Rb. Limburg, 26-08-2020, nr. C03/271889/HA ZA 19-619

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] heeft op 16 september 2017 een koopovereenkomst gesloten met de heer [naam] (hierna: [naam] ) met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres] voor een koopprijs van € 395.000,00 (hierna: “de woning”).

In de koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, als volgt bepaald:

‘Artikel 14 ONTBINDENDE VOORWAARDEN

Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden:

(…)

3. Indien de conclusie van de bouwkundige keuring die door en voor rekening van de koper wordt uitgevoerd een wezenlijk zwaardere belasting betekend voor deze, dan redelijkerwijze kan worden aangenomen voor een woning van deze aard, leeftijd en type.’

[eiser] heeft met betrekking tot de woning op 18 september 2017 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren door Martens. Het naar aanleiding van die inspectie opgestelde bouwkundig rapport vermeldt, voor zover thans van belang:

‘Na opname ter plaatse van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] en de geconstateerde bevindingen kan ik navolgend samenvatten ;

De woning is in een voldoende staat van constructie en onderhoud. Er zijn geen noemenswaardige delen naar voren gekomen tijdens de keuring behoudens de vernoemde delen in de voorgaande pagina’s.

Modernisering kan naar wens van de opdrachtgever worden ingevuld.

Verder is regulier onderhoud van de woning uiteraard vanzelfsprekend.’

Op 10 april 2018 heeft de heer [naam directeur] , directeur van Tisaco Groep, per e-mailbericht aan [eiser] het volgende laten weten:

‘(…). Middels deze mail kan ik u het volgende bevestigen;

Op vrijdag 20 oktober 2017 was ik bij de familie [eiser] , wonende aan de [adres] in [woonplaats] , voor de opname van een verbouwing van een slaapkamer op de 1e etage.

Op het moment dat wij door de woning liepen om de trap naar boven te nemen viel mijn oog op de achterwand bij de keldertrap. Het schilderwerk was hier verzeept, liet los en vertoonde lichtbruine kringen. De constatering was op basis van visuele waarneming. Ik heb de heer [eiser] hierop geattendeerd en mijn bevindingen toegelicht. Om te kijken of er daadwerkelijk vocht in de muur zat, heb ik daaropvolgend uit mijn auto een vochtmeter gehaald. De vochtmeter sloeg uit op de keldermuur ter plaatse van de vloer tot een gedeelte van ca. 50 centimeter daarboven. Vervolgens heb ik op meerdere plaatsen in de woning metingen verricht. De vochtmeter gaf aan dat er op diverse plaatsen in de woning vocht in de muren zat. Op meerdere plaatsen waren de hoekprofielen, die ter versteviging van stucwerk dienen, verroest waardoor het stucwerk los van de muur kwam.

Dit impliceert dat het vocht al enige tijd in de muren zit en niet plotseling is ontstaan. (…).’

Bij e-mailbericht van 29 oktober 2017 heeft [eiser] Martens het volgende medegedeeld:

‘(…). Op basis van deze informatie moet ik vaststellen dat u in gebreke bent gebleven, aangezien in het door u opgestelde bouwkundig rapport het vochtprobleem niet naar voren komt. Mede op basis van de uitkomst uit het bouwkundig rapport heb ik geen aanspraak gemaakt op de ontbindende voorwaarde en de woning aangekocht.

Ik stel voor dat er een externe partij wordt ingeschakeld die onderzoek zal verrichten naar het vochtprobleem. Omdat u in gebreke bent gebleven stel ik u aansprakelijk en zullen de kosten van dit onderzoek én de eventuele onkosten om het probleem te verhelpen op u verhaald worden. (…).’

De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van Martens heeft op 3 oktober 2018 door EMN een expertise laten opstellen. Voor zover thans van belang vermeldt deze rapportage:

‘Aan de hand van onze bevindingen hebben wij vochtmetingen uitgevoerd. Hieruit is vast te stellen dat er sprake is van optrekkend vocht. Aan de onderzijde van de muur, net boven de begane grondvloer, meten wij zeer hoge vochtwaardes, hoger in de wand nemen de vochtwaardes af. Wat opvalt, is dat de verhoogde vochtwaardes zich in de gehele woning voordoen (…).

