De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/2.4.1.1:2.4.1.1 De rechtsverhouding

De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/2.4.1.1

2.4.1.1 De rechtsverhouding

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter werd volgens de negentiende-eeuwse jurisprudentie primair bepaald door de inhoud van de overgeschreven titel van aankomst en aanvullend door de wet die en/of het recht dat tijdens de vestiging van kracht was. Partijen dienden met documenten aan te tonen dat zij rechthebbenden waren van de rechten waarop zij een beroep deden. Aan deze goederenrechtelijke kant van het erfpachtrecht werd strikt de hand gehouden, maar de rechtsverhouding tussen erfverpachter en erfpachter werd binnen dat zakenrechtelijke kader vrijwel uitsluitend beschreven in verbintenisrechtelijke termen, zoals uit enige uitspraken zal blijken. Die rechtsverhouding kwam vooral op scherp te staan indien één of meer van de betrokken partijen wijzigden. Met name was dat het geval bij rechtsopvolging onder bijzondere titel omdat er dan een erfverpachter of erfpachter uit een andere sfeer kon aantreden, die mogelijk andere ideeën had over het gebruik van de grond. Zolang nieuwe erfpachters aantraden als erfgenamen van de oorspronkelijk erfpachter bleven de afspraken meestal wel intact en hetzelfde gold voor opvolgende institutionele erfverpachters zolang hun doelstellingen niet wijzigden. Met name na een veiling van met erfpachtrechten bezwaarde gronden ontstonden vaak conflicten tussen de zittende erfpachters en de nieuwe erfverpachter.

Een voorbeeld van een zaak waarbij rechtsopvolging leidde tot conflicten betrof twee percelen die door de voormalig kapittels van Oud-Munster en Ten Dom te Utrecht in 1809 in eeuwigdurende erfpacht waren uitgegeven aan twee broers uit IJsselstein.1 De bloot eigendom verviel op enig moment aan de Staat en in 1846 verkocht het bestuur der Domeinen de bloot eigendom in het openbaar aan de eiser in deze zaak. Deze nieuwe erfverpachter sloot in 1847 een nieuwe erfpachtovereenkomst met de erfgenamen van de oorspronkelijke erfpachters ter vervanging van de twee oude ‘erfpachtbrieven’, en deze akte werd ingeschreven in de openbare registers. De rechtbank stelde vast dat de rechtsverhouding vanaf dat moment werd bepaald door deze nieuwe akte en de daarop van toepassing zijnde bepalingen uit het BW van 1838. Dat betekende dat de rechten van partijen en hun verplichtingen jegens elkaar uit die nieuwe akte moesten worden afgeleid:

‘(...), dat de acte dd. 20 Dec. 1847 niet slechts bevat eene vernieuwing der oudere erfpachts-brieven, als inhoudende het bewijs van het bestaande erfpachts-regt, maar eene vernieuwing van het erfpachts-regt zelf, of wel eene nieuwe regeling der regten tusschen den eischer als eigenaar ter eenre en de gedaagden, en nu wijlen hunne moeder en grootmoeder, als nieuwe erfpachters, ter andere zijde (…);’2

De akte of erfpachtbrief vormde een regeling van de rechten die golden tussen de eigenaar en de erfpachter, dus de primaire goederenrechtelijke bron voor de inhoud van het gebruiksrecht. De incorporatie van de oude voorwaarden in de nieuwe akte betekende dat de niet overgenomen bepalingen waren vervallen, daaronder het beding dat de nieuwe akte geen wijzigingen mocht bevatten ten nadele van de erfpachter:

‘(...), dat de clausule in den brief dd. 23 Jan. 1809: "dat de nieuwe brieven zullen zijn inhoudende, als deze doen", en in dien van den 13 Maart 1809: "op gelijke pacht, voorwaarden, verbanden en poenen”, in zooverre van kracht waren, dat het aan den eischer niet vrijstond, bij het geven van nieuwe brieven aan den erfpachter, andere en voor hem meer nadeelige bedingen voor te schrijven, hetzij zijn regt zelf of wel de duur van hetzelve daardoor verkort wierd; doch dat thans, nu in de acte van den 20 Dec. 1847 al deze bedingen hoofdzakelijk zijn overgenomen, de oude titels moeten geacht worden door de nieuwe acte te zijn vervangen, en dus alle kracht te hebben verloren, ten gevolge van de schuldvernieuwing in den persoon der nieuwe schuldenaren, die uit krachte der oude brieven in de plaats zijn gesteld van den vorige schuldenaar door welke daad ook de verbindtenis, bij de oude brieven gesloten, is te niet gegaan;’3

