Hof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2024, nr. 23/2614

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 760.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.

De woning is een in 1900 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlak van 172 m² en grondkavel van 2.180 m². Verder beschikt de woning over een berging van45 m² en een praktijkruime van 70 m².

Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift en de aanvulling daarop verzocht om het taxatieverslag, de grondstaffels, de (onderbouwing van de) indexering en de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en de referentiepanden.1.

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag beschikbaar gesteld aan belanghebbende. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het objecttype, de onderdelen, het bouwjaar en de gebruiksoppervlak van de woning en drie vergelijkingsobjecten. Het taxatieverslag bevat voor de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.

Aanvullend op het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 16 mei 2022 overzichtsbestanden met grondstaffels en gemiddelde indexeringspercentages verstrekt. De overzichtsbestanden bevatten de voornoemde gegevens voor alle woningen waarvoor door de gemachtigde van belanghebbende – voor het belastingjaar 2022 – bij de heffingsambtenaar bezwaar tegen vastgestelde waarde is aangetekend, waaronder de woning van belanghebbende.

Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar – voor zover relevant – het volgende aan belanghebbende toegezonden:

‘Op 22 juli 2022 heeft u met een e-mailbericht aan een medewerker van de BghU verzocht om het volgende:

1) Inzicht in KOUDV-L van de referentiepanden en het onderhavige object in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering

2) Inzicht in de gehanteerde grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object

3) Een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object

4) Inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum

5) Inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object

6) Inzicht in de correcties met betrekking het VVE reserve, graag verneemt u met welke bedragen de verkoopprijzen van de referentiepanden gecorrigeerd zijn.

Ik kan hier het volgende op antwoorden

1) In uw bezwaarschrift verzoekt u om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en

liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Tijdens de hoorzitting bent u geïnformeerd over de wijze waarop BghU de door u zo genoemde KOUDV-factoren gebruikt en ontsluit: Op het taxatieverslag worden per 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties. De correcties op de KOUDV-factoren treft u aan in bijlage 1.

2) De grondstaffels zijn voorafgaand aan de hoorzitting met een e-mailbericht aan u verzonden. De referentieobjecten die de waarde van de woningen in bezwaar onderbouwen zijn gelegen in hetzelfde waardegebied. Hierin is de staffeling van de grondwaarde hetzelfde zodat deze reeds in uw bezit zijn.

3) De onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 is niet vastgelegd. Daarom kan ik deze niet verstrekken.

4) Het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties en de gehanteerde referenties wordt standaard met ingang van 2020 vermeld in de uitspraak op bezwaar.

5) Hiervoor verwijs ik naar bijlage 2.

6) Bij de waardering worden de verkoopprijzen met 3% gecorrigeerd vanwege de VVE reserve.’

Bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op drie vergelijkingsobjecten, te weten: [adres2] 13, [adres3] 60 en [adres4] 26.

In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op een taxatiematrix van 9 februari 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 760.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, te weten: [adres2] 13, [adres5] 11, [adres3] 60 en [adres2] 12.

Belanghebbende heeft in het beroepschrift een waarde van € 571.000 voorgestaan, in het pro forma hogerberoepschrift een waarde van € 608.000 en in de aanvulling daarop een waarde van € 571.000.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de plicht die uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeit heeft geschonden, en zo ja, of vanwege deze schending een proceskostenvergoeding is verschuldigd.

Tot slot is in geschil of het motiverings- en/of zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, doordat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase op andere vergelijkingsobjecten berust dan in de uitspraak op bezwaar.

Belanghebbende beantwoordt de bovenstaande vragen bevestigend en concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde naar € 571.000 en toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar beantwoordt de bovenstaande vragen ontkennend.

Vastgestelde waarde

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.3.Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.4.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.6.Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.7.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op de onder overweging 2.7. genoemde taxatiematrix. In de matrix zijn van de woning en de vergelijkingsobjecten, alle gelegen te [woonplaats] , de volgende gegevens opgenomen:

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten in de matrix zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde, waarbij het Hof rekening houdt met de omstandigheid dat de woning een lastig te vergelijken object is. Het vergelijkingsobject [adres2] 21 is evenwel minder geschikt als vergelijkingsobject. Naast het sterk afwijkende gebruiksoppervlak heeft dit vergelijkingsobject een dusdanig uitzonderlijke en luxe uitstraling, dat dit in de weg staat aan de vergelijkbaarheid met de woning. Dit verschil uit zich ook in de verkoopprijs van dit object, welke ruim € 900.000 hoger ligt dan de vastgestelde waarde van de woning. Dit brengt met zich dat het Hof voor de beoordeling aansluit bij de vergelijkingsobjecten [adres2] 13, [adres5] 11 en [adres3] 60.

Belanghebbende stelt dat in de taxatiematrix ten onrechte is uitgegaan van een ‘voldoende’ bouwkwaliteit voor de woning. Daartoe wijst belanghebbende op een schermafbeelding van google maps streetview, waarop de buitenzijde van de woning – blijkens de datumstempel genomen in september 2022 – zichtbaar is. Met de enkele verwijzing naar deze schermafbeeldingen heeft belanghebbende naar ’s Hofs oordeel evenwel niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar van onjuiste secundaire objectkenmerken is uitgegaan. Op de afbeelding is zichtbaar dat sprake is van enig achterstallig onderhoud, maar uit de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof volgt dat het objectkenmerk “bouwkwaliteit” ziet op de bouwkundige kwaliteit van de woning en dat bij fundamentele gebreken aan de structuur van de woning de waardering wordt aangepast. Daarvan is – zo heeft belanghebbende niet betwist – geen sprake bij de woning. De schermafbeelding maakt naar het oordeel van het Hof verder aannemelijk dat de onderhoudsstaat van de woning terecht als ‘matig’ is beoordeeld. Nu belanghebbende de secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten verder niet heeft betwist, gaat het Hof voor de beoordeling van de waarde uit van de secundaire objectkenmerken zoals deze in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar zijn opgenomen.