Gezien de vochtplekken op de wand en de geroeste hoeknaalden, en dan vooral het kapot drukken van het stucwerk op de buitenhoeken, zijn wij van oordeel dat een bouwkundige had kunnen/moeten vaststellen dat er sprake is van vochtproblematiek. De opdrachtgever had onzes inziens mogen verwachten dat een dergelijk gebrek wordt gemeld.

(…)

Wijze van herstel

Om de oorzaak van de vochtproblematiek weg te nemen, moet de eerder opgehoogde grond tegen de achtergevel worden verwijderd. Vervolgens moet een vochtscherm tegen de achtergevel en de keerwand worden aangebracht. Daarna kan de grond worden teruggebracht en het terras worden hersteld. De kosten voor herstel ramen wij op € 12.000,- inclusief btw.

Voor herstel van de gevolgschade in de woning van wederpartij moeten de geroeste hoeknaalden worden vervangen. Losgekomen stucwerk moet verwijderd en vervangen worden. De wandafwerkingen moeten opnieuw worden aangebracht. De kosten voor het herstel van de gevolgschade ramen wij op € 8.000,- inclusief btw. (…).’

Op 7 november 2018 heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van Martens aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] , voor zover thans van belang, bericht:

‘(…). Zoals u weet heeft de expert inmiddels een expertiserapport opgesteld. (…). De expert is van mening dat verzekerde bij de bouwkundige keuring de vochtproblematiek had kunnen/moeten constateren. In zoverre is verzekerde dus tekortgeschoten. De vraag die echter resteert, is welke schade uw cliënt als gevolg hiervan heeft geleden. (…).’

[eiser] heeft Adviesbureau [naam adviesbureau] (hierna: “ [naam adviesbureau] ” ) een hersteladvies met betrekking tot de vochtschade laten opstellen. Dit hersteladvies is in samenwerking met Bedi Vochttechniek (hierna: “Bedi” ) opgesteld. In het hersteladvies wordt, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘1. INLEIDING

Op 27 maart 2019 heeft Bedi Vochttechniek een aanvullend onderzoek uitgevoerd (…). Dit onderzoek betreft een uitgebreid onderzoek door middel van niet destructieve vochtmetingen.

(…)

Uit de metingen blijkt in elk geval dat er duidelijk sprake is van een meetbaar en aanhoudend vochtprobleem in de woning.

(…)

Op basis van deze onderzoeksresultaten hebben wij [eiser] geadviseerd een destructief onderzoek uit te laten voeren.

(…)

5. SAMENVATTENDE CONCLUSIE OP BASIS VAN BEVINDINGEN

(…). Er is duidelijk sprake van een meetbaar en aanhoudend vochtprobleem in de woning. Dit vochtprobleem is min of meer verhuld door de aanwezigheid van gevelisolatie aan de aan de buitenzijde en door de aanwezigheid van voorzetmuren aan de binnenzijde. Het gebrek is momenteel enkel zichtbaar en meetbaar daar waar de nieuwe voorzetconstructie aansluit op de natte bestaande constructie.

Het feit dat er enkel vocht wordt gemeten in de bestaande mergel gevels en niet in de gemuteerde gevel op positie 1. geeft aan dat er sprake is van optrekkend vocht uit de fundamenten van de woning.

Dit gegeven wordt onderstreept door het feit dat er tijdens het eerste vochtonderzoek ook aanwezigheid van vocht en zouten is gemeten en waargenomen in de dragende binnenwanden. Kortom in de wanden die zijn voorzien van een fundament waardoor optrekkend vocht kan optreden.

Door de manier waarop de bestaande gevelconstructies op dit moment zijn ingepakt kan er oppervlakte condensatie en schimmelvorming ontstaan achter de steenachtige voorzetwanden.

