HR, 29-01-2016, nr. 14/06530

Het Hof heeft (in rov. 7.6.2) geoordeeld dat de aan de grond toe te kennen waarde gesteld dient te worden op de prijs waarvoor de eigenaar van het complex de grond op waardepeildatum zou kunnen verwerven ‘in de staat waarin de grond zich op die dag bevindt’ en daaraan ten onrechte de conclusie verbonden in het onderhavige geval dat de ondergrond van het waterbekken op de waardepeildatum niet is aan te merken als zeebodem, doch als grond die bestemd is voor de opslag van (sterk) vervuilde rivieren havenslib waaraan een waarde van € 16,50 per m2 kan worden toegekend. Het Hof heeft in het onderhavige geval de gecorrigeerde vervangingswaarde, die bestaat uit de vervangingswaarde van de grond en de opstal (art. 4 lid 2 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken), op een onjuiste wijze bepaald.

Het Hof heeft miskend dat de fysieke toestand van [A] (in het bijzonder van het waterbekken) op de waardepeildatum bestaat uit de ondergrond van het waterbekken en de op en in die grond gedane investeringen die hebben geleid tot de infrastructuur/opstal (de stortput met ringdijken). Op de waardepeildatum is de ondergrond van het waterbekken wél aan te merken als zeebodem, althans als bodem met een waarde die gelijk is aan de waarde van de zeebodem (zie onder meer: par. 1.1.4 van het antwoord van de Staat op het incidenteel appel). De op en in de zeebodem gedane investeringen hebben immers geleid tot het ontstaan van het baggerslibdepot, dat als infrastructuur/opstal moet worden aangemerkt en als zodanig (na correcties voor technische en functionele veroudering) in de gecorrigeerde vervangingswaarde betrokken wordt. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van de investeringen die nodig zijn om een identieke vervangende zaak tot stand te brengen (vergelijk HR 5 juni 1996, BNB 1996/250). Deze fictieve herbouw van [A] wederom plaatsvinden op de zeebodem (zie onder meer: par. 1.1.5 van de het antwoord van de Staat op het incidenteel appel). Het Hof is hier ten onrechte aan voorbij gegaan.

Ook de StAB heeft aangegeven dat voor de gecorrigeerde vervangingswaarde in eerste instantie wordt gekeken naar de aanvangssituatie en dat het daarom logisch is om ook de oorspronkelijke toestand ter plaatse — en dus de waarde van de zeebodem — in de waardering een rol te laten spelen (zie p. 21 het verslag van de StAB).

Zie ook rov. 6.1 van de uitspraak van de Rechtbank.

Bij de waardering van de grond van het waterbekken heeft de Staat daarom ter onderbouwing van de grondwaarde van € 0,25 per m2 terecht aangesloten bij transacties van zeebodem in het kader van de aanleg van […] en een vestiging van erfpacht met betrekking tot grond en water in [R] (zie de conclusie van dupliek in het incidenteel appel, par. 1.4 en 1.5).

De StAB (en in navolging daarvan de Rechtbank) heeft aangegeven dat een grondwaarde van € 0,25 per m2 het best aansluit bij de grond van het waterbekken, mede gezien de transactie van zeebodem ten behoeve van […] (zie p. 22 en 23 van het verslag van de StAB).

Door bij de grondwaarde van het waterbekken de grondwaarde van de overige gronden (wegen, talud en sedimentatiebekkens) en de stichtingskosten van [A] op te tellen, op welke stichtingskosten (eerst) correcties voor technische en functionele veroudering zijn toegepast, wordt gekomen tot het offer dat op de toestandsdatum nodig is om het object in dezelfde staat te vervaardigen en daarmee tot de gecorrigeerde vervangingswaarde van [A]. Het Hof is aan het vorenstaande ten onrechte voorbij gegaan.

