Rb. Arnhem, 22-12-2009, nr. 189491

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eiseres beheert en exploiteert het Nationaal Zweefvliegcentrum Terlet te Arnhem (hierna ook wel het zweefvliegcentrum te noemen). Gedaagde is een van de gebruikers van het zweefvliegcentrum en huurt op basis van een in 2003 tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst een zogenaamde vliegstrip, ook wel aangeduid als L-strip.

Daarnaast huurt gedaagde van eiseres enkele bij het zweefvliegcentrum behorende opstallen, waaronder een hangar, garage en enkele ruimten in het op het zweefvliegcentrum staande gebouw, genaamd “Thermiekbel”.

De huurprijs van de onder 2.1. genoemde vliegstrip bedraagt € 29.500,-- per jaar exclusief BTW (indien verschuldigd), door gedaagde te voldoen in twee gelijke termijnen, telkens uiterlijk op 1 mei en 1 augustus van ieder jaar.

Artikel 4 van het huurcontract bepaalt dat het onderhoud van het gehuurde voor rekening van de verhuurder komt. Tot dit onderhoud behoren - volgens lid 2 van dat artikel - de toegangswegen, lierpaden en grasbanen van het gehuurde.

In de betaling van de door gedaagde verschuldigde huur van de vliegstrip is een achterstand ontstaan. Hierover en over een aantal andere tussen partijen ontstane geschilpunten (waaronder de kwestie van achterstallig onderhoud aan de door gedaagde gehuurde opstallen) hebben partijen in het verleden meermalen met elkaar gesproken en gecorrespondeerd. Dat heeft niet tot een oplossing geleid.

Bij brief van 20 april 2009 heeft de advocaat van eiseres gedaagde verzocht en haar voor zover nodig gesommeerd om uiterlijk op 28 april 2009 een bedrag van € 78.367,39 te betalen wegens het saldo van de achterstallige huur van de vliegstrip, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen, waaronder de ontbinding van de huurovereenkomsten, in het vooruitzicht zijn gesteld. Gedaagde heeft aan dit verzoek/deze sommatie niet voldaan.

Bij brief van 23 april 2009 heeft de voorzitter van gedaagde het bestuur van eiseres (onder meer) gewezen op het (aanzienlijk) achterstallig onderhoud aan de gehuurde opstallen en medegedeeld dat gedaagde daardoor ernstige gebruiksbeperkingen en een sterk verminderd huurgenot ervaren. Voorts wordt (het bestuur van) eiseres in die brief gesommeerd binnen drie maanden de herstelwerkzaamheden in overleg met gedaagde aan te vangen en ononderbroken voort te zetten en af te ronden, bij gebreke waarvan gedaagde de werkzaamheden onder eigen regie zal gaan uitvoeren en de kosten zal verrekenen met de huurpenningen en openstaande vorderingen. De kosten van herstel worden in die brief geschat tussen € 120.000,-- en € 160.000,--.

Bij brief van haar advocaat van 15 juli 2009 heeft eiseres de huurovereenkomst met betrekking tot de vliegstrip wegens achterstallige (veld)huur ontbonden. Tevens heeft eiseres daarbij de ontbinding in rechte van de huurovereenkomsten met betrekking tot de hangar, garage en kantoorruimte van het zweefvliegcentrum aangekondigd althans die overeenkomsten opgezegd tegen het einde van de looptijd alsmede de ontruiming daarvan aangezegd.

Eiseres stelt zich op het standpunt dat gedaagde de vliegstrip thans zonder recht of titel in gebruik heeft, omdat de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst door eiseres buitengerechtelijk is ontbonden. Tevens is eiseres van mening dat gedaagde wegens achterstallige huur en/of wegens schadevergoeding voor gederfde huur over de jaren 2008 en 2009 een bedrag van minimaal € 62.000,-- aan eiseres verschuldigd is.

Op grond daarvan vordert eiseres thans:

Eiseres stelt een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen te hebben, omdat gedaagde al vanaf augustus 2008 geen huur meer betaalt en eiseres het gevorderde geldbedrag dringend nodig heeft voor renovatie van de opstallen van het zweefvlieg-centrum, terwijl van haar bovendien niet kan worden gevergd dat zij toelaat dat gedaagde nog langer zonder betaling van huur gebruik blijft maken van de vliegstrip, mede gelet op mogelijke verhuur daarvan aan derden.

Gedaagde voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Bij de beoordeling van het onder 3.1 (a) vermelde verbod gaat het om een in dit kort geding te geven prognose omtrent de vraag of de bodemrechter, in het voorkomend geval, zal oordelen dat eiseres terecht, op goede gronden, de met gedaagde bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de vliegstrip, buitengerechtelijk heeft ontbonden.