Dit citaat beschrijft de vernieuwing van de goederenrechtelijke rechtsverhouding in termen ontleend aan het verbintenissenrecht. De inhoud van een erfpachtrecht, zoals vastgelegd in de vestigingsakte, omvatte ook de verplichtingen van partijen jegens elkaar, bijvoorbeeld de verplichting voor de erfverpachter om bij vernieuwing van het recht de voorwaarden niet ten nadele van de erfpachter te wijzigen of de duur van het recht te verkorten. Een heruitgifte ten behoeve van rechtsopvolgers van de oorspronkelijke erfpachters werd ten aanzien van die verplichtingen aangeduid met de verbintenisrechtelijke term ‘schuldvernieuwing’ en de nieuwe erfpachters als ‘schuldenaren’, terwijl de hier aangehaalde verplichting voor de erfverpachter bij die gelegenheid geen wijzigingen in het recht aan te brengen met zoveel woorden een verbintenis werd genoemd.

Nadat de erfpachters hadden nagelaten de canon over de jaren 1848 en 1849 te betalen stuurde de erfverpachter bij exploot een aanmaning naar het adres van de notaris die de akte had opgesteld. Ondanks dat de erfpachters betaling van de achterstallige canon aanboden ging de erfverpachter over tot dagvaarding en vorderde vervallenverklaring van de erfpachtrechten en ontruiming van de percelen. De vier gronden die hij aan die vordering ten grondslag legde werden door de rechtbank allemaal afgewezen. Ten aanzien van de achterstallige canon waren art. 780 en 781 OBW van toepassing omdat de vestigingsakte, door de rechtbank objectief uitgelegd, bepaalde dat bij wanbetaling van de canon alleen vervallenverklaring van het recht kon volgen indien de erfverpachter de erfpachters daarop zou aanspreken en aan die voorwaarde was niet voldaan nu het exploot onjuist geadresseerd was.4 Uitleg van het beding in het licht van de gehele akte bracht mee dat het erfpachtrecht niet direct na ommekomst van de betalingsdatum zou vervallen. Het zou naar het oordeel van de rechtbank in strijd zijn met de bedoeling van partijen zoals neergelegd in de akte indien slechts twee jaar achterstand van een zeer lage canon zou leiden tot beëindiging van het waardevolle eeuwigdurende gebruiksrecht:

‘(...), dat, bijaldien men al de bedingen, in deze overeenkomst gemaakt, in derzelver verband beschouwt, en het een door het andere uitlegt, men aan de ééne zijde in de acte dd. 20 Dec. 1847 de bepaling vindt, dat de erfpacht is eeuwigdurend, en dat de erfpachters voor twee perceelen gronds, in eene vruchtbare landstreek gelegen, slechts twee jaarlijksche canons verschuldigd zijn, te zamen bedragende f 9,90; terwijl aan den andere kant het verzuim van ééne betaling dier canons de onmiddellijke vervallen-verklaring van het erfpachts-regt onvermijdelijk na zich zoude slepen, bijaldien de grondeigenaar dit verzuim mogt willen opnemen;’5

Bij de uitleg van de sanctiebepaling betrok de rechtbank onder meer de overweging dat de wetgever in art. 780 OBW de erfpachter bewust bescherming had geboden tegen een al te lichtzinnige beëindiging van zijn recht door de erfverpachter. En dat onder het oude recht veel strenger werd geoordeeld over het niet nakomen van zijn verplichtingen door de erfpachter, maar dat ook toen vervallenverklaring van het recht als niet proportioneel werd beschouwd en de sanctie op wanbetaling veeleer bestond uit een boete van tweemaal de jaarcanon:

