Rb. Midden-Nederland, 02-11-2022, nr. 9610708 UC EXPL 21-9197

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] op 30 december 2016 een schriftelijk stuk heeft ondertekend, waarin hij met [eiseres] is overeengekomen dat de betalingsachterstanden die zijn voorgangers uit hoofde van de huurovereenkomst hebben laten ontstaan voor zijn rekening komen. Met het overnemen van deze huurschuld was [eiseres] bereid om eveneens op 30 december 2016 een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] te sluiten. De schuldovername is daarmee onlosmakelijk verbonden met de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst en maakt daar deel van uit. Het schriftelijk stuk van 30 december 2016 heeft twee door [gedaagde] ondertekende bijlagen: in de ene bijlage is de achterstand in de betaling van de huurpenningen over de jaren 2013 tot en met 2016 vastgesteld op een bedrag van € 6.150,00 en in de andere bijlage is de achterstand in de betaling van de bijkomende kosten over dezelfde periode vastgesteld op een bedrag van € 3.187,23.

[gedaagde] betwist in zijn conclusie van antwoord in conventie dat hij het bedrag van € 6.150,00 aan [eiseres] verschuldigd is, omdat hij in 2021 maandelijks meer heeft betaald dan hij aan huur en bijkomende kosten aan [eiseres] verschuldigd was. [eiseres] heeft vervolgens in haar conclusie van antwoord in reconventie haar vordering in conventie op dit punt verminderd met een totaalbedrag aan aflossingen van € 1.452,18 berekend over de periode oktober 2020 tot en met juni 2022. De verschuldigdheid van het restantbedrag van € 4.697,82 is daarna niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken door [gedaagde] , zodat de vordering onder III.b tot de hoogte van genoemd restantbedrag toewijsbaar is. De mede gevorderde wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over dit bedrag wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat er sprake is van een handelsovereenkomst. De mede gevorderde wettelijke ex artikel 6:119 BW rente wordt toegewezen vanaf 22 december 2021 (dag dagvaarding) omdat niet concreet door [eiseres] is gesteld dat [gedaagde] op 1 januari 2017 (of enig later moment) in verzuim is geraakt.

De kantonrechter stelt vast dat in het onder III.a gevorderde bedrag van € 11.101,88, het bedrag van € 3.187,23 aan achterstand in de betaling van de bijkomende kosten over de jaren 2013 tot en met 2016 is begrepen. Hoewel [gedaagde] opkomt tegen het doorbelasten van bepaalde bijkomende kosten (waarover hierna meer) heeft hij voor de verschuldigdheid van dit bedrag getekend op 30 december 2016. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] (een deel van) het bedrag van € 3.187,23 heeft betaald is ook dit toewijsbaar.

De huurschuld vanaf 2017

[eiseres] vordert een bedrag van € 7.914,65 aan achterstand in de betalingen over de periode januari 2017 tot en met december 2021 (€ 11.101,88 - € 3.187,23). Deze achterstand heeft [eiseres] in productie 7 onderbouwd met jaaroverzichten. Uit de overzichten volgt genoemd totaalbedrag echter niet, maar een totaalbedrag van € 5.724,45. Omdat [eiseres] niet, althans onvoldoende heeft gesteld waar het bedrag van € 2.190,20 op ziet (€ 7.914,65 - € 5.724,45) is dit deel niet toewijsbaar.

Uit de als productie 7 overgelegde jaaroverzichten blijkt dat het gevorderde bedrag van € 5.724,45 is opgebouwd uit een bedrag van € 749,00 aan onbetaalde huur (€ 110,00 in 2017 en € 639,00 in 2020), een bedrag van € 4.905,00 aan bijkomende kosten (€ 1.308,00 in 2017, € 1.308,00 in 2018, € 1.308,00 in 2019 en € 981,00 in 2020) en een bedrag van € 70,45 aan boeterente in 2020. Omdat [gedaagde] de gevorderde onbetaalde huur en de boeterente niet (gemotiveerd) heeft betwist, is een bedrag van € 819,45 toewijsbaar (€ 110,00 + € 639,00 + € 70,45).

[gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde bijkomende kosten. [gedaagde] stelt dat in de met [eiseres] nieuw te sluiten huurovereenkomst ineens een huurprijs van € 1.300,00 per maand exclusief bijkomende kosten was opgenomen, terwijl in de huurovereenkomst die [eiseres] met zijn voorgangers had deze huurprijs inclusief bijkomende kosten was. Volgens [gedaagde] is dit onjuist, ontoelaatbaar en heeft het geen gelding jegens hem. [gedaagde] beroept zich in dit kader op indeplaatsstelling. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat dit beroep niet op. Het enkele feit dat [gedaagde] de exploitatie van de [.] van V.O.F. [handelsnaam] heeft overgenomen (zie 2.3), brengt namelijk niet automatisch met zich dat er sprake is van een huurrechtelijke indeplaatsstelling. Het weerhoudt de verhuurder en de nieuwe huurder er niet van om met elkaar een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, hetgeen tussen [eiseres] en [gedaagde] ook is gebeurd op 30 december 2016 (zie 2.5). De stelling van [gedaagde] dat hij deze nieuwe huurovereenkomst onder druk heeft getekend - waarmee hij naar de kantonrechter begrijpt een beroep doet op een wilsgebrek - heeft [eiseres] gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake is van een wilsgebrek en dat de huurovereenkomst, althans de daarin opgenomen afspraak over de maandelijkse betaling van de bijkomende kosten, zou moeten worden vernietigd.

[gedaagde] betwist voorts de verschuldigdheid van de opstalverzekering en de watersysteemheffing (als onderdeel van de waterschapsbelasting), omdat deze kosten volgens hem voor rekening van de eigenaar van het gehuurde zijn. Voor wat betreft de aanslag WOZ, het rioolrecht en de zuiverings- en verontreinigingsheffing (als onderdeel van de waterschapsbelasting) mag volgens [gedaagde] slechts het gebruikersdeel doorbelast worden aan de gebruiker. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet, omdat in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat maandelijks bedragen voor de opstalverzekering, de aanslag WOZ, het rioolrecht en waterschapsbelasting bij [gedaagde] in rekening worden gebracht. Niet gesteld of gebleken is waarom deze afspraken contractueel niet mogelijk zouden zijn.

[gedaagde] beroept zich tot slot op opschorting van zijn betalingsverplichting met betrekking tot de bijkomende kosten, zolang [eiseres] geen inzicht verstrekt in de bedragen die hiermee samenhangen en verband houden. [eiseres] weerspreekt dat [gedaagde] zich kan beroepen op opschorting dan wel verrekening, omdat dit contractueel niet is toegestaan. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin, omdat in artikel 26.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal geschieden zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering die huurder op verhuurder meent te hebben.

Het voorgaande maakt dat [gedaagde] ook tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting ná 2016 door over een periode van 45 maanden de bijkomende kosten van € 109,00 per maand niet aan [eiseres] te betalen. Het totaalbedrag van € 4.905,00 is toewijsbaar.

De conclusie is dat [gedaagde] voor een totaalbedrag van € 13.609,50 (€ 4.697,82 + € 3.187,23 + € 819,45 + € 4.905,00) tekort is geschoten in de nakoming van zijn jegens [eiseres] bestaande betalingsverplichtingen. Dit bedrag staat gelijk aan ruim tien maanden aan huur. Naar het oordeel van de kantonrechter is de betalingsachterstand zodanig hoog dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. Voorgaande kan anders zijn als het beroep op verrekening door [gedaagde] met de door hem gestelde vorderingen op [eiseres] en/of het beroep op huurprijsvermindering slaagt. In rechtsoverweging 4.2.4 is echter al geoordeeld dat [gedaagde] geen beroep op opschorting, verrekening dan wel korting of aftrek toekomt. Ook in het geval uit een nadere huurprijsvaststelling zou blijken dat [gedaagde] recht heeft op terugbetaling door [eiseres] van te veel betaalde huur, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet langer van [eiseres] verlangd worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. Zo is in de tussen partijen lopende procedure met zaaknummer 9653300 UE VERZ 22-29 het verzoekschrift tot het benoemen van een deskundige op 21 januari 2022 door [gedaagde] ingediend. Volgens artikel 7:303 BW geldt de dag van dit verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. Voor [gedaagde] kan derhalve een vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur ontstaan over een periode die niet eerder dan 21 januari 2022 aanvangt. De op dat moment reeds bestaande tekortkomingen in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen zouden met het ontstaan van een dergelijke vordering niet worden weggenomen.