Ter onderbouwing van de door eiseres gestelde openstaande vorderingen heeft zij verwezen naar het als productie 4 overgelegde ‘overzicht openstaande facturen SZT 2005 t/m 2009 per 13-7-2009’. De daarop met rood aangegeven bedragen zijn, aldus eiseres, de openstaande posten waarvan het saldo sluit op € 156.074,67. Daaronder zijn onder meer begrepen de veldhuur 2008 en 2009. Gedaagde heeft daar het volgende tegen ingebracht. In haar pleitnota (onder punt 11) heeft zij een overzicht verstrekt van de door haar per ultimo 2008 aan eiseres verschuldigde bedragen (van in totaal € 81.889,--) en de daarmee door haar verrekende bedragen van (in totaal) € 104.332,--. Die in verrekening gebracht bedragen zien blijkens vermeld overzicht op betalingen (van € 30.000,-- respectievelijk € 22.000,--), een schadeclaim (€ 15.000,--) een factuur (€ 18.832,--) en een in verrekening gebracht bedrag (van € 18.500,--). Volgens die berekening bedroeg het saldo ten gunste van gedaagde op dat moment, na verrekening, € 22.443,--. Tegenover deze gemotiveerde betwisting van gedaagde heeft eiseres niet (voldoende) concreet onderbouwd dat gedaagde niet € 81.889,-- maar € 156.074,67 is verschuldigd en dat haar berekening onjuist is. Meer in het bijzonder heeft zij niet concreet onderbouwd gesteld dat de door gedaagde genoemde bedragen niet kloppen en/of dat verrekening onterecht is geweest. Voor dit kort geding betekent dit dat voorshands van de juistheid van voormeld saldo van € 22.443,-- per ultimo 2008 moet worden uitgegaan.

Gedaagde heeft vervolgens (in punt 13 van haar pleitnota) voormeld saldo verhoogd met een tweetal bedragen wegens door eiseres onjuist toegepaste indexering van de huren en wegens ten onrechte door eiseres gefactureerde BTW, hetgeen evenmin (voldoende) gemotiveerd door eiseres is bestreden. Het aldus door gedaagde becijferde bedrag van € 47.443,-- is door haar vervolgens in mindering gebracht op de door eiseres aan gedaagde gefactureerde bedragen ter zake van veldhuur 2009 ( factuur 9001 € 29.500,--), kantoorhuur 2009 (factuur 9002 € 12.975,--), huur garage/hangaar 2009 (factuur 9003 € 13.369,--) en aflossing lening (€ 20.000,--), in totaal derhalve een bedrag van € 75.871,--. Die posten stroken nagenoeg met de op het onder 4.2 genoemde overzicht van eiseres vermelde eerste vier posten, met dien verstande dat de post veldhuur (factuur 9001) in dat overzicht € 30.975 bedraagt, de post kantoorhuur (factuur 9002) € 12.396,-- en de post huur garage plus hangaar (factuur 9003) € 13.481,70. Een en ander resulteert volgens de berekening van gedaagde (vermeld in haar pleitnota onder punt 14) na verrekening met het bedrag van € 47.443,-- in een saldo ten gunste van eiseres op van (€ 75.871,-- min € 47.443,--) € 28.428,--. Eiseres heeft ook de juistheid van deze berekening van gedaagde – met name de daaraan ten grondslag gelegde bedragen en de toegepaste verrekening – niet aanstonds onderbouwd kunnen weerleggen, zodat voorshands binnen het beperkte kader van dit kort geding van de juistheid daarvan zal moeten worden uitgegaan.

Gedaagde erkent derhalve het bedrag ad € 28.428,-- aan eiseres verschuldigd te zijn. Dat komt vrijwel overeen met één jaar veldhuur. Op zichzelf levert het niet betalen van één jaar huur naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ter zake van de vliegstrip op dat de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd moet worden geacht. Die ontbinding mocht buitengerechtelijk geschieden, omdat het bepaalde in artikel 7:231 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) hier toepassing mist, nu sprake is van een ongebouwde onroerende zaak. Daaraan doet niet af de omstandigheid dat de onroerende zaak nauw verbonden is met, dan wel bestaansvoorwaarde is voor, de gebouwde opstallen op het terrein. Dat leidt op zichzelf immers nog niet tot toepassing van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:231 lid 1 BW op een huurovereenkomst die zelf niet onder het regime van die bepaling valt.

Tegen ontbinding van de huurovereenkomst door eiseres voert gedaagde als verweer aan dat zij bevoegd is haar betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst ter zake van de vliegstrip op te schorten in verband met een (opeisbare) tegenvordering die zij op eiseres pretendeert in verband met het niet nakomen door eiseres van haar onderhoudsverplichting als verhuurder van de opstallen. Zij stelt in dat verband dat zij zich genoodzaakt ziet om na vruchteloze sommaties het onderhoud/herstel zelf ter hand te nemen en de kosten ervan te verrekenen op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW. Zij heeft daarbij gewezen op de door haar als producties 18, 19 en 20 overgelegde aangetekende brieven van 29 januari en 23 april 2009 aan het bestuur van eisers en de e-mail van 22 juli 2009, allen ter zake van het ter hand nemen van herstelwerkzaamheden door eiseres.

