Rb. Overijssel, 19-01-2022, nr. C/08/246038 / HA ZA 20-135

2. [Y],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. W. Hogenkamp te Meppel.

Partijen zullen hierna [A] en [X] c.s. genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Tot slot is vonnis bepaald.

Waar gaat de zaak over?

Partijen hebben een geschil over de kwaliteit van de houtskeletbouw woning die [A] voor [X] c.s. heeft gebouwd. [A] vordert een bedrag van € 30.000,00 aan openstaande facturen. Als tegeneis vordert [X] c.s. (1) een verklaring voor recht dat [A] wanprestatie heeft geleverd, (2) een gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst, waarbij de aanneemsom met € 30.000,00 wordt verminderd, en (3) schadevergoeding vanwege de gebrekkige luchtdichtheid van de woning, op te maken bij staat.

Wat is de beslissing?

[X] c.s. moet een bedrag van € 19.755,00 inclusief btw aan [A] betalen, alsmede een bedrag van € 972,55 aan buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen van [X] c.s. worden afgewezen. De proceskosten zullen worden gecompenseerd. De rechtbank zal dat hieronder toelichten.

De procedure tot nu toe

Nadat de zaak vanwege de Coronapandemie schriftelijk was voortgezet hebben partijen zich na de mondelinge behandeling op 28 januari 2021 uitgelaten over de aangekondigde deskundigenrapportage. Vervolgens heeft de rechtbank de heer ing. A. de Wit als deskundige benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

Het deskundigenbericht

Op 23 september 2021 heeft de deskundige het deskundigenbericht uitgebracht. Ten aanzien van de eerste vraag is de deskundige nader ingegaan op de door hem op 20 september 2019 geconstateerde gebreken, zoals hij die destijds in een opleveringsrapport heeft opgetekend (productie 5 bij dagvaarding), en ook op de 'nazorgpunten' die [X] c.s. nadien bij [A] heeft gemeld (productie 7 en 9 bij dagvaarding). Daarbij heeft de deskundige per gebrek en nazorgpunt aangegeven voor wiens risico dit komt. Volgens de deskundige vallen de meeste 'nazorgpunten' buiten de oplevering waarbij [A] een afweging moet maken of al dan niet sprake is van een gebrek. Verder heeft de deskundige vastgesteld dat de door [X] c.s. gepleegde herstelwerkzaamheden beperkt zijn tot de afwerking van het plafond van de woonkamer en slaapkamers. Daarbij heeft de deskundige geen kosten genoemd die met deze herstelwerkzaamheden waren gemoeid.

Ten aanzien van de tweede vraag heeft de deskundige met betrekking tot de opleverpunten van 20 september 2019 de herstelkosten begroot op een totaalbedrag van € 5.005,00. Volgens de deskundige komt daarvan een bedrag van € 880,00 voor rekening en risico van [X] c.s., zijnde het meerwerk in verband met de afwerking van de dakelementen. Het resterende bedrag van € 4.125,00 komt voor rekening en risico van [A] , aldus de deskundige. Voor wat betreft de 'nazorgpunten' heeft de deskundige de herstelkosten begroot op een totaalbedrag van € 7.810,00. Hoewel sprake is van 'nazorgpunten' die nog eerst door [A] zouden moeten worden beoordeeld, komt hiervan een bedrag van

€ 7.250,00 voor rekening en risico van [A] , aldus de deskundige.

Ten aanzien van de derde vraag heeft de deskundige geantwoord dat in de ruwbouwfase onvoldoende aandacht is besteed aan diverse (aansluit)details bij met name de doorlopende draagconstructies van het dak en dat de herstelkosten van de schade aan diverse afwerkingen en de kosten van de tweede luchtdichtheidsmeting voor rekening van [A] komen. De deskundige heeft hiervoor een stelpost van € 6.000,00 genoemd.

Beide partijen hebben op het rapport van de deskundige gereageerd. De rechtbank overweegt als volgt.

Oplevering

Anders dan [X] c.s. betoogt (en in dezelfde lijn de deskundige), is de rechtbank van oordeel dat de woning op 20 september 2019 (rechtsgeldig) is opgeleverd. Daartoe overweegt de rechtbank dat [X] c.s. met de ondertekening van het door De Wit opgestelde opleveringsrapport het werk – onder voorbehoud van herstel van de geconstateerde gebreken – heeft aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (artikel 7:758 lid 1 BW). [X] c.s. heeft het werk toen niet geweigerd en bovendien later in gebruik genomen. Dat [A] het opleveringsrapport niet voor akkoord heeft ondertekend, doet hier niet aan af. Voor oplevering is immers bepalend dat [X] c.s. als opdrachtgever het werk keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert. Bovendien volgt uit de e-mail van [A] van 24 september 2019 dat ook zij ervan uitgaat dat de oplevering van de woning op 20 september 2019 heeft plaatsgevonden.

