Rb. Overijssel, 06-01-2017, nr. ak, 15, 2420

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder onder meer de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2013. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 24.000.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2013 met betrekking tot deze onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar en gebruiker niet-woning opgelegd van totaal € 103.056,00.

Bij beschikking van 28 februari 2014 is de waarde van deze onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 23.519.346,00.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2015 heeft verweerder het gemaakte bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2013 ongegrond verklaard. Het bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2014 is gegrond verklaard en de vastgestelde waarde is verminderd tot

€ 22.000.000,00.

Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben nadere reacties ingezonden.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2016. Eiseres is verschenen bij A. Scholte Lubberink, bijgestaan door de gemachtigde, voornoemd, en H,. Wentzel en

M. Stelloo, taxateurs.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Dongen, J. Aleven en

M. Beukers.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een Forensisch Psychiatrisch Centrum (FPC), de tbs-kliniek [naam] , bestaande uit verschillende klinieken, sportvelden, fietsenstalling en parkeerplaatsen. De onroerende zaak is volledig omheind. De totale kaveloppervlakte is 327.650 m², waarvan 232.354 m² in de waardering is betrokken.

Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

In geschil is de vraag of delen van de onroerende zaak in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden voor de belastingjaren 2013 en 2014 alsmede de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 (belastingjaar 2014).

Eiseres heeft aangevoerd dat het FPC woon-, behandel- en recreatieruimte biedt aan 218 personen met een psychiatrische aandoening. Een groot deel van de op het terrein gebouwde eigendommen betreffen woongebouwen waarbinnen gesloten afdelingen zijn gelegen die bestaan uit woongroepen. Een woongroep wordt gevormd door wooneenheden en gemeenschappelijke ruimten waaronder de huiskamer. De wooneenheden bestaan doorgaans uit een woon-/slaapkamer, een badkamer en toilet en zijn ieder afzonderlijk afsluitbaar.

Gelet op de gemiddelde verblijfsduur van 9 jaar en de minimale verblijfsduur van 4 jaar kan niet gesproken worden van een verblijf met het oog op kortdurende behandeling of dagbehandeling. De afdeling/woongroepen hebben in hoofdzaak eenzelfde functie als vergelijkbare delen van een woning. Een vergelijk met gesloten afdelingen in een verpleeghuis dringt zich op, nu deze afdelingen naar aard, indeling en inrichting vrijwel identiek zijn aan de afdelingen in het FPC. In beide type objecten wordt wonen ondersteund met verpleging en beiden zijn voorzien van alle essentiële voorzieningen om te kunnen wonen. Een klein verschil kan gevonden worden in stalen versus houten deuren van de wooneenheden. De Hoge Raad heeft reeds bevestigd dat (delen van) gesloten afdelingen in een verpleeghuis woondelen bevatten, als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet (Gemw.). Eiseres ziet dan ook niet in waarom verweerder stelt dat de heffingsuitzondering voor woondelen niet van toepassing is.

In de nadere reactie van 31 augustus 2016 heeft eiseres nog aangevoerd dat uit moet worden gegaan van het feitelijk gebruik van de ruimten, en niet van het doel van het verblijf. Gelet op het gemiddelde verblijf van 9 jaar en een minimale duur van 4 jaar is van een verblijf met een tijdelijk karakter geen sprake.

Met betrekking tot de WOZ-waarde staat eiseres voor het belastingjaar 2014 een waarde van € 13.720.000,00 voor. Hiertoe is aangevoerd dat op 22 maart 2013 het Masterplan DJI 2013-2018 naar de Tweede Kamer is gestuurd. In dit plan was de onderhavige tbs-kliniek [naam] opgenomen op de lijst van te sluiten inrichtingen per 1 januari 2016. In het begrotingsakkoord 2014, publiek gemaakt op 11 oktober 2013, is bepaald dat [naam] mede vanwege extra budget open blijft. Om hieraan uitvoering te geven en te voorkomen dat de sluitingscriteria opnieuw ter discussie zouden komen te staan en extra budget enkel zorgt voor een tijdelijke oplossing, is gezocht naar een andere bestemming voor [naam] . De uitkomst is dat [naam] open kan blijven door naast tbs-gestelden ook vreemdelingen met een psychische stoornis te plaatsen. Vanaf 1 januari 2016 is [naam] een centrum voor transculturele psychiatrie. Het aantal tbs-gestelden is aanzienlijk afgenomen, van 218 bedden naar 54 in 2016.

