4.9.6 Oplossingen in de literatuur IVb: het opstalrecht en driedimensionaal eigendom

Een in de literatuur steeds vaker gehoorde term is “driedimensionaal eigendom”. Grote aanjager achter dit begrip is Mes.1 Hij verstaat onder driedimensionaal eigendom het volgende:

Driedimensionale eigendom onderscheidt zich van het thans gebezigde begrip “eigendom” door de omvang van de eigendom te bepalen aan de hand van de lengte en de breedte én de hoogte en de diepte. Dit betekent dat de omvang van de eigendom in hoogte en diepte beperkt kan worden. Driedimensionaal eigendom heeft dus betrekking op de eigendom van ruimte. Anders dan in de traditionele opvatting ligt “het zwaartepunt van de natrekking bij driedimensionaal eigendom niet bij het tweedimensionale vlak (de grond), maar bij de driedimensionaal afgebakende ruimte”.3

Wat betreft het Nederlandse recht komen de appartementsrechten en de opstalrechten het dichtst in de buurt van deze vorm van “eigendom”.4 Het appartementsrecht is echter een aandeel in de eigendom van een gebouw. Het opstalrecht is slechts mogelijk ten aanzien van gebouwen, werken of beplantingen, waardoor het recht een minder groot bereik heeft dan de hierboven beschreven “driedimensionale eigendom”. Dit bereik zou kunnen worden vergroot via een “3d-registratie” in een “3d-kadaster”, maar dat vereist diverse aanpassingen, aangezien nu de kadastrale registratie en de kadastrale kaart een tweedimensionale registratie/weergave zijn.5 Is een driedimensionale registratie en visualisatie mogelijk, dan wordt in de literatuur in het kader van circulair bouwen bepleit dat eigendom (via een opstalrecht) van een bestanddeel van een gebouw, werk of beplanting mogelijk is.6 Het afscheiden van bijvoorbeeld een bestanddeel van een circulair gebouw leidt niet tot waardeverlies en door de registratie is geen sprake van rechtsonzekerheid. Een buitenstaander, bijvoorbeeld een koper, kan immers eenvoudig en overzichtelijk achterhalen welke zakelijke rechten rusten op welke onderdelen van het gebouw. Het invoeren van “3d-kadaster” opent de mogelijkheid om, onder specifieke omstandigheden, een opstalrecht te vestigen op bestanddelen ex art. 3:4 BW. Deze vestiging zou bijvoorbeeld mogelijk zijn op modulair geproduceerde zaken.

De “driedimensionale oplossing” is interessant, zij biedt letterlijk ruimte. Ze lijkt voorlopig nog ver weg, doordat er geen aanstalten gemaakt wordt om het kadaster te “moderniseren”. Daarnaast is het vestigen van een opstalrecht een tijdrovende en dure bezigheid, waardoor de route via het al dan niet driedimensionale opstalrecht niet aantrekkelijk lijkt.7 Bovendien rijst de vraag wat een huurder van een modulaire zaak kan doen indien de zaak niet beantwoordt aan zijn verwachtingen? Stel dat de gehuurde gevel met de zonnepanelen slecht functioneert of dat een goedkopere gevel te huren is, wat kan de grondeigenaar/huurder van die gevel dan doen? Hij heeft, als eigenaar van het gebouw, een opstalrecht ten behoeve van de producent van de gevel gevestigd waardoor deze een zakelijk recht heeft. Dit betekent dat het recht niet eenvoudig opgezegd kan worden. Er zitten dus behoorlijke haken en ogen aan deze constructie, ook al zou een driedimensionaal kadaster ingevoerd worden. Wat biedt ons burgerlijk recht nog meer?