Bij de beantwoording van de vraag of gedaagde bevoegd is haar betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst ter zake van de vliegstrip op te schorten ter verrekening met een (opeisbare) tegenvordering uit hoofde van de huurovereenkomst ter zake van de opstallen, is vereist dat voldoende samenhang bestaat tussen de vordering en de verbintenis om de opschorting te rechtvaardigen. Dat is hier het geval nu de vordering tot het verrichten van onderhoud/herstel en de verbintenis tot huurbetaling voortvloeien uit dezelfde rechtsverhouding, te weten de huurrelatie tussen partijen. Weliswaar hebben partijen met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken afzonderlijke huurcontracten gesloten, maar voldoende aannemelijk is geworden dat die huurovereenkomsten zo nauw met elkaar verbonden zijn dat zij bezwaarlijk afzonderlijk van elkaar kunnen worden gezien: de ene huurovereenkomst (ter zake van de opstallen) is als het ware dienstbaar aan de andere (ter zake van de vliegstrip). Hun gezamenlijke doel is de goede uitoefening van de zweefvliegsport.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft gedaagde ook een opeisbare (tegen) vordering op eiseres. Ter onderbouwing van die (tegen)vordering heeft gedaagde een aantal foto’s van de (in haar visie belabberde) staat van de opstallen en de gebreken daaraan overgelegd alsmede een gespecificeerde offerte van een aannemingsbedrijf, gedateerd 24 september 2009, met betrekking tot de kosten van de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Die kosten worden door de aannemer begroot op in totaal ruim € 500.000,--. Eiseres heeft daarop weliswaar de ernst van de gestelde gebreken aan de opstallen en de juistheid van het totaal opgevoerde bedrag aan kosten uitdrukkelijk betwist maar zij heeft niet weersproken dat aan de opstallen gebreken kleven, dat zij daarmee op de hoogte was en dat op haar als verhuurder de rechtsplicht rust gebreken die het ongestoord huurgenot verhinderen te verhelpen. Volgens eiseres hebben partijen echter uitdrukkelijk afgesproken dat het onderhoud/herstel in het kader van een ‘meerjaren onderhoudsplan’ pas vanaf 2010 ter hand zou worden genomen. Gedaagde heeft uitdrukkelijk betwist dat die afspraak is gemaakt en daar tegenover heeft eiseres dat bevrijdend verweer niet concreet onderbouwd zodat daaraan binnen het beperkte kader van dit kort geding – waarin voor bewijslevering geen plaats is – moet worden voorbijgegaan. Gedaagde heeft, gelet op het voorgaande, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat de opstallen in zodanig slechte staat verkeren dat daardoor het ongestoord huurgenot daarvan in onaanvaardbare mate wordt verhinderd. Of het door de aannemer begrootte bedrag van € 500.000,-- als reëel kan worden bestempeld om de bestaande gebreken op te heffen kan in het midden blijven omdat daartoe nadere bewijslevering en instructie nodig is, waartoe dit kort geding zich niet leent. Op eiseres rust als verhuurder de verplichting de gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). Dat dit laatste het geval zou zijn is onvoldoende concreet door eiseres onderbouwd. Nu eerdere sommaties tot herstel vruchteloos zijn gebleken, staat het gedaagde op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW daarom in beginsel vrij het herstel zelf te verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder te verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen.

Aan het voorgaande verbindt de voorzieningenrechter de gevolgtrekking dat in voldoende mate is komen vast te staan dat gedaagde een opeisbare (tegen)vordering als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW op eiseres heeft. Daaraan doet niet af dat de omvang van die vordering nog niet precies vaststaat, maar voorshands is, in aanmerking genomen de onderbouwing door gedaagde, wel aannemelijk dat deze groter is dan het aan eiseres verschuldigde bedrag van € 28.428,-- ter zake van de huur vliegstrip 2009. Gelet daarop en in aanmerking genomen de hiervoor aangenomen samenhang tussen de verschillende huurovereenkomsten is opschorting door gedaagde van haar verplichting tot huurbetaling in verband met haar tegenvordering ex artikel 7:206 lid 3 BW gerechtvaardigd. Overigens zou opschorting ook gerechtvaardigd zijn in verband met een vordering tot nakoming door gedaagde op grond van artikel 7:206 lid 1 BW.

Het opschortingsverweer van gedaagde treft derhalve doel. Voor zover eiseres nog heeft aangevoerd dat het beroep op opschorting door gedaagde pas na de ontbinding van de huurovereenkomst is gedaan, en daarmee te laat, faalt dit. De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft, zodat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook als de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. Het enkele feit dat gedaagde zich niet vóór 15 juli 2009 heeft beroepen op haar opschortingsrecht betekent niet dat zij de buitengerechtelijke ontbinding waartoe eiseres op die datum was overgegaan niet meer met dat verweermiddel kon bestrijden (vgl HR 11-01-2008, NJ 2009, 342).

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de vliegstrip naar verwachting in de bodemzaak geen stand zal houden. In het verlengde daarvan dient daarom het door eiseres gevorderde, onder 3.1 (a) vermelde, verbod te worden afgewezen.

Wat betreft de onder 3.1 (b) vermelde vordering tot betaling van een voorschot van € 62.000,-- geldt het volgende. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat die vordering

Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagde worden begroot op: