Rb. Midden-Nederland, 29-06-2021, nr. UTR 20/1568

Bij beschikking van 31 maart 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 4.794.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting eigenarenheffing (OZBE) voor het jaar 2019 opgelegd naar het tarief van niet-woning en de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Bij deze aanslagen is de WOZ-waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 maart 2020 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2021, waarbij een rechter heeft deelgenomen via een Skype-verbinding. Eiseres is vertegenwoordigd door N. van der Schoor, een kantoorgenoot van haar gemachtigde, vergezeld van [taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur 2] en

[taxateur 3] , beiden taxateur.

1. De onroerende zaak betreft een Rijksmonument, gebouwd rond 1855 en gerenoveerd en verbouwd rond 2005 naar een woonzorgvilla. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.775 m². De kadastrale oppervlakte is 7.420 m². De villa biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, zorgstudio’s, verdeeld over vier woonlagen. De villa biedt naast de zorgstudio’s voor vaste bewoning ook de mogelijkheid tot tijdelijk verblijf (Zorghotel). De zorgstudio’s bestaan uit een woon-/slaapkamer en een eigen badkamer met sanitaire voorzieningen. De zorgstudio’s variëren in grootte van 40 tot 60 m².

2. Op 12 december 2018 heeft de vorige eigenaar de onroerende zaak in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000,-. Op de dag daarna is de onroerende zaak doorverkocht voor

€ 4.973.357,- aan eiseres.

3. Op 17 september 2019 heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de staatssecretaris van Financiën in een aanleunrangschikking bepaald dat de onroerende zaak is aan te merken als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) ingaande op 12 december 2018.

In geschil is of de onroerende zaak moet worden aangemerkt als een onroerende zaak dat in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220, aanhef en onder a, en artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Verweerder vindt van niet en eiseres vindt van wel.

Ook is in geschil de waarde van de onroerende zaak. Verweerder handhaaft niet langer de vastgestelde waarde van € 4.794.000,- en bepleit in beroep een waarde van € 4.331.000,-. Eiseres bepleit onder verwijzing naar een taxatierapport van taxateur [taxateur 1] van 16 april 2020 een waarde van € 2.443.000,-.

5. Niet in geschil is dat de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2019 bepalend is.

Ook is niet in geschil dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met de Rijksmonumentale status en de NSW-status.

Woning of niet-woning

6. De rechtbank zal eerst beoordelen of de onroerende zaak voor het tarief voor de OZB een woning of een niet-woning is. Hierbij gaat het om de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak ‘tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ en welk deel van de waarde van de onroerende zaak toegerekend kan worden aan deze gedeelten. Het begrip ‘volledig’ dienstbaar wil in dit geval zeggen dat deze delen niet meer dan incidenteel gebruikt worden voor andere doeleinden dan woondoeleinden.

7. Eiseres voert aan dat de onroerende zaak aangemerkt dient te worden als woning. Eiseres stelt dat het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis voor de bewoners daarvan het karakter van wonen heeft. De omstandigheid dat aan deze bewoners naar behoefte hulp, verzorging en/of verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy kunnen beperken, neemt niet weg dat de zorgvilla voor hen dezelfde functies vervult als een woning. Die gedeelten die eenzelfde functie hebben als de vergelijkbare gedeelten van een woning, zoals dagbesteding, slaap-, was- of eetgelegenheden zijn - naast de appartementen - ook aan te merken als gedeelten die tot woning dienen (woondelen). Het gaat dus niet alleen om de eigen woon-/slaapkamers, maar ook om alle door de bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals gemeenschappelijke woonkamers, eetzaal, recreatieruimte, door bewoners gebruikte sanitaire ruimten, inclusief de verkeersruimten die voor de toegang tot die ruimten dienen, zoals gangen, hallen, liften en trappenhuizen. Ook wanneer deze ruimten meer dan incidenteel door personeel worden gebruikt. Eiseres verwijst daarvoor naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag1.. Volgens de taxateur van eiseres is 76% van de totale oppervlakte van de onroerende zaak in gebruik voor wonen dan wel dienstbaar aan woondoeleinden. Daaruit volgt volgens eiseres dat meer dan 70% van de WOZ-waarde ziet op delen van het object die volledig tot wonen dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

7. Verweerders taxateur heeft becijferd dat 64,73% van de waarde van de onroerende zaak toegerekend kan worden aan delen die dienen tot wonen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Er is sprake van een zorgvilla, waarin aan de bewoners 24 uur per dag zorg kan worden verleend door het aanwezige (zorg)personeel. Dat maakt dat uitsluitend de ruime appartementen van de bewoners tot woning dienen en de overige (gemeenschappelijke) ruimten niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Verweerder heeft daarbij aangesloten bij het arrest van de Hoge Raad en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden2..

8. De rechtbank stelt vast dat het geschil zich vooral toespitst op de beoordeling of de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals de serre, de salon (de eetkamer), de bibliotheek en de verkeersvoorzieningen aan te merken zijn als onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

9. Er zijn geen wettelijke voorschriften over de afbakening van onzelfstandige woondelen binnen een onroerende zaak. De vraag of tot een onroerende zaak woondelen behoren, dient daarom in elk concreet geval aan de hand van de in dat geval voordoende feiten te worden beantwoord. Een woondeel onderscheidt zich van een zelfstandig gedeelte dat wordt bewoond, doordat een woondeel niet is ingericht om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Van een woondeel is bijvoorbeeld sprake als in een voor bewoning gebruikt deel van de onroerende zaak bepaalde essentiële voorzieningen (kookgelegenheid, wasgelegenheid en/of toilet) ontbre(e)k(t)en en de bewoner(s) van dat deel deze essentiële voorziening(en) deelt (delen) met bewoners van andere (onzelfstandige) delen van die onroerende zaak3..

