Hof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2020, nr. 18/01119 t/m 18/01122

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op één aanslagbiljet de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 2, [b-straat] 2, [c-straat] 18A en [c-straat] 20A, alle gelegen te [A] (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2016 per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 1.830.000, € 1.750.000, € 2.000.000, respectievelijk € 1.830.000. De grondslag voor de heffing van onroerendezaakbelasting-gebruikers (hierna: OZBG) is voor [c-straat] 20A eveneens op hetzelfde aanslagbiljet vastgesteld op € 1.830.000.

Het tegen deze beschikkingen gerichte bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar gegrond verklaard. Daarbij is de vastgestelde waarde van [a-straat] 2 verlaagd naar € 1.518.000, die van [b-straat] 2 verlaagd naar € 1.605.000 en die van [c-straat] 18A en 20A beide gehandhaafd. De grondslag voor de heffing van OZBG is voor [c-straat] 20A verlaagd naar € 439.000.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 19 oktober 2018 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2020 te Arnhem. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaken zijn gezinsvervangende tehuizen voor verstandelijk gehandicapten, waarvan de bewoners een variërende zwaarte in zorgvraag hebben. Belanghebbende verricht voor de heffing van de omzetbelasting uitsluitend vrijgestelde prestaties.

De onroerende zaak [a-straat] 2 heeft een perceeloppervlakte van 9.465 m² en een bruto vloeroppervlakte van 1.036 m². De bouwkundige kwaliteit en de onderhoudstoestand van de opstallen zijn slecht. Het hoofdgebouw is in 2017 gesloopt.

De onroerende zaak [b-straat] 2 heeft een perceeloppervlakte van 3.850 m² en een bruto vloeroppervlakte van 658 m². De bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de opstallen zijn voldoende.

De onroerende zaak [c-straat] 18A heeft een perceeloppervlakte van 2.810 m² en een bruto vloeroppervlakte van 1.347 m². De bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de opstallen zijn voldoende.

De onroerende zaak [c-straat] 20A heeft een perceeloppervlakte van 6.130 m² en een bruto vloeroppervlakte van 689 m². De bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de opstallen zijn voldoende.

Bij de waardering is door de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:

Grondstaffel [A] waardepeildatum 1 januari 2015: waarde per m²

Oppervlakte tot excl. btw incl. btw

1000 m² € 325 € 393

2000 m² € 290 € 351

3000 m² € 240 € 290

4000 m² € 225 € 272

5000 m² € 200 € 242

6000 m² € 175 € 212

7000 m² € 160 € 194

8000 m² € 140 € 169

9000 m² € 130 € 157

10000 m² € 121 € 146

De grondstaffel zelf is onderbouwd met de volgende transacties, alle te [A] :

In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015. Voor wat betreft de onroerende zaak [c-straat] 20A is eveneens de grondslag voor de heffing van OZBG in geschil.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden als volgt:

Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsgrondslag OZBG voor [c-straat] 20A 24% van de vastgestelde WOZ-waarde dient te zijn.

In hoger beroep is niet in geschil dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding in de uitspraken op bezwaar ten onrechte niet de op de taxaties drukkende omzetbelasting aan belanghebbende heeft vergoed. Deze omzetbelasting is na het instellen van het hoger beroep alsnog aan belanghebbende betaald. Reeds hierom is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

Tussen partijen is verder niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken bepaald dient te worden aan de hand van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (de gecorrigeerde vervangingswaarde). De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarden heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar taxatierapporten van 14 juli 2017 en 16 februari 2017, opgesteld door [B] , woz-taxateur. In deze taxatierapporten wordt de waarde van de onroerende zaken onder andere onderbouwd door de vervangingswaarde van de grond (€ 121/m² ( [a-straat] 2), € 225/m² ( [b-straat] 2), € 245/m² ( [c-straat] 18A) en € 173/m² ( [c-straat] 20A)) te vermeerderen met 21% omzetbelasting.

Taxateur [B] heeft de grondwaarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 (€ 121/m²) blijkbaar ontleend aan de grondstaffel (de waarde per m² in de categorie meer dan 9.000 m² en minder dan 10.000 m²). De oppervlakte van 9.465 m² is vermenigvuldigd met € 121 (€ 1.145.265) en dit product is vermeerderd met 21% omzetbelasting (€ 1.385.769). Met betrekking tot de onroerende zaak [b-straat] 2 is dezelfde systematiek gevolgd. De totale oppervlakte van 3.850 m² is vermenigvuldigd met € 225 (de waarde per m² in de categorie meer dan 3.000 m² en minder dan 4.000 m²) tot € 866.250 en dit product is vermeerderd met 21% omzetbelasting (€ 1.048.162). De heffingsambtenaar heeft niet gesteld dat de wijze waarop taxateur [B] de grondstaffel heeft gehanteerd onjuist is.

Het Hof merkt allereerst op dat de grondstaffel op deze wijze nimmer een benadering kan zijn van de werkelijke waarde, nu toepassing van de grondstaffel op deze wijze leidt tot ongerijmde uitkomsten. Zo vertegenwoordigt een kavel in [A] van 1.800 m² volgens de staffel in dat geval een waarde van € 522.000, terwijl een kavel van 2.100 m² een waarde van € 504.000 zou vertegenwoordigen. Het mag zo zijn dat bij een toenemende kavelgrootte het grensnut afneemt; dat dat grensnut afhankelijk van de kaveloppervlakte wisselend negatief en positief zou zijn acht het Hof onaannemelijk.

