Rb. Overijssel, 05-06-2019, nr. 227318 / HA ZA 19-20

Zowel in conventie als in reconventie

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Vervolgens heeft op 18 april 2019 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Beide partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaten.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

In conventie

Partijen hebben in 2008 en 2010 een huurovereenkomst getekend, waarbij

[X] de bedrijfsruimte aan de Marssteden 24-26 te Enschede heeft verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) SCW.

[X] maakt – onder meer – aanspraak op achterstallige huur. Bij de beoordeling van de vorderingen van [X] zal de rechtbank onderscheid maken tussen de periode van januari tot en met september 2013 en de periode vanaf oktober 2013 tot juli 2017, zijnde het moment dat de bedrijfsruimte aan een andere eigenaar is overgedragen.

De periode januari tot en met september 2013

[X] heeft over de periode van januari tot en met september 2013 een achttal facturen aan SCW gezonden ter hoogte van € 28.522,12 per maand (inclusief servicekosten en btw) voor de maanden januari tot en met juni 2013 en van € 29.306,62 per maand (inclusief servicekosten en btw) voor de maanden juli tot en met september 2013, in totaal dus € 259.052,58.

SCW voert verweer tegen deze vordering. Volgens SCW heeft op 20 oktober 2011 een bespreking plaatsgevonden tussen enerzijds de heer [A] , bestuurder van SCW en de heer [B] , destijds controller van SCW en anderzijds de heer [C] , bestuurder van [X] , waarbij expliciet is overeengekomen dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van

1 juli 2012 met wederzijds goedvinden werd beëindigd.

Niet ter discussie staat dat partijen met elkaar hebben gesproken over de eventuele mogelijkheden om de huurovereenkomst te wijzigen. [X] heeft evenwel betwist dat het tot overeenstemming van andere huurvoorwaarden of beëindiging van de huur is gekomen.

SCW heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de huurovereenkomst uit 2010 tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd een brief aan [X] d.d.

28 oktober 2011 in het geding gebracht, waarvan de inhoud luidt als volgt:

Beste [C] ,

Dank voor het goede gesprek van donderdag 20 oktober 2011 jl, waarin ik mijn zorgen met SCW met jouw heb kunnen delen.

De situatie bij SCW blijft op korte termijn zorgelijk, alhoewel er voor de langere termijn wel nieuwe kansen gloren.

We moeten niettemin alle opties voor SCW open houden, dat wil zeggen ook eventueel sluiten of verhuizen. Ik ben dan ook blij te horen dat deze hal, volgens jou zeggen, goed in de markt ligt.

Het vinden van een andere huurder voor de hal zal dan ook geen enkel probleem zijn.

Tevens geef je mij de vrijheid om SCW op een andere locatie te kunnen huisvesten.

Ik hou je op de hoogte over de ontwikkelingen bij SCW, en ik waardeer het zeer dat je met me meedenkt.

Hartelijke groet,

[A]

De rechtbank kan in deze brief geen bevestiging lezen van de door SCW gestelde afspraak dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2012 door partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd. Daarbij komt dat [X] in reactie op deze brief bij brief van 2 november 2011 aan SCW (onder meer) het volgende heeft bericht:

(…)

Je vroeg mij een nieuw huurcontract voor 5 jaar met voor jou betere condities. Ik kan als bestuurder niet instemmen met jouw voorstel.

Wij houden S.C.W. onverkort aan het huidige huurcontract. (…)

Ter comparitie heeft [A] nog naar voren gebracht dat hij aan [C] huurverlaging heeft gevraagd en dat hij met [C] heeft afgesproken dat hij ofwel per

1 juli 2012 uit het pand zou gaan, ofwel dat hij een nieuw contract zou tekenen.

