Rb. Utrecht, 18-02-2011, nr. 731222 UV EXPL 11-7 mc/4071

De gemeente Utrecht heeft op 15/16 september 2010 een huurovereenkomst met [gedaagde] gesloten betreffende een perceel grond, groot 35 m², gelegen aan het [adres] te Utrecht, kadastraal bekend: gemeente Utrecht, [adres]. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de periode tot 31 december 2011. Artikel 1, tweede lid, van de huurovereenkomst luidt als volgt: “De huurovereenkomst gaat in op 1 november 2009 of zoveel later als de verhuurder in staat is het gehuurde ontruimd aan de huurder te leveren.”.

Artikel 5 van de huurovereenkomst bepaalt dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde geen andere bestemming mag worden gegeven dan het op die grond geplaatst hebben van een kiosk met een totale oppervlakte inclusief de uitstalling van 35 m².

In artikel 6 lid 1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde conform de in artikel 5 genoemde bestemming in gebruik moet nemen en gedurende de gehele huurtijd als zodanig moet blijven gebruiken. In het vierde lid van dit artikel is onder meer bepaald dat de huurder zich verplicht geen overlast of hinder voor buren en verdere omgeving te veroorzaken.

Artikel 15 lid 1 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “De huurder is verplicht het gehuurde, uiterlijk op de laatste dag van de huur, in goede en schone staat, geheel verlaten en ontruimd aan de verhuurder op te leveren.”.

In artikel 16 lid 2 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat indien de huurder enige bepaling van deze overeenkomst niet naleeft, de verhuurder bevoegd is om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Artikel 21 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “In aanvulling op artikel 15 is huurder verplicht aan het einde van elke dag het gehuurde geheel ontruimd en in ordentelijke staat achter te laten; eventueel achtergebleven werken dan wel materialen zullen door verhuurder voor rekening van de huurder worden verwijderd.”.

Nadat op 11 november 2010 was geconstateerd dat er in de kiosk een hoeveelheid softdrugs aanwezig was en dat deze softdrugs vanuit de kiosk werden verkocht, heeft de burgemeester van Utrecht bij besluit van 17 november 2010 met onmiddellijke ingang voor de duur van zes maanden de sluiting van de kiosk voor het publiek bevolen.

In de toelichtende brief van eveneens 17 november 2010 is onder meer aangegeven dat de politie heeft geconstateerd dat er in de kiosk softdrugs zijn verkocht en gekocht. Verder heeft de politie acht zakjes wiet en een bedrag van € 285,- aangetroffen in een separate doos, die gescheiden was van de kassa. Voorts is komen vast te staan dat er softdrugs zijn verkocht aan minderjarigen, waarmee in strijd met artikel 3 van de Opiumwet, de richtlijnen van de Procureurs-Generaal en het lokale coffeeshopbeleid is gehandeld.

Ten aanzien van de termijn van zes maanden heeft de burgemeester nog vermeld dat met deze termijn de gang naar de kiosk en de bekendheid van het pand in kringen van gebruikers definitief doorbroken kan worden.

Bij brief van 26 november 2010 heeft de gemachtigde van de gemeente Utrecht aan [gedaagde] onder meer geschreven:

“Bij besluit van 17 november 2010 heeft de burgermeester van Utrecht besloten per direct (17 november) de sluiting van de bloemenkiosk aan het [adres] ter hoogte van de [plaats] te bevelen. Voor wat betreft de feiten en omstandigheden, die aan dit besluit ten grondslag liggen, verwijs ik u naar het desbetreffende besluit dat ik hierbij in kopie aanhecht.

Deze feiten zijn naar de mening van de gemeente van zodanig ernstige aard dat de gemeente de huurovereenkomst per direct ontbindt.

De gemeente verzoekt en voor zoveel nodig sommeert u hierbij om uiterlijk voor vrijdag 10 december a.s. de op het gehuurde staande bloemenkiosk af te breken en af te voeren en daarbij het gehuurde schoongemaakt, geëgaliseerd weer ter beschikking van de gemeente te stellen”.

