracht gegeven om over te gaan tot een integrale herbeoordeling van de in eerste aanleg overgelegde taxatieberekening. Bij deze herbeoordeling heeft de taxateur geconstateerd dat een zich in het gebouw bevindend gebouwdeel - een zogenoemde ‘droogloop’ van 100 m² - ten onrechte niet bij de in eerste aanleg overgelegde taxatieberekening in aanmerking was genomen. Deze droogloop is in de loop van 2016 gerealiseerd; ter onderbouwing van de hiervoor in aanmerking genomen waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op de overeengekomen aanneemsom en heeft hij een kopie overgelegd van een door de architect opgestelde plattegrond.

Bij zijn herbeoordeling heeft de taxateur tevens geconstateerd dat bij de in eerste aanleg overgelegde berekening een te lage vervangingswaarde van de grond in aanmerking is genomen. Onder verwijzing naar het door hem overgelegde hoofdstuk uit de grondnota 2012 (zie onder 2.7) heeft de heffingsambtenaar zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de vervangingswaarde van de (onder)grond € 169,75/m² (excl. BTW) bedraagt. Belanghebbende stelt volgens de heffingsambtenaar ten onrechte dat de door hem overgelegde gegevens geen bewijswaarde hebben. De gronduitgifteprijs van de gemeente is immers een objectief gegeven, terwijl hij de in 2012 gehanteerde uitgifteprijs heeft geïndexeerd naar de op 1 januari 2016 in aanmerking te nemen prijs. Bovendien vindt de door hem voorgestane grondwaarde bevestiging in de gehanteerde uitgifteprijzen in de grondnota 2017, zo stelt de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel Hof

Het Hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat voor het bepalen van de WOZ-waarde van [A-straat] 2 de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden gebruikt en dat het voor dit object gebruikte archetype uit de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging) van de VNG evenmin in geschil is. Voorts verschillen partijen in hoger beroep niet meer van mening over de wijze waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal moet worden berekend (zonder levensduurverlenging bij het berekenen van technische afschrijving). Het Hof ziet geen aanleiding partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen. Wat betreft de alsdan in hoger beroep resterende geschilpunten oordeelt het Hof als volgt.

Het staat de heffingsambtenaar in beginsel vrij in de procedure in (hoger) beroep ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde (en de door hem opgelegde aanslag OZB) zoals die na de uitspraak op bezwaar luidt, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Verder staat het een partij, en dus ook het bestuursorgaan, vrij om zich in hoger beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht. Dit is slechts anders voor zover het desbetreffende standpunt onderscheidenlijk verweer ondubbelzinnig zou zijn prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde (vgl. HR 10 december 2010, nr. 09/05017, ECLI:NL:HR:2010:BO6786, BNB 2011/72).

De onder 5.3.2 genoemde uitzonderingsgronden doen zich in het onderhavige geval niet voor. De heffingsambtenaar heeft zijn gewijzigde standpunten met betrekking tot het alsnog in aanmerking nemen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de droogloop (op de voet van – naar het Hof begrijpt – artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken) en zijn gewijzigde berekening van de vervangingswaarde van de grond in zijn nader stuk in hoger beroep opgenomen. Belanghebbende heeft voldoende gelegenheid gehad om op deze gewijzigde standpunten te reageren en heeft daar in haar pleitnota in hoger beroep ook daadwerkelijk op gereageerd. Met haar standpunt dat de heffingsambtenaar niet beschikt over een nieuw feit – kennelijk onder verwijzing naar artikel 16, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) – miskent belanghebbende dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB 2017 nog niet onherroepelijk vaststaan en dat hier geen situatie aan de orde is als bedoeld in artikel 16 AWR. Het primaire standpunt van belanghebbende wordt derhalve verworpen; het Hof komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van de geschilpunten die partijen in hoger beroep verdeeld houden.

Bij zijn beoordeling stelt het Hof voorop dat in eerste instantie de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat de door hem vastgestelde waarde van [A-straat] 2 niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, hierna: het arrest Oostflakkee). Op hem rust derhalve de last te bewijzen dat de door hem bij de bepaling van de waarde van dit object gebruikte (deel)waarden van de grond en het gebouw niet te hoog zijn. Bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond dient beoordeeld te worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

Tijdens de zitting in hoger beroep heeft het Hof de heffingsambtenaar gewezen op de in paragraaf 3.2, tweede alinea, van de grondnota 2012 opgenomen tekst (zie onder 2.7), waarin wordt medegedeeld dat de gemeente [plaats] ervoor heeft gekozen om bij haar grondprijsbeleid de marktontwikkelingen te volgen en dat om die reden de in de regio gehanteerde prijzen voortdurend worden “gemonitord”. Voorts heeft het Hof gewezen op verschillende passages in de grondnota 2012 (onder meer paragraaf 3.2.6) waarin is opgemerkt dat de daarin vermelde grondprijs is afgeleid van gerealiseerde marktprijzen (‘comparatieve methode’), waarvan de gemeente vervolgens om beleidsmatige redenen bij het bepalen van haar uitgifteprijzen al dan niet afwijkt. Op de vraag van het Hof of hij onderzoek heeft gedaan naar de aan deze notitie ten grondslag liggende marktgegevens, heeft de heffingsambtenaar geantwoord dat hij zich niet had gerealiseerd dat de in de grondnota 2012 vermelde gronduitgifteprijzen mede zijn gebaseerd op gerealiseerde marktprijzen en dat hij hier dan ook geen onderzoek naar heeft gedaan. Volgens de heffingsambtenaar is dergelijk onderzoek ook niet noodzakelijk, omdat de gronduitgifteprijs zelve een objectief gegeven is waarop de vervangingswaarde van de grond kan worden gebaseerd.