De rechtbank stelt vast dat SCW na 1 juli 2012 in het pand is gebleven, waarbij zij tot en met december 2012 de huur heeft betaald overeenkomstig de tussen partijen in 2010 gesloten huurovereenkomst. Dit verhoudt zich niet met de stelling van SCW dat de huurovereenkomst per 1 juli 2012 is beëindigd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft SCW aldus onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht ter onderbouwing van haar stelling dat de huurovereenkomst per 1 juli 2012 is beëindigd. SCW stelt juist zelf door [X] “aan het lijntje te zijn gehouden” en daarmee erkent zij feitelijk dat partijen geen nieuwe afspraken hebben gemaakt. De rechtbank ziet dan ook geen reden in te gaan op het aanbod van SCW tot het leveren van nader bewijs.

Uit het vorengaande volgt dat SCW – bij gebreke van nieuwe, andersluidende afspraken – is gehouden om aan [X] de huur te betalen conform de voorwaarden van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 2010. Niet ter discussie staat dat SCW vanaf januari 2013 tot en met september 2013 geen huur meer heeft betaald aan [X] . Dit was dus ten onrechte.

De periode oktober 2013 tot en met juni 2017

Bij beschikking van 11 maart 2013 heeft de rechtbank Oost-Nederland

SNS Property Finance en SNS, op voet van het bepaalde in artikel 3:267 BW, gemachtigd om (onder meer) het gehuurde in beheer te mogen nemen.

SNS Property Finance heeft vervolgens SCW bij brief van 17 september 2013 laten weten dat zij op grond van deze beschikking Jones Lang LaSalle (hierna: JLL) heeft aangesteld als beheerder en dat de facturering van de huur zal worden overgenomen door JLL.

SCW stelt dat zij met JLL heeft onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst en dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een maandelijks te betalen gebruiksvergoeding ter hoogte van € 14.667,-- exclusief btw. Ter onderbouwing heeft SCW een door JLL opgestelde concept-huurovereenkomst in het geding gebracht.

Desgevraagd heeft [A] ter comparitie verklaard dat hij deze concept-huurovereenkomst niet heeft ondertekend – noch namens SCW, noch pro se – omdat deze er op neer kwam dat [A] hoofdelijk aansprakelijk zou worden. [A] heeft voorts verklaard dat hij (namens SCW) betalingen deed zonder dat daaraan een contract ten grondslag lag.

Naar het oordeel van de rechtbank kan onder dergelijke omstandigheden niet worden gesproken van overeenstemming ten aanzien van een nieuwe huurovereenkomst. Het voorstel van JLL om tot nieuwe afspraken te komen was immers vervat in de concept-huurovereenkomst en deze is niet, althans niet in zijn geheel, aanvaard door SCW en/of [A] . Dat JLL alsnog mondeling akkoord is gegaan met een (aangepast) voorstel van [A] , heeft SCW onvoldoende onderbouwd. Uit de facturen van JLL die

[X] in het geding heeft gebracht als producties 6 tot en met 10 volgt dat JLL de huurovereenkomst uit 2010 als uitgangspunt heeft gehanteerd bij het berekenen van de verschuldigde huur. Dit verhoudt zich niet met de door SCW gestelde afspraak met JLL tot betaling van een lagere huur. Aan een bewijsopdracht komt de rechtbank gelet op het vorengaande dan ook niet meer toe.

Uit het vorengaande volgt dat SCW ook over de periode gedurende het beheer van JLL, waarin JLL de huur aan SCW heeft gefactureerd, in beginsel (behoudens enkele creditnota’s ten aanzien van de berekende servicekosten) de navolgende bedragen is verschuldigd:

De huurachterstand in totaal

Geen van beide partijen heeft een berekening in het geding gebracht waarbij zowel de gefactureerde bedragen aan SCW als de betaalde bedragen door SCW inzichtelijk zijn gemaakt. De rechtbank zal om die reden de door [X] gestelde nog openstaande bedragen tot uitgangspunt nemen, omdat SCW deze inhoudelijk (d.w.z. rekenkundig) niet heeft bestreden. Het vorengaande leidt ertoe dat de vordering van [X] ten aanzien van achterstallige huur voor een bedrag van € 759.512,18 zal worden toegewezen.