Op basis van het onderzoek kunnen wij stellen dat het probleem ons inziens niet alleen zijn oorsprong kent in de achtergevel van de woning. In de achtergevel is de schade en de problematiek echter wel groter, omdat hier het aanwezige probleem van optrekkend vocht wordt gecombineerd met doorslaand vocht.

Dit doorslaand vocht is het gevolg van het feit dat het achtergelegen maaiveld, in de tuin van de buren, circa 1.20m hoger ligt dan het vloerniveau. Uit de visuele waarneembare schade in combinatie met de uitgevoerde vochtmetingen blijkt dat er geen deugdelijke waterkering in of tegen deze gevelconstructie aanwezig is.

7. HERSTELKOSTEN

Op basis van de in hoofdstuk voorgesteld opties zijn er 4 varianten mogelijk wat betreft herstelkosten.

De kosten voor het uitvoeren van de economisch meest voordelige variant van de herstelwerkzaamheden zoals beschreven in deze rapportage ramen wij op een bedrag groot circa: € 87.741,- excl. BTW.

3. Het geschil

[eiser] vordert (samengevat) dat de rechtbank, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:

subsidiair: Martens zal veroordelen tot betaling van de door [eiser] geleden schade en de omvang daarvan in goede justitie te bepalen, zo nodig na het daartoe benoemen van een onafhankelijke deskundige ter begroting van de omvang van die schade en te vermeerderen met de redelijke kosten ter vaststelling van de omvang van de schade en aansprakelijkheid van € 3.666,94 (evenals de kosten gepaard gaande met het in rechte te procederen deskundigenbericht), alsmede,

3. Martens zal veroordelen tot vergoeding van de wettelijke rente over voornoemde bedragen, te rekenen vanaf het moment waarop Martens in verzuim kwam te verkeren (de dag waarop het beroep op de ontbindende voorwaarde werd prijsgegeven), dan wel in ieder geval te rekenen vanaf 29 oktober 2017 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede

4. Martens zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat Martens tekort is geschoten in de nakoming van de uit de overeenkomst met [eiser] voortvloeiende verplichtingen. [eiser] stelt dat Martens het vochtprobleem in de woning had moeten constateren. [eiser] had in dat geval de ontbindende voorwaarde in de met [naam] gesloten koopovereenkomst kunnen inroepen, althans over de koopprijs kunnen heronderhandelen. Nu die mogelijkheden aan [eiser] ontnomen zijn, is Martens gehouden de door [eiser] geleden schade te vergoeden.

Martens voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Tekortkoming?

In de eerste plaats is de vraag aan de orde of Martens tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] . Bij de beoordeling daarvan is bepalend of Martens uitvoering heeft gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en voorts of zij daarbij de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van haar als redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer mocht worden verwacht.

Martens betwist op zich niet dat zij een bepaalde mate van vochtproblematiek had moeten constateren en daarvan jegens [eiser] in het bouwkundig rapport melding had moeten maken. Wel betwist Martens dat zij op dat moment had kunnen constateren dat sprake was van een ernstig en aanhoudend vochtprobleem.