De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om aan [gedaagde] de door hem verzochte terme de grace te verlenen, omdat de betalingsachterstanden (grotendeels) al lange tijd bestaan, terwijl [gedaagde] niet eerder dan in deze procedure met zijn tegenvorderingen komt. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden en wordt [gedaagde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Als termijn voor ontruiming acht de kantonrechter een maand nadat dit vonnis aan [gedaagde] is betekend, redelijk. De gevorderde dwangsom op de ontruiming wordt afgewezen bij gebrek aan belang. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [eiseres] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen.

Omdat de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de onder II. subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging per 31 december 2021.

Ten aanzien van de vordering onder III.a. wordt [gedaagde] veroordeeld om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 8.911,68 (€ 3.187,23 + € 819,45 + € 4.905,00).

Ten aanzien van de vordering onder III.b. wordt [gedaagde] veroordeeld om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.697,82, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 22 december 2021 tot aan de dag van betaling.

Ten aanzien van de vordering onder III.c. geldt het volgende. [eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] om de maandelijkse huurpenningen van € 1.339,00, vermeerderd met de bijkomende kosten van € 109,00 per maand aan haar te voldoen, steeds voor de eerste van de maand tot de datum dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en tot betaling van een bedrag aan vervangende schadevergoeding van € 1.448,00 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde. Omdat de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstand is berekend tot en met de maand december 2021, wordt de vordering tot betaling van de maandelijkse huurpenningen en de bijkomende kosten toegewezen vanaf 1 januari 2022 tot aan de datum van dit vonnis. Hierbij geldt dat hetgeen [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiseres] aan huurpenningen en/of bijkomende kosten heeft betaald hierop in mindering dient te strekken. Per datum van dit vonnis, 2 november 2022, wordt de huurovereenkomst ontbonden en eindigt de betalingsverplichting van [gedaagde] die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Vanaf 19 oktober 2022 (in verband met de maandelijkse betaling houdt dit in: vanaf 1 november 2022) tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming is [gedaagde] wel een gebruiksvergoeding aan [gedaagde] verschuldigd ter grootte van de maandelijkse huur en de bijkomende kosten, zijnde een bedrag van € 1.448,00 per maand. [gedaagde] wordt ook tot betaling van deze gebruiksvergoeding veroordeeld.

[eiseres] heeft een bedrag van € 893,80 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] voert ter afwering van deze vordering onder meer aan dat [eiseres] voor deze kosten een rechtsbijstandsverzekering heeft en dus deze kosten niet zelf betaalt, zodat zij geen aanspraak kan maken op vergoeding daarvan. De kantonrechter is van oordeel dat niet is gesteld, noch is gebleken dat [eiseres] geen, of niet onvoorwaardelijk, aanspraak kan maken op haar rechtsbijstandverzekering voor de eventuele buitengerechtelijke kosten, zodat zij ook onvoldoende heeft onderbouwd dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt2.. De vordering onder III.d. wordt daarom afgewezen.

De vordering onder IV en III.e.

[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij, ook in het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden, veroordeling van [gedaagde] vordert om vóór de datum van ontruiming de door hem zonder toestemming aangebrachte wijzigingen in/aan het gehuurde ongedaan te maken en de door hem veroorzaakte schade aan het gehuurde te herstellen, bij gebreke waarvan zij een en ander op kosten van [gedaagde] mag laten uitvoeren. De kantonrechter begrijpt dit als een voorwaardelijke omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 BW waarmee de verbintenis tot herstel/ongedaanmaking voorwaardelijk (dat wil zeggen indien [gedaagde] het herstel niet uitvoert) wordt omgezet in één tot vervangende schadevergoeding. Daarnaast vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten van [onderneming 1] , omdat dit kosten zijn ter vaststelling van haar schade.