‘(...), dat dus eene mildere uitlegging van de strafbepaling, in art. 5 voorkomende, allezins noodzakelijk is, bijaldien de regter der aard en de strekking der overeenkomst niet wil miskennen; O., dat de gegrondheid dezer beschouwingen te meer in het oog valt, bijaldien men bedenkt, dat onder de vroegere wetgeving (wier voorschriften in zake van erfpachts-regt zeer streng waren, en waarvan de toepassing door den eischer bij pleidooi is gevraagd) niet dan hoogst zeldzaam de vervallen-verklaring werd uitgesproken, en in de plaats daarvan meestal de betaling van eenen dubbelen canon door den regter aan den nalatigen pachter werd opgelegd;’6

Een en ander leidde tot een ‘mildere’ uitleg van de sanctie op wanbetaling in het licht van de aard en de strekking van de ‘overeenkomst’. Met het vroegere en zeer strenge recht verwees de rechtbank waarschijnlijk naar het voor 1825 geldende recht, dat bestond uit lokaal gewoonterecht aangevuld met Romeins recht.7 De erfpacht-wetgeving sinds 1825 deed meer recht aan de aard van het erfpachtrecht en bood het genot van de erfpachter bescherming tegen een willekeurige beëindiging van zijn recht door de erfverpachter door in art. 780 OBW de gronden voor vervallenverklaring limitatief op te nemen:

‘(…) dat daaraan tevens moeten worden toegeschreven de mildere beginselen omtrent het erfpachts-regt, waarop de Nederlandsche wetgeving gegrond is, welke niet alleen voortvloeijen uit den aard van dit regt om het vol genot te hebben van een aan een andere toebehoorend onroerend goed, tegen betaling eener jaarlijksche pacht, als eene erkentenis van deszelfs eigendom, maar ook vooral duidelijk blijken uit art. 780 en 781 B.W., waarnaar de vervallen-verklaring onder anderen kan worden uitgesproken ter zake van wanbetaling der erfpacht en wel gedurende vijf op elkander volgende jaren, en nadat de erfpachter vruchteloos tot de betaling bij behoorlijk exploit zal zijn aangemaand, ten minste zes weken voor het aanvangen der rechtsvordering;’8

Indien partijen geen afwijkende afspraken hadden gemaakt kon onder het regime van art. 780 OBW vervallenverklaring van het recht pas worden gevorderd nadat de canon minimaal vijf jaar achtereen niet was betaald en de erfpachter eerst en tijdig bij exploot was aangemaand.9 Voor 1825 werd eerder aangenomen dat een erfpachter niet aan zijn verplichtingen had voldaan, maar werd de vervallenverklaring wegens die wanprestatie een te rigoureuze maatregel ten nadele van de erfpachter geacht en vervangen door betaling van een boete in de vorm van een dubbele jaarcanon. De rechtbank legde het sanctiebeding zo uit dat daaruit niet bleek dat partijen van de wet hadden willen afwijken, bovendien werd bij twijfel de tekst uitgelegd in het nadeel van de opsteller.10 Naar het oordeel van de rechtbank waren de erfpachters dus bevoegd geweest betaling aan te bieden zoals zij hadden gedaan. De vordering tot vervallenverklaring omdat de erfpachters de canon over 1848 en 1849 niet hadden betaald en niet hadden voldaan aan de bepaling uit de akte dat bij erfopvolging een nieuw erfpachtrecht gevestigd moest worden, werd afgewezen.

Het hof bevestigde in hoger beroep het oordeel van de rechtbank.11 Anders dan de rechtbank legde het hof de akte uit 1847 niet uit als een nieuwe of hernieuwde vestiging, maar als een akte van erkenning van het recht van de erfverpachter door de nieuwe erfpachters:

‘(...), dat de onderwerpelijke erfpachtlanden door de voormalige kapittels van Oudemunster en ten Dom aan der geïntimeerden voorganger G.v.R. mede ten behoeve van zijnen broeder R.v.R. in erfpacht zijn uitgegeven, onder anderen onder de verpligting, om, ingeval van overlijden door deszelfs erfgenamen, te nemen nieuwe titels van erfpacht, ter voldoening aan welke voorwaarde de erfpacht-acte, den 20 Dec. 1847 voor den notaris Immink gepasseerd, kennelijk haren oorsprong verschuldigd is, gelijk dan ook uit den geheelen inhoud dier acte blijkt, dat dezelve geenszins te beschouwen is als eene nieuwe uitgifte van het erfpachtsgoed, maar als een titel van erkenning van de bevorens mede aan R.v.R. in erfpacht uitgegeven landerijen;’12

