Rb. Zeeland-West-Brabant, 05-06-2024, nr. 10835110 \ CV EXPL 23-3848 (e)

te [plaats] , 2. [gedaagde sub 2],

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: huurders,

gemachtigde: mr. F. Ergec.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 maart 2024;

- de brief van 18 april 2024 van mr. Ergec met aanvullende producties (aangeduid als producties 1 tot en met 8; bedoeld zal zijn 2 tot en met 9, gelet op productie 1 bij de conclusie van antwoord);

- de brief van 22 april 2024 van mr. Ergec met aanvullende producties (aangeduid als producties 9 tot en met 11; bedoeld zal zijn 10 tot en met 12);

- de brief van 22 april 2024 van mr. Van Duijvenvoorde met een aanvullende productie (aangeduid als productie 8);

- de mondelinge behandeling van 3 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ter zitting heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

Partijen zijn in 1988 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning met bijbehorende tuin en berging aan de [adres] te [plaats] (hierna: de huurovereenkomst, de woning, de berging en het gehuurde).

Op 21 september 2023 heeft de politie Zeeland-West-Brabant in de berging het volgende aangetroffen:

- 614 gram (nettogewicht) wit poeder, Ketamine, aangetroffen in een zwarte tas;

- 158 stuks blauw pillen (XTC), nettogewicht 75,44 gram, positief getest op amfetamine, aangetroffen in een zwarte tas;

- 79 stuks groene pillen (XTC), nettogewicht 42,47 gram, positief getest op amfetamine;

- 42,31 gram cocaïne HCI, aangetroffen in 29 LV ponypacks, 37 scarface ponypacks in 1 zakje;

- 2,50 gram bruine kristallen, amfetamine;

- 3 stuks bruine pillen (XTC), nettogewicht 1,31 gram, positief getest op amfetamine;

- 1 zakje cocaïne HCI, nettogewicht 8,98 gram;

- 1 stuk brok bruin kristal, MDMA, nettogewicht 15,52 gram, positief getest op amfetamine;

- 2 stuks bruin kristal MDMA, nettogewicht 2,42 gram, positief getest op amfetamine;

- 2 stuks witte kristallen, Ketamine, netto gewicht 2,29 gram;

- 7,03 gram (nettogewicht) wit poeder, cocaïne HCI;

- 171 gram (nettogewicht) bruin MMC opiaat, positief getest op amfetamine;

- 31 stuks paarse doosjes methylfenidaat;

- 8 stuks blauwe doosjes methylfenidaat;

- 1 pillenstrip met 12 pillen sandoz methylfenidaat;

- 1 pillenstrip met 10 pillen à 5 mg van ‘tentin’.

Ook is er een schietklaar vuurwapen in de berging aangetroffen. De politie heeft deze constateringen in een bestuurlijke rapportage opgenomen.

De gemeente Bergen op Zoom heeft naar aanleiding van de bestuurlijke rapportage zowel Stadlander, zijnde eigenaar van het gehuurde, als huurders een last onder bestuursdwang opgelegd tot sluiting van de berging voor een periode van twaalf maanden.

Stadlander heeft huurders bij brief van 12 oktober 2023 meegedeeld dat zij vanwege de vondst van een strafbare hoeveelheid drugs in het gehuurde ernstig tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen en dat Stadlander daarom de huurovereenkomst wil beëindigen. Stadlander heeft huurders de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Stadlander vordert – samengevat – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurovereenkomst te ontbinden;

II. huurders te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen;

III. huurders te veroordelen tot tijdige betaling van de na de dag van dagvaarding nog verschuldigde huur tot aan de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd;

IV. huurders te veroordelen tot tijdige betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn ontbonden tot de dag waarop Stadlander weer de beschikking verkrijgt over het gehuurde, een ingegane maand voor een volle gerekend;