Om de nieuwe populatie te huisvesten is een splitsing van het complex onvermijdbaar en zijn aanpassingen noodzakelijk. De noodzakelijke investeringen bedragen € 10.300.000,00.

Door deze aanpassingen is onder toepassing van artikel 18, derde lid van de Wet WOZ de bestemming van de onroerende zaak veranderd, dan wel heeft de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaan als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Derhalve dient voor de waardebepaling van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 uit te worden gegaan van de staat bij het begin van 2014 en dienen de investeringen in aftrek te worden gebracht op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2014. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiseres een taxatierapport overgelegd.

Verweerder heeft zich met betrekking tot de woondelenvrijstelling op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak een FPC is waar in opdracht van het Ministerie van Veiligheid en Justitie tbs-patiënten binnen een beveiligd kader worden behandeld en/of verpleegd.

De behandeling is primair gericht op het verminderen van het delictrisico, met als streven terugkeer of handhaving van de patiënt in de maatschappij, en als dit niet haalbaar lijkt, verblijf in een zo humaan mogelijke beveiligde omgeving. Vanaf 1 januari 2016 ontwikkelt de tbs-kliniek zich door tot een instelling die specialistische psychiatrie met name inzet voor vreemdelingen, Hiertoe is een deel van het complex als psychiatrisch ziekenhuis voor asielzoekers in gebruik genomen.

De tbs-kliniek bestaat uit diverse gebouwen voor onder andere kantoor, opslag/magazijn, dagactiviteiten, sport, arbeid & therapie, een voetbalveld, een tuinderij, parkeergelegenheid (incl. parkeerterrein aan de overzijde van de weg), alsmede uit diverse woongebouwen waarbinnen gesloten afdelingen zijn gelegen die bestaan uit woongroepen. Het terrein is afgezet met een hekwerk, een watergracht en/of muren (voorzien van prikkeldraad). De toegangswegen zijn afgesloten met een hekwerk. Op het terrein is sprake van cameratoezicht.

Hoewel de aard, indeling en bestemming van een bouwwerk een indicatie kan geven over de vraag of een object in hoofdzaak tot woning dient, is het feitelijke gebruik daarbij bepalend.

Uit recente jurisprudentie inzake verpleeg- en verzorgingshuizen blijkt dat slechts een verblijf met een duurzaam karakter als wonen kan worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft overwogen dat verzorgings- en verpleeghuizen zich kenmerken doordat daarin mensen verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen verblijven. Verblijf met een tijdelijk karakter zoals in een hospice of ziekenhuis, wordt niet als wonen aangemerkt.

Wonen en tot woning dienen vereisen naar spraakgebruik een zekere duurzaamheid en de mogelijkheid permanent te verblijven. Het enkele feit dat ergens wordt geslapen, verbleven en gebruik gemaakt van kookvoorzieningen en sanitair, maakt nog niet dat sprake is van bewonen, wonen, bewoning of een woonfunctie. Het duurzame karakter is hiervoor bepalend.

Het gedwongen verblijf in de tbs-kliniek heeft een naar zijn aard tijdelijk karakter. De tbs-behandeling heeft immers als streven terugkeer of handhaving van de patiënt in de maatschappij, en als dit niet haalbaar is, verblijf in een vervolginstelling. Hieruit volgt dat de door eiseres aangedragen gemiddelde verblijfsduur in de tbs-kliniek niet bepalend is voor de kwalificatie van het verblijf als wonen. Het verblijf an sich is naar zijn aard als tijdelijk aan te merken. De lengte van het verblijf doet daaraan niet af. De op het terrein aanwezige gesloten afdelingen zijn niet als woondelen aan te merken op grond waarvan terecht geen woondelenvrijstelling is toegepast.

Ten aanzien van de WOZ-waarde heeft verweerder aangevoerd dat de door eiseres aangevoerde investeringen toekomstige mutaties betreffen, waarmee pas bij de volgende WOZ-waarden rekening moet worden gehouden. De gebouwen behoefden voor de transitie naar de nieuwe bestemming nagenoeg geen aanpassingen. De nodige aanpassingen zitten in het realiseren van een hekwerk/afscheiding tussen beide delen en een nieuwe toegangsweg met toegangshek voor het achterste deel.

De investeringen van totaal € 10.300.000,00 zien op het realiseren van een nieuw gebouw, met de (met name waardeverhogende) effecten mag pas rekening worden gehouden als deze worden gerealiseerd. Het object zal dan ook in 2017 (na realisatie) opnieuw worden geïnventariseerd en gewaardeerd.

Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.

Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Woondelenvrijstelling

Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel a. van de Gemw. kan ter zake van binnen een gemeente gelegen onroerende zaken een belasting worden geheven van degene die een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, gebruikt. In artikel 220e van de Gemw. is bepaald dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor die belasting buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelenvrijstelling).

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient, zodat een aanslag in de OZB wegens gebruik kan worden opgelegd.

Omtrent de toepassing van de woondelenvrijstelling heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 15 november 2013, nr. 11/05565, ECLI:NL:HR:2013:1125, BNB 2014/52, onder meer het volgende overwogen:

“3.3.2. (…)

Thans is aan de orde de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet, ingevolge welke bepaling voor een onroerende zaak die niet in zijn geheel als woning wordt aangemerkt geldt dat geen onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik wordt geheven over de waarde van gedeelten van die zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het criterium ‘in hoofdzaak’ brengt mee dat van zodanige gedeelten (hierna ook: ‘in-hoofdzaak-woondelen’) eveneens sprake is als de desbetreffende gedeelten tevens in zekere mate een andere functie hebben dan een woonfunctie dan wel volledige dienstbaarheid aan woondoeleinden; voldoende is dat die gedeelten in hoofdzaak, dat is voor ten minste 70 percent, tot woning dienen dan wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

3.3.3.

Zoals mede kan worden ontleend aan de conclusie van de Advocaat-Generaal, leidt het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet ten aanzien van verzorgings- en verpleeghuizen in de praktijk tot velerlei problemen. Daarbij worden door feitenrechters verschillende benaderingen gekozen die niet enkel zijn terug te voeren op onderlinge verschillen tussen die verzorgings- en verpleeghuizen. De aldus ontstane problematiek, die door de regering al werd verwacht maar waarvoor in de wettelijke regeling geen voorziening is getroffen, vraagt om praktisch werkbare uitgangspunten die tot een uniforme rechtstoepassing leiden. De Hoge Raad zal in dit arrest dergelijke uitgangspunten formuleren met het oog op een aantal in de praktijk veel voorkomende problemen. Een zekere ruwheid is daarbij onvermijdelijk.

3.3.4.

Verzorgings- en verpleeghuizen kenmerken zich daardoor dat daarin mensen verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Hun verblijf in een dergelijk tehuis heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze ‘bewoners’ daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning.

Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen sprake in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling of dagbehandeling. Evenmin is daarvan sprake bij een zogenoemde hospice waarin terminale zorg wordt verleend aan personen met een levensverwachting van ten hoogste enkele maanden.”

Voor het antwoord op de vraag of in het onderhavige geval de woondelenvrijstelling van toepassing is, moet de vraag worden beantwoord of de verpleegden tijdens hun verblijf in het FPC wonen in de betekenis die van belang is voor de toepassing van die vrijstelling. Hoewel het hiervoor genoemde arrest betrekking heeft op verzorgings- en verpleeghuizen is de rechtbank van oordeel dat de door de Hoge Raad in dat arrest geformuleerde uitgangspunten en regels evenzeer kunnen worden toegepast in gevallen als de onderhavige. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat ook in die gevallen zich problemen kunnen voordoen en vragen zijn te stellen, vergelijkbaar met die in het arrest. Of de verpleegden tijdens hun verblijf wonen in de instelling in die zin dat de woondelenvrijstelling van toepassing is, zal de rechtbank dan ook beoordelen aan de hand van de uitgangspunten in het genoemde arrest.

Uit rechtsoverweging 3.3.4 van het hiervoor geciteerde arrest volgt dat het verblijf in een instelling het karakter heeft van wonen indien personen in die instelling verblijven vanwege hun behoefte aan zorg en niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven, en hun verblijf (in het algemeen) naar zijn aard geen tijdelijk karakter heeft maar als duurzaam moet worden aangemerkt. Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen sprake in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling.

Verweerder is van oordeel dat geen sprake is van wonen omdat het verblijf in het FPC tijdelijk van aard is en gericht is op terugkeer van de patiënt in de maatschappij.

De rechtbank kan verweerder hier niet in volgen. Hiertoe wordt overwogen dat de verblijfsduur van de verpleegden, zoals aangegeven door eiseres en door verweerder niet betwist, minimaal 4 jaar is en gemiddeld 9 jaar. Gelet op deze verblijfsduur kan naar het oordeel van de rechtbank niet gesproken worden van een verblijf dat tijdelijk van aard is, vergeleken met het door de Hoge Raad genoemde verblijf in een ziekenhuis of hospice.