Op grond van de oorspronkelijke vestigingsakte rustte op de erfgenamen van de erfpachters de verplichting nieuwe ‘titels van erfpacht’ te nemen en daaraan hadden zij voldaan met de akte uit 1847. De rechtsverhouding uit 1809 werd naar het oordeel van het hof door zo’n akte van erkenning in beginsel ongewijzigd voortgezet en indien er verschillen bestonden tussen beide aktes, in de zin dat de bepalingen van de oorspronkelijke vestigingsakte niet volledig in de akte van erkenning waren overgenomen, moest de oorspronkelijke akte de doorslag geven:

‘(...), dat, wanneer uit de acte van erkentenis genoegzaam blijkt van den inhoud van den oorspronkelijken titel, er geene verpligting bestaat om den oorspronkelijken titel te berde te brengen, doch dat in het omgekeerde geval, of wanneer er verschil bestaat tusschen de acte van erkentenis en de oorspronkelijke, de productie van den primordialen titel kan gevorderd worden, omdat het wezen der verbindtenis niet gelegen is in de acte van erkentenis, maar in den oorspronkelijken titel of titels, door partijen erkend, uit welke alle regten en verpligtingen van de contracterende partijen afgeleid moeten worden;’13

Dit betekende dat de oorspronkelijke verplichting voor de erfverpachter niet was vervallen, maar nog steeds deel uitmaakte van de rechtsverhouding. De grondslag voor de inhoud van het erfpachtrecht, het ‘wezen der verbindtenis’, werd dus gevormd door de oorspronkelijke erfpachtakte. Ten aanzien van het toepasselijke recht oordeelde het hof dat ten aanzien van de rechten en verplichtingen van partijen, het recht zoals dat gold voor 1 mei 1809 van toepassing was en niet het OBW van 1838. Ten aanzien van de uitoefening van bevoegdheden ontleend aan het erfpachtrecht was echter het actuele wetboek van burgerlijke rechtsvordering van toepassing:

‘(...), dat, daar alle verbindtenissen uitgelegd en beoordeeld moeten worden volgens de wetten, op het aangaan van dezelve kracht hebbende, daaruit voortvloeit, dat, wat betreft de regten en verpligtingen der erfpachthouders, zoo als die bij de oude erfpachtbrieven zijn vermeld, alleen in aanmerking komen de oude provinciale wetten, vigerende vóór de invoering van het Wetboek Napoleon, ingerigt voor het Koningrijk Holland, als onder welker vigeur de voornoemde landerijen in erfpacht uitgegeven zijn, doch dat, wat de uitoefening of executie derzelve betreft, alleen geldend is het Wetboek van Burgerlijke Regtspleging;’14

Met de term verbintenissen duidt het hof de rechtsverhouding tussen in dit geval erfverpachter en erfpachter aan, de rechten en verplichtingen die volgden uit het erfpachtrecht. Het oude recht bestond uit lokaal gewoonterecht aangevuld met het Romeins recht, het Wetboek Napoleon ingerigt voor het Koningrijk Holland was pas op 1 mei 1809 in werking getreden, dus nadat de rechten in januari en maart 1809 waren gevestigd. Van toepassing van art. 780 OBW zoals in het oordeel van de rechtbank kon geen sprake zijn zodat een nieuwe uitleg van de sanctiebepaling was vereist. Ten aanzien van de vervaldatum van canonbetaling beoordeelde het hof beide aktes omdat de tekst ervan enigszins verschilde en constateerde dat geen van beide teksten een vaste dag aangaven waarop de canon uiterlijk betaald diende te zijn. Het hof beoordeelde dit beding vervolgens in het licht van vergelijkbare uitgiftes en vond daarin dezelfde verzachtende clausule afkomstig uit het canonieke recht, die in de praktijk zo werd toegepast dat erfpachters het hof konden verzoeken om een termijn waarbinnen zij de nalatigheid konden herstellen:

‘(...), dat, zoo niet in alle, ten minste in de meeste erfpachtsbrieven, die van geestelijken oorsprong zijn, gelijk de onderhavige, deze verzachtende clausule, naar de beginselen van het canonieke regt, vooral bij geestelijke corporaties gevolgd, wordt gevonden, ten einde aan den erfpachter de gelegenheid niet af te snijden, om aan den Hove te verzoeken mandament van relief jegens verzuim van erfpacht, hetgeen, na verhoor van partij, volgens eenparig getuigenis van de oude regtsdoctoren, meest altoos werd verleend met committimus aan die van den geregte;’15

Het hof betrok in zijn overweging daarmee de aard van de uitgifte, afkomstig van een geestelijke instelling, en met name een voor die uitgiftes van oudsher kenmerkend beding dat de erfpachter de gelegenheid bood door een verzoek aan het hof het verzuim te herstellen en zo de vervallenverklaring van het recht te voorkomen. Uit de gepubliceerde uitspraak valt niet af te leiden dat een dergelijk beding ook in de vestigingsakte van dit recht was opgenomen.

In een overweging naar aanleiding van het beroep van de erfverpachter op een bevoegdheid die slechts aan een van de twee percelen kleefde, preciseerde het hof het verschil tussen zakelijke en persoonlijke verbintenissen die voortvloeiden uit een erfpachtrecht. De goederenrechtelijke beginselen van het erfpachtrecht maakten dat een nieuwe erfverpachter de erfpachter niet kon aanspreken op een wanprestatie gepleegd jegens de vorige erfverpachter en geen achterstallige canon kon vorderen die de erfpachters aan de oude erfverpachter verschuldigd waren (tenzij anders bedongen) omdat een eenmaal opeisbaar geworden verplichting nog uitsluitend persoonlijke werking had:

‘(…) en nadat door hem, bij acte van den 20 Dec. 1847, de geïntimeerden als wettige erfpachters erkend zijn geworden, welk bewijs in deze noodzakelijk was, eerstens, omdat naar regten de opvolger van den erfpachtgever het verzuim niet kan opnemen, wanneer zijn voorganger hetzelve niet opgenomen heeft, en, omgekeerd, het verzuim van den erfpachthouder tegen zijnen opvolger niet opgenomen kan worden, omdat, volgens de beginselen van het erfpachtsregt, verzuim voor eene soort van beleediging en miskenning van den erfpachtheer gehouden wordt, welke alleen aankleeft den persoon, die de beleediging en miskenning gedaan heeft, en ten andere, omdat, door vernieuwing van den titel en erkentenis van de geïntimeerden als wettige erfpachthouders, alle voorafgaande verzuimen gedekt worden;’16

Erkenning had tot gevolg gehad dat een streep werd gezet onder alle vorderingen wegens tekortschieten in de nakoming van verplichtingen uit het erfpachtrecht. Hieruit blijkt dat het hof zonder meer het verbintenissenrecht toepaste op verbintenissen die hun oorsprong vonden in een goederenrechtelijk erfpachtrecht, wat ook blijkt uit de gebruikte termen zoals ‘verzuim’. Verzuim was een verbintenisrechtelijke aangelegenheid die alleen binnen een bepaalde rechtsverhouding kon worden vastgesteld en die niet overging op rechtsopvolgers.17 Bij de akte waarmee de erfverpachter de nieuwe erfpachter had erkend hadden ook alle achterstallige rechten en verplichtingen geregeld dienen te worden, zo niet, dan kon dat later niet alsnog geschieden.

De oordelen van rechtbank en hof in deze zaak besteedden aandacht aan de sanctie op wanbetaling van de canon in het licht van de hoedanigheid van partijen en de aard van de rechtsverhouding, zoals die bleek uit de vestigingsakte en uit het geldende (gewoonte)recht. De ‘verbintenis’ of rechtsverhouding werd daarbij beschreven in verbintenisrechtelijke termen zoals schuldvernieuwing en verzuim. Ten aanzien van verbintenissen die volgden uit zakelijke rechten moest onderscheid worden gemaakt naar persoonlijke en zakelijke verbintenissen. Persoonlijke verbintenissen hadden geen werking jegens rechtsopvolgers, tenzij anders was bedongen. Daarnaast laten de oordelen ook zien dat het bepalen van de primaire bronnen van de rechtsverhouding niet eenvoudig was.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.