Van de door [eiseres] gestelde achttien schades/wijzigingen in/aan het gehuurde zal hierna afzonderlijk worden beoordeeld of die door [gedaagde] moeten worden hersteld/ongedaan gemaakt moeten worden. Hierbij geldt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst jegens de verhuurder alleen aansprakelijk is voor schade aan de zaak die is ontstaan, indien hij is tekortgeschoten in enige verplichting die krachtens die overeenkomst op hem rustte (artikel 6:74 BW en artikel 7:218 lid 1 BW). Volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op [eiseres] de stelplicht en – zo nodig – de bewijslast van het tekortschieten van [gedaagde] en de daardoor veroorzaakte schade.

Ontbreken kleine trap naar de achterdeur.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] de kleine trap naar de achterdeur zonder haar toestemming heeft verwijderd om meer ruimte te maken. Zij vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om deze ongeoorloofde wijziging ongedaan te maken. [gedaagde] betwist dat hij de trap heeft verwijderd en voert aan dat dit al acht of negen jaar geleden door zijn broers (als vennoten van V.O.F. [handelsnaam] ) is gedaan. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagde] degene is geweest die de trap zonder toestemming van [eiseres] heeft verwijderd en dat hij gehouden is deze terug te plaatsen. Dit onderdeel van vordering IV. wordt afgewezen.

Ontbreken elektra in de gang, gaten in plafond en muur.

[eiseres] stelt dat [A] in 2012 in overleg met haar de meter van de gang naar de bedrijfsruimte heeft verplaatst en dat daardoor de elektra in de gang is komen te ontbreken en er gaten in het plafond en de muur zijn ontstaan. [A] zou dit herstellen, maar heeft dit nagelaten. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] haar toegezegd alsnog tot dit herstel over te gaan. [gedaagde] betwist deze toezegging. Omdat het ontbreken van elektra in de gang en de gaten in het plafond en de muur niet door [gedaagde] zijn veroorzaakt en in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] heeft toegezegd dit te herstellen, wordt dit onderdeel van de vordering onder IV. afgewezen.

Defecte waterleiding in de vloer op de begane grond

Uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken maakt de kantonrechter op dat volgens [eiseres] een lekkage in de waterleiding is ontstaan doordat [gedaagde] meerdere gaten in de vloer heeft geboord. [eiseres] stelt dat [gedaagde] deze lekkage destijds (in 2018) provisorisch heeft verholpen door de waterleiding te repareren met een tuinslang in plaats van met een koperen leiding. Anders dan [gedaagde] aanvoert, heeft zij destijds niet gezien dat de waterleiding door een (erkende) loodgieter is hersteld. Ook nadien heeft [gedaagde] haar, ondanks verzoek daartoe, nooit een factuur van een loodgieter ter zake laten zien. Omdat [gedaagde] niet heeft weersproken dat hij de schade aan de waterleiding heeft veroorzaakt en hij onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de waterleiding destijds provisorisch door het gebruik van een tuinslang is hersteld, en evenmin heeft onderbouwd dat hij later alsnog een nieuwe leiding heeft laten aanbrengen, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] aansprakelijk is voor deze schade aan waterleiding. [gedaagde] is gehouden de defecte waterleiding alsnog op professionele wijze te laten herstellen, tenzij hij binnen een week na betekening van dit vonnis aan [eiseres] aantoont dat dit al is gebeurd. Dit onderdeel van de vordering onder IV. wordt derhalve voorwaardelijk toegewezen.

Gaten in de vloer

[eiseres] stelt dat [gedaagde] zonder haar toestemming meerdere gaten in de vloer op de begane grond en de eerste verdieping van het gehuurde heeft geboord. [gedaagde] betwist dat er gaten in de vloeren zitten. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst [eiseres] naar het rapport van [onderneming 1] . Uit dit rapport blijken de gestelde gaten in de vloeren echter niet. Dit onderdeel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.

