6.4.3 De rechtsgevolgen van het inroepen van een huurbeding

Wanneer de hypotheekgever in strijd met het huurbeding een huurovereenkomst is aangegaan, kan de hypotheekhouder naar Nederlands recht met een beroep op dat huurbeding de huurovereenkomst op de voet van art. 3:49 e.v. BW vernietigen.1 De vernietiging werkt (dubbel) relatief: de huurovereenkomst mag slechts worden vernietigd (i) ten behoeve van degene die het recht inroept en (ii) voor zover dat met diens recht in overeenstemming is.

Die relatieve werking betekent ten eerste dat alleen de hypotheekhouder, of de executiekoper, mits die bevoegdheid uit de koopovereenkomst volgt, een beroep op het huurbeding kan doen.2 Anderen, zoals de hypotheekgever zelf, hebben die mogelijkheid dus niet.3 Bovendien kan de hypotheekhouder slechts voor zichzelf een beroep op een huurbeding doen.4 Een uitzondering op deze relativering wordt slechts aangenomen voor andere hypotheekhouders die óók een huurbeding in hun hypotheekakte hadden opgenomen.5 Als de hypothecaire vordering volledig kan worden voldaan, dan ontvalt de mogelijkheid om, bijvoorbeeld ten gunste van een beslaglegger, het huurbeding in te roepen.6

De vernietiging werkt bovendien alleen ten opzichte van de hypotheekhouder (of executiekoper). Voor alle anderen blijft de huurovereenkomst vooralsnog ‘gewoon’ bestaan. Dit betekent bijvoorbeeld dat een geslaagd beroep op het huurbeding door de hypotheekhouder, de huurder (nog) niet ontslaat van de verplichting de huurtermijnen te voldoen en het de hypotheekgever niet ontslaat van zijn verplichting om huurgenot te verschaffen.

Dit aspect van de relatieve werking van vernietiging op grond van een huurbeding is door de Hoge Raad onderstreept in het arrest Pirouette/Broekmeulen.7 In die zaak werd een verhypothekeerd object in het openbaar verkocht.8 De hypotheekhouder deed in de veilingvoorwaarden een beroep op het overeengekomen huurbeding en sommeerde de huurder, Pirouette, om het gehuurde te ontruimen. Pirouette gaf echter aan deze sommatie geen gehoor. Vervolgens kocht de hypotheekhouder zelf het object ter veiling, waarna hij het doorverkocht aan Broekmeulen. Broekmeulen kreeg het object geleverd en weigerde vanaf dat moment Pirouette nog langer toe te laten. Die spande hierop een kort geding aan.

Pirouette (de huurder) kreeg uiteindelijk bij de Hoge Raad gelijk. Het inroepen van het huurbeding en de daaropvolgende vernietiging van de huurovereenkomst door de hypotheekhouder werkt relatief. Broekmeulen, die hypotheekhouder noch executiekoper was, had het huurbeding niet ingeroepen (en had dit ook niet kunnen doen). Daarom kon hij ook niet overgaan tot het uitvoeren van de rechten die uit het huurbeding voortvloeiden (de ontruiming). De relatieve werking zorgde ervoor dat ten aanzien van Broekmeulen de huurovereenkomst met Pirouette nog gewoon bestond en dat hij Pirouette het huurgenot moest blijven verschaffen.

De kaarten komen anders te liggen als de hypotheekhouder (of executiekoper) de vernietiging effectueert en overgaat tot ontruiming van het gehuurde. Dit gebeurt voor zover nodig met machtiging van de rechter.9 Op dat moment wordt de regel van art. 7:226 lid 2 BW doorbroken en kan de huurder zijn huurrechten niet meer inroepen tegen de koper van het verhypothekeerde goed.10 De ontruiming ontslaat de hypotheekgever echter nog steeds niet uit zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens de huurder. Het inroepen van een huurbeding en de daarop volgende ontruiming leidt daarom veelal tot wanprestatie aan de zijde van de hypotheekgever/verhuurder, wat hem schadeplichtig maakt jegens de huurder.11 De wet verbindt weliswaar voorrang aan de schadevergoedingsvordering die hierdoor ontstaat; maar die komt ingevolge art. 3:264 lid 7 BW eerst na de hypothecaire vordering. Als het onderpand onder water staat, levert dit de huurder dus niets op.

Voor de wijze waarop de hypotheekhouder tot slot de kosten van ontruiming alsmede de executiekosten op de huurder en/of hypotheekgever kan verhalen, wordt kortheidshalve verwezen naar par. 6.2.4.