Uit de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde eenheidsprijs van € 3.170/m², terwijl bij de woning met een eenheidsprijs van € 2.420/m² is gerekend. Met dit verschil van € 750/m² is de vastgestelde WOZ-waarde – rekening houdend met de verschillen in gebruiksoppervlak en secundaire objectkenmerken – naar het oordeel van het Hof aannemelijk. De aannemelijkheid van de WOZ-waarde blijkt overigens ook uit een directe vergelijking met het object [adres2] 13. Dit object beschikt over minder gebruiksoppervlak (132 m² versus 172 m²) en een aanzienlijk kleiner grondkavel (454 m² versus 2.180 m²) dan de woning, maar is – ruim een half jaar voor de waardepeildatum – voor nagenoeg de WOZ-waarde van de woning verkocht (€ 750.000 versus € 760.000). Zelfs met inachtneming van het verschil in bouwjaar, afwerking en ligging, acht het Hof aannemelijk dat een koper bereid is om een nagenoeg gelijk bedrag voor de woning als voor [adres2] 13 te betalen. In zoverre slaagt het hoger beroep niet.

Toezendplicht

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeiende toezendplicht heeft geschonden door, na een daartoe gedaan verzoek, niet de eenheidsprijzen van de woning en bijgebouwen, alle KOUDV- en liggingsfactoren, de KOUDV- en liggingscorrecties en het individuele indexeringspercentage van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten te verstrekken.

Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar als bijlage bij de brief van 28 oktober 2022 (zie 2.5.) een tabel met waardecorrecties voor de KOUDV- en liggingsfactoren heeft verstrekt en een tabel waaruit volgt voor welk type bijgebouw, welke waarderingsmethode wordt gehanteerd en – indien van toepassing – de hoogte van de standaard gehanteerde prijs per eenheid daarvoor. Hiermee is naar oordeel van het Hof voldaan aan het verzoek van belanghebbende om de KOUDV- en liggingscorrecties en de eenheidsprijzen van de bijgebouwen te verstrekken. Over de indexeringspercentages merkt het Hof op dat deze niet als zodanig aan de beschikte waarde ten grondslag liggen en derhalve niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ vallen, zodat op de heffingsambtenaar niet de plicht rustte om deze te verstrekken.8.

Of de heffingsambtenaar verder in strijd heeft gehandeld met hetgeen in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is bepaald, kan naar oordeel van het Hof in het midden blijven. Voor zover de informatieverstrekking door de heffingsambtenaar al gebrekkig zou zijn en daardoor sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, ziet het Hof geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende en het door hem betaalde griffierecht.9.Tot in hoger beroep heeft belanghebbende namelijk de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, onder meer met de stelling dat de woning zich in slechte staat bevindt. Daarnaast heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof toegelicht dat bij diens kantoor door de (verschillende) indieners van ieder processtuk een beoordeling van de woning wordt gemaakt, met steeds gewijzigde waardevoorstellen tot gevolg (zie 2.8.). Gelet hierop acht het Hof het aannemelijk dat een eventueel gebrek aan informatieverstrekking door de heffingsambtenaar niet van doorslaggevende betekenis is geweest om (hoger) beroep in te stellen, aangezien belanghebbende gedurende de procedure steeds een eigen onderzoek – los van de door de heffingsambtenaar gebezigde onderbouwing – heeft verricht. Verondersteld moet derhalve worden dat belanghebbende ook (hoger) beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. In zoverre slaagt het hoger beroep evenmin.

Schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase, ter staving van de door hem voorgestane waarde, gebruik heeft gemaakt van andere vergelijkingsobjecten dan die in bezwaarfase zijn gehanteerd (zie 2.6. en 2.7.) en dat dit een schending van het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel oplevert. Belanghebbende betwist niet dat het is toegestaan om andere onderbouwingen te hanteren in de beroepsfase als zodanig, maar stelt dat met het aanpassen van de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar vaststaat dat deze onzorgvuldig was en – nu deze in beroep is losgelaten – op een kennelijk ondeugdelijke motivering berustte.

Het Hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet een besluit berusten op een deugdelijke motivering en op grond van artikel 7:12, lid 1, van de Awb, moet de beslissing op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Artikel 3:2 van de Awb bepaalt dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen vergaart.

In dit geval heeft de heffingsambtenaar zijn uitspraken op bezwaar gemotiveerd door daarin te wijzen op drie vergelijkingsobjecten. Met de verwijzing naar die drie vergelijkingsobjecten is de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van het Hof voldoende gemotiveerd. Twee van de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn eveneens in de taxatiematrix als onderbouwing gehanteerd. Uit bestendige jurisprudentie volgt verder dat partijen hun onderbouwing van de respectievelijk door hen voorgestane waarden gedurende de procedure mogen wijzigen, zeker in reactie op nadere of beter uitgewerkte gronden van de wederpartij.10.Tot slot is het Hof van oordeel dat in de stukken van het geding geen aanknopingspunten te vinden zijn voor de stelling dat de heffingsambtenaar zou hebben gehandeld in strijd met de goede procesorde.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024

De griffier, De raadsheer,

J. Hollander R.A.V. Boxem

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.