De rechtbank gaat aan de betwisting van Martens voorbij. Martens heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling immers verklaard dat, wanneer zij had opgemerkt dat in de achterwand ter plaatse van de keldertrap het schilderwerp verzeept was en lichtbruine kringen zichtbaar waren, zij direct op diverse plaatsen in de woning een vochtmeting zou hebben uitgevoerd. Dat betekent aldus, zoals Martens ook zelf verklaard heeft, dat zij nader onderzoek zou hebben verricht en geprobeerd zou hebben om de oorzaak van het verzeepte schilderwerk en de lichtbruine kringen te achterhalen. Wanneer Martens een dergelijk onderzoek ter vaststelling van de oorzaak zou hebben uitgevoerd, dan zou zij, ook zonder constructief onderzoek, hebben vastgesteld dat sprake was van een ernstig vochtprobleem in de woning. De rechtbank betrekt in dit oordeel mede de bevindingen van de door of namens beide partijen ingeschakelde deskundigen op dit punt. [naam adviesbureau] en Bedi hebben door middel van niet destructieve vochtmetingen vastgesteld dat sprake is van een aanhoudend, en daarmee naar het oordeel van de rechtbank ernstig, vochtprobleem (pagina 4 van de rapportage [naam adviesbureau] ). Ook de bevindingen van EMN duiden op het bestaan een ernstig vochtprobleem. EMN heeft immers geconstateerd dat de door haar vastgestelde verhoogde vochtwaarden zich in de gehele woning voordoen, zowel aan de binnenzijde van de gevels als in de tussenwanden (pagina 3 rapportage EMN). De rechtbank is van oordeel dat daarmee vaststaat dat Martens had moeten constateren dat in de woning sprake was van een ernstig en aanhoudend vochtprobleem en daarvan aan [eiser] melding had moeten maken. Nu zij dit ten onrechte heeft nagelaten, is de tekortkoming van Martens in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] gegeven.

Die tekortkoming kan Martens ook worden toegerekend, nu niet gesteld of gebleken is dat zij niet toerekenbaar is. Martens is op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade die [eiser] daardoor lijdt te vergoeden.

Causaal verband?

In geschil is vervolgens de vraag of een causaal verband bestaat tussen de tekortkoming van Martens en de door [eiser] gestelde schade.

[eiser] stelt dat wanneer Martens hem had geïnformeerd over het bestaan van het vochtprobleem, hij de mogelijkheid zou hebben gehad om de koopovereenkomst met [naam] te ontbinden, althans om met hem opnieuw te onderhandelen over de inhoud van de koopovereenkomst. Nu die kans hem is ontnomen, staat het causaal verband volgens [eiser] vast.

Martens heeft de betwisting van het causaal verband onderbouwd met de stelling dat het zeer de vraag is of [eiser] , wanneer hij door Martens op de hoogte was gebracht van het bestaan van het vochtprobleem, de koopovereenkomst kon ontbinden en/of daadwerkelijk zou hebben ontbonden. Martens betwist dat het vochtprobleem dat hij had moeten constateren, van voldoende omvang zou zijn geweest om het beroep van [eiser] op artikel 14 lid 3 van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Artikel 14 lid 3 van de koopovereenkomst maakt ontbinding (kort gezegd) slechts mogelijk wanneer de uitvoering van de conclusies van de bouwkundige keuring een wezenlijk zwaardere belasting voor [eiser] betekenen. Martens stelt dat daarvan geen sprake is. Bovendien staat niet vast of [naam] met het beroep op ontbinding door [eiser] zou hebben ingestemd.

De rechtbank stelt voorop dat het bouwkundig rapport van Martens dateert van 18 september 2017. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] , los van de vraag of het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst succesvol zou zijn, op dat moment nog een dergelijk beroep kón doen. Daarnaast staat, hoewel partijen twisten over de wijze en de daarmee samenhangende herstelkosten ten behoeve van de vochtproblematiek, het op basis van de rapportages van [naam adviesbureau] en EMN vast dat de herstelkosten in ieder geval € 20.000,00 zouden hebben bedragen. De rechtbank is van oordeel dat herstelkosten van (minimaal) een dergelijke omvang al een wezenlijk zwaardere belasting voor [eiser] zouden betekenen en daarmee het beroep op artikel 14 lid 3 van de koopovereenkomst zouden rechtvaardigen. De rechtbank acht het onder deze omstandigheden dan ook aannemelijk dat, wanneer [eiser] zou hebben geweten van de vochtproblematiek – en daarbij kan in dit verband in het midden blijven wat de exacte oorzaak daarvan is – hij daadwerkelijk een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst zou hebben gedaan. Het is immers [eiser] geweest die in de met [naam] gesloten koopovereenkomst niet voor niets heeft bedongen dat de resultaten van een bouwkundige keuring onder zekere voorwaarden hem de mogelijkheid zouden geven de koopovereenkomst te ontbinden.