V. huurders te veroordelen in proceskosten.

Stadlander legt – samengevat – aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Huurders hebben gehandeld in strijd met hun uit de artikel 7:213 en 219 Burgerlijk Wetboek (BW) en de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting van goed huurderschap. De aanwezigheid van een handelshoeveelheid harddrugs in de berging is een schending van deze verplichting, ook indien deze drugs niet door huurders zelf maar, zoals huurders stellen, door hun zoon in de berging zijn geplaatst. Huurders hebben de zorgplicht om toezicht te houden op het gehuurde en dat hebben zij onvoldoende gedaan. Zij zijn daarom ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd, omdat sprake was van een zeer gevaarlijke situatie en Stadlander als sociale verhuurder een zwaarwegend belang heeft bij handhaving van haar zero-tolerance beleid, dat erop is gericht gevolgen te kunnen verbinden aan Opiumwet gerelateerde handelingen die ernstige negatieve invloed (kunnen) hebben op de samenleving en op de woonomgeving. Stadlander heeft er ook belang bij dat huurders worden veroordeeld om tot de datum van ontruiming (een gebruiksvergoeding gelijk aan) de huur te betalen, omdat de ervaring leert dat in het merendeel van de gevallen waarin huurbeëindiging wordt aangezegd huurders met die betaling stoppen.

Huurders concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring van Stadlander in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Stadlander in de proceskosten.

Als verweer voeren huurders – samengevat – het volgende aan. Zij zijn niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij geen wetenschap hadden van de verboden zaken in de berging en zij slachtoffer zijn geworden van de daden van hun zoon. Hij is verantwoordelijk voor deze situatie en wordt hiervoor ook strafrechtelijk vervolgd. Ontbinding van de huurovereenkomst is ook niet gerechtvaardigd dan wel is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Huurders valt niets te verwijten, omdat zij nergens van afwisten. Stadlander maakt ook niet duidelijk welke maatregelen huurders hadden kunnen en moeten nemen. Er heeft zich geen daadwerkelijke overlast, schade of gevaar voorgedaan. Stadlander wijst op haar zero-tolerance beleid, maar dat ziet alleen op woningen, niet op bergingen. Huurders wonen al heel lang in de woning en nooit eerder zijn er problemen geweest. Bovendien zal sprake zijn van een noodsituatie indien huurders de woning moeten ontruimen, bij gebrek aan vervangende woonruimte en vanwege hun gezondheid. Kortom, het belang van huurders bij behoud van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van Stadlander bij ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde veroordeling van huurders tot betaling van (een gebruiksvergoeding gelijk aan) de huur moet ook worden afgewezen, aangezien huurders de huur altijd hebben voldaan en Stadlander nalaat haar belang bij deze vordering te concretiseren. Mocht de huurovereenkomst wel worden ontbonden, dan dient het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard, omdat huurders in dat geval hoger beroep zullen instellen en de huurbescherming dan niet mag worden doorkruist, althans dient een langere ontruimingstermijn te worden bepaald, van ten minste een jaar, zodat huurders zich deugdelijk op de ontruiming kunnen voorbereiden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In deze zaak moet worden beoordeeld of de huurovereenkomst door de kantonrechter dient te worden ontbonden op de grond dat huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen, zoals bedoeld in artikel 7:231 en artikel 6:265 BW. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter moet dus beoordelen of sprake is van een tekortkoming en zo ja, of die tekortkoming in dit concrete geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij moeten naar vaste rechtspraak álle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol worden toegekend (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018-1810).

Tekortkoming

Tussen partijen is niet in geschil dat er verboden middelen in de berging zijn aangetroffen en de berging op last van de burgemeester is gesloten. Daarmee is gegeven dat huurders in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten. Het verweer van huurders dat zij hier niets vanaf wisten en dat hun zoon daarvoor verantwoordelijk is, en daarom geen sprake is van een tekortkoming, slaagt niet. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:219 BW de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Volgens vaste rechtspraak (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743 en HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952) brengt dit artikel niet mee dat een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen (art. 7:213 BW). Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

De kantonrechter moet dus beoordelen of huurders zich, in het licht van het handelen van hun zoon, zelf niet als goede huurders hebben gedragen. De kantonrechter is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord. De stelling van huurders dat zij niet behoorden te weten dat hun zoon een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs en softdrugs en een doorgeladen wapen in de berging had weggelegd, is door hen onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is gebleven in wat voor zwarte tas de drugs en het wapen waren verborgen en of deze tas al dan niet goed was verborgen in de berging. Het is de verantwoordelijkheid van huurders om voldoende toezicht uit te oefenen op wat er in de berging, die onderdeel uitmaakt van het het gehuurde, gebeurt. Dit hebben zij nagelaten. De conclusie is dan ook dat sprake is van een tekortkoming van huurders.