Weliswaar heeft het Hof (terecht) onderkend dat met het in aanmerking nemen van enerzijds een grondwaarde van € 16,50 per m2 en anderzijds de kosten die de Staat heeft gemaakt voor de aanleg van [A] (de stortput met ringdijk) als onderdeel van de vervangingswaarde van de infrastructuur, sprake is van een dubbeltelling omdat de kosten van de aanleg van [A], waarbij zee is omgezet in land (ringdijk) en stortput, zijn verdisconteerd in de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen grondwaarde van € 16,50 (zie rov. 7.6.3). Uit de wijze waarop het Hof deze dubbeltelling corrigeert, door € 16 per m2 in mindering te brengen op de door de Staat gepleegde investeringen, blijkt echter dat het Hof heeft miskend dat bij de bepaling van de waarde van de grond aanlegkosten niet mogen worden meegenomen en deze tot uitdrukking dienen te komen in de vervangingswaarde van de infrastuctuur/opstal waarop vervolgens nog correcties mogelijk zijn (zie par. 1.1.3 en 1.1.9 van het antwoord op het incidenteel appel).7.

De wijze waarop het Hof de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft vastgesteld, leidt kortom niet tot de waarde die [A] in economische zin voor de eigenaar zelf, de Staat, heeft. In ieder geval heeft het Hof onvoldoende gemotiveerd waarom de ondergrond van het waterbekken op de waardepeildatum niet als zeebodem kan worden aangemerkt.

Indien er niettemin van uit moet worden gegaan dat de ondergrond van het waterbekken niet als zeebodem, althans als bodem met een waarde die gelijk is aan de waarde van de zeebodem kan worden aangemerkt, geldt dat het Hof de correctie van € 16 per m2 ten onrechte heeft toegepast op de vervangingswaarde van de infrastructuur en niet op de grondwaarde. De Staat heeft in hoger beroep — subsidiair — aangevoerd dat indien de aan de taxatiewijzers en transacties ontleende grondprijzen toch het startpunt van de onderhavige waardering zouden moeten zijn, ontdubbeling moet plaatsvinden door een anders dan op zeebodem bepaalde grondwaarde te verminderen met de kosten voor het creëren van de stortput (zie par. 1.1.14 van het antwoord op het incidenteel appel).

De door het Hof gevolgde methode, waarbij de (ongecorrigeerde) vervangingswaarde van de infrastructuur wordt verminderd met de kosten van aanleg van de stortput (met ringdijk), leidt ertoe dat over de kosten van de aanleg van de stortput (met ringdijk) geen correcties voor technische en functionele veroudering plaatsvinden. Ook leidt de methode van het Hof ertoe dat bij een volledige technische en functionele afschrijving en een volledig gevulde [A] (naar verwachting in 2045) altijd nog een grondwaarde van € 46.213.983 zal resteren waarover nog onroerendezaakbelasting kan worden geheven, terwijl [A] dan niet meer wordt gebruikt terwijl er nog wel de nodige kosten van nazorg door de Staat zullen moeten worden voldaan en [A] voor andere doeleinden niet geschikt zal zijn vanwege de vervuilde en instabiele grond, althans niet eerder dan na een rijpingsperiode van 20 à 25 jaar na de beëindiging van het storten en de nodige investeringen. De door het Hof gehanteerde wijze van waardering leidt kortom tot een hogere waarde dan dat [A] in economische zin voor de eigenaar zelf heeft en derhalve tot een te hoge gecorrigeerde vervangingswaarde. In ieder geval heeft het Hof onvoldoende gemotiveerd waarom de correctie van € 16 per m2 in mindering moet worden gebracht op de (ongecorrigeerde) vervangingswaarde van de infrastructuur.

Gelet op al hetgeen de Staat omtrent de hoogte van de grondwaarde heeft aangevoerd, is het onbegrijpelijk dat het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 16,50 niet te hoog is en dat het Hof daarbij wijst op de prijzen van min of meer vergelijkbare objecten, met name het slibdepot [B].