De verwijzing door verweerder naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 december 20154 (ECLI:NL:GHAR::2015:9783) waarin het ging om een particulier behandelcentrum ter observatie, diagnostiek, risicotaxatie, behandeling en risicomanagement van kinderen, jongeren met een ernstig ontwikkelingsrisico, kan niet slagen, nu uit deze uitspraak blijkt dat het daarbij gaat om een verblijf van ongeveer 11 maanden.

De rechtbank laat hierbij meewegen dat ten tijde van de onderhavige belastingjaren in het FPC ook longstay-patiënten woonden.

Op grond van vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 220e van de Gemw.

Voor de toepassing van de woondelenvrijstelling sluit de rechtbank aan bij het door eiseres gestelde percentage van 48,4.

De aanslagen OZB gebruik dienen met 48,4% te worden verminderd.

De WOZ-waarde

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Ter zitting is door eiseres aangegeven dat op zich de vastgestelde WOZ-waarde van

€ 22.000.000,00 niet is geschil is, maar wel de vraag of de te maken investeringen van deze vastgestelde WOZ-waarde afgetrokken dienen te worden.

Eiseres heeft hiertoe aangevoerd dat eind 2013 bekend is geworden dat het FPC open kan blijven door naast de verpleegden op grond van de Beginselenwet verpleging ter beschikking gestelden (BVT) ook vreemdelingen met een psychische stoornis te behandelen. In dat kader is de onroerende zaak gesplitst en zijn aanpassingen noodzakelijk.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door eiseres aangevoerde investeringen toekomstige mutaties betreffen, waarmee pas rekening moet worden gehouden bij de volgende vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Hiertoe heeft verweerder gesteld dat de gebouwen voor de transitie naar de nieuwe bestemming nagenoeg geen aanpassingen behoeven en de aanpassingen voornamelijk zien op de realisatie van een hekwerk tussen beide delen en het aanleggen van een nieuwe toegangsweg.

De rechtbank stelt vast dat op 1 januari 2014 duidelijk was dat geïnvesteerd moet worden ten behoud van het nut en om het per 1 januari 2016 beoogde gebruik van de FPC te realiseren.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ten onrechte geen rekening gehouden met de investeringen die gericht zijn op het behoud van het nut. In dit kader verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 2 september 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BJ2868. De enkele stelling dat de kosten niet nodig waren, is onvoldoende.

De rechtbank kan evenmin eiseres volgen in haar standpunt dat alle investeringen in mindering dienen te worden gebracht op de WOZ-waarde. Uitsluitend de investeringen die gemaakt dienen te worden ten behoud van het nut, zoals onderhoud, renovatie om technische en functionele knelpunten te verhelpen als ook de kosten welke noodzakelijk zijn om het gewijzigde gebruik mogelijk te maken, kunnen in mindering worden gebracht op de vastgestelde waarde.

De door eiseres berekende investeringskosten zijn derhalve onvoldoende onderbouwd.

Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014 schattenderwijs vast te stellen. Deze waarde wordt in goede justitie gesteld op € 17.000.000.

Het beroep is gegrond.

De rechtbank acht termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze kosten zijn voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstandsverlening berekend op € 992,00 (1 punt voor het beroepschrift + 1 punt voor het verschijnen ter zitting x wegingsfactor 1 x € 496,00 per punt). Daarnaast ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het voor eiseres uitgebrachte taxatierapport.

Eiseres heeft in haar aanvullende beroepschrift van 31 augustus 2016 aangegeven dat de rechtbank vrij is deze vergoeding naar eigen inzicht in te vullen.

Op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de Richtlijn) wordt ten aanzien van taxaties van incourante niet-woningen aangesloten bij de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vermelde maximum. Voor het aantal uren van deze objecten wordt geen norm gesteld.

Ingevolge artikel 2, aanhef en onder b, van het Bpb wordt voor de kosten van een deskundige aangesloten bij het Besluit tarieven in strafzaken. Onder toepassing van artikel 6 van dit besluit wordt de vergoeding voor het taxatierapport vastgesteld op € 116,09 per uur. Het aantal uren stelt de rechtbank op 10, zodat verweerder de komt op een vergoeding voor het taxatierapport van € 1.160,90 + 21% BTW = € 1.404,69.

De rechtbank

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, en mr. A. Oosterveld en mr. W.F. Bijloo, leden, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.