SCW heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat op de eventueel toe te wijzen vordering in ieder geval de te harer laste getrokken bankgarantie ter hoogte van

€ 79.986,81 in mindering dient te strekken, althans verrekend moet worden. Ter comparitie heeft [X] betoogd dat zij inderdaad op 20 februari 2012 een bedrag van

€ 80.745,69 heeft ontvangen onder de bankgarantie, hetwelk is aangewend ter betaling van de openstaande huur over de maanden oktober, november en december 2011. Ter onderbouwing daarvan heeft [X] verwezen naar een e-mail van [C] aan [B] van SCW van 21 februari 2012, waarin dit ook staat vermeld. Nu SCW ter comparitie de juistheid van deze stelling heeft bevestigd, zal de rechtbank voorbij gaan aan haar verweer.

Naast de achterstallige huur vordert [X] van SCW een boete ter hoogte van € 635.123,69. [X] baseert deze boete op artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen, die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen. Krachtens dit artikel verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, indien het door huurder verschuldigde bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. [X] heeft ter onderbouwing van dit deel van haar vordering een berekening in het geding gebracht als productie 13.

De rechtbank zal aan het verweer van SCW, inhoudende dat deze Algemene Bepalingen niet (meer) van toepassing zijn omdat de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd, voorbijgaan onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen onder r.o. 2.10. Het subsidiaire verweer van SCW, inhoudende dat sprake is van een onredelijk beding onder verwijzing naar het arrest van het Europese Hof van Justitie van 30 mei 2013, zal worden verworpen. Dit arrest had namelijk betrekking op een huurovereenkomst met een consument en SCW kan daarmee niet worden gelijkgesteld. Voor het aannemen van een reflexwerking ziet de rechtbank geen aanleiding.

Het meer subsidiaire verzoek tot matiging van de boete zal worden gehonoreerd. De rechtbank overweegt daarbij dat de in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk vereist, met zich brengt dat van de bevoegdheid tot matiging pas gebruik mag worden gemaakt wanneer de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen acht slaan op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Het is de rechtbank niet gebleken dat [X] schade heeft geleden anders dan een – feitelijk – uitgestelde betaling van de huur.

Weliswaar heeft [X] gesteld dat zij schade heeft geleden, maar die schade is verder niet onderbouwd en de rechtbank zal daar dan ook aan voorbij gaan. Voorts heeft SCW onweersproken gesteld dat partijen niet hebben onderhandeld over het door [X] gehanteerde boetebeding en is sprake van een eenzijdige boete voor het niet nakomen van alle – generieke – verplichtingen, waarbij geen maximering is aangebracht. Verder komt de rechtbank een boete van 2% per maand, omgerekend 24% per jaar, bepaald fors voor, zeker bezien in de verhouding tot de in 2010 (ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst) geldende handelsrente van 8%.

Daarbij komt nog dat de gevorderde boete nagenoeg net zo hoog is als de gevorderde (en toe te wijzen) achterstallige huur – te weten 84% daarvan – zodat sprake is van een wanverhouding en deze boete de rechtbank buitensporig en daarom onaanvaardbaar voorkomt. De rechtbank zal de boete dan ook ex aequo et bono matigen tot een bedrag van € 100.000,00.

De buitengerechtelijke incassokosten – waarvan SCW de verschuldigdheid overigens niet heeft betwist – zullen worden toegewezen voor een bedrag van € 6.072,56, een en ander gebaseerd op hetgeen de rechtbank in hoofdsom zal toewijzen aan

[X] .

De vordering van [X] om SCW te veroordelen tot betaling van de juridische kosten (kosten ter vaststelling van de schade) van [X] , een en ander als weergegeven in het petitum in de dagvaarding onder punt 9, zal worden afgewezen, omdat ten aanzien van dergelijke kosten niets is gesteld, noch is gebleken.

De gevorderde wettelijke rente ten aanzien van de verschuldigde huur zal worden toegewezen. De rechtbank zal de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW daarover toewijzen, nu sprake is van een handelsovereenkomst en het gaat om schadevergoeding verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom (huur) die berust op de primaire verplichting uit die handelsovereenkomst. De gevorderde wettelijke rente over de boete en de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen met dien verstande, dat de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW zal worden toegewezen zoals in het dictum vermeld, omdat sprake is van vertraging in de voldoening van (gefixeerde) schadevergoeding.

