Hof 's-Hertogenbosch, 17-05-2005, nr. C0300057-HE

De kantonrechter heeft onder het kopje ‘De vaststaande feiten’ een aantal feiten vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet bestreden. Zij dienen het hof tot uitgangspunt.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. Tussen partijen zijn onderhandelingen gevoerd over de verhuur door GBH aan Colorex van bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats] . Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter heeft deze vraag ontkennend beantwoord.

Grief 1

In grief 1 komt GBH op tegen de beslissing van de kantonrechter om de ‘akte uitlating producties’ buiten beschouwing te laten.

Bij deze grief heeft GBH geen belang omdat zij de betreffende akte bij conclusie van eis in hoger beroep wederom in geding heeft gebracht en deze derhalve in de beoordeling door het hof wordt betrokken, nu geen bezwaar tegen toelating in hoger beroep is gemaakt.

Grief 2

Deze grief keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat van wilsovereenstemming niet kan worden gesproken. Deze grief is gegrond. Mede in aanmerking nemende de devolutieve werking van het hoger beroep overweegt het hof als volgt.

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Of sprake is van een aanbod en van aanvaarding dient te worden vastgesteld aan de hand van het bepaalde in de artikelen 3:33 en 3:35 BW dit in verband met artikel 6:225 lid 2 BW.

Naar aanleiding van een openbaar aanbod om in onderhandelingen te treden (het bij het gehuurde geplaatste bord ‘te huur’ heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden op 18 december 2000 en een bezichtiging door Colorex van het te huren object in de eerste week van januari 2001. Een en ander heeft kennelijk geleid tot een aanbod van GBH aan Colorex om de bedrijfsruimte te huren. Bij brief van 15 januari 2001 schrijft Colorex aan GBH onder meer:

Hierbij delen we U mede dat we de volgende beslissing in hebben genomen M.B.T. het pand aan [adres] .

Wij gaan akkoord met een voorlopig meerjarig huur/koop contract met een optie van koop, onder nader overleg.

Mocht nu blijken dat binnen 2 jaar deze ruimte te klein blijkt te zijn besluiten we tot het bouwen van een nieuwe hal die eventueel door U gebouwd kan worden.

Een en ander zal in week 3 of 4 2001 met U definitief besproken worden schriftelijk bevestigt.

Aangezien we nog binnen januari willen starten met het in richten van dit pand, verzoeken wij U vriendelijk ons op korte termijn in te lichten wanneer dit pand beschikbaar is!!

Wat betreft de inhoud van het pand, zouden wij graag eerst met de firma [firma] eerst aan tafel gaan I.V.M. de overname van de goederen, die anders misschien toch niet meer bruikbaar zijn voor hun.

Daarom verzoeken wij U een afspraak te maken met de firma [firma] alvorens men begint met het verwijderen van de goederen uit het pand.

Deze passages hebben, naar het oordeel van het hof, onmiskenbaar de aard van een aanvaarding van het aanbod om een huurovereenkomst te sluiten. De woorden ‘beslissing’ en ‘akkoord’ kunnen niet anders worden uitgelegd dan een uiting van een op een rechtsgevolg (hier: aanvaarding) gerichte wil, als bedoeld in artikel 3:33 BW.

De brief van GBH aan Colorex van 15 februari 2001 luidt:

Hierbij doen wij een concept huurovereenkomst voor bovengenoemd pand aan u toekomen met het verzoek, na goedkeuring, een afspraak te maken voor het ondertekenen van de originele documenten.

Door deze brief van GBH aan Colorex van 15 februari 2001 in zijn overwegingen te betrekken bij de vraag of een huurovereenkomst tot stand is gekomen, heeft, naar het oordeel van het hof, de kantonrechter de aard en inhoud van de brief van 15 januari 2001 verkeerd geïnterpreteerd. Ook aan de brief van 15 februari 2001 wordt een onjuiste uitleg gegeven.

De kantonrechter heeft betekenis toegekend aan de in de brief van 15 februari 2001 gebruikte woorden ‘concept huurovereenkomst’ en ‘na goedkeuring’ en daaruit afgeleid dat GBH ‘slechts’ een voorstel deed, dat door Colorex al dan niet kon worden aanvaard.

Naar het oordeel van het hof kan uit deze woorden niet worden afgeleid dat GBH in deze brief slechts een voorstel doet (en daarmee de brief van 15 januari 2001 niet als aanvaarding heeft aangemerkt).

De totstandkoming van een overeenkomst kan zeer wel gevolgd worden door het opstellen van een contract waarvan nadere details nog moeten worden uitgewerkt. In dit verband is het gebruikelijk om te spreken van een concept-huurovereenkomst (zoals bij een koopovereenkomst - ten onrechte - wordt gesproken van een ‘voorlopig koopcontract’ nadat overeenstemming werd bereikt) en ‘na goedkeuring’ terug sturen.

De kantonrechter heeft voorts betekenis toegekend aan het feit dat in de brief van 15 februari 2001 niet wordt gereageerd op verzoeken van de zijde van Colorex in de brief van 15 januari 2001 om in te lichten wanneer het pand beschikbaar is en om contact te leggen tussen Colorex en de zittende huurder over de overname van zaken. Dit niet (tijdig) reageren staat er niet aan in de weg aan te nemen dat op 15 januari 2001 een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

In het bijzonder kunnen deze verzoeken niet worden uitgelegd als opschortende of ontbindende voorwaarden.

Het niet of niet-tijdig inlichten van de huurder kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst maar Colorex heeft zich hier niet op beroepen, terwijl voorshands aannemelijk is dat deze tekortkoming gelet op haar aard en geringe ernst aan een (buitengerechtelijke) ontbinding in de weg staan. In het bijzonder valt niet in te zien dat Colorex niet zelf met de zittende huurder contact had kunnen opnemen.

