2.5.1 Uitgangspunten

De stand van zaken ten aanzien van de kennis over de rechtsverhouding tussen erfverpachter en erfpachter zoals onderzocht in dit hoofdstuk kan als volgt kort worden samengevat. In de praktijk is nooit getwijfeld aan het bestaan van verbintenissen tussen erfverpachter en erfpachter. De tekst en het stelsel van het BW stonden en staan niet in de weg aan het aannemen van verbintenissen die voortvloeien uit een beperkt goederenrechtelijk recht. Door de doctrine zijn verschillende opvattingen over het bestaan en het kwalificeren van dergelijke verbintenissen verdedigd. Aan de ene kant wordt het strikte onderscheid tussen goederenrecht en verbintenissenrecht gehandhaafd en worden alleen wettelijk geregelde kwalitatieve verbintenissen uit zakelijke rechten aangenomen. Aan de andere kant wordt de rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter beschouwd als een verzakelijkte verbintenisrechtelijke verhouding, waaruit zowel zakelijke rechten (bevoegdheden) als verbintenissen (verplichtingen) kunnen voortvloeien, ook zonder dat deze een expliciete grondslag in de wet kennen. In de rechtspraak worden verbintenisrechtelijke leerstukken zoals de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en de uitleg van overeenkomsten toegepast op de goederenrechtelijke rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter. Daarbij wordt ten aanzien van zakelijk werkende bedingen uit de vestigingsakte een objectieve toets aan de hand van de tekst van de akte aangehouden waarin geen ruimte is voor partijbedoelingen bij vestiging. Bij de beoordeling van verbintenissen uit obligatoire overeenkomsten tussen partijen worden de Haviltex-maatstaf en alle omstandigheden van het geval in de afweging betrokken.

In de praktijk moeten concrete geschillen worden beslecht, of deze nu dogmatisch correct kunnen worden ingebed of niet. De hoofdindeling van het vermogensrecht in het BW in goederenrecht en verbintenissenrecht dwingt tot een indeling van beperkte rechten in de categorie goederenrecht en derhalve tot een negeren van de verbintenisrechtelijke kant van de rechtsverhouding bij beperkte rechten zoals het erfpachtrecht. Rechtsgeleerden sinds Diephuis hebben erop gewezen dat in de praktijk deze rechtsverhouding bij vestiging ontstaat omdat als inhoud van het beperkt recht voor een lange tijd bevoegdheden en verplichtingen van personen jegens elkaar in hun hoedanigheid van erfverpachter en erfpachter gevestigd worden. Relativering van het dogmatisch strakke onderscheid tussen goederenrecht en verbintenissenrecht vindt haar belangrijkste oorsprong in de (rechts)praktijk, in de ervaring van de betrokken gerechtigden, en heeft geleid tot verschillende tussenvormen tussen zakelijke rechten en verbintenissen. De discussie gaat over de bron van de verbintenissen (de wet, de overeenkomst tot erfpachtgunning of het zakelijk recht?), over de aard van de verplichtingen (is de canonverplichting een persoonlijke al dan niet kwalitatieve verbintenis of een zakelijke last?) en over de vraag wat het rechtsgevolg bij het niet nakomen van deze verplichtingen dient te zijn (wanprestatie of een inbreuk op het zakelijk recht van de ander?).

Ik wil in het vervolg van dit onderzoek de aandacht vestigen op de persoonlijke rechten of verbintenissen die uit een erfpachtrecht kunnen voortvloeien en die gelden tussen de op enig moment bepaalde persoon van de erfpachter en de bepaalde persoon van de erfverpachter.1 Kan dan gesproken worden van verbintenissen die uit een goederenrechtelijk recht voortvloeien en zo ja, zijn dat verbintenissen waarop Boek 6 BW van toepassing is? Betekent dat dat partijen jegens elkaar altijd gehouden zijn rekening te houden met elkaars belangen en gerechtvaardigde verwachtingen ten aanzien van de inhoud van die bevoegdheden en verplichtingen? Dient een geschil over de inhoud van het recht niet alleen aan de hand van de bewoordingen van de vestigingsakte te worden beslecht maar kunnen tevens alle omstandigheden van het geval in de beoordeling worden betrokken? Ik zoek het antwoord op bovengenoemde vragen in de opvattingen van Eggens over eigendom en verbintenis als twee zijden van dezelfde medaille en wil deze voor de verschillende aspecten van het erfpachtrecht uitwerken volgens de rechtspositieleer van Snijders waarbij ik rekening houd met de criteria voor zakelijke werking onderscheiden door Vonck. Het maakt verschil of een conflict tussen een erfverpachter en een erfpachter gaat over het betalen van canon, het verplicht bouwen van een opstal, het vergoeden van de opstallen bij het einde van het recht, de zelfbewoningsplicht, het verplichte lidmaatschap van een beheervereniging, overdracht of splitsing van het recht zonder toestemming van de grondeigenaar of het betalen van een boete wegens het niet nakomen van een verplichting uit de erfpachtvoorwaarden. Er is naar mijn mening niet op voorhand sprake van een leemte in de wet, er dient eerder goed onderscheid gemaakt te worden naar verschillende soorten erfpachtvoorwaarden, naar de aard van de verbintenis die daaruit voortvloeit en dus naar de voorliggende dimensie van het erfpachtrecht.

In navolging van de relationele of relativerende benadering uit de doctrine wil ik met dit onderzoek de dogmatisch veronachtzaamde verbintenisrechtelijke dimensie van beperkte rechten naast de goederenrechtelijke dimensie van erfpacht in kaart brengen, met name ten aanzien van drie elementen van erfpachtrechten waarin beide dimensies van de rechtsverhouding tot uiting komen. Dat zijn de elementen toestemming, canonherziening en beëindiging van het recht. Bij toestemming is sprake van een eenzijdige rechtshandeling van de erfverpachter ten gunste van de erfpachter waarvan deze laatste voor het verrichten van een volgende (rechts)handeling afhankelijk is. Bij canonherziening is de wijziging van de kwalitatieve verbintenis tot canonbetaling in het geding, dit geschiedt vaak eenzijdig door de erfverpachter en leidt tot de vraag of de erfpachter aan elke canonherziening automatisch gebonden is. Bij het beëindigen van een erfpachtrecht ontstaan specifieke verbintenissen tussen erfverpachter en erfpachter, maar aan beëindiging kan ook een geschil voorafgaan over de vraag of eenzijdige beëindiging van het recht tegen de wens van de erfpachter mogelijk is. Daarbij is de vraag niet of Boek 6 BW in zijn algemeenheid van toepassing is op erfpachtrechten, maar in welke gevallen het verbintenissenrecht van Boek 6 BW moet worden toegepast op welke elementen van erfpachtrechten. Daarnaast bestudeer ik de toepassing van de verbintenisrechtelijke algemene voorwaardenregeling op erfpachtverhoudingen, inclusief de richtlijnconforme interpretatie ingeval er sprake is van een consumentenverhouding. Indien voorwaarden omtrent toestemming, canonherziening en beëindiging van het recht deel uitmaken van algemene erfpachtvoorwaarden is toepassing van het verbintenissenrecht bij de inhoudstoetsing buiten twijfel verheven, maar kan nog wel de vraag gesteld worden in hoeverre er rekening gehouden wordt met de aard van het erfpachtrecht oftewel welke dimensie van het recht in het concrete geval voorligt.