10. De rechtbank is van oordeel dat de informatie over de feitelijke situatie in de woonzorgvilla in onderling verband en in samenhang bezien, aannemelijk maakt dat de villa wordt gebruikt en is ingericht voor het verlenen van zorg en ondersteuning met hoogwaardige services aan de bewoners. Dat betekent dat van die gemeenschappelijke voorzieningen en verkeersruimten niet gezegd kan worden dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, aangezien die ruimten meer dan incidenteel gebruikt worden in verband met het verlenen van zorg en begeleiding van de bewoners. De rechtbank ziet hiervoor ook aanknopingspunten in het gegeven dat de appartementen ruim zijn met eigen woon-/slaapkamer en sanitaire voorzieningen. De ruime opzet maakt dat de appartementen niet vergelijkbaar zijn met een kamer in een verpleeg-/verzorgingshuis. De bewoners zijn niet continu overdag aangewezen op de gemeenschappelijke ruimten. Zij kunnen hun bezoek ontvangen in hun eigen appartement, maar kunnen ook in de serre zitten of gebruik maken van het a-la-carte restaurant. Verder is er in de woonzorgvilla ook dagbesteding voor mensen uit de omgeving en ook vindt tijdelijke opvang plaats voor revalidatie en zwaardere zorg. Dat onder de vaste bewoners ook bewoners zijn die geen of weinig zorgvraag hebben, doet er niet er aan af dat er veel (zorg)personeel dag en nacht aanwezig is in de woonzorgvilla om indien nodig zorg te kunnen verlenen. De rechtbank acht in dit geval de feitelijke situatie in de woonzorgvilla dan ook minder vergelijkbaar met de woonsituatie zoals beschreven in de door eiseres aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. In die uitspraak was sprake van een situatie waar de bewoners - en eventueel hun bezoekers - de hele dag gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimtes waardoor de woonvorm niet wezenlijk verschilt van een groot gezin.

11. Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de rechtbank van de gemeenschappelijke ruimtes en de verkeersruimtes niet gezegd kan worden dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat minder dan 70% van de waarde van de onroerende zaak toegerekend kan worden aan delen die dienen tot wonen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit betekent dat verweerder terecht de onroerende zaak niet heeft aangemerkt als woning, maar als niet-woning en de aanslag voor de OZB heeft vastgesteld aan de hand van het tarief niet-woning.

De beroepsgrond slaagt niet.

Hoogte woz-waarde

12. Nu de onroerende zaak moet worden aangemerkt als een niet-woning, is – anders dan eiseres meent – de bestemmingswaarde niet van toepassing.

13. Verweerder bepleit in beroep een lagere waarde dan de waarde uit de uitspraak op bezwaar. Het beroep is daarom gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

14. Omdat eiseres de juistheid van de in beroep bepleite waarde ook heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in beroep bepleite waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moeten de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken. Als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

15. Verweerder heeft ter ondersteuning van de door hem in beroep verdedigde waarde verwezen naar een taxatierapport van 10 juni 2020, opgemaakt door taxateur [taxateur 2] . In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op

€ 4.331.000,-. Daarbij heeft hij aansluiting gezocht bij de eigen aankoopprijs van

€ 4.973.357,- op 13 december 2018. Gelet op waardepeildatum 1 januari 2018, heeft de taxateur een correctie toegepast van 8% op de verkoopprijs. Daarmee komt hij uit op

€ 4.604.960,-. Vanwege de rijksmonumentale- en NSW-status heeft hij alleen de opstal en de ondergrond daarvan gewaardeerd en de overige grond niet in de waardering betrokken. Uitgaande van een waarde van € 273.160,- voor de overige grond, is de taxateur daarom uitgekomen op € 4.331.800,-. Volgens de taxateur is de waarde niet te hoog en hij wijst daarvoor ter onderbouwing op drie transacties van woonzorgcentra.

16. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder is erin geslaagd de door hem in beroep bepleite waarde aannemelijk te maken. Het is een juist uitgangspunt om in dit geval uit te gaan van de eigen aankoopprijs met toepassing van een correctie naar de waardepeildatum. Niet gebleken is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan dat eigen aankoopcijfer niet als uitgangspunt gehanteerd zou kunnen worden.

17. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

18. Eiseres voert aan dat de verkoopprijs beïnvloed is door het lopende huurcontract.

Deze grond slaagt niet. Een onroerende zaak in verhuurde staat is niet zonder meer waardeverminderend. Verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken blijven bij de bepaling van de WOZ-waarde niet zonder meer buiten beschouwing. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde4.. Verweerder heeft gemotiveerd dat het gebruikelijk is dat woonzorgcentra in verhuurde staat worden verkocht. Daarbij komt dat, evenals in de voorgaande procedures5.is overwogen, onvoldoende duidelijk is gemaakt of en in hoeverre de verkoopprijs zou moeten worden gecorrigeerd wegens een lopend huurcontract.

19. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak op de door verweerder in beroep bepleite en aannemelijk gemaakte bedrag van € 4.331.000,- vaststellen.

20. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.

21. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op

€ 1.068,- (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534,-).

22. Voor de bijstand van de taxateur kent de rechtbank aan eiseres een vergoeding toe van 9 uur (8 uur voor het taxatierapport en 1 uur voor de zitting bij de rechtbank) x € 110,- =

€ 990,- + 21% btw is in totaal € 1.197,90.

24. De totaal toe te kennen proceskostenvergoeding is € 2.265,90.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, mr. J. van Es-de Vries en

mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.

De beslissing is op 29 juni 2021 uitgesproken en zal worden gepubliceerd op rechtspraak.nl.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.