Hof Arnhem-Leeuwarden, 30-08-2022, nr. BK-ARN 21/01048, nr. BK-ARN 21/01049

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 23 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildata van respectievelijk 1 januari 2017 en 1 januari 2018 en naar de toestand op die data, voor de jaren 2018 en 2019 vastgesteld op € 4.300.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2018 en 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 13.927,00 (2018) en € 14.443,70 (2019) en voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 11.369,00 (2018) en € 11.790,60 (2019). Daarnaast zijn ook tegelijk met deze beschikkingen aanslagen rioolheffingen voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 3.569,00 (2018) en € 3.581,90 (2019) en voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 2.648,00 (2018) en € 2.661,70 (2019).

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. J.W.C. Nuis, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] en [naam2] , alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam3] , bijgestaan door taxateur [naam4] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaak betreft een golfcomplex, bestaande uit een 9-holes golfbaan met clubhuis en terras en binnen- en buiten (oefen)faciliteiten, een stallingsruimte, een turnhal en een parkeerterrein. De opstallen zijn gebouwd in 2000. De golfbaan/drivingrange is aangelegd in 2014. De perceeloppervlakte bedraagt 254.034 m2.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze wordt geëxploiteerd door de [naam5] V.O.F. (hierna: de Golfclub). Van deze vennootschap onder firma zijn dochtervennootschappen van belanghebbende de vennoten, namelijk [naam6] B.V. en [naam7] B.V.. Belanghebbende is van deze dochtervennootschappen de enige bestuurder.

Blijkens het bestemmingsplan [naam5] , vastgesteld op 14 juni 2011, is de bestemming van het object beperkt tot golfbaan en daaraan gerelateerde voorzieningen.

Vanaf het belastingjaar 2018 heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak als één object aangemerkt.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 en op de waardepeildatum 1 januari 2018.

Belanghebbende bepleit een gecorrigeerde vervangingswaarde van respectievelijk € 1.846.000 (2018) en € 1.978.000 (2019) en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarden, de aanslagen OZB 2018 en 2019 en de aanslagen rioolheffing 2018 en 2019.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van € 4.300.000 voor zowel het jaar 2018 als het jaar 2019 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op grond van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Ingevolge artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

In artikel 4, lid 4, van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. De waardering op de bedrijfswaarde is passend als de waarde van een zaak uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken als zodanig bedoeld, is slechts sprake indien de exploitatie van die zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak een incourant object is waarvan de WOZ-waarde moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW), aangezien beide partijen de GVW hoger berekenen dan de waarde in het economische verkeer (hierna: de WEV). Evenmin is in geschil dat de exploitatie van de onroerende zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Het Hof zal hiervan uitgaan. Ter onderbouwing van de beschikte waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van taxateur [naam8] van 28 mei 2020 overgelegd. In dat rapport heeft de taxateur de GVW voor beide waardepeildata getaxeerd op € 4.300.000. De taxateur heeft daarbij gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Algemene kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur) en de Taxatiewijzer Sport en is voor de extra grond - dat wil zeggen: de grond buiten het bouwblok - ter grootte van 239.741 m2 uitgegaan van een prijs van € 6 per m2. De taxateur heeft dit rapport aangevuld op 20 januari 2021. De taxateur gaat daarin nader in op de waardering van het onderdeel extra grond. Voor die grond is, onder verwijzing naar aankoop en inbreng van die grond, een prijs van € 12 per m2 aangenomen. Daarmee komt de taxateur in het aanvullend rapport op een waarde van de onroerende zaak van € 5.738.000.

