4.5.3 Beëindiging erfpachtrecht

De voorwaarde dat het recht ter gelegenheid van de overdracht aan een volgende erfpachter wordt beëindigd en een nieuw recht onder nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden wordt gevestigd dat vervolgens aan de opvolger wordt overgedragen is in strijd met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht en daarom onredelijk. De Hoge Raad wees op 5 februari 2010 twee vrijwel identieke beschikkingen van deze strekking waarin tevens een belangrijke aanwijzing voor de toetsing in het kader van art. 5:91 lid 4 BW is opgenomen.1

De erfpachter in deze zaak wilde zijn recht ongewijzigd overdragen zonder de substantiële canonverhoging die de nieuwe erfpachtvoorwaarden met zich mee zouden brengen. Bij zijn verzoek om vervangende machtiging deed hij een beroep op de van toepassing zijnde algemene erfpachtvoorwaarden waarin enerzijds een uitputtende regeling over de hoogte van de canon was opgenomen en anderzijds een uitputtende regeling voor wijziging van de algemene voorwaarden. De voorwaarde die de erfverpachter verbond aan toestemming voor overdracht doorkruiste deze regeling. Het openbreken en beëindigen van het recht vóór het einde van de looptijd teneinde canonherziening te kunnen toepassen was naar de mening van de erfpachter in strijd met de erfpachtvoorwaarden en daarom onredelijk. De kantonrechter zag echter materieel weinig verschil tussen overdracht en beëindiging van het recht en oordeelde dat de voorwaarde redelijk was.2 Het hof oordeelde daarentegen dat de voorwaarde niet redelijk was omdat deze ertoe zou leiden dat het erfpachtrecht onoverdraagbaar zou worden, wat in strijd was met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht:

Omdat een erfverpachter echter wel bevoegd is voorwaarden aan zijn toestemming voor overdracht te verbinden en de erfpachter had verzocht om ongewijzigde overdracht van zijn erfpachtrecht verleende het hof toch geen vervangende machtiging. De Hoge Raad casseerde omdat deze voorwaarde er naar het oordeel van het hof toe zou leiden dat het erfpachtrecht, in strijd met het goederenrechtelijk karakter van beperkte rechten, onoverdraagbaar zou worden, dat was in zichzelf al voldoende grond voor de onredelijkheid van de voorwaarde:

Het hof had dus niet eerst kunnen oordelen dat de gestelde voorwaarde onredelijk is en vervolgens de machtiging niet verlenen.5 De Hoge Raad geeft daarnaast enige maatstaven voor de toetsing van een verzoek op grond van art. 5:91 lid 4 BW. De rechter dient bij een verzoek om vervangende machtiging een volle redelijkheidstoetsing uit te voeren: of de weigering of de gestelde voorwaarde redelijk is dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval en bij de uitleg spelen objectieve gezichtspunten zoals de tekst van de vestigingsakte en de algemene erfpachtvoorwaarden een doorslaggevende rol. Indien aan die toestemming voorwaarden zijn verbonden dient de rechter tevens te onderzoeken of die voorwaarden redelijk zijn. Zijn de voorwaarden onredelijk dan kan de rechter de gevraagde machtiging verlenen, onvoorwaardelijk of onder de voorwaarden die de rechter redelijk acht.6 Hierin komt de beschermingsgedachte die aan art. 5:91 lid 4 BW ten grondslag ligt tot uiting, de bepaling is ter bescherming van de erfpachter tegen willekeur van de zijde van de erfverpachter in de wet opgenomen.7

Het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht brengt mee dat zowel partijen als derden moeten kunnen vertrouwen op de ingeschreven voorwaarden. Het hof Den Haag dat na verwijzing over de zaak oordeelde acht de voorwaarde beëindiging van het erfpachtrecht bij gelegenheid van overdracht onredelijk op grond van de inhoud van het recht en de omstandigheden van het geval.8 Vanuit de erfpachter bezien is onredelijk dat hij zijn recht moet verkopen met een fikse canonverhoging in het vooruitzicht die de koopprijs zal drukken, terwijl voor de erfverpachter die canonherziening juist de reden is de voorwaarde te bedingen. Uitleg van de geldende erfpachtvoorwaarden, die immers voor de gehele duur van het recht van kracht zullen blijven, biedt in dit geval de oplossing. De drie relevante bepalingen uit de onderhavige voorwaarden, gelezen in objectieve zin en in het licht van elkaar, leren dat in dit geval de erfverpachter voorwaarden mag stellen aan toestemming voor overdracht of splitsing, maar dat deze voorwaarden geen betrekking kunnen hebben op canonherziening omdat daarvoor een uitputtende regeling bestaat die geldt tot het einde van de looptijd van het recht. Pas na afloop van de vastgestelde tijdsduur kunnen nieuwe algemene voorwaarden op het recht van toepassing worden. De toestemmingsvoorwaarde is in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden en vormt daarmee een inbreuk op het recht van de erfpachter wat reden is om de gevraagde machtiging te verlenen.