Beschadigd laminaat in het toilet

[eiseres] stelt dat het laminaat in het toilet is beschadigd. Dit wordt niet door [gedaagde] betwist. Hij ontkent echter dat hij de schade heeft veroorzaakt.

Volgens artikel 7:218 lid 2 BW wordt deze schade vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van huurder. Dit is alleen anders als bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt. In dat geval bepaalt artikel 7:224 lid 2 BW namelijk dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (dus met de schade). De verhuurder moet dan bewijzen dat de schade tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is ontstaan. In deze procedure is niet gesteld of gebleken dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zodat moet worden verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde met beschadigd laminaat in het toilet ter beschikking gesteld heeft gekregen van [eiseres] . [eiseres] heeft niet bewezen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan. Sterker nog, zij heeft dit niet eens gesteld. Aan het (algemene) bewijsaanbod wordt daarom voorbij gegaan. Ook dit deel van de vordering onder IV. wordt derhalve afgewezen.

Scheur in de muur

[eiseres] stelt dat er een scheur in de muur zit. Dit wordt op zichzelf niet door [gedaagde] betwist. Wel weerspreekt hij dat hij dit heeft veroorzaakt. [eiseres] heeft vervolgens onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat deze scheur het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] . De enkele verwijzing naar het rapport van [onderneming 1] is daarvoor niet genoeg, waarbij komt dat ook dit rapport niet eenduidig het handelen van [gedaagde] als oorzaak aanwijst. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.

Oude afvoer/riolering moet deugdelijk functioneren en hersteld worden naar originele staat

[eiseres] heeft niet, althans onvoldoende gesteld in welke zin de afvoer/riolering niet functioneert, dat dit niet-functioneren het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] en welk belang zij heeft bij herstel van de riolering naar de originele staat. Omdat zij niet heeft voldaan aan haar stelplicht wordt deel van de vordering onder IV. afgewezen.

Gat afvoer gootsteen op begane grond herstellen

[eiseres] stelt dat [gedaagde] zonder haar toestemming het gat voor de afvoer van de keuken groter heeft gemaakt. [gedaagde] betwist dit. [eiseres] heeft vervolgens haar stelling niet onderbouwd zodat ook dit deel van de vordering onder IV. wordt afgewezen.

Dichtgetimmerde en betegelde deuren en ruiten

[eiseres] stelt dat de deuren en ruiten van het gehuurde zijn betimmerd en vordert veroordeling van [gedaagde] om dit ongedaan te maken. [gedaagde] betwist dat hij de deuren en ruiten heeft betimmerd en voert aan dat dit reeds in 2011 door zijn broers (als vennoten van V.O.F. [handelsnaam] ) is gedaan. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagde] degene is geweest die de deuren en ruiten van het gehuurde heeft betimmerd en dat hij gehouden is deze betimmering ongedaan te maken. Dit onderdeel van vordering IV. wordt afgewezen.

Tussen de betimmering en de ruiten liggen dozen en muizennesten

[eiseres] stelt dat tussen de betimmering en de ruiten dozen en muizennesten liggen, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. Op de door [eiseres] vervolgens bij productie 28 overgelegde foto’s zijn de gestelde dozen en muizennesten niet te zien. Ook dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.

Loshangende bekabeling

[eiseres] stelt dat de bekabeling in de bedrijfsruimte los hangt. [gedaagde] betwist dat er bekabeling loshangt in de bedrijfsruimte (naar de kantonrechter begrijpt; in de verblijfruimtes van het gehuurde) en stelt dat de bekabeling die elders los hing inmiddels is hersteld. Omdat een en ander vervolgens niet door [eiseres] is weersproken, moet ervan uit worden gegaan dat de loshangende bekabeling reeds is hersteld. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.

