Hof Arnhem-Leeuwarden, 20-02-2024, nr. 23/70

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 66 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 588.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2021 onder andere de aanslag Watersysteemheffing gebouwd binnendijks en de aanslag Onroerende zaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 329,86 respectievelijk € 142,33.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord J. [naam4] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , WOZ-taxateur (hierna: de taxateur).

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres1] 66 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak).

De onroerende zaak betreft een in 2000 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 192 m², een aangebouwde garage van 27 m² en een vrijstaande houten berging van 10 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 1.086 m².

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 588.000 heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een referentiematrix (hierna: matrix) opgemaakt. Deze matrix wijkt enigszins af van de matrix die in eerste aanleg is ingebracht. De matrix is in hoger beroep aangevuld met een berekening aan de hand van de zogenoemde ‘wortelformule’ (wet van de afnemende meeropbrengst; hoe groter de oppervlakte hoe lager de waarde per m²). Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de onroerende zaak zelf en de volgende drie eveneens in [woonplaats] in de wijk [de wijk] gelegen vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:

1. [adres2] 16, vrijstaande woning, bouwjaar 1998, gelegen op een perceel van 552 m², met een woonoppervlakte van 183 m², een vrijstaande houten berging van 8 m² en overkapping van 18 m², overgedragen op 28 november 2019 (koopovereenkomst 17 juli 2019) voor € 520.000;

2. [adres2] 18, vrijstaande woning, bouwjaar 1998, gelegen op een perceel van 556 m², met een woonoppervlakte van 181 m², een aangebouwde garage van 25 m², een vrijstaande houten berging van 5 m², overgedragen op 4 december 2019 (koopovereenkomst 13 september 2019) voor € 550.000;

3. [adres2] 20, vrijstaande woning, bouwjaar 1998, gelegen op een perceel van582 m², met een woonoppervlakte van 138 m², een aangebouwde garage van 16 m², een aangebouwde houten berging van 3 m² en een overkapping van 8 m², overgedragen op 1 april 2019 (koopovereenkomst 7 december 2018) voor € 451.250;

Referentieobjecten 1 en 2 zijn eveneens door belanghebbende genoemd ter onderbouwing van zijn standpunt. In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Dit is gedaan aan de hand van de zogenoemde KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) factoren. De onroerende zaak scoort op de factoren kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid een 3 (gemiddeld) en op de factoren onderhoud en voorzieningen een 2 (matig). Aan de referentieobjecten zijn voor de verschillende factoren eveneens scores toegekend. Zij scoren op alle genoemde factoren een 3 (gemiddeld) met uitzondering van een 4 (goed) voor de factor onderhoud (referentieobject 1), een 4 (goed) voor de factor voorzieningen (referentieobject 2 en 3). De score 3 (gemiddeld) voor de ligging is voor de onroerende zaak en alle referentieobjecten gelijk.

In de matrix is bij de onroerende zaak vanwege de afwijkende score van een 2 (matig) voor de factor onderhoud en voorzieningen ten opzichte van het gemiddelde (een 3) de getaxeerde prijs per m² woonoppervlak verminderd met 10% (afslag onderhoud 5% en afslag voorzieningen 5%). De getaxeerde prijs per m² woonoppervlak van de onroerende zaak bedraagt € 1.950, de gecorrigeerde prijs bedraagt € 1.755 (€ 1.950 x 0,90).

Bij de referentieobjecten is vanwege de afwijkende score van een 4 voor onderhoud (referentieobject 1) en een 4 voor voorzieningen (referentieobject 2 en 3) de getaxeerde prijs per m² verhoogd met een opslag van 5%. De gecorrigeerde prijs per m² woonoppervlak bedraagt voor referentieobject 1 € 2.077 (€ 1.978 x 1,05), referentieobject 2 € 2.200 (€ 2.095 x 1,05) en referentieobject 3 € 2.340 (€ 2.229 x 1,05).

In de matrix is voor deze op- en afslagpercentages het volgende overzicht opgenomen:

In de matrix is een overzicht van de toepassing van de zogenaamde ‘wortelformule’ opgenomen. Dit overzicht luidt als volgt:

“Toepassing wortelformule om de waarde per m2 hoofdgebouw te kunnen vergelijken o.b.v. de 192 m2 van de [adres1] 66.

