De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.3.2.2:4.3.2.2 Het Gewijzigd Ontwerp 1972

De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.3.2.2

4.3.2.2 Het Gewijzigd Ontwerp 1972

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In reactie op het voorlopig verslag volgde met de memorie van antwoord een gewijzigd ontwerp van wet, voorbereid onder leiding van Beekhuis, regeringscommissaris voor Boek 5.1 De Kamercommissie had in het voorlopig verslag aangedrongen op een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid van de erfpachter door, zoals voorgesteld door Houwing, de grondeigenaar bevoegd te maken toestemming voor vervreemding te bedingen.2 Die beperking werd ingegeven door de wens van gemeenten invloed te behouden op de persoon van de opvolgende erfpachter. Omdat de erfverpachter bij het geven van toestemming gebonden was aan de goede trouw zou het toestemmingsvereiste niet leiden tot een verbod op overdraagbaarheid en werd voldaan aan art. 3.4.2.1 NBW (art. 3:83 BW) dat, kort gezegd, bepaalde dat beperkte rechten overdraagbaar waren. Deze wens van de Kamercommissie, ingegeven door de lobby van de gemeenten, werd nagevolgd. Beekhuis onderschreef in zijn eerste nota over titel 5.7 BW dat een vervreemdingsverbod te ver ging, onder verwijzing naar de bespreking van de problematiek in zijn handboek.3

Het toestemmingsvereiste voor overdracht is via een omweg in de wet opgenomen, als een versterking van de aanspraak van de erfverpachter op achterstallige canon. De erfverpachter verkreeg de bevoegdheid in de vestigingsakte te bedingen dat het recht alleen overdraagbaar zou zijn met zijn voorafgaande toestemming.4 Niet alleen de erfpachter gedurende wiens recht de canon opeisbaar was geworden zou aansprakelijk blijven voor zijn betalingsachterstand, maar daarnaast zou de opvolgende erfpachter hoofdelijk aansprakelijk worden voor de canonachterstand van zijn rechtsvoorganger. Door de erfverpachter de bevoegdheid te geven toestemming voor elke overdracht te bedingen, welk beding in de vestigingsakte moest worden opgenomen, kon de hoofdelijke aansprakelijkheid van de rechtsopvolger dwingend worden beperkt tot bijvoorbeeld twee of vijf jaren:

“Dat de termijn vrij kort is, is geen bezwaar indien de blote eigenaar steeds het beding maakt dat zijn toestemming nodig is voor overdracht, want alvorens zijn toestemming te verlenen bedingt hij uiteraard dat eerst de achterstallige canons worden betaald.”5

Het toestemmingsbeding zal de erfverpachter de gewenste bescherming bieden voor zijn aanspraak op achterstallige canon:

“Wanneer de blote eigenaar dit beding kan maken, is hij ruimschoots voldoende beschermd. Zolang het erfpachtsrecht niet wordt overgedragen, kan hij immers het erfpachtsrecht executeren onder de in gebreke blijvende erfpachter, en bij langdurig verzuim tot vervallenverklaring overgaan. En na overdracht heeft hij niet dringend behoefte aan een "zakelijke last" of een wettelijke hypotheek, nu hij eenvoudig zijn toestemming weigert indien de erfpachter zijn recht wil overdragen aan een non-valeur.”6

De erfpachter werd door het vereiste van de goede trouw in beginsel voldoende beschermd tegen al te lichtzinnige weigering van toestemming, maar geconcludeerd werd dat naar analogie van de weigering van appartementensplitsing toestemming van de rechter nodig zou zijn.7 Omdat men er niet van op aan kon dat de verbintenisrechtelijke regeling van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid altijd op het zakelijk recht van toepassing zou zijn en tot het gewenste resultaat zou leiden, werd een afzonderlijke bepaling in titel 5.7 BW nodig geacht. Aanpassing aan de praktijk waarin vrijwel altijd toestemming voor overdracht werd bedongen was noodzakelijk:

“M.i. zou bepaald moeten worden dat de vervreemding van het recht van erfpacht krachtens een beding dat moet worden opgenomen in de akte van vestiging, beperkt kan worden en dat vervreemding in ieder geval mogelijk is na machtiging van de rechter die verleend wordt op verzoek van de erfpachter, een schuldeiser van de erfpachter of de faillissementscurator nadat de eigenaar is opgeroepen. Bovendien zou de rechter aan zijn machtiging voorwaarden moeten kunnen verbinden. Het is dan mogelijk bij iedere verkoop of executie die regeling te treffen die in het belang van alle betrokken partijen het meest wenselijk is.”8

Dezelfde regeling zou van toepassing moeten zijn op zelfstandige opstalrechten. Bij executieverkoop zou het toestemmingsvereiste niet werken omdat dit tot benadeling van de derde(n) zou kunnen leiden. De toestemming van de grondeigenaar kon worden vervangen door toestemming van de rechter indien de grondeigenaar zijn toestemming:

‘(…) niet op redelijke gronden (of in strijd met de goede trouw, of een dergelijke formule) heeft geweigerd; het is niet wenselijk dit over te laten aan het Zesde Boek, aangezien de algemene bepaling over “onbetamelijk handelen” (art. 6.1.1.2 [art. 6:2]) te vaag en te weinig toegespitst is op het onderhavige geval. Indien een dergelijke bepaling wordt opgenomen in de titel Erfpacht, zal moeten worden aangenomen dat voor de grondeigenaar niet alleen een redelijke grond tot weigering aanwezig is indien de aspirant-verkrijger niet solvabel is of indien deze het goed dreigt te verwaarlozen, maar ook indien de aspirant-verkrijger weigert vooraf de achterstallige termijnen af te lossen. Indien men het laatste niet zou aannemen, zou het beding van toestemming onvoldoende beschermen, en bovendien is het bij een vrijwillige verkoop een volkomen redelijke eis dat de grondeigenaar eerst betaling van de achterstallige termijnen wil hebben: in het geval van vrijwillige verkoop worden hierdoor immers geen derden benadeeld.’9

De drie weigeringsgronden waren de insolvabiliteit van de opvolgende erfpachter, de mogelijke verwaarlozing van de onroerende zaak door de opvolgende erfpachter en de weigering van de overdragende of opvolgende erfpachter vooraf de achterstallige canon te betalen. Deze weigeringsgronden werden na veel discussie uiteindelijk niet in de wet en ook niet in de memorie van antwoord opgenomen omdat het geen limitatieve opsomming was. De vraag of de weigering van een beoogde opvolger zich te conformeren aan obligatoire bedingen uit het erfpachtrecht een geldige weigeringsgrond voor toestemming voor overdracht zou kunnen vormen werd overgelaten aan de rechtspraak.10 De vervangende machtiging van de boedelrechter had tot doel ‘het absolute karakter aan een beding als toegelaten in lid 1 of lid 2 te temperen’.11 Het inschakelen van de rechter om de belangen van de erfpachter te beschermen tegen het op onredelijke wijze uitoefenen van eigenaarsbevoegdheden was een belangrijke toevoeging aan het ontwerp. Bij brief aan de Tweede Kamercommissie vroeg de VNG nog of het mogelijk was aan de toestemming voor overdracht of splitsing voorwaarden te verbinden:

“Dit is van belang om het gebruik van de grond bij de opvolging goed te kunnen regelen, hetgeen in de akte van vestiging niet steeds goed blijkt te kunnen geschieden. Een van de belangrijkste redenen om grond in erfpacht uit te geven is nl. de mogelijkheid zeggenschap te hebben ter zake van het gebruik van de grond.”12

Tijdens het mondeling overleg van de vaste Kamercommissie voor Justitie met de Minister van Justitie en regeringscommissaris Snijders werd bevestigd dat aan toestemming voorwaarden konden worden verbonden.13 Het voorbeeld van de gebruiksvoorwaarden was niet relevant omdat bepalingen die het gebruik van de grond inperkten in de akte van vestiging moesten worden opgenomen. Het ging in de praktijk om de voorwaarde dat bij overdracht van het recht de canon kon worden herzien.

De motivering voor het toestemmingsvereiste voor overdracht werd eerst gevonden in de bescherming van de aanspraak van de erfverpachter op achterstallige canonbetalingen, als versterking van de hoofdelijke aansprakelijkheid van de opvolgende erfpachter, en later vervangen door het door de Kamercommissie genoemde motief dat de erfverpachter invloed kon behouden op de persoon van de opvolgend erfpachter. De vervangende rechterlijke toestemming is ingevoerd naar het voorbeeld van de regeling bij appartementsrechten en was nodig omdat niet erop vertrouwd kon worden dat de bepalingen over redelijkheid en billijkheid uit Boek 6 BW altijd van toepassing zouden zijn op zakelijke rechten of tot het gewenste resultaat zouden leiden. De totstandkoming van het toestemmingsvereiste bij overdracht toont in detail hoe de wetgever ingreep in de rechtsverhouding tussen partijen en het belang van de erfverpachter daarbij de overhand had.14 De specifieke wanprestatie in de vorm van canonachterstand leidde tot de algemene bevoegdheid dat voor iedere overdracht toestemming van de erfverpachter was vereist, ook wanneer geen sprake was van canonachterstand of andere wanprestatie. Het Gewijzigd Ontwerp en de Vastellingswet bevatten het toestemmingsvereiste voor splitsing en overdracht, te vervangen door een machtiging van de boedelrechter indien de erfverpachter zijn toestemming op onredelijke gronden weigerde of zich niet verklaarde. Deze uitbreiding van het toestemmingsvereiste tot overdracht was opgenomen op verzoek van de Tweede Kamer, met name omdat gemeenten dan enige invloed konden uitoefenen op de persoon van de opvolgend erfpachter.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.