De rechtbank is gelet op het vorenstaande van oordeel dat een causaal verband tussen de tekortkoming van Martens en de door [eiser] gestelde schade met betrekking tot het vochtprobleem bestaat.

Schade?

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat uit de rapportage van [naam adviesbureau] blijkt dat de vochtproblematiek in de woning twee oorzaken kent, te weten:

- optrekkend vocht uit de fundamenten van de woning;

- doorslaand vocht doordat het achtergelegen maaiveld circa 1.20 meter hoger ligt dan het vloerniveau.

[eiser] vordert, eveneens onder verwijzing naar de in de rapportage van [naam adviesbureau] een totaalbedrag van € 106.166,61, bestaande uit de herstelkosten en de gevolgschade. Daarnaast stelt [eiser] dat hij schade lijdt, omdat hij tijdens de uitvoering van de herstelkosten elders alternatieve huisvesting zal moeten zoeken.

Martens heeft de door [eiser] gestelde oorzaken van de vochtproblematiek betwist. Hij stelt daartoe dat, zoals uit de rapportage van ENM blijkt, het vocht via de achtergevel in de begane grondvloer en/of de poreuze cement dekvloer trekt, verder naar voren de woning in. De oorzaak van de vochtproblematiek kan worden weggenomen door een vochtscherm tegen de achtergevel en de keerwand aan te brengen. De herstelkosten en gevolgschade bedragen in totaal € 20.000,00, aldus Martens.

De rechtbank acht het, gelet op de stellingen van partijen, voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van vochtproblematiek en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

1. Kunt u een getailleerde beschrijving geven van het vochtprobleem in de woning van [eiser] ? Op welke wijze manifesteert dit probleem zich in die woning?

2. Wat is de oorzaak van de vochtproblematiek in de woning van [eiser] ?

3. Kunt u aangeven op welke wijze de vochtproblematiek kan worden hersteld? U dient daarbij een onderscheid te maken tussen het wegnemen van de oorzaak van de vochtproblematiek en het herstellen van de gevolgen daarvan.

4. In de rapportage van [naam adviesbureau] is vastgesteld dat het, teneinde de vochtproblematiek geheel weg te nemen, nodig is om ook een Ecodry-systeem of een vochtscherm van kunsthars aan te brengen. Voorts dient er een afdichting op de achtergevel te worden aangebracht om het doorslaand vocht tegen te gaan. Dit kan volgens [naam adviesbureau] door een afdichting tegen de betreffende gevel aan te brengen dan wel een afdichting aan de buitenzijde aan te brengen (pagina 17 van de rapportage van [naam adviesbureau] ). Wat is uw mening hieromtrent?

5. Wat is uw mening omtrent de door EMN geopperde maatregelen om verdere vochthinder te voorkomen, te weten het aanbrengen van een vochtscherm tegen de achtergevel en de keerwand (pagina 5 van de rapportage van ENM)?

6. Is het noodzakelijk, gelet op de door u voorgestelde wijze van uitvoering van de herstelwerkzaamheden, dat [eiser] gedurende de uitvoering van de werkzaamheden tijdelijk op een alternatieve locatie zal verblijven of kan hij in die periode in de woning blijven wonen? Kunt u daarbij tevens aangeven hoeveel tijd de herstelwerkzaamheden in beslag zullen nemen?

7. Kunt u gespecificeerd opgave doen van de kosten, die gemoeid zijn met het herstel van de door u geconstateerde gebreken? Kunt u daarbij een onderscheid maken tussen de kosten van materialen en arbeid?

8. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Nu de aansprakelijkheid van Martens vaststaat, ziet de rechtbank anders dan in artikel 195 Rv is bepaald, aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door Martens moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door Martens moeten worden betaald.

De rechtbank

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 september 2020 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht en de door de rechtbank onder rechtsoverweging 4.14 opgenomen voorlopige vragen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op

26 augustus 2020.1.