4.9.15 De cessie van het wegneemrecht van de huurder

De verschuiving in het handelsverkeer van “eigendom” naar “gebruik” raakt het zakenrecht.5 Door de opkomst van de circulaire bouw is het leerstuk van de natrekking onder een vergrootglas komen te liggen. In de circulaire bouw wil men de eigendom van modulair geproduceerde zaken bij de producent houden of, indien dat niet mogelijk is, ervoor zorgen dat deze de eigendom kan herkrijgen zonder de medewerking van anderen. Verschillende oplossingen zijn in de literatuur en praktijk bedacht om de “snelle” natrekking tegen te gaan, maar geen enkele oplossing lijkt “op maat gesneden”. Dikwijls wordt geopperd dat de wetgever en/of de rechtspraak in beweging moeten komen, terwijl geen beweging aan die zijde tot dusver valt waar te nemen.

De twee meest interessante oplossingen zijn die van het erfpachtrecht en het opstalrecht. Bij de erfpachtconstructie in het voorbeeld van de gevel wordt de gebouweigenaar eigenaar van de gevel en krijgt de producent het recht van erfpacht. Dat erfpachtrecht geeft aan de laatste een zakelijk afscheidingsrecht. Na de afscheiding verkrijgt de producent een nieuw eigendomsrecht op de zaak. De producent heeft het ius tollendi zolang zijn erfpachtrecht bestaat. Eindigt het erfpachtrecht voordat gebruik is gemaakt van het afscheidingsrecht, dan zou de gevel afzonderlijk aan de producent moeten worden overgedragen aangezien het ius tollendi niet langer kan worden uitgeoefend. Partijen hebben geprobeerd de reikwijdte van het ius tollendi op te rekken door in de erfpachtvoorwaarden op te nemen dat dit recht ook na het einde van het recht van erfpacht kan worden uitgeoefend. Het afscheidingsrecht zou in de plaats moeten komen van het vergoedingsrecht van art. 5:99 BW. Deze oprekking is echter niet mogelijk als het erfpachtrecht betrekking heeft op woningbouw. Het opgenomen afscheidingsrecht is dan een persoonlijk recht. Als de producent in dat geval een persoonlijk afscheidingsrecht inroept, dan moet de zaak worden overgedragen. Gaat het gebouw van de eigenaar teniet, dan staat hij met lege handen.

De oplossing van het opstalrecht heeft als voordeel dat de producent eigenaar blijft van de modulair geproduceerde zaak. Op grond van art. 3:4 BW is het echter onduidelijk of het opstalrecht gevestigd kan worden ten behoeve van een bestanddeel.

Zowel het erfpachtrecht als het opstalrecht heeft als nadeel dat de vestiging van die rechten een kostbare aangelegenheid is. Deze kosten zullen in bepaalde gevallen acceptabel zijn. Denk bijvoorbeeld aan een kantoorgebouw waarvan alle gevels en vensters worden gehuurd. Als het gebouw wordt gesloopt of als deze gevels en vensters worden vervangen, wil de producent deze zaken hergebruiken. De erfpacht- en opstalconstructies lenen zich daarentegen minder voor de huur van een zonnepaneel of van een isolatiemuur. Daarvoor zijn zij te duur.

Tot slot hebben deze constructies als nadeel dat de betrokkenen juridisch aan elkaar geketend zijn. Als de gehuurde zaken niet voldoen aan de verwachtingen, dan kan de eigenaar van het gebouw niet eenzijdig het erfpachtrecht respectievelijk het opstalrecht beëindigen.

Een nieuwe oplossing tegen de “snelle” natrekking verdient de voorkeur. Ze kan gevonden worden in het huurrecht. Net als de erfpachter en de opstalgerechtigde komt ook aan de huurder een ius tollendi toe, waarmee hij de aan het gehuurde toegevoegde zaak kan afscheiden. Door die afscheiding verkrijgt hij een nieuw eigendomsrecht. Net als het huurrecht is het ius tollendi van de huurder een persoonlijk recht dat derdenwerking heeft. Hierdoor leent het zich goed als oplossing voor de problemen die spelen in de circulaire bouw. De producent komt via een dubbele huurconstructie het ius tollendi toe. Hij verhuurt de modulaire zaak aan de gebouweigenaar en tegelijkertijd huurt hij de plek waar deze zaak zal worden geplaatst. Betaalt de gebouweigenaar de huur niet, dan is de producent gerechtigd zijn zaak af te scheiden, ongeacht of het gebouw bezwaard is met een beperkt recht. Als bijvoorbeeld de hypotheekhouder overgaat tot executie, dan is de producent zelfs na veiling nog gerechtigd om de modulaire zaak af te scheiden. Dit is hij ook als de hypotheekhouder via een huurbeding de eigenaar van het gebouw had verboden om (delen van) het gebouw te verhuren.6 Verkoopt deze eigenaar het gebouw, dan zal de producent door deze koop zijn afscheidingsrecht niet verliezen.

De dubbele huurconstructie zou een uitkomst kunnen bieden voor de leveranciers uit het voorbeeld van het gemeentehuis te Brummen. Als per leverancier voor deze constructie was gekozen, dan zouden zij elk afzonderlijk een ius tollendi hebben. De leveranciers van de glaskap, het groene dak, de inbouw, de houtconstructies en de gevels verkrijgen op basis van hun afscheidingsrechten na afscheiding opnieuw de eigendom van de materialen. In de contracten kan worden opgenomen dat pas aan het einde van de gebruiksperiode afscheiding op basis van dit recht mag plaatsvinden (of bijvoorbeeld als de huurtermijnen niet worden betaald). Zo is de gemeenteraad voor die periode verzekerd van een ruim en modern gemeentehuis en krijgen de leveranciers aan het einde van de periode opnieuw de eigendom van de materialen.

De oplossing van de dubbele huurconstructie is een goedkopere variant dan de erfpacht- en opstalconstructie, maar niet minder “stevig”. Bovendien bestaat er geen discussie over de vraag of het huren van een bestanddeel mogelijk is: dat kan. Het eigendomsrecht van de producent op de modulaire zaak wordt gecontinueerd via de dubbele huurconstructie in een materiële vorm evenals eventuele beperkte rechten die vóór de vereniging op deze zaak rustten.

Tot slot blijft een vraag open die in de literatuur is opgeworpen: past een algemeen zakelijk afscheidingsrecht in het wettelijke systeem? Daarover gaat de laatste paragraaf.