Rb. Zeeland-West-Brabant, 25-03-2022, nr. 20/9420

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 16 maart 2020 (aanslagnummer [aanslagnummer]) de WOZ-waarde van de woning aan [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 263.000,-. In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelastingen bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft daar bij brief van 6 april 2020 bezwaar tegen gemaakt en de heffingsambtenaar heeft dat bezwaar in de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 (bestreden besluit) ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft daar op 9 november 2020 beroep tegen ingesteld.

Het beroep is – gelijktijdig met de beroepen met zaaknummers BRE 20/9419 en BRE 20/1010 – behandeld op zitting in Breda op 24 februari 2022. Belanghebbende was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar], [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].

Belanghebbende is eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met tuinhuis. Het bouwjaar van de woning is 1970. De inhoud van de woning is 463 m3 en de oppervlakte van het perceel is 424 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 263.000,-.

2. Gronden

Belanghebbende heeft primair aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen uitspraak heeft gedaan op zijn bezwaar tegen de aanslag onroerende zaakbelastingen en dat de zaak daarom teruggewezen moet worden naar de heffingsambtenaar. Op grond van artikel 30, vierde lid, van de Wet WOZ, was de heffingsambtenaar gehouden om de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking en de aanslag onroerende zaakbelastingen in één geschrift te vervatten.

Subsidiair heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Volgens hem was de waarde van de woning op de waardepeildatum € 219.000,-. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende verwezen naar de WOZ-waarden op de waardepeildatum van de woningen aan [woning] (€ 221.000,-), [woning] (€ 212.000,-) en [woning] (€ 226.000,-). De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar, omdat de woning verder van een school is gelegen en omdat ter plaatse van de woning sprake is van ongemak van landbouw- en vrachtverkeer. Daarnaast is de verkoopdatum van de referentiepanden te ver verwijderd van de waardepeildatum en is de heffingsambtenaar ten onrechte uitgegaan van de leveringsdatum. Ook hebben de referentiewoningen een betere bouwkwaliteit en uitstraling. Verder heeft de heffingsambtenaar de waarderingsfactoren in het taxatieverslag en de matrix onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbende beroept zich op het ‘blackboxarrest’ ter onderbouwing van dat standpunt. Voor belanghebbende is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe de diverse correctiepercentages zijn vastgesteld, welke keuzes, gegevens en aannames zijn gehanteerd, hoe de transactieprijs is gesplitst in de waarde van de kavel en de waarde van de opstallen en op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.

3. Pleitnota

De rechtbank heeft op 22 februari 2022 een pleitnota ontvangen van belanghebbende. De rechtbank stelt vast dat de pleitnota binnen de 10-dagen-termijn is ingediend.1.Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich ertegen dat de nieuwe gronden en het nieuwe verzoek om schadevergoeding die in die pleitnota zijn aangevoerd bij de beoordeling van het bestreden besluit worden betrokken. De heffingsambtenaar heeft immers onvoldoende kennis kunnen nemen van die nieuwe gronden en het verzoek en heeft daardoor onvoldoende gelegenheid gehad om daar adequaat op te kunnen reageren. Dat zou niet anders zijn geweest, wanneer belanghebbende die pleitnota op zitting voor had mogen lezen, zoals hij zelf had gewild.

4. De aanslag onroerende zaakbelastingen

De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar. Uit het bestreden besluit blijkt dat de heffingsambtenaar in dat besluit zowel uitspraak heeft gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde als op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag onroerende zaakbelastingen. Achter ‘Betreft’ staat immers: ‘Uitspraak bezwaarschrift WOZ / OZB’ en in de uitspraak op bezwaar wordt verwezen naar het aanslagnummer, waarop beiden staan genoemd. Dat in de uitspraak op bezwaar inhoudelijk niks wordt gezegd over de aanslag onroerende zaakbelastingen, maakt die conclusie niet anders. Belanghebbende heeft daar in zijn bezwaarschrift namelijk geen bezwaargronden tegen aangevoerd. Hieruit heeft de heffingsambtenaar mogen opmaken dat belanghebbende het op zich met de aanslag onroerende zaakbelastingen eens was en de heffingsambtenaar was dan ook niet verplicht om die aanslag integraal te heroverwegen. Met de opmerking in de uitspraak op bewaar dat geen bezwaargronden inzake de aanslag onroerende zaakbelastingen zijn gegeven, heeft de heffingsambtenaar uitvoering gegeven aan het bepaalde in artikel 7:11, eerste lid van de Awb. De rechtbank volgt belanghebbende daarom niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar niet heeft beslist op zijn bezwaar. Voor terugwijzing bestaat dan ook geen grond.2.

In beroep heeft belanghebbende evenmin gronden aangevoerd tegen de aanslag onroerende zaakbelastingen. Gelet daarop valt die aanslag buiten de omvang van dit geding en geeft de rechtbank hierna alleen een oordeel over de vastgestelde WOZ-waarde.3.

5. Toetsingskader WOZ-waarde

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.

6. Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op de waardematrix van taxateur [heffingsambtenaar]. In beroep is een gecorrigeerde versie van de matrix overgelegd. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.

In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op

€ 272.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [woning], [woning] en [woning] te [woonplaats].

7. Beoordeling vastgestelde WOZ-waarde

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van die matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.

De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningenvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is vergelijkbaar met de inhoud van de woning van belanghebbende. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoudstoestand en het afnemend grensnut. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is berekend op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de bouwjaren en type woningen vergelijkbaar. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken onjuist zouden zijn.

Ligging

Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning, door de ligging van de vergelijkingsobjecten te beoordelen op 4 en de ligging van de woning van belanghebbende op 3. Uit de bijlage bij de matrix blijkt dat dit heeft geleid tot een correctie van 20% op de prijs per m2. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van zijn woning lager beoordeeld zou moeten worden.

Verkoopdata vergelijkingsobjecten

Daarnaast blijkt uit de matrix dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum vallen. De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 29 januari 20164.geoordeeld dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering, indien er niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Gelet op die uitspraak mocht de heffingsambtenaar uitgaan van de leveringsdatum, omdat de heffingsambtenaar in voldoende mate heeft toegelicht dat uit het kadaster blijkt dat alle koopovereenkomsten binnen drie maanden voor de leveringsdatum zijn gerealiseerd. Daarnaast blijkt uit de bijlage bij de matrix dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en op welke wijze dat is berekend.

Kwaliteit en onderhoudstoestand

De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met verschillen in de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt op welke wijze deze onderdelen zijn beoordeeld en uit de bijlage bij de matrix blijkt dat dit heeft geleid tot verschillende correcties op de waarde van de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat een grotere correctie plaats zou moeten vinden.

Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het black box arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 ter onderbouwing van het standpunt dat voornoemde beoordeling en correcties onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt door de heffingsambtenaar. Indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces - zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ - en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan volgens de Hoge Raad zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen.5.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de beoordeling van de kwaliteit en onderhoudstoestand en daaraan verbonden correcties ter zitting voldoende inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de beoordeling van de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten wordt vastgesteld op basis van drie betrouwbaar te achten bronnen: een inpandige opname op het moment van de verkoop, inlichtingformulieren die worden toegestuurd aan de kopers en waarin zij vragen moeten beantwoorden over de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en gegevens uit een softwaresysteem (iWOZ) dat vastgoedinformatie en daarbij behorende foto’s verzamelt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook de vastgestelde kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning van belanghebbende voldoende inzichtelijk en controleerbaar gemaakt, omdat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat op de heffingsambtenaar de verplichting rust om die aspecten van alle woningen binnen de gemeente iedere vijf jaar te controleren en actualiseren.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het voorgaande pas tijdens de zitting in beroep voldoende heeft gemotiveerd, terwijl belanghebbende deze grond ook in bezwaar al had aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft daar ten onrechte in de uitspraak op bezwaar niet op gereageerd. De rechtbank ziet aanleiding om dit motiveringsgebrek te passeren met toepassing van 6:22 van de Awb, omdat niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft de heffingsambtenaar de beoordeling immers alsnog voldoende inzichtelijk gemaakt en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.

Vergelijkingsobjecten belanghebbende

Belanghebbende verwijst ten onrechte naar de WOZ-waarden van nabijgelegen woningen. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Aan de verhouding tussen vastgestelde waarden van verschillende objecten komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

8. Redelijke termijn

Belanghebbende heeft verder verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag voor de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

Artikel 6 van het EVRM omvat het recht op behandeling van een zaak binnen een redelijke termijn. Op grond van vaste rechtspraak6.is een redelijke termijn voor de afhandeling van bezwaar en beroep als uitgangspunt twee jaar. De termijn vangt aan op het moment dat belanghebbende het bezwaarschrift heeft ingediend.

Gerekend van het bezwaarschrift van 6 april 2020 tot de datum van deze uitspraak van 25 maart 2022 zijn niet meer dan twee jaar verstreken. Gelet daarop bestaat voor belanghebbende op het moment van de uitspraak geen recht op schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

9. Conclusie

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, kan als rechtens niet relevant niet tot een ander oordeel leiden. De rechtbank zal het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn afwijzen.

Omdat pas in beroep voldoende inzicht is verschaft in de beoordeling van de kwaliteit en onderhoudstoestand ziet de rechtbank met toepassing van artikel 6:22 van de Awb aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. In dit beroep heeft de rechtbank geen griffierecht geheven van belanghebbende. De proceskosten stelt de rechtbank vast op € 2,49 (€ 7,46 voor reiskosten vervoer 2e klasse, verdeeld over de beroepen met zaaknummers 20/9419, 20/9420 en 20/1010) en € 267,- aan verletkosten. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding tegen een uurtarief van € 150,-. In het Besluit proceskosten bestuursrecht staat een maximaal uurtarief van € 89,- voorgeschreven. Daarnaast heeft belanghebbende geen aantal uren opgegeven voor deze zaak. Hij stelt in de overige procedures dat hij de daar opgegeven uren nodig heeft gehad voor het concipiëren van de beroepschriften en aanvullingen daarop. De rechtbank stelt vast dat de beroepschriften en aanvullingen bijna volledig identiek zijn in de procedures over de belastingjaren 2017 t/m 2019. Gelet daarop heeft de rechtbank het aantal uren in goede justitie vastgesteld op 3 per procedure. Omdat het beroep ongegrond wordt verklaard, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 25 maart 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.

griffier, rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).