Colorex doet ter ondersteuning van haar standpunt een beroep op de woorden ‘onder nader overleg’ en de bespreking die in week 3 of 4 2001 moet volgen om een en ander definitief te bespreken.

Dit beroep faalt. Deze passages kunnen niet wegnemen dat zij voorafgaan aan de uitdrukkelijke woorden ‘beslissing hebben genomen’ en ‘Wij gaan akkoord’. Tegen die achtergrond kunnen het nader overleg en het definitief maken niet worden uitgelegd als een voorwaarde of voorbehoud voor het tot stand komen van de overeenkomst. De betreffende woorden strekken er kennelijk toe, en zo mocht GBH dat ook begrijpen, dat beoogd is afrondend, op details en uitvoering gerichte gesprekken te voeren en beslissingen te nemen (zoals de aanvangsdatum). Uit de brief blijkt niet dat dit nader overleg of deze bespreking ertoe strekt het gegeven akkoord, en daarmee de wilsovereenstemming (tot het aangaan van de huurovereenkomst) zelf ter discussie te stellen. Ook de laatste twee alinea’s van de brief wijzen in de richting van een overleg, gericht op uitwerking en niet gericht op totstandkoming van de huurovereenkomst.

Daarbij komt dat GBH al eerder een voorstel had gedaan, namelijk een openbaar aanbod (het bord ‘te huur’) om in onderhandeling te treden om het bedrijfspand te huren waarop Colorex is ingegaan door in december 2000 overleg te voeren en in januari 2001 het pand te bezichtigen. GBH was nadien kennelijk nog bereid om aan Colorex te verhuren, waarmee het aanbod van GBH is gegeven. Het was derhalve aan Colorex om aan te geven hetzij dat zij afzag van huur, hetzij dat zij de onderhandelingen over de totstandkoming van de huurovereenkomst wilde voortzetten, hetzij dat zij het aanbod aanvaardde. De uitleg van de brief van 15 januari 2001 leidt tot laatstbedoelde mogelijkheid.

In dit verband is het bepaalde van artikel 6:225 lid 2 BW van belang. De aanvaarding (het akkoord) door Colorex, terwijl er nog detailpunten uitgewerkt moeten worden, staat er niet aan de weg aanvaarding aan te nemen. Uit de brief van 15 januari 2001 valt een tegenbod als bedoeld in lid 1 niet af te leiden, maar zo dit anders mocht zijn dan geldt dit tegenaanbod overigens aanvaard door de brief van GBH van 15 februari 2001.

Het hof is van oordeel dat de woorden ‘de volgende beslissing hebben genomen’ en ‘Wij gaan akkoord’ zonder meer duiden op en niet anders uitgelegd kunnen worden dan aanvaarding. Als Colorex met deze woorden iets anders had bedoeld dan zij weergeven, dan had het op haar weg gelegen die betekenis te stellen en aannemelijk te maken dat GBH onder de gegeven (dat wil zeggen: te stellen) omstandigheden redelijkerwijze die betekenis (aanvaarding) daar niet aan mocht toekennen. Een en ander gebeurt niet. Aan bewijslevering komt het hof overigens niet toe nu Colorex geen bewijsaanbod heeft gedaan.

Aan de hier bedoelde woorden kon GBH redelijkerwijze de betekenis toekennen die zij daar aan geeft, namelijk dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat zij er op mocht vertrouwen dat de invulling van details niet aan tenuitvoerlegging van de huurovereenkomst in de weg zou staan.

Dwaling

Subsidiair heeft Colorex zich op dwaling beroepen. Aan de eis van een toereikende maximale vloerbelasting, voor haar een essentiële voorwaarde voor het aangaan van de huurovereenkomst, was niet voldaan. De vloerbelasting in het te huren pand van 1500 kilo per vierkante meter volstaat niet. Colorex voert aan dat het op de weg van GBH had gelegen haar daaromtrent te informeren.

Het betoog van Colorex miskent dat van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW eerst sprake kan zijn als GBH Colorex verkeerd zou hebben ingelicht (hetgeen niet wordt gesteld) of indien GBH, in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Het enkele feit dat GBH wist dat Colorex een onderneming dreef die gericht is op het aanbrengen van kleurstoffen in kunststof, is ontoereikend om de bedoelde informatieplicht uit af te leiden. Het lag dus op de weg van Colorex om bedoelde informatie te vragen alvorens zij instemde met het aangaan van de huurovereenkomst.

De buitengerechtelijke ‘ontbinding’ door Colorex bij brief van 22 maart 2001 op grond van dwaling, kan aan toekenning van schadevergoeding wegens niet nakomen van de huurovereenkomst niet in de weg staan.

De conclusie is dan dat het beroep op dwaling rechtens geen effect heeft.

Grief 3, dat betrekking heeft op de afwijzing van het bewijsaanbod van GBH, behoeft geen bespreking.

Colorex heeft de hoogte van de gevorderde schade (huurderving) overigens niet betwist zodat deze kan worden toegewezen. Wel voert zij aan dat de vorige huurder een vergoeding heeft betaald, maar dit feit neemt niet weg dat Colorex gehouden is aan haar verplichtingen uit de tot stand gekomen huurovereenkomst te voldoen. GBH heeft gesteld dat zij de huur, ontvangen van [logistics] Logistics, in mindering heeft gebracht. Colorex heeft dit feit niet betwist.

De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten moet worden afgewezen nu niet blijkt van gemaakte kosten die niet in de proceskostenveroordeling besloten ligt.

De veroordelingen zullen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu GBH zulks niet heeft gevorderd.

Colorex zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.