Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/25.3.2:25.3.2 Überbau

Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/25.3.2

25.3.2 Überbau

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Indien geen sprake is van een Nachbarwand – omdat geen toestemming voor de bouw is verleend of omdat niet aan de wettelijke eisen is voldaan – spreekt men van ‘Überbau’ (overbouw). Heeft de overbouw ‘entschuldigt’ (rechtmatig) plaatsgevonden dan heeft de buurman deze overbouw te dulden. De buurman heeft recht op schadevergoeding.

Voor de eigendomssituatie en de bevoegdheden en plichten van de buren is van belang om te weten of deze Überbau ‘entschuldigt’ (rechtmatig) of ‘unentschuldigt’ (onrechtmatig) is. Ingeval de overbouw ‘entschuldigt’ is, behoort de eigendom van de muur toe aan de eigenaar van het gebouw waarvan de muur deel uitmaakt. De buurman heeft niet het recht om zonder toestemming van de eigenaar aan de muur aan te bouwen. Indien – na verkregen toestemming – door de buurman wordt aangebouwd ontstaat een Nachbarwand.

In geval van overbouw die onrechtmatig is kan de nabuur conform het bepaalde in de §§ 903, 905 en 1004 BGB amotie vorderen.

Is er sprake van onrechtmatige overbouw dan vindt er verticale splitsing plaats. De eigenaar van de grond is eigenaar van dat deel van de muur dat op zijn erf is geplaatst.

De verticale splitsing wordt door het BGH nog gehandhaafd in geval van overbouwing (door de eerste bouwer) die unentschuldigt plaatsvindt.

De motivering van deze beslissing luidt:

‘dass im Fall des unentschuldigten Überbaus eines (nicht “gemeinsamen”) Gebäudes weder die Annahme von Miteigentum beider Nachbarn noch erst recht die Annahme von Alleineigentum des zu Unrecht Überbauenden zu einem das Rechtsempfinden befriedigenden Ergebnis führe, sondern am ehesten die vertikale Eigentumsaufteilung. Das grundsätzlich richtige Bestreben nach eigentumsmässiger Zusammenfassung wirtschaftlicher Einheiten finde da seine Grenze, wo bei Schaffung der wirtschaftlichen Einheit fremdes Eigentum verletzt werde. In solchem Falle verdiene der Bodeneigentümer, nicht aber der unberechtigt Überbauende auch eigentumsmässig den Schutz der Rechtsordnung; die Anwendung des “wortlautmässig passenden” § 94 Abs. 1 S 1 BGB habe hier auch ihre innere Berechtigung.’1

Dehner vraagt zich af hoe de buurman zijn eigendomsrechten dient uit te oefenen. Mag hij zelfstandig de muur afbreken?

Overigens vermag ook de ‘rechtsethische’ benadering Dehner niet bekoren. Nu volgens het BGB een dief die een gestolen plant in zijn eigen tuin neerzet eigenaar van die plant wordt, kan Dehner niet inzien dat in een geval als onderhavige niet simpelweg de regel zoals hiervoor in par. 25.3.1.2 onder a genoemd, gevolgd kan worden. De bouwer wordt eigenaar van de muur! Dit geldt ook als de bouw van de muur zonder toestemming van de nabuur ‘entschuldigt’ of zelfs ‘unentschuldigt’ heeft plaatsgevonden.2

De buurman is bevoegd tot aanbouw. Bouwt de buurman aan dan ontstaat mede-eigendom.3

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.