De grondstaffel is verder summier onderbouwd met transacties die in de meerderheid van de gevallen, zonder nadere verklaring, vrij ver van de waardepeildatum afliggen. De maximale kavelgrootte van de referentietransacties is 6.875 m², terwijl in de grondstaffel de waarde ook voor grotere kavels (tot 10.000 m²) verder is gedifferentieerd. Ten slotte kan zelfs de waarde van de grond van de referentietransacties niet herberekend of zelfs maar benaderd worden door gebruik te maken van de grondstaffel. Zo bedraagt de waarde van het kavel aan de [d-straat] 9A zonder opstallen € 539.760 (exclusief omzetbelasting) op basis van de grondstaffel en op de wijze waarop taxateur [B] deze grondstaffel toepast, terwijl in werkelijkheid voor de grond € 800.000 is betaald terwijl dan nog € 25.000 aan (geschatte) sloopkosten dient te worden gemaakt .

De grondstaffel is niet onderbouwd met de uitgifteprijzen van (met omzetbelasting belaste) bouwrijp gemaakte grond, maar met transacties die alle belast waren met overdrachtsbelasting. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat de grondwaarde volgens de grondstaffel (exclusief omzetbelasting) door de taxateur [B] ten onrechte is vermeerderd met 21% omzetbelasting. Het Hof merkt verder op dat de bedragen per m² die taxateur [B] heeft gehanteerd bij het bepalen van de grondwaarde van [c-straat] 18A en [c-straat] 20A niet volgen uit de grondstaffel.

Alle bestreden WOZ-waarden en heffingsgrondslagen zijn voor een aanzienlijk deel gebaseerd op de grondwaarde van de onroerende zaken. Nu de heffingsambtenaar deze grondwaarde op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt, moet worden geconcludeerd dat de WOZ-waarden en heffingsgrondslagen door hem ook niet aannemelijk zijn gemaakt. De overige stellingen van belanghebbende behoeven op grond van het bovenstaande geen verdere behandeling.

Belanghebbende heeft voor de onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarden verwezen naar taxatierapporten van 26 november 2018, opgesteld door [C] , werkzaam bij [D] .

Uit de toelichting bij deze taxatierapporten blijkt dat taxateur [C] voor wat betreft de restwaarde van opstallen aansluiting heeft gezocht bij jurisprudentie. In de taxatierapporten staat het volgende:

“Uit recente jurisprudentie bij het bepalen van de WOZ-waarde aan de hand van de taxatiewijzers van de VNG is uitgegaan van een te hoge restwaarde. Om aan te sluiten bij de jurisprudentie gaat ondergetekende dan ook uit van een restwaarde voor de ruwbouw van 15%, van een restwaarde voor de afbouw van 10% en van een restwaarde voor de installaties van 5%.”

Blijkens de gronden in het hoger beroep wordt met de verwijzing naar recente jurisprudentie onder andere gedoeld op uitspraken van dit Hof, te weten een van 25 augustus 2015, zaaknummer 14/01107 (ECLI:NL:GHARL:2015:6339) en een van 24 april 2018, zaaknummers 17/00847 en 17/00848 (ECLI:NL:GHARL:2018:3824).

In bovenstaande uitspraken is niet meer bepaald dan dat de heffingsambtenaar in die zaken niet aannemelijk had gemaakt dat de door hem gehanteerde restwaarden niet te hoog waren, nu deze hiervoor enkel had verwezen naar de Taxatiewijzer die op dit punt een onderbouwing ontbeerde. Dit betekent niet dat de restwaarden die in de Taxatiewijzer worden gehanteerd onjuist zijn, het betekent slechts dat ze niet zijn onderbouwd. De omstandigheid dat het Hof in een bepaalde zaak een bepaalde restwaarde van 15% of enig ander percentage wel aannemelijk heeft geacht, kan verder geen algemene uitstraling naar andere zaken hebben. Een taxatie kan derhalve niet worden onderbouwd met percentages die in een bepaalde zaak door dit Hof aannemelijk zijn geacht, omdat deze in vergaande mate (kunnen) afhangen van wat partijen over en weer hebben gesteld of juist niet hebben gesteld.

Taxateur [C] is bij zijn taxaties derhalve uitgegaan van onjuiste uitgangspunten omtrent de restwaarden van (onderdelen van) opstallen. Nu de getaxeerde waarden in aanzienlijke mate zijn beïnvloed door (deze uitgangspunten voor) de restwaarden van de opstallen, heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarden ook niet aannemelijk gemaakt.

Het Hof zal de waarden van de onroerende zaken in goede justitie als volgt vaststellen.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Tussen partijen is niet in geschil dat de wegingsfactor voor alle instanties 2 bedraagt. Het Hof zal partijen hierin volgen. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 5.244 (2 punten voor het bezwaar (bezwaarschrift en hoorzitting à € 261 en 2 punten (hoger) beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen ter zitting in (hoger) beroep à € 525 per punt (wegingsfactor 2)). Dit bedrag dient te worden vermeerderd met de in bezwaar vergoede kosten van de taxaties (€ 5.720) vermeerderd met 21% omzetbelasting, totaal € 6.921,20. De totale vergoeding bedraagt € 12.165,20.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraken op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarden en heffingsgrondslagen van de onroerende zaken als volgt:

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12.165,20 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 18 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 februari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.