Daarmee ligt de vraag voor of deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

Aard en ernst van tekortkoming

Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid harddrugs in een (berging van een) woning, zoals in dit geval, kan ongewenste nevengevolgen met zich meebrengen zoals overlast, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Stadlander heeft daar terecht op gewezen. Zij heeft voldoende reden om met haar zero-tolerance beleid daartegen op te treden. Dat geldt ook indien de verboden middelen niet in een woning maar – zoals in dit geval – in een berging zijn aangetroffen en ongeacht of zich daadwerkelijk ongewenste nevengevolgen hebben voorgedaan. Of daadwerkelijk géén sprake is geweest van overlast, schade en/of gevaar, zoals huurders stellen, kan dan ook in het midden blijven, te meer omdat in dit geval (mede) vanwege dit risico aan partijen een last tot sluiting van de berging is opgelegd. Voorts geldt dat ook indien huurders niet van de aanwezigheid van de verboden middelen in de berging op de hoogte waren, zoals zij stellen, die omstandigheid de tekortkoming niet wegneemt en ook niets afdoet aan de aard en ernst daarvan. Huurders kunnen dan ook niet worden gevolgd in het verweer dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd is.

Overige omstandigheden

Daarmee resteert het beroep van huurders op hun specifieke persoonlijke omstandigheden, die volgens hen maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt.

Huurders hebben naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat sprake is van een bijzondere situatie waardoor ontbinding van de huurovereenkomst hun onevenredig zwaar zou treffen. Ter zitting is namens huurders, onder verwijzing naar het door hen overgelegde medisch dossier, verklaard dat de heer [gedaagde sub 2] van 12 januari 2024 tot en met 17 februari 2024 was opgenomen in het ziekenhuis, waarvan twee weken op de intensive care, dat hij onder andere lijdt aan de auto-immuunziekte vasculitis en dat hij vanwege die ziekte een steriele omgeving nodig heeft, hetgeen door Stadlander niet is betwist. Verder is aangevoerd, eveneens onweersproken, dat huurders niet op afzienbare termijn over andere geschikte woonruimte kunnen beschikken en dat (tijdelijk) verblijf bij familie gelet op de specifieke medische situatie van de heer [gedaagde sub 2] ook geen reële mogelijkheid is. In het licht van deze bijzondere omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het belang van huurders bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan het belang van Stadlander bij ontbinding en dat, anders dan Stadlander betoogt, toekenning van een ruimere ontruimingstermijn hier niet volstaat. Stadlander heeft onmiskenbaar belang bij handhaving van haar zero-tolerance beleid, maar in deze bijzondere situatie weegt dat belang niet op tegen het belang van huurders. Aan deze uitkomst van de belangenafweging draagt nog bij dat huurders al sinds 1988 in de woning wonen en zich niet eerder problemen hebben voorgedaan, alsook dat van eigen strafbaar handelen van huurders geen sprake is geweest en zij gelet op het strafbare handelen van hun zoon de contacten met hem hebben verbroken, hetgeen Stadlander op zichzelf niet heeft weersproken.

De conclusie uit het voorgaande is dat de tekortkoming van huurders, gelet op de specifieke omstandigheden van dit geval, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is daarom niet toewijsbaar.

De overige vorderingen van Stadlander hangen samen met haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en zullen daarom eveneens worden afgewezen.

Stadlander is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurders worden begroot op:

De kantonrechter

wijst de vorderingen van Stadlander af,

veroordeelt Stadlander in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Stadlander niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.