Na de oplevering van de woning heeft [A] op 24 en 25 september 2019 [X] c.s. verzocht de laatste termijn en het meerwerk van in totaal € 57.596,93 te voldoen. Totdat alle geconstateerde gebreken zijn hersteld, heeft [A] hierop – naar analogie van de 5%-regeling van artikel 7:768 lid 1 BW – een bedrag van € 13.000,00 in mindering gebracht, zodat een te betalen bedrag van € 44.596,93 resteert. Eind 2019 heeft [X] c.s. een bedrag van € 27.596,93 voldaan en heeft hij zich vanwege de gebreken aan de woning voor het restant van € 30.000,00 beroepen op zijn opschortingsbevoegdheid. [A] betwist dat de waarde van de opleveringsgebreken gelijk is aan dit bedrag. Nadat partijen niet tot een vergelijk waren gekomen, heeft [A] [X] c.s. op 6 maart 2020 gesommeerd het restant te betalen. [X] c.s. heeft daaraan geen gevolg gegeven.

Geen recht op opschorting

Oplevering van het werk heeft onder meer het rechtsgevolg dat [X] c.s. in beginsel de volledige aanneemsom is verschuldigd. [X] c.s. was daarbij niet bevoegd tot opschorting van de betaling van meer dan gemeld bedrag van € 13.000,00. Daartoe overweegt de rechtbank dat uit het rapport van de deskundige – wiens conclusies zij overneemt: zie hierna – weliswaar volgt dat het grootste deel van de (32) geconstateerde gebreken tot de opdracht behoort en/of door [A] is erkend en dus voor rekening van [A] komt, maar de herstelkosten hiervan bedragen volgens de deskundige “slechts” € 4.125,00. Als daarbij wordt opgeteld het bedrag van € 7.250,00 aan herstelkosten van de 'nazorgpunten', welk bedrag volgens de deskundige voor rekening van [A] komt, dan betekent dit dat het voorstel van [A] aan [X] c.s. om een bedrag van € 13.000,00 pas te betalen als de geconstateerde gebreken door haar zijn hersteld, alleszins redelijk was.

De rechtbank zal hierna beoordelen in hoeverre op het gevorderde restantbedrag van € 30.000,00 (waarvan de hoogte op zich niet ter discussie staat) – bij wijze van verrekening – een bedrag aan schade vanwege de kosten van herstel van de gebreken aan de woning in mindering moet worden gebracht en, zo ja, welk bedrag dat moet zijn.

Gebreken

Ten aanzien van de opleverpunten die de deskundige op 20 september 2019 heeft geconstateerd heeft [A] aangevoerd dat zij zich kan verenigen met de herstelkosten van

€ 4.125,00, met dien verstande dat dit herstelkosten zijn die reëel zijn indien een derde deze zou uitvoeren en dat deze kosten, nu het vooral om arbeid gaat, voor [A] een fractie zijn van dit bedrag als zij deze zelf had kunnen uitvoeren. Nu [A] deze stelling niet heeft onderbouwd, zal de rechtbank uitgaan van de door de deskundige begrote herstelkosten van € 4.125,00 die voor rekening van [A] komen.

Ten aanzien van de 'nazorgpunten' (of 'garantiegebreken' zoals [A] deze noemt) stelt [A] dat de gebreken W12 (Balken ruw) en W32 (Zwarthout zijgevel onder scheef), waarvan de herstelkosten volgens de deskundige € 1.200,00 respectievelijk € 560,00 bedragen, zichtbare gebreken zijn die bij de oplevering hadden moeten worden gemeld. Nu [X] c.s. dit heeft nagelaten, kan [A] voor deze gebreken niet meer aansprakelijk worden gesteld, aldus [A] .

Voor wat betreft het gebrek W12 concludeert de deskundige het volgende:

“In de opdrachtbevestiging van [A] aan [X] [ [X] c.s., toevoeging rechtbank] staat op pagina 7; onderdeel 2, beschreven: 'Aan de binnenzijde worden deze geschaafd uitgevoerd'. [A] zal aan de binnenzijde de ruwe plekken moeten schaven. Dit is ten tijde van de inspectie op 20 september niet door [X] gemeld en dus ook niet opgenomen in het opleverrapport. Voor mij als bouwkundige is het niet schaven van het hout geen technische tekortkoming en daarom is dit ook niet ter sprake geweest, ondanks dat het wel visueel waarneembaar was. Dit neemt niet weg dat geschaafd door [A] aan [X] is verkocht en dat [X] hier ook na de oplevering gewoon recht op heeft. [A] had dit zelf ook bij de oplevering kunnen/moeten melden.”