Voorts heeft de heffingsambtenaar medegedeeld dat het op zich juist is dat de gemeente met haar gronduitgifteprijzen om beleidsmatige redenen ook prijspolitiek bedrijft, waardoor de gronduitgifteprijzen niet altijd overeenkomen met de marktwaarde ervan. In dit geval dient volgens de heffingsambtenaar echter te worden aangesloten bij de uitgifteprijzen voor grond met niet-commerciële functies, waarbij de in paragraaf 3.2.7 van de grondnota 2012 vermelde korting met 35% moet worden toegepast op de in paragraaf 3.2.4 van de nota vermelde minimum uitgifteprijs van € 250/m² (excl. BTW) voor kantoorgrond.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde grondnota 2012 en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde vervangingswaarde van de grond van € 169,75/m² (excl. BTW) niet te hoog is. Gelet op de omstandigheid dat de gronduitgifteprijzen van de gemeente kennelijk zijn gebaseerd op gerealiseerde markttransacties, terwijl de uitgifteprijzen niet per definitie overeenkomen met de marktwaarde van vergelijkbare grond, had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om tegenover de betwisting door belanghebbende met nadere (markt)gegevens te onderbouwen dat de door hem genoemde uitgifteprijs een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van vergelijkbare percelen. Daar komt bij dat belanghebbende terecht heeft aangevoerd dat de nota de voor het jaar 2012 gehanteerde uitgifteprijzen vermeldt, vier jaar vóór de in aanmerking te nemen waardepeildatum. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet kunnen volstaan met het toepassen van een prijsindexcijfer op de uitgifteprijs voor 2012 en het louter vermelden van een volgens de heffingsambtenaar in 2017 door de gemeente gehanteerde gronduitgifteprijs, wederom zonder enige onderbouwing van deze vermeldingen met nadere (markt)gegevens.

De ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat niet kan worden uitgesloten dat in de grondnota 2012 weliswaar wordt vermeld dat gerealiseerde marktprijzen continu door de gemeente worden gevolgd en vastgelegd, maar dat dergelijke marktgegevens er in werkelijkheid niet zijn, wordt door het Hof als speculatief verworpen. De heffingsambtenaar heeft immers zelf verklaard hiernaar geen onderzoek te hebben verricht.

Gelet op het onder 5.3.4 tot en met 5.3.8 overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eigenaar van de grond op de waardepeildatum niet een lagere prijs dan € 169,75/m² (excl. BTW) zou hoeven te betalen om vervangende grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Een en ander overigens nog daargelaten de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep gewijzigde oppervlakteberekening van de grond (zie 2.6.3 in vergelijking met 2.4.3) niet heeft toegelicht, zodat hij geen inzicht heeft gegeven in de reden waarom zou moeten worden afgeweken van de door belanghebbende en door hemzelf in eerste aanleg opgestelde oppervlakteberekening. Vanwege de substantiële invloed van de in aanmerking te nemen grondwaarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object als geheel is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar hierdoor niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van [A-straat] 2 niet te hoog is.

Aangezien het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar niet de feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt waaruit volgt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is, komt vervolgens de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar (primair en subsidiair) verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt (vgl. r.o. 3.2 van het arrest Oostflakkee).

Aangezien het primaire standpunt van belanghebbende wordt verworpen (zie 5.3.1) en belanghebbende bij die stand van zaken – blijkens de bij haar pleitnota in hoger beroep overgelegde berekening conform haar subsidiaire standpunt – tot eenzelfde in aanmerking te nemen waarde van de droogloop concludeert, spitst de beoordeling zich toe op de vraag of belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking te nemen vervangingswaarde van de grond niet hoger kan worden gesteld dan op de onder 2.5.3 vermelde waarden per m². Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in deze bewijslast is geslaagd. Evenals de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de door haar verdedigde grondwaarden niet onderbouwd met bewijsmiddelen; met haar standpunt dat zij zich aansluit bij de door de heffingsambtenaar tijdens de procedure in eerste aanleg berekende grondwaarden en dat die waarden tijdens de procedure in eerste aanleg niet in geschil waren, miskent zij dat – zoals hiervoor overwogen – het de heffingsambtenaar is toegestaan hierover in hoger beroep een ander standpunt in te nemen. Belanghebbende heeft zonder onderbouwing met bijvoorbeeld marktgegevens, die ontbreekt, de door haar verdedigde grondwaarden niet aannemelijk gemaakt. Ook tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende, nadat de taxateur van de heffingsambtenaar had verklaard niet te weten waarop de aanvankelijk door hem in aanmerking genomen grondwaarde van € 115/m² (excl. BTW) is gebaseerd omdat deze waarde nu eenmaal “in de systemen” staat, niet gereageerd met een inhoudelijke onderbouwing van de door haar verdedigde waarden, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De enkele vermelding van deze waarde in een door de taxateur van belanghebbende opgesteld taxatierapport is daartoe onvoldoende, aangezien de taxateur de door hem berekende waarden tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet met objectieve (markt)gegevens heeft onderbouwd.

Gelet op het onder 5.4.2 overwogene – en gelet op de substantiële invloed van de in aanmerking te nemen grondwaarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object als geheel – is het Hof van oordeel dat ook belanghebbende er niet in is geslaagd de door haar (primair en subsidiair) verdedigde waarden aannemelijk te maken.

Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2017 van het object [A-straat] 2 in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof deze waarde schattenderwijs vast op € 5.900.000. De aan belanghebbende voor dit object opgelegde aanslag OZB 2017 moet dienovereenkomstig worden verminderd.

Slotsom

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende gedeeltelijk doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven. Beslist dient te worden als hieronder vermeld.

Het Hof:

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, C.J. Hummel en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 24 november 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.