Hof 's-Gravenhage, 27-10-2009, nr. 200.038.836/01

Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 24 juli 2009, is de Gemeente in hoger beroep gekomen van de beschikking van 28 april 2009, door de rechtbank 's‑Gravenhage, sector kanton, locatie Alphen aan den Rijn, gegeven tussen partijen. Op 18 september 2009 heeft [verweerder] een verweerschrift ingediend. De zaak is mondeling behandeld op 2 oktober 2009. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaat, beiden aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Van het verhandelde is door de griffier proces-verbaal opgemaakt.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[verweerder] is eigenaar van een perceel grond aan de [a-straat] [1–2] te [a-plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [A], nummer [001] (hierna: perceel-[001]). Op de grond bevinden zich een autobedrijf, inclusief een showroom, en een tankshop.

De Gemeente is eigenaar van twee —direct aan perceel-[001] grenzende— percelen grond aan de [a-straat], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [A], nummer [002] (hierna: perceel-[002]) en nummer [003] (hierna: perceel-[003]).

Een rechtsvoorgangster van [verweerder], Autobedrijf [X] B.V., huurde sedert 1 januari 1997 van de Gemeente een gedeelte van perceel-[003], dat ongeveer 420 m2 groot is. Op de grond bevinden zich onder meer pompeilanden. De huurovereenkomst, die is aangegaan voor de periode van 1 januari 1997 tot 31 augustus 2007, luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

In verband met de uitbreiding van de showroom en de verplaatsing van de pompeilanden en van de inrit is het gehuurde op basis van een nieuwe huurovereenkomst tussen (een andere rechtsvoorgangster van) [verweerder] (namelijk Autobedrijf [verweerder] B.V.) en de Gemeente vergroot tot een oppervlakte van ongeveer 502 m2. Dit betreft een gedeelte van de percelen-[002] en -[003]. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 oktober 1997 tot 31 augustus 2007. Het hiervoor aangehaalde artikel 2, sub a en sub b, is in gelijkluidende bewoordingen opgenomen in de nieuwe huurovereenkomst in artikel 3, sub a en b, met dien verstande dat de huurprijs onder a is verhoogd van ƒ 5.928,-- naar ƒ 7.265,00 per jaar. Artikel 11, sub a, en artikel 16 zijn woordelijk overgenomen in artikel 12, sub a, respectievelijk artikel 17.

[verweerder] heeft de Gemeente bij brief van 26 augustus 2002 medegedeeld dat hij het autobedrijf heeft verkocht. Verder heeft [verweerder] het volgende verzoek voorgelegd aan de Gemeente:

De Gemeente heeft bij brief d.d. 21 maart 2003 voorgesteld de tenaamstelling van de huurovereenkomst te wijzigen in die van (de huidige huurder) [verweerder], onder het voorbehoud van formele bestuurlijke goedkeuring.

Bij brief van 16 april 2003 heeft [verweerder] het volgende verzoek aan de Gemeente voorgelegd:

De Gemeente heeft bij brief van 14 augustus 2003 aan [verweerder] onder meer het volgende medegedeeld:

Bij brief van 10 september 2003 heeft de Gemeente onder meer het volgende aan [verweerder] medegedeeld:

De Gemeente heeft bij besluit van 27 december 2006 ingestemd met een verlenging van de huurovereenkomst voor de periode van 1 oktober 2007 tot 31 augustus 2012, zonder verdere wijziging van de huurovereenkomst.

Bij brief van 23 oktober 2008 heeft [verweerder] het volgende voorgelegd aan de Gemeente:

De Gemeente heeft bij brief van 28 november 2008 als volgt gereageerd:

[verweerder] heeft zich met een verzoekschrift gewend tot de rechtbank, sector kanton, locatie Alphen aan den Rijn (hierna: de kantonrechter) en hij heeft verzocht:

De kantonrechter heeft bij beschikking van 28 april 2009 het verzoek van [verweerder] ingewilligd, door tot deskundigen te benoemen A. de Kreek RT (Troostwijk Taxaties B.V.) en W. van Kampen (WVK Makelaardij og BV). Tevens heeft de kantonrechter bepaald dat beide deskundigen zelf een derde, onafhankelijke deskundige aanstellen om gezamenlijk advies uit te brengen over de nadere huurprijs per 27 februari 2009 overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat [verweerder] een beroep toekomt op de zogenoemde connexiteitsregel uit het arrest van 14 oktober 1983 van de Hoge Raad (NJ 1984, 253; hierna: het Fietsenstallingsarrest) en dat het door [verweerder] van de Gemeente gehuurde perceel grond met de pompeilanden moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd.