Verwisselde afdekplaat kruipruimte

[eiseres] stelt dat de afdekplaat van de kruipruimte is verwisseld en vordert veroordeling van [gedaagde] tot ongedaanmaking van deze ongeoorloofde wijziging aan/in het gehuurde. [gedaagde] betwist dat hij de afdekplaat heeft verwisseld, maar voert aan dat hij deze heeft vervangen omdat de oude afdekplaat ‘de geest had gegeven’. Nadat [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] geen belang heeft bij haar vordering tot ongedaanmaking van deze wijziging, heeft [eiseres] nagelaten haar belang te stellen. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.

Gaten in het plafond door verplaatsen afzuiginstallatie

[eiseres] stelt dat er gaten in het plafond van het gehuurde zitten omdat [gedaagde] de afzuiginstallatie heeft verplaatst, hetgeen door [gedaagde] wordt erkend. Omdat de schade door toedoen van [gedaagde] is ontstaan, moet hij deze schade aan het plafond herstellen. Dit deel van de vordering onder IV. wordt derhalve toegewezen.

Gat in het dak

[eiseres] vordert herstel van een gat in het dak. [gedaagde] betwist dat er een gat in het dak zit. Vervolgens stelt [eiseres] dat [gedaagde] de afzuiginstallatie op een andere plek heeft bevestigd ‘en de gaten in het dak zelf groter heeft gemaakt’. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] niet, althans onvoldoende heeft gesteld dat dit een ongeoorloofde wijziging aan het gehuurde is, dan wel schade aan het gehuurde als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] , zodat dit deel van de vordering onder IV. om die reden wordt afgewezen.

Afvoerpijp terugbrengen naar staat bij aangaan huurovereenkomst, dat wil zeggen verkleinen en veilig bevestigen

[eiseres] stelt dat de afvoerpijp ongeoorloofd is gewijzigd en vordert dat [gedaagde] deze wijziging ongedaan maakt. [gedaagde] erkent dat hij de afvoerpijp heeft verlengd, omdat de buurman last had van de rookuitstoot. Omdat hij niet heeft weersproken dat hij dit zonder toestemming van [eiseres] heeft gedaan, moet hij deze wijziging ongedaan maken. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] hem echter de toegang tot de afvoerpijp buiten haar aanwezigheid om verboden. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt dit het voorgaande niet anders, omdat [gedaagde] niet, althans onvoldoende concreet heeft gesteld dat hem ook de toegang tot de afvoerpijp is verboden nadat hij in de brieven van 25 juni, 31 juli en 16 oktober 2020 door gemachtigde van [eiseres] is aangemaand om de verlenging van de afvoerpijp ongedaan te maken. Ook dit deel van de vordering onder IV. wordt toegewezen.

Beschadigde convectorput

[eiseres] stelt dat de convectorput is beschadigd. Zij heeft echter niet gesteld wat er aan de convectorput is beschadigd en dat deze schade het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] . Wegens het niet voldoen aan de stelplicht wordt deel van de vordering onder IV. afgewezen.

Gebroken raam in de achtergevel

[eiseres] stelt dat er een raam in de achtergevel is gebroken. [gedaagde] betwist dat het raam is gebroken, maar stelt dat er een barst in zit waarvan hij geen idee heeft hoe dat gekomen is. Vervolgens heeft [eiseres] gesteld dat er inderdaad een barst in het raam zit die door [gedaagde] is veroorzaakt toen hij in het betreffende kozijn heeft getimmerd om de afdekplaat voor het raam te vervangen. [eiseres] stelt dat [gedaagde] aan haar heeft toegegeven dat hij de schade aan het raam heeft veroorzaakt. Omdat deze stellingen van [eiseres] niet, althans onvoldoende door [gedaagde] zijn weersproken, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade aan het raam en dat hij deze schade moet herstellen door het raam te vervangen. Dit gedeelte van de vordering onder IV. wordt daarom toegewezen.