En voor wat betreft het gebrek W32:

“Dit kan een punt van nazorg zijn. Als na beoordeling van de situatie [A] van mening is dat zij hier herstelwerk voor willen verrichten, dan is die keuze aan hen. Dit kan niet gezien worden als (aanvullend) opleverpunt.”

De rechtbank onderschrijft deze conclusies van de deskundige en maakt deze tot de hare. Dit betekent dat een bedrag van € 1.200,00 inclusief btw als schade van [X] c.s. vanwege de kosten van herstel van de ruwe balken voor vergoeding in aanmerking komt. De schade met betrekking tot de post “Zwarthout zijgevel onder scheef” ad € 560,00 kan [X] c.s. niet op [A] verhalen.

Ook ten aanzien van het gebrek W13 (Luchtdichtheidstest) betwist [A] dat zij daarvoor aansprakelijk is. Daartoe voert [A] aan dat zij alleen de ruwbouw heeft gedaan, terwijl [X] c.s. en/of een derde de afbouw voor zijn rekening heeft genomen. Subsidiair betoogt [A] dat van de stelpost van € 6.000,00 slechts 65%, althans 82%, voor haar rekening kan komen, omdat [X] c.s. daarin zelf een aandeel van 35%, althans 18%, heeft.

Ten aanzien van dit gebrek heeft de deskundige onder meer het volgende geconcludeerd:

“De woning is gebouwd met een leidingwand. De kozijnen zijn als meerwerk geplaatst door [A] . Het dak, de vloeren en de buitengevels zijn ook door [A] gerealiseerd en geplaatst. De thermische schil en daarmee ook de luchtdichtheidsschil, is dus volledig door of in opdracht van [A] neergezet. Zij zijn verplicht om de woning te laten voldoen aan de gestelde eis van 0,98. Voor de hersteladviezen zie rapport Energiekeur+. Zie verder punt 3 in deze rapportage.

(…).

De luchtdichtheidstest is volgens, in overeenstemming met de NEN-normen uitgevoerd. De uitkomsten zijn duidelijk. Er is in de ruwbouwfase onvoldoende aandacht besteed aan diverse (aansluit)details bij met name de doorlopende draagconstructies van het dak. Je mag van een deskundige aannemer verwachten dat er voldoende aandacht besteed wordt aan de thermische schil en de bijbehorende detailleringen en kierafdichtingen. [X] valt, ondanks dat zij zelf de voorzetwanden hebben geplaatst, hier naar mijn mening weinig tot niets te verwijten. [X] is door [A] ook nimmer gewaarschuwd dat de woning niet zou voldoen aan de gestelde Qv-norm van 0,98.

Na het lezen van de rapportage van Energiekeurplus, zitten de grootste lucht- en warmtelekken in de thermische schil bij de aansluiting dak met houten balken, de dak doorvoeringen en aansluiting gevels met dak. Bij de kozijnen zijn ook een aantal luchtlekken geconstateerd, maar daar lijkt de 'schade' mee te vallen.

(…).

Om nog bij de lekpunten te komen zullen nu ook schades aan diverse afwerkingen ontstaan. De herstelkosten van deze afwerkingen en de kosten voor de tweede luchtdichtheidsmeting komen dan naar mijn mening voor rekening van [A] . De kosten van de eerste luchtdichtheidsmeting zijn voor rekening van [X] .”

Verder is de deskundige naar aanleiding van het commentaar van [A] op zijn conceptrapport nader ingegaan op de schuldvraag:

“(…). Ik ben het eens met de stelling van [A] dat [X] ook een aandeel heeft door gaten in wand en dak te (laten) boren. Echter moet dit wel in perspectief worden gezien. In totaal zijn door Energiekeurplus 34 lekken aangetroffen, vermeld op pagina 6 t/m 39. De lekken op pagina's 10, 16, 18, 31, 33, 36 vallen naar mijn mening buiten de verantwoording van [A] . Dit komt neer op ca. 18%. De overige lekken hebben te maken met de cascobouw van de woning en vallen wel onder verantwoording van [A] (82%). Na het lezen van het rapport kom ik tot de conclusie dat de grootste lekken onder de verantwoording van [A] vallen. (…).

