Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/7.6:7.6 Executiekosten

Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/7.6

7.6 Executiekosten

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Een laatste aspect dat in dit hoofdstuk wordt belicht, is wie voor de kosten van de executie opdraait. Als een Engelse hypotheekhouder de verkoopopbrengst onder zich krijgt, voldoet hij hieruit eerst de executiekosten en daarna wordt de netto-opbrengst in mindering gebracht op de hypothecaire vordering.1 De kosten komen zo bezien voor rekening van de hypotheekhouder; het bod van de koper is inclusief de executiekosten.

Naar Nederlands recht betaalt de executiekoper aan de notaris de koopprijs alsmede belastingen en kosten. Welke kosten de koper moet voldoen en welke kosten daarnaast voor rekening van de hypotheekhouder komen, moet worden opgemaakt uit de veilingvoorwaarden. In art. 9 van de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (AVVE 2017) is bijvoorbeeld opgenomen dat bij executieverkoop van woningen de volgende kosten voor rekening van de koper komen:

–

de overdrachtsbelasting en/of de omzetbelasting;

–

het honorarium van de notaris;

–

het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche;

–

de kosten van ontruiming.

Gaat het niet om een woning, dan komen volgens hetzelfde artikel ook de volgende kosten voor rekening van de koper:

–

de inzetpremie;

–

de kosten van doorhaling van de inschrijvingen van hypotheken, beperkte rechten en beslagen;

–

de kosten van advertenties en biljetten, afslagersloon, zaalhuur en/of website;

–

de eventuele kosten van de executoriale verkoop ter voorbereiding en organisatie van de veiling voor zover hiervoor niet reeds vermeld;

–

de kosten ingevolge de Bijzondere Veilingvoorwaarden.

In de Nederlandse praktijk komen de kosten van verkoop dus hoofdzakelijk voor rekening van de koper, en niet van de hypotheekhouder. Een (significant) voordeel zal dit voor de hypotheekhouder echter niet opleveren; de koper zal de verwachte kosten immers in mindering brengen op zijn bod op het vastgoed. Die onzekerheid over de uiteindelijke hoogte van de kosten kan zelfs in het nadeel van de Nederlandse hypotheekhouder werken; te verwachten is dat de koper met zijn bod een buffer inbouwt om eventuele onzekerheid over de exacte hoogte van de executiekosten op te vangen.2 De netto-verkoopopbrengst valt in dat geval juist lager uit dan wanneer alle kosten voor rekening van de hypotheekhouder zouden komen. Het is aan de Nederlandse hypotheekhouder om die afweging bij het opstellen van de verkoopvoorwaarden te maken.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.