Er zijn andere tegels in het gehuurde aangebracht (2 lagen tegels), hetgeen in originele staat moet worden hersteld

[eiseres] stelt dat [gedaagde] een tweede laag tegels in het gehuurde heeft aangebracht en dat deze ongeoorloofde wijziging in/aan het gehuurde door [gedaagde] ongedaan moet worden gemaakt. [gedaagde] betwist dat deze wijziging ongeoorloofd is geweest, omdat hij dit vooraf met [eiseres] heeft besproken. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake is van een ongeoorloofde wijziging die door [gedaagde] ongedaan moet worden gemaakt. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.

Conclusie

Van de achttien gevorderde onderdelen onder IV. tot herstel/ongedaanmaking, worden er vier toegewezen, namelijk: het (voorwaardelijk) op professionele wijze laten herstellen van de waterleiding op de begane grond, het herstellen van de gaten in het plafond die zijn veroorzaakt door het verplaatsen van de afzuiginstallatie, het ongedaan maken van de ongeoorloofde wijziging aan de afvoerpijp en het vervangen van het raam in de achtergevel van het gehuurde. Omdat het aannemelijk is dat genoemd herstel/genoemde ongedaanmaking niet veel tijd vergt, wordt [gedaagde] veroordeeld om dit te doen vóór de datum van ontruiming. Indien [gedaagde] dit nalaat, heeft [eiseres] recht op vervangende schadevergoeding ex artikel 6:87 BW. In dat geval verwijst de kantonrechter de zaak naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen.

De gevorderde kosten van € 453,75 voor het rapport van [onderneming 1] worden afgewezen, omdat voor de toegewezen gevorderde onderdelen het rapport niet nodig was ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid. De vordering onder III.e. wordt daarom afgewezen.

De kantonrechter merkt, wellicht ten overvloede, op dat, voor zover in het voorgaande vorderingen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden zijn afgewezen, dit niet wegneemt dat [gedaagde] gehouden is om bij ontruiming het gehuurde op te leveren op de wijze zoals tussen partijen is overeenkomen dan wel volgt uit de wet.

De voorwaardelijke vordering onder V.

Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, is de voorwaarde voor de vordering tot keuring van de in het gehuurde aanwezige apparaten niet in vervulling gegaan en wordt aan een inhoudelijke beoordeling niet toegekomen.

De proceskosten

[gedaagde] heeft grotendeels ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden berekend naar het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand (zijnde € 13.609,50) en tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 119,21

- griffierecht € 693,00

- salaris gemachtigde € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00)

Totaal € 1.558,21

In reconventie

De vordering onder I. en IX.

[gedaagde] stelt dat hij in de periode van januari 2017 tot en met oktober 2018 gemiddeld vier keer per jaar last had van een verstopte riolering van het gehuurde. Ook zijn voorgangers hadden hier volgens hem last van. [gedaagde] stelt dat dit een gebrek oplevert, dat door [eiseres] had moeten worden hersteld. Omdat [eiseres] , ondanks verzoek daartoe, niet tot herstel is overgegaan, heeft [gedaagde] zelf de riolering door de gemeente laten herstellen. In reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] tot vergoeding van de herstelkosten van € 4.799,47.

[eiseres] betwist dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Volgens [eiseres] veroorzaakte [gedaagde] zelf verstoppingen en wenste hij daarom de riolering aan te passen en was zij bereid daarin mee te denken en te betalen, als [gedaagde] de noodzaak tot en de wijze van aanpassing zou onderbouwen. Ondanks verzoek daartoe, heeft [gedaagde] deze onderbouwing niet gegeven en heeft hij zonder toestemming van [eiseres] de oude riolering afgesloten en een nieuwe riolering laten aanleggen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] de stelling van [gedaagde] dat er sprake was van een gebrek aan de riolering dat voor haar rekening komt, voldoende gemotiveerd heeft betwist. [gedaagde] heeft vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake was van een gebrek aan het gehuurde dat door [eiseres] verholpen had moeten worden.

Het voorgaande maakt dat de gevorderde herstelkosten onder IX. worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de onder I. gevorderde huurprijsvermindering van € 400,00.

De vordering onder II.