SCW zal, als meest in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Deze kosten worden aan de zijde van [X] tot op heden als volgt begroot:

- dagvaarding: € 81,--

- griffierecht: € 4.030,--

- salaris advocaat: € 6.198,-- (2 punten x tarief € 3.099,--) +

Totaal: € 10.309,--

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen te rekenen vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis.

In reconventie:

SCW vordert in (voorwaardelijke) reconventie een bedrag van € 47.376,71 van [X] . Deze vordering bestaat volgens SCW uit een bedrag van € 44.351,71 aan kosten die SCW heeft moeten maken en die geen uitstel konden lijden, omdat [X] haar verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen en jegens SCW tekort is geschoten. Een bedrag van € 3.205,-- heeft betrekking op een verzoek van JLL om een verhuizing naar een alternatieve locatie voor SCW te onderzoeken.

[X] voert verweer en heeft er in dat kader op gewezen dat alle facturen (tezamen ter hoogte van € 44.351,71) zijn gericht aan SCW Services B.V., zijnde een andere rechtspersoon dan SCW. [X] heeft voorts aangevoerd dat SCW op geen enkele wijze heeft onderbouwd waarom [X] veroordeeld zou moeten worden tot betaling van een bedrag van € 3.205,--.

Hierop heeft SCW ter comparitie, alhoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, verder niet meer gereageerd. De rechtbank zal dan ook tot uitgangspunt nemen dat de facturen gericht zijn aan SCW Services, zodat SCW – wat ook verder moge zijn van de onderbouwing van haar vordering – te dien aanzien geen (mogelijke) vordering heeft op [X] . Deze vordering zal dan ook worden afgewezen. Dit zelfde lot treft de vordering ter hoogte van € 3.205,--, omdat SCW ook hier ter comparitie heeft nagelaten enige nadere onderbouwing te geven.

SCW zal, als meest in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, welke kosten aan de zijde van [X] tot op heden worden begroot op een bedrag van € 1.074,-- (2 punten x tarief € 1.074,-- x 50%) aan salaris advocaat.

De rechtbank:

In conventie

I. verklaart voor recht dat SCW in verzuim is met haar betalingsverplichtingen inzake huur onder de huurovereenkomst en de relevante facturen;

II. verklaart voor recht dat SCW in verzuim is met haar betalingsverplichtingen inzake boetes onder de huurovereenkomst;

III. veroordeelt SCW om aan [X] binnen 5 dagen na het wijzen van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting het bedrag van € 759.512,18 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 10 september 2018 tot aan de dag waarop alles is betaald;

IV. veroordeelt SCW om aan [X] binnen 5 dagen na het wijzen van dit vonnis om tegen behoorlijk bewijs van kwijting het bedrag van € 100.000,00 aan contractuele boete te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 10 september 2018 tot aan de dag waarop alles is betaald;

V. veroordeelt SCW om aan [X] binnen 5 dagen na het wijzen van dit vonnis om tegen behoorlijk bewijs van kwijting het bedrag van € 6.072,56 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot aan de dag waarop alles is betaald;

VI. veroordeelt SCW in de kosten van de procedure in conventie, die aan de zijde van [X] tot op heden worden begroot op een bedrag van € 10.309,--, waaronder begrepen een bedrag van € 6.198,-- aan salaris advocaat, te betalen binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf dat moment indien en voor zover aan deze veroordeling niet is voldaan tot aan de dag waarop alles is betaald;

VII. wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

VIII. wijst de vorderingen van SCW af;

IX. veroordeelt SCW in de kosten van de procedure in reconventie, die aan de zijde van [X] tot op heden worden begroot op een bedrag van € 1.074,-- aan salaris advocaat;

Zowel in conventie als in reconventie

X. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, voorzitter, en mrs. F.E.J. Goffin en

K.G.F. van der Kraats en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.