Belanghebbende heeft tegen de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de GVW alleen ingebracht dat met een extra afschrijving voor functionele veroudering als bedoeld in artikel 4, lid 4, van de Uitvoeringsregeling rekening moet worden gehouden en dat daardoor de GVW moet worden vastgesteld op de lagere bedrijfswaarde (de indirecte opbrengstwaarde). Het Hof dient derhalve te beoordelen of een zodanige factor voor functionele veroudering moet worden toegepast dat de waarde overeenkomt met de lagere bedrijfswaarde van de onroerende zaak. De bewijslast hiervoor rust op belanghebbende.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de lagere bedrijfswaarde discounted cashflow (hierna DCF-) berekeningen overgelegd, waarin de kasstromen van de Golfclub tezamen met de kasstromen van belanghebbende – betreffende de huurinkomsten – zijn verwerkt. Zij heeft dienaangaande ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat daarbij voor een economische benadering van de waarde is gekozen, waarbij de kasstromen van belanghebbende en haar dochtervennootschappen – de vennoten van de Golfclub – tezamen zijn genomen om de indirecte opbrengstwaarde te bepalen en derhalve niet is uitgegaan van de indirecte opbrengstwaarde voor belanghebbende als verhuurder van de onroerende zaak. Hoewel belanghebbende in haar pleitnota ter zitting van het Hof – voor het eerst – het standpunt heeft ingenomen dat de huursom vanaf 1 april 2015 variabel is geworden in de zin dat deze afhankelijk is geworden van de omzet van de Golfclub, heeft belanghebbende ter zitting van het Hof voorts verklaard dat de variabele huursom niet ten grondslag heeft gelegen aan de DCF-berekeningen, en dat van de voordien overeengekomen vaste, zakelijke huur is uitgegaan. De economische benadering waarbij de kasstromen van belanghebbende en haar dochtervennootschappen tezamen in aanmerking zijn genomen is, naar belanghebbende heeft verklaard, uitsluitend ingegeven door de aandeelhoudersrelatie.

De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat gelet op vaste jurisprudentie de door belanghebbende gehanteerde economische benadering niet tot uitgangspunt kan worden genomen en dat in de berekeningen van belanghebbende slechts de kasstromen van belanghebbende (dat wil zeggen: op basis van de huuropbrengsten) in aanmerking mogen worden genomen. Nu belanghebbende daarvan geen berekening heeft overgelegd, heeft belanghebbende de (lagere) bedrijfswaarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

Het Hof oordeelt als volgt. In verband met het objectieve karakter van de onroerendezaakbelastingen moet worden aanvaard dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt.2.In dit geval heeft belanghebbende ter bepaling van de door haar bepleite lagere bedrijfswaarde zich mede gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker van de onroerende zaak – de Golfclub – terwijl die kasstromen belanghebbende als eigenaar juridisch gezien niet aangaan. Dat de opbrengsten van de gebruiker in dit geval uiteindelijk de belangen van de eigenaar (belanghebbende) raken, gelet op de aandeelhoudersrelatie tussen hen, maakt dat niet anders. Nu een waardebepaling gebaseerd op enkel de kasstromen van belanghebbende niet is opgemaakt, heeft belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan.

Aangezien belanghebbende ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de GVW alleen heeft gesteld dat met een extra afschrijving voor functionele veroudering als bedoeld in artikel 4 lid 4 van de Uitvoeringsregeling rekening moet worden gehouden en het Hof tot het oordeel komt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor een dergelijke extra functionele afschrijving aanleiding bestaat, kan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde van € 4.300.000 voor beide jaren worden gevolgd.

Het Hof ziet ook overigens geen aanleiding anders te oordelen. De heffingsambtenaar heeft de WEV voor beide jaren op € 4.062.000 berekend en belanghebbende op respectievelijk € 1.543.825 voor 2018 en € 1.585.270 voor 2019. Dit brengt met zich dat beide partijen een WEV bepleiten die onder de GVW van € 4.300.000 ligt, zodat de waarde van de onroerende zaak terecht is bepaald op de GVW. Het Hof komt daarom aan een beoordeling van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld ten aanzien van de WEV niet toe.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. J.A.L. Heldens, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022

De griffier De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 augustus 2022.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.