Het rondom aftapen of afpurren van kozijnen gebeurt normaliter bij het isoleren van de gevels. Dit hoort bij de verantwoording van de bouwer die de gevelbekleding aanbrengt, tenzij hij hier nadrukkelijk (formeel) afspraken over maakt dat hij niet verantwoordelijk wil zijn voor de luchtdichtheid van de woning. [A] heef als meerwerk alleen de kozijnen geplaatst. [X] mag van een deskundige aannemer verwachten dat hij deze zaken meeneemt in het bouwproces of het tenminste ter sprake brengt. Er kan dan afgesproken worden om als meerwerk de kozijnen te laten aftapen.

(…).

Na beoordeling van de rapportage van Energiekeurplus ben ik van mening dat 82% van de lekken te wijten is aan [A] . Een woning zal nooit 100% luchtdicht zijn en dat lukt ook niet. Als de infiltratiewaarde volgens de EPC-berekening maar voldoet aan qv<0,98. Het bedrag is een inschatting die achteraf pas op basis van nacalculatie bepaald kan worden. Verstandig is wel dat de 'lekken' die vallen onder de verantwoording van [X] wel gelijk aan te pakken. (…).”

De rechtbank onderschrijft deze conclusies van de deskundige en maakt deze tot de hare. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

Anders dan [A] betoogt, heeft de deskundige gemotiveerd toegelicht dat [A] aansprakelijk is voor de luchtlekken bij de door haar geplaatste kozijnen. Het door [A] bepleite aandeel van [X] c.s. in de problematiek met betrekking tot de luchtdichtheid van de woning (35% in plaats van 18%) wordt daarom door de rechtbank verworpen. Voorts heeft [A] haar stelling niet onderbouwd dat als het aandeel van [X] c.s. van 18% er niet zou zijn geweest, de woning wel volledig door de luchtdichtheidstest was gekomen. Zoals [A] zelf heeft aangevoerd, is het de vraag of alle luchtlekken een even groot aandeel in bedoelde problematiek hebben. Deze kwestie maakt echter geen onderdeel uit van het onderzoek van de deskundige. Wel heeft de deskundige na lezing van het rapport van Energiekeurplus geconcludeerd dat de grootste lekken onder de verantwoordelijkheid – en daarmee de aansprakelijkheid – van [A] vallen.

Hoewel beide partijen erop hebben gewezen dat de door de deskundige begrote kosten van herstel van de luchtdichtheid van de woning (€ 6.000,00) een stelpost is die niet nader is onderbouwd, zal de rechtbank toch van dat bedrag uitgaan. Partijen hebben immers geen offertes in het geding gebracht waaruit blijkt dat deze post hoger dan wel lager is. Een en ander leidt ertoe dat een bedrag van € 4.920,00 inclusief btw (82% x € 6.000,00) als schade van [X] c.s. voor vergoeding in aanmerking komt. Dit betekent dat de rechtbank verwijzing naar een schadestaatprocedure, zoals [X] c.s. in dit verband vordert, niet nodig acht.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat vanwege de gebreken aan de woning een totaalbedrag van € 10.245,00 inclusief btw (€ 4.125,00 + € 1.200,00 + € 4.920,00) aan schade (herstelkosten) voor vergoeding in aanmerking komt. Dit bedrag dient te worden verrekend met het openstaande bedrag van de aanneemsom, zodat [X] c.s. nog een bedrag van € 19.755,00 inclusief btw (€ 30.000,00 - € 10.245,00) aan [A] is verschuldigd. Het komt de rechtbank geraden voor dat de gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding (26 maart 2020) wordt toegewezen. Gelet op deze uitkomst behoeven de door [X] c.s. gevorderde verklaring voor recht en gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst (met vermindering van de aanneemsom) geen nadere bespreking, omdat die vorderingen zelfstandige betekenis ontberen en bijgevolg zullen worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

[A] maakt voorts aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [A] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Op basis van het in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief zal de rechtbank een bedrag van € 972,55 toewijzen: € 875,00 + 1% van (€ 19.755,00 - € 10.000,00).

Proceskosten

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. Dit betekent dat het voorschot dat partijen hebben betaald op de kosten van de deskundige ook voor ieders eigen rekening blijft.

De rechtbank

in conventie

veroordeelt [X] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te voldoen een bedrag van

€ 19.755,00 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 26 maart 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [X] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, aan [A] te voldoen een bedrag van € 972,55 aan buitengerechtelijke incassokosten;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

in conventie en in reconventie

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek op 19 januari 2022.1.