In (onder meer) par. 5.2.3 en 5.2.4 van de reactie op het verweerschrift van de heffingsambtenaar voor de Rechtbank is door de Staat uitvoerig uiteengezet dat de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten (waaronder [B]) onvergelijkbaar zijn met [A]:

Zie ook:

Zoals de Rechtbank in rov. 6.1 terecht heeft overwogen, zijn de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingen niet toepasbaar, omdat [A] een uniek object is, zowel qua ligging als qua grootte en gebruik, maar ook omdat bij [A] geen sprake is van een draagkrachtige bodem en geen braakliggend terrein. In ieder geval had het Hof zijn oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overlegde marktgegevens aannemelijk gemaakt zou hebben dat de door hem in aanmerking genomen waarde van € 16,50 per m2 niet te hoog is, gelet op de uitvoerig gemotiveerde betwisting door de Staat, nader moeten motiveren.

Door de kosten van de aanleg van [A] in mindering te brengen op de (ongecorrigeerde) vervangingswaarde van [A] en derhalve uit te gaan van lagere stichtingskosten dan waarvan beide partijen in bun waarderingen zijn uitgegaan, heeft het Hof een onbegrijpelijke uitlegging aan de stellingen van partijen gegeven en een andere maatstaf aangelegd op grond waarvan de waarde vervolgens is vastgesteld zonder dat partijen zich hierover hebben kunnen uitlaten. Aldus heeft het Hof gehandeld in strijd met het fundamentele beginsel van procesrecht dat partijen over de wezenlijke elementen die ten grondslag liggen aan de rechterlijke beslissing voldoende moeten zijn gehoord en niet mogen worden verrast met een beslissing van de rechter, waarmee zij, gelet op het verloop van het processuele debat, geen rekening behoefden te houden.

Het Hof overweegt in rov. 7.7.1 dat partijen eenparig van mening zijn dat de vervangingswaarde van de infrastructuur (exclusief het kantoorgebouw), vóór de toepassing van correcties, op de waardepeildatum € 79.877.763 bedroeg. Het geschil spitste zich voor het Hof uitsluitend toe op de waarde van de grond (onder het waterbekken), waarbij de Staat een waarde van € 0,25 per m2 voorstaat en de heffingsambtenaar een waarde van € 16,50 per m2, en op de op de hiervoor genoemde (ongecorrigeerde) vervangingswaarde toe te passen correctie wegens excessieve gebruikskosten. Over een mogelijke correctie voor de kosten van de aanleg van [A] op de (ongecorrigeerde) vervangingswaarde van de infrastructuur hebben partijen zich niet uitgelaten en is — bijvoorbeeld tijdens de zitting bij het Hof naar aanleiding van vragen van het Hof daaromtrent — ook geen debat gevoerd, laat staan dat partijen zich over de hoogte van deze correctie hebben kunnen uitlaten.

Daardoor is de Staat voorts niet in de gelegenheid geweest om subsidiair bijvoorbeeld aan te voeren dat er gelet op de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval bij de bepaling van de waarde van de grond wel met een component technische en functionele veroudering rekening zou moeten worden gehouden.

Het Hof oordeelt dat de kosten van de aanleg van [A] moeten worden gecorrigeerd om dubbeltelling te voorkomen. Door (in rov. 7.6.3) deze kosten te schatten op € 16 per m2, heeft het Hof een (veel) te lage correctie toegepast, althans heeft het Hof de hoogte van deze correctie onvoldoende gemotiveerd.

Het Hof overweegt in rov. 7.6.3 dat er geen concreet bedrag van de kosten van de aanleg van [A] door partijen is genoemd. Dit is onbegrijpelijk (in ieder geval) gelet op hetgeen door de Staat daaromtrent is aangevoerd. De Staat wijst op aangepaste taxatie van [C] van 17 februari 2010, waarin uiteengezet is dat de bruto vervangingswaarde is herleid uit de aangeleverde accountantsverklaringen waaruit volgt dat de (historische) stichtingskosten tot en met 1987 NLG 90.758.987 (€ 41.184.613,12) incl. 20% BTW bedragen. Vervolgens zijn alle (nadere) investeringen, voor zover niet vrijgesteld onder de werktuigenvrijstelling, toegevoegd aan de bruto vervangingswaarde en zijn alle bedragen geïndexeerd naar de respectievelijke waardepeildata (zie ook de bij het rapport gevoegde waardeberekeningen).

Uit het voorgaande volgt dat de door het Hof toegepaste correctie voor de kosten van de aanleg van [A] die (2.469.246 × € 16 =) € 39.507.936 bedraagt, te laag en onnavolgbaar is. Uitgaande van de historische kostprijs van de aanleg van [A] die uiteraard ook nog naar de huidige peildatum moet worden geïndexeerd, is in ieder geval onbegrijpelijk dat het Hof tot deze correctie is gekomen.

In rov. 7.7.2 overweegt het Hof dat de Staat zich op het standpunt stelt dat te dezen de gemiddelde jaarlijkse exploitatiekosten als excessief zijn aan te merken. Daarmee heeft het Hof het standpunt van de Staat onjuist weergegeven en is het oordeel van het Hof omtrent de correctie voor excessieve gebruikskosten op onjuiste uitgangspunten gebaseerd. De door de Staat voorgestane correctie betreft circa 88% van de (in het als productie 1 bij de motivering van het hoger beroep overgelegde overzicht van jaarlijkse exploitatiekosten, personeelskosten en investeringen) gemiddelde jaarlijkse exploitatiekosten over 2004 (de oorspronkelijke einddatum) tot en met de waardepeildatum (zie par. 3.15 van de motivering van het hoger beroep).

Het Hof is in rov. 7.7.3 uitgegaan van een onjuiste uitleg van het begrip excessieve gebruikskosten door de door de heffingsambtenaar voorgestane (en in rov. 7.7.3 verwoorde) methodiek te volgen. Ten onrechte wordt ervan uitgegaan dat alleen de extra onderhoudskosten als excessieve gebruikskosten kunnen worden aangemerkt. [A] blijkt veel te groot gedimensioneerd en blijft daarom veel langer open dan ten tijde van het besluit tot stichting van [A] werd voorzien. Dat het baggerslibdepot in maatschappelijk opzicht in mindere mate functioneel is geworden, leidt tot excessieve gebruikskosten (zie motivering hoger beroep par. 3.10 en het verslag van de StAB, p. 26 en 27). De (veel) langere opstelling van [A] dan voorzien bij het nemen van de oorspronkelijke investeringsbeslissing, leidt ertoe dat in principe de meerkosten van de langere openstelling als excessieve kosten kunnen worden beschouwd.

Zoals de Staat (in onder meer par. 3.17 van de motivering van het hoger beroep) uiteengezet heeft, leidt de toepassing van het door de heffingsambtenaar genoemde percentage van 13% tot een jaarlijks bedrag aan excessieve kosten van slechts € 228.385, hetgeen ten opzichte van de totale gemiddelde jaarlijkse kosten van € 6.460.625 als veel te laag moet worden beschouwd.

Het Hof oordeelt in rov. 7.7.3 dat de door de heffingsambtenaar voorgestane methodiek voor de correctie voor excessieve gebruikskosten gevolgd moet worden. Dat motiveert het Hof slechts als volgt: ‘gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd is het Hof van oordeel is dat de rechtbank met betrekking tot de correctie voor excessieve gebruikskosten op goede gronden juist heeft geoordeeld door de door de heffingsambtenaar voorgestane methodiek te volgen’.

Tussen partijen heeft over de toe te passen correctie voor excessieve gebruikskosten in de processtukken een uitvoerig debat plaatsgevonden.

Zie voor de standpunten van de Staat onder meer:

Gelet op dit uitvoerige debat heeft het Hof met zijn oordeel in rov. 7.7.3 onvoldoende inzicht gegeven in de aan zijn beslissing ten grondslag liggende gedachtegang en daarom zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Het enkele opnemen van een citaat uit (kennelijk) de reactie van de heffingsambtenaar op het concept-verslag van de StAB, kan in ieder geval niet voldoende worden geacht. Dat geldt temeer nu de StAB in reactie hierop in zijn definitieve verslag op p. 36 het volgende heeft opgemerkt:

[…]