Vanuit deze visie hanteer ik de volgende uitgangspunten. Ten aanzien van de inhoud van de wederzijdse rechten en verplichtingen bij erfpachtverhoudingen bestaat een fijnmazig net van door de wet en de jurisprudentie gekwalificeerde verbintenissen, dat in een concreet geval afhankelijk is van de situatie en de wijze waarop partijen hun rechtsverhouding hebben ingericht, dus van de inhoud van de erfpachtvoorwaarden. Een deel van die voorwaarden berust op een wettelijke grondslag, een ander deel van de voorwaarden heeft een voldoende verband met wettelijk geregelde onderwerpen en een derde deel is louter obligatoir. Omdat de omstandigheden kunnen wijzigen kan ook de inhoud van het recht en kunnen de bijbehorende bevoegdheden en verplichtingen wijzigen. De goederenrechtelijke vraag is dan of derden, zoals rechtsopvolgers en de houders van een beperkt recht op het erfpachtrecht, de inhoud van die wijzigingen hadden mogen verwachten op grond van het recht zoals dat is ingeschreven in de openbare registers. De visie van Eggens volgend is het niet nodig om een keuze te maken tussen de kwalificatie van de erfpachtverhouding als een goederenrechtelijke of een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding, maar is de verhouding gemengd en heeft deze beide kanten in zich, afhankelijk van de situatie en het onderwerp van behandeling zodat zowel de regels van het zakenrecht als de regels van het verbintenissenrecht van toepassing kunnen zijn. De kwalificatie van de rechtsverhouding als een kwalitatieve staat niet ter discussie, erfpachter en erfverpachter hebben met elkaar te maken in die hoedanigheid. Het gaat erom hoe de veelvormige inhoud van die rechtsverhouding gekwalificeerd kan worden en daarmee welke rechtsregels op de uitoefening van die rechtsverhouding van toepassing kunnen zijn.

Benaderd vanuit de twee dimensies die bij erfpachtrechten te onderscheiden zijn zal de toepassing van het verbintenissenrecht naar mijn verwachting niet in strijd komen met de aard van het goederenrechtelijk recht. Naar mijn verwachting zal de mate waarin de goederenrechtelijke regels dwingend recht voorschrijven de ruimte voor de toepassing van het verbintenissenrecht bepalen. Hoe meer contractvrijheid, hoe meer verbintenissenrecht. Maar wat geldt zodra met toepassing van contractvrijheid in de vestigingsakte bepaalde keuzes zijn gemaakt, hebben partijen hun verplichtingen daarmee dwingend vastgelegd zodat er geen ruimte voor het verbintenissenrecht meer is? De bevoegdheden en verplichtingen die erfpachter en erfverpachter als onderdeel van een beperkt recht met elkaar afspreken behoren tot de inhoud van dat recht en daarmee tot het goederenrechtelijke domein. Het niet voldoen aan een dergelijke verplichting moet vanuit de goederenrechtelijke dimensie worden beschouwd als een inbreuk op een recht waar de gerechtigde op grond van zijn zakelijk recht tegen kan ageren.2 Het niet nakomen door de erfpachter van een opeisbaar geworden verplichting die voortvloeit uit het erfpachtrecht, dus de uitoefening van een bevoegdheid of verplichting uit het erfpachtrecht, kan ook vanuit de verbintenisrechtelijke dimensie worden benaderd.

Het genoemde fijnmazige systeem van regels en uitzonderingen, toegepast op het recht van erfpacht, vormt het resultaat van dit onderzoek. Het is mijn veronderstelling dat hier een oplossing voor de knelpunten die zich voordoen kan worden gevonden. Daarbij is het tevens mijn veronderstelling dat de in de jurisprudentie ontwikkelde regels nog onvoldoende voorwerp van onderzoek zijn geweest.3 Hieronder beschrijf ik hoe volgens mij de rechtsverhouding ontstaat, op welke wijzen verbintenissen kunnen volgen uit goederenrechtelijke rechten en wat het verband is met het leerstuk van de zakelijke werking van erfpachtvoorwaarden. Deze analyse vormt het uitgangspunt voor de volgende hoofdstukken waarin de beoordeling van de uitoefening van bepaalde bevoegdheden en verplichtingen centraal staan. Het kader en de onderzoeksvragen worden kort samengevat.