Wortelformule: wet van de afnemende meeropbrengst: grotere oppervlakte lagere waarde per m2

>

Gecorr. €/m²

Om het verschil in €/m² tussen de referentieobjecten en het object in geding met een afwijkende oppervlakte te verklaren, wordt er afgevlakt op basis van onderstaande wortelformule:

oppervlakte object in geding

------------------------------------ x waarde hoofdgebouw referentieobject

oppervlakte referentieobject

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

oppervlakte object in geding”

Belanghebbende heeft een adviesrapport uitgebracht door [naam3] (hierna: [naam3] ) gedateerd op 1 februari 2023 ingebracht. Dit rapport is door het [naam3] opgesteld aan de hand van een schademelding door belanghebbende op 4 september 2022. De opname door het [naam3] heeft plaatsgevonden op 16 december 2022. Het [naam3] heeft 68 schades opgenomen. Het aantal schades waarvoor een vergoeding is geadviseerd bedraagt nihil. De geadviseerde herstelkosten bedragen daarom eveneens nihil.

In eerste aanleg is door belanghebbende een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld door [naam4] Makelaardij. De datum van opname en inspectie ten behoeve van dit taxatierapport is 27 mei 2021. In het rapport is onder andere het volgende opgenomen:

“F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE

AANDACHTSPUNTEN VOOR

(…)

In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:

- Binnenonderhoud Matig, er is veel achterstallig onderhoud en scheurvorming

aanwezig

- Buitenonderhoud Matig, er is veel achterstallig onderhoud en scheurvorming

aanwezig

- Bouwkundige constructie Matig, de goten zijn o.a. te klein en dienen te worden

vervangen.

(…)”

Door belanghebbende is een offerte gericht aan [naam5] , [adres1] 66 te [woonplaats] en met kenmerk: ‘Uitbouw zijkant woning’, in het geding gebracht. De offerte luidt voor zover van belang als volgt:

“

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 (€ 588.000) te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak een waarde van € 525.000.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor genoemde matrix en de daarbij gegeven toelichting in de stukken en ter zitting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij zich primair beroept op de – onder 2.3 genoemde in hoger beroep ingebrachte – matrix. Deze in hoger beroep overgelegde matrix op basis van het woonoppervlak dient ter illustratie en om inzichtelijk te maken dat bij de waardebepaling met de verschillen in onderhoud en voorzieningen voldoende rekening is gehouden. Om nog meer inzicht te verschaffen heeft de heffingsambtenaar naast de matrix ook een uitwerking van de ‘wortelformule’ opgenomen, waaruit volgt dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar wijst erop dat vaststaat dat er geen sprake is van aardbevingsschade (zie 2.5.) en dat ook in het taxatierapport van de taxateur van belanghebbende (zie 2.6) is vermeld dat de onderhouds- of bouwkundige staat in zijn algemeenheid niet slecht is, maar als ‘matig’ moet worden gekwalificeerd. Omdat de staat van het onderhoud en de voorzieningen afwijken van het gemiddeld (factor 3) heeft een afslag plaatsgevonden van twee keer 5%. Dit afslagpercentage van 5% per afwijkende punt in de waardering (zie 2.3) volgt rechtstreeks uit de zogenoemde permanente marktanalyse (hierna: PMA), welke uitkomst vervolgens door de taxateur wordt beoordeeld en waar nodig naar boven of beneden wordt bijgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat in de PMA circa 2.400 tot 2.700 transacties uit hetzelfde waardegebied worden geanalyseerd. Van deze transacties wordt met behulp van een vaste grondstaffel en eenduidige waarden voor bijgebouwen, waaronder balkons, bergingen etc., de waarde per m² woonoppervlakte van het hoofdgebouw ontleed. De bij de PMA geconstateerde onderlinge verschillen – die in dit geval zijn terug te voeren op het onderhouds- en voorzieningenniveau – bedragen afgerond 5% van de waarde van het woonoppervlak. Als standaard op- en afslagpercentages worden daarom percentages van 5% gehanteerd. Bij een geschil worden deze percentages aan de hand van de omstandigheden van het geval door een taxateur afzonderlijk beoordeeld.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof bevestigd dat geen sprake is van aardbevingsschade en dat hij de bruikbaarheid van de gehanteerde referentieobjecten als zodanig niet betwist. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de duidelijk aanwijsbare schade van € 41.866 (zie 2.7.). Door de kwalificatie van het onderhoudsniveau op de factor ‘2’ wordt er maar met € 18.270 (€ 1.950 per m² woonoppervlakte x 192 x 5%) rekening gehouden. Het onderhoudsniveau moet daarom volgens belanghebbende worden gewaardeerd op de factor ‘1’ (slecht). Daarnaast is belanghebbende van mening dat onvoldoende inzicht bestaat in de wijze waarop de heffingsambtenaar tot de op- en afslagpercentages (5%), die worden gehanteerd voor de correctie vanwege het onderhouds- of voorzieningenniveau, is gekomen. Belanghebbende is van mening dat deze minimaal 8% bedragen. Belanghebbende is daarom van mening dat nu de heffingsambtenaar dit inzicht niet heeft verschaft de vastgestelde waarde sowieso niet in stand kan blijven.

Het Hof is, gelet op de gegevens in de matrix en de toelichting daarop ter zitting van het Hof, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten staat. Daarbij merkt het Hof op dat in de matrix aan het woonoppervlak van de onroerende zaak een waarde per m² is toegekend van € 1.755 per m² (€ 1.950 x 0,90%) terwijl de gemiddelde waarde per m² van de referentieobjecten € 2.206 bedraagt. Rekening houdend met het afnemend grensnut (wortelformule) volgt uit de vergelijking met de referentieobjecten voor de onroerende zaak een waarde per m² woonoppervlakte van € 2.049. Ook als het Hof zou meegaan in de stelling van belanghebbende dat sowieso rekening moet worden gehouden met de gestelde schade van € 41.866 naast de gehanteerde afwaardering vanwege de staat van het onderhoud (5%) en de voorzieningen (5%), dan nog kan worden geoordeeld dat de onroerende zaak in een goede waardeverhouding staat tot de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m² woonoppervlakte voor de referentieobjecten – waarbij rekening is gehouden met het afnemende grensnut – bedraagt immers € 2.049 (zie 2.4.) terwijl bij de waardering van de onroerende zaak een waarde van € 1.755 per m² woonoppervlakte is gehanteerd. Dit verschil van € 294 per m² woonoppervlakte leidt tot een lagere waarde van € 56.488 (€ 294 x 192 m²), waaruit volgt dat de heffingsambtenaar ruimschoots voldoende rekening heeft gehouden met een waardevermindering van de onroerende zaak door de schade aan de uitbouw en de mindere staat van onderhoud en van de voorzieningen. Het voorgaande laat overigens onverlet dat het Hof de stelling van de taxateur aannemelijk acht dat de noodzakelijk te achten toekomstige uitgaven om een en ander op niveau te brengen niet leiden tot een waardevermindering van de woning op waardepeildatum met het volledige bedrag van die uitgaven, zodat hieruit des te meer volgt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de verschillen in onderhoud en voorzieningen.

Belanghebbende heeft voorts het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde niet in stand kan blijven omdat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij is gekomen tot de op- en afslagpercentages, te weten: 5% per punt afwijking van het gemiddelde ‘3’ (zie 2.3).

De taxateur heeft ter zitting van het Hof, naar het oordeel van het Hof geloofwaardig, verklaard dat het lastig, zo niet onmogelijk is om precies uit te leggen hoe dit percentage tot stand is gekomen. Het is een rekenkundige uitkomst van het geautomatiseerde waarderingsmodel, waarbij aan de hand van allerlei transactiegegevens de invloed wordt weergegeven van de verschillen in de secundaire objectkenmerken.

Voor zover belanghebbende in dit verband heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van de 2.400 tot 2.700 woningverkopen (zie 4.4), of zoals belanghebbende stelt tenminste het gedeelte daarvan dat ziet op de wijk waarin de onroerende zaak is gelegen, in te brengen, verwerpt het Hof deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde. In de matrix heeft de heffingsambtenaar volstaan met een onderbouwing aan de hand van drie referentieobjecten. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang. Voor zover de heffingsambtenaar in de onderbouwing ten dele is uitgegaan van de uitkomsten van het geautomatiseerde waarderingsmodel overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft met de beschrijving van het proces van de PMA en door de matrix te voorzien van een grondstaffel en van KOUDV factoren met een overzicht van de, naar het Hof begrijpt, rekenkundig bepaalde (afgeronde) op- en afslagpercentages 5%, de uitwerking van de wortelformule en de toelichting ter zitting van het Hof, voldoende inzicht verstrekt. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op deze wijze voldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die zijn gemaakt en gebruikt bij de (ten dele) modelmatige waardering van de onderhavige onroerende zaak1..

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. J.W. Keuning en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.

De griffier is verhinderd De voorzitter,

de uitspraak te ondertekenen.

(T. Tanghe)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 februari 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.