[gedaagde] maakt met terugwerkende kracht aanspraak op halvering van de huurprijs over de periode 1 maart 2020 tot en met maart 2022. [gedaagde] stelt dat uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 20213.volgt dat de uitgebroken coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Daarbij geldt dat het nadeel gelijk verdeeld moet worden over de verhuurder en de huurder.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, omdat hij niet heeft gesteld of en zo ja, in welke omvang hij nadeel heeft geleden als gevolg van de overheidsmaatregelen die zijn getroffen gedurende de coronapandemie. Anders dan [gedaagde] lijkt te veronderstellen betreft dit nadeel niet de door hem betaalde huur gedurende de coronapandemie, maar eventueel door hem geleden omzetverlies. De vordering onder II. wordt daarom afgewezen.

De vorderingen onder III. tot en met VI en (deels) VIII.

In conventie is geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Het door [gedaagde] gevorderde herstel van de gescheurde muur, de afgifte van de sleutels van de achterdeur, het bevel aan [eiseres] om toe te staan dat de gasflessen weer buiten komen te staan en de veroordeling van [eiseres] om de gasaansluiting weer buiten te laten aanleggen worden daarom bij gebrek aan belang afgewezen. De gevorderde dwangsom onder VIII. deelt hetzelfde lot.

De vordering onder VII., (deels) VIII en X.

[gedaagde] verzoekt de kantonrechter te bepalen dat hij vanaf 1 januari 2017 geen kosten van de opstalverzekering aan [eiseres] verschuldigd is. Dit verzoek wordt afgewezen, omdat in r.o. 4.2.3 reeds is overwogen dat in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat onder meer een maandelijks bedrag voor de opstalverzekering bij [gedaagde] in rekening wordt gebracht en dat niet is gesteld of gebleken waarom deze afspraak contractueel niet mogelijk zou zijn.

[gedaagde] vordert voorts veroordeling van [eiseres] om binnen een week na betekening van dit vonnis de afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2021 die zij van de betreffende bedrijven heeft ontvangen aan hem te verstrekken. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] op zichzelf haar verplichting tot afgifte van de afrekeningen niet heeft betwist, maar stelt dat [gedaagde] bij herhaling specificaties van de afrekeningen van de servicekosten van haar heeft ontvangen. [eiseres] verwijst hierbij naar productie 10 bij de dagvaarding, waarbij zij een brief van haar voormalig gemachtigde heeft overgelegd van 16 oktober 2020 met daarbij ‘achterliggende nota’s van de voorschotten (water, gemeentelijke belasting, opstalverzekering) over de jaren 2014 tot en met 2020’. Anders dan [eiseres] stelt, zijn bij genoemde brief niet álle achterliggende nota’s over genoemde periode overgelegd en daarnaast is niet gesteld of gebleken dat zij de achterliggende nota’s over het jaar 2021 aan [gedaagde] heeft verstrekt. Daarom wordt [eiseres] veroordeeld om de volgende achterliggende nota’s binnen een week na betekening van het vonnis aan [gedaagde] te verstrekken:

De kantonrechter wijst de vordering van [gedaagde] om een dwangsom op te leggen aan [eiseres] af. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende de noodzaak van het opleggen van een dwangsom gesteld.

De vordering onder XI.

Tot slot vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] om aan hem te betalen een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding voor gederfde omzet. [gedaagde] stelt dat door het afsluiten van de achterdeur van het gehuurde door [eiseres] het gehuurde niet geventileerd kan worden waardoor het binnen bloedheet wordt. [gedaagde] stelt dat als gevolg daarvan (potentiële) klanten het gehuurde verlaten, hetgeen omzetverlies oplevert en daardoor gederfde winst. [gedaagde] schat de schade op een totaalbedrag van € 10.000,00 over de periode van 1 januari 2017 tot 1 maart 2022.

[eiseres] heeft de stellingen van [gedaagde] gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat het afsluiten van de achterdeur een gebrek aan het gehuurde oplevert en dat door dit gebrek [gedaagde] schade heeft geleden voor een bedrag van € 10.000,00. De vordering onder XI. wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

[gedaagde] heeft grotendeels ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden tot op heden begroot op € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00).

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.