De Gemeente is van deze beschikking in hoger beroep gekomen

Het hof stelt vast dat de beschikking van de kantonrechter is aan te merken als een eindbeschikking, waartegen hoger beroep openstaat (vgl. HR 12 mei 2006, NJ 2006, 294).

De Gemeente heeft één grief geformuleerd tegen de beschikking, die er kortweg op neerkomt, dat de gehuurde percelen grond niet kwalificeren als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en dat [verweerder] geen beroep toekomt op de connexiteitsregel uit het Fietsenstallingsarrest omdat [verweerder] de tankshop in eigendom toebehoort, waardoor artikel 7:304 BW toepassing mist.

[verweerder] heeft aangevoerd dat de onderhavige verzoekschriftprocedure zich niet leent voor het beantwoorden van de gecompliceerde voorvraag of het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kwalificeert.

Het hof stelt voorop dat [verweerder] op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW de kantonrechter heeft verzocht om de benoeming van een deskundige. De in artikel 7:304 lid 2 BW geregelde verzoekschriftprocedure beoogt de partij die —op de voet van artikel 7:303 BW— bij dagvaarding een procedure tot nadere huurprijsvaststelling wil aanvangen, in staat te stellen om te voldoen aan het in artikel 7:304 lid 1 BW neergelegde ontvankelijkheidsvereiste van een deskundig advies omtrent die nadere huurprijs. De verzoekschriftprocedure heeft tot uitgangspunt, dat het gehuurde kwalificeert als huur en verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. In zijn inleidende verzoekschrift heeft [verweerder] onder 1.2 gesteld dat de kwalificatie van het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW een voorwaarde is voor de toepasselijkheid van de artikelen 7:303 en 7:304 BW. Tevens heeft [verweerder] onder 3.1 tot en met 3.5 vermeld dat zijns inziens aan die voorwaarde is voldaan. De Gemeente heeft uitvoerig in haar verweerschrift betoogd dat het gehuurde niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kwalificeert. Ook in het beroepschrift, het verweerschrift en de pleitaantekeningen vormt dit het belangrijkste twistpunt tussen partijen. Waar (pleitnota mr. Mesu-Abbekerk, sub 2) de Gemeente stelt dat voor de vraag of de kantonrechter terecht tot behandeling van de door de Gemeente opgeworpen voorvraag is overgegaan incidenteel appel van [verweerder] nodig was, vergist de Gemeente zich: [verweerder] had, zijn verzoek toegewezen zijnde, uiteraard geen behoefte aan wijziging van het dictum van de door de Gemeente bestreden beschikking. Hij hoefde dus ook niet incidenteel te appeleren. De eisen van een goede procesorde, proceseconomie en -efficiëntie brengen naar het oordeel van het hof met zich dat deze (voor)vraag in het onderhavige geding dient te worden beantwoord om partijen het eventueel zinloze, kostbare en tijdrovende traject van het deskundigenadvies over de huurprijs te besparen. De jurisprudentie van de Hoge Raad betreffende de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW en de beantwoording van daarbij opkomende voorvragen biedt steun voor deze praktische benadering (vgl. HR 14 juli 2000, NJ 2000, 715). Het door de Gemeente genoemde arrest van 12 mei 2006 van de Hoge Raad (NJ 2006, 294) sluit bij die benadering aan. Partijen hebben bovendien in eerste aanleg en in hoger beroep voldoende gelegenheid (gekregen) om hun visie naar voren te brengen; onderhavige (verzoekschrift)procedure is met voldoende waarborgen omgeven. Dit betekent dat in hoger beroep dient te worden beoordeeld of het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, alsmede of [verweerder] een beroep toekomt op het Fietsenstallingsarrest.

Het hof overweegt daartoe het volgende.

Artikel 7:290 lid 1 BW luidt:

Artikel 7:290 lid 2 BW luidt voor zover in deze van belang:

Artikel 7:290 lid 3 BW luidt:

Uit deze bepalingen van afdeling 6, titel 4, boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, gewijd aan de huur van bedrijfsruimte, vloeit voort dat het bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW in elk geval dient te gaan om een verhuurde (bedrijfs)ruimte. De tankshop van [verweerder] is naar het oordeel van het hof niet aan te merken als of gelijk te stellen met een verhuurde (bedrijfs)ruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW omdat deze in eigendom toebehoort aan [verweerder]. Nu de tankshop niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn de door [verweerder] van de Gemeente gehuurde percelen grond ook niet aan te merken als ‘de bij het een en ander behorende grond’ in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW.

Het beroep van [verweerder] op het Fietsenstallingsarrest gaat om diezelfde reden niet op. In de casus die heeft geleid tot dit arrest van de Hoge Raad was sprake van een combinatie van twee overeenkomsten van huur en verhuur ten aanzien van bedrijfsruimte en dat is in het onderhavige geval, waar sprake is van het eigendomsrecht van [verweerder] ten aanzien van de tankshop in combinatie met een huurovereenkomst ten aanzien van de percelen grond, niet aan de orde.

De toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW hangt af van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan (HR 24 december 1993, NJ 1994, 215; HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 en HR 3 december 2004, WR 2005, 14).

Tussen partijen is in confesso dat de gehuurde percelen grond zijn bestemd voor het oprichten, hebben en gebruiken van een installatie voor de verkoop van motorbrandstoffen, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijk gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en dat dit gebruik ook beantwoordt aan de inrichting van het gehuurde. Het gehuurde is (zelf) niet bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het ontbeert dan ook, met name, een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.

Het gehuurde kwalificeert derhalve niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Ook moet hierbij worden bedacht dat artikel 7:290 BW blijkens de parlementaire geschiedenis (van voorheen artikel 1624 BW) ertoe strekt het toepassingsgebied van de regeling betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte te beperken tot de gevallen waarvoor zij noodzakelijk werd geacht, met name tot die waarin de huurder van een bedrijfsruimte bescherming behoeft tegen beëindiging van de huur op (te) korte termijn, in verband met de bijzondere ligging van de gehuurde ruimte, de aldaar gekweekte goodwill, de gedane investeringen en de moeilijkheid elders een geschikte plaats van vestiging te vinden (MvT, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer 1966–1967, 8875, nr. 3, p. 6; zie ook HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 en HR 29 november 2002, NJ 2003, 78). Tegen die achtergrond bestaat geen aanleiding de eigenaar van een in het kader van zijn bedrijf gebruikte ruimte, die in geval van huur en verhuur als een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW zou kwalificeren, bescherming op basis van artikel 7:290 BW te bieden voor andere, door de eigenaar ten behoeve van de exploitatie van zijn bedrijf gehuurde ruimten of terreinen, nu een eigenaar de in de MvT genoemde risico's niet loopt.

Verder komt uit de parlementaire geschiedenis naar voren dat uitbreiding van de werkingssfeer van de artikelen 7:290 e.v. BW tot ander ongebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen niet strookt met de uitgangspunten van deze artikelen (MvT, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer 1966–1967, 8875, nr. 3, p. 7 rk en MvA, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer 1969–1970, 8875, nr. 6, p. 3 en p. 6, beide rk; zie ook: HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705).

Met het in 1993 ingediende wetsvoorstel 24 150 tot wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet is gepoogd om het werkingsgebied van het beschermingsregime van de huur en verhuur van bedrijfsruimte uit te breiden. Daarvoor bleek echter geen steun in de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel is vervolgens ingetrokken. Met de vaststelling van titel 7.4.6 van het BW op 1 augustus 2003 is de regeling van de huur en verhuur van bedrijfsruimte ondergebracht in de artikelen 7:290 e.v. BW. Uit de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat weloverwogen is afgezien van een uitbreiding van het werkingsgebied van de regeling (Advies Raad van State en Nader rapport, Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, B, p. 2–3; MvT, Kamerstukken II 1999/2000, nr. 3, p. 1, Nota n.a.v. het verslag, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 4 en de Brief van de minister van Justitie, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 20, p. 7–8). Dit betekent dat op dit punt geen materiële wijziging is beoogd en dat hetgeen hiervoor is overwogen ook thans nog onverkort opgaat.

Ten overvloede overweegt het hof dat de tankshop dienstig en ondergeschikt is aan het gehuurde, nu de inkomsten van het tankstation feitelijk gegenereerd worden met de pompeilanden op het gehuurde en enkel worden afgedragen in de tankshop. Dit pleit er veeleer voor om het huurregime dat op het gehuurde toepasselijk is ook van toepassing te verklaren op de tankshop en niet omgekeerd.

[verweerder] meent dat het voor een ‘gezonde’ exploitatie van de tankshop absoluut noodzakelijk is, dat hij de huurprijs kan laten toetsen. [verweerder] wijst erop dat:

De Gemeente stelt daar tegenover dat [verweerder] geen beroep toekomt op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, nu er in dit geval geen bepaalde (wettelijke) regel geldt. Het gehuurde betreft geen 290-bedrijfsruimte en daardoor gelden de artikelen 7:303 en 7:304 BW niet. De Gemeente betwist dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid met zich zou kunnen brengen dat de artikel 7:303 en 7:304 BW van toepassing zijn. De door [verweerder] aangevoerde omstandigheden zijn daartoe volgens de Gemeente niet voldoende. De Gemeente merkt nog op dat ook niet gebleken is dat de huurprijs daadwerkelijk naar een onevenredig niveau is gestegen, dat de winstmarge per liter fors zou zijn gedaald en dat verhuizen naar een goedkopere locatie onmogelijk zou zijn. Bovendien wijst de Gemeente erop dat [verweerder] meerdere malen de gelegenheid heeft gehad om een beding ter zake een (periodieke) nadere huurprijsvaststelling met de Gemeente overeen te komen. Dat [verweerder] van die mogelijkheden geen gebruik heeft gemaakt, dient volgens de Gemeente voor zijn eigen risico te blijven. Tevens wijst Gemeente erop dat [verweerder] in voorkomende gevallen op grond van onvoorziene omstandigheden in artikel 6:258 BW ontbinding of wijziging van de huurovereenkomst kan vorderen.

Ook indien juist, hebben de door [verweerder] genoemde omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, op basis van de eisen van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 1 BW niet tot (rechts)gevolg dat de artikelen 7:290 e.v. BW, althans de artikelen 7:303 en 7:304 BW, op de huurrelatie van de Gemeente en [verweerder] van toepassing zijn, mede gelet op de door [verweerder] ontvangen afwijzende reactie van de Gemeente op zijn verzoek om akkoord te gaan met onderverhuur onder verwijzing naar artikel 1624 BW (oud), zoals hierboven weergegeven onder 1.8 en 1.10. Ook brengen de genoemde omstandigheden niet met zich dat het door de Gemeente gevoerde verweer tegen toepassing van de connexiteitsregel uit het Fietsenstallingsarrest naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Partijen waren er immers bij het aangaan en het verlengen van de huurovereenkomst mee bekend dat de huur deels afhankelijk is van de omzet en dat een stijging van de omzet ook leidt tot een stijging van de huur zonder dat de Gemeente zich daarvoor heeft in te spannen. De door [verweerder] aangevoerde omstandigheden vormen ook geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. [verweerder] heeft daartoe naar het oordeel van het hof onvoldoende aangevoerd. Zo valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien hoe de door [verweerder] genoemde omstandigheden zouden kunnen meebrengen dat de Gemeente het verbod van willekeur of het zorgvuldigheidsbeginsel schendt, indien zij zich op het standpunt stelt dat haar huurrelatie met [verweerder] niet onder artikel 7:290 BW valt en dat de connexiteitsregel uit het Fietsenstallingsarrest niet van toepassing is.

Het vorenstaande betekent dat de grief slaagt. De beschikking waarvan beroep dient te worden vernietigd en [verweerder] dient alsnog niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn inleidende verzoek. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [verweerder] in de kosten van beide instanties verwezen te worden.

De bewijsaanbiedingen van beide partijen worden gepasseerd, nu zij geen concreet en gespecificeerd bewijs aanbieden van feiten die, indien bewezen, leiden tot een andere beslissing in hoger beroep.

Het hof:

opnieuw rechtdoende:

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.W. van Rijkom, S.W. Kuip en P.S. Kamminga en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2009 in aanwezigheid van de griffier.