Tegen voormeld besluit van de burgemeester van 17 november 2010 heeft [gedaagde] een bezwaarschrift ingediend. Daarnaast heeft [gedaagde] bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank een verzoek ingediend om dit besluit bij wege van voorlopige voorziening te schorsen. Bij uitspraak van 23 december 2010 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen. Hiertoe is overwogen dat de burgemeester zich op het standpunt heeft mogen stellen dat, gelet op het bezit en de handel in drugs in een locatie waarvan vaststaat dat deze op geen enkele wijze wordt gedoogd als verkooppunt, sluiting gedurende de periode van zes maanden noodzakelijk is.

De vordering en het verweer

De gemeente Utrecht vordert bij wege van voorlopige voorziening veroordeling van [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot afbraak van de bloemenkiosk en het gehuurde met al het zijne en al de zijnen te ontruimen en ontruimd, schoongemaakt en geëgaliseerd ter beschikking aan de gemeente te stellen en [gedaagde] daarbij te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen en de gemeente hierbij te machtigen om met inschakeling van de sterke arm van politie en/of justitie zelf dit vonnis ten uitvoer te leggen. Verder heeft de gemeente Utrecht verzocht om [gedaagde] in de kosten van dit geding te veroordelen, als ook in de na de uitspraak nog vallende kosten (de nakosten).

Ter onderbouwing van haar vordering heeft de gemeente Utrecht, onder verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 BW en artikel 6:267 BW, aangegeven dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden, nu [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet en het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Verder heeft de gemeente aangegeven dat zij belang heeft bij het herstellen van de openbare orde en dat de onrust, die is ontstaan naar aanleiding van de sluiting van de kiosk zal blijven bestaan zolang het gehuurde niet is ontruimd en de kiosk niet is afgebroken. Ook kan de gemeente het gehuurde niet opnieuw verhuren, zolang het gehuurde niet is ontruimd, waardoor zij huurpenningen misloopt. Ten slotte heeft de gemeente vermeld dat een leegstaande kiosk gevoelig is voor vandalisme en brandstichting.

[gedaagde] heeft in de eerste plaats tegen de vordering aangevoerd dat er geen sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van de gemeente, nu het openbare belang geen hinder ondervindt van het feit dat de kiosk is gesloten. Verder zullen de omwonenden gerustgesteld zijn dat de kiosk zichtbaar is gesloten, aldus [gedaagde]. Ook de stelling van de gemeente dat zij het gehuurde niet aan een derde kan verhuren, gaat niet op, nu het besluit van de burgemeester al op 16 mei 2011 zal aflopen en het niet waarschijnlijk is dat de gemeente in deze periode en voor deze periode een andere huurder zal vinden.

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurovereenkomst niet is ontbonden. Hiertoe heeft [gedaagde] gesteld dat op basis van artikel 7:231 lid 1 BW de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter kan worden ontbonden en dat de uitzondering van het tweede lid hier niet van toepassing is, gelet op de beperkte periode die in het bestuursrechtelijke bevel is vermeld.

Ten aanzien van de zakjes wiet heeft [gedaagde] aangegeven dat hij hiervoor niet is vervolgd en hiervoor waarschijnlijk ook niet zal worden vervolgd, te meer nu een derde (te weten: zijn broer) misbruik heeft gemaakt van het vertrouwen van [gedaagde]. De mate van verwijtbaarheid is dan ook te gering om een buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardigen.

Ten slotte heeft de gemeente Utrecht geen belangenafweging gemaakt ter zake het opzeggen van de huurovereenkomst.

De beoordeling

Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening zoals door de gemeente Utrecht wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Beoordeeld dient dus te worden of aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst - dan wel een vordering die ziet op het geven van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 26 november 2010 is ontbonden - en tot ontruiming van het gehuurde, alsmede een vordering tot afbraak van de bloemenkiosk voor toewijzing in aanmerking komt.

Ten aanzien van het spoedeisend belang overweegt de kantonrechter dat de gemeente Utrecht zich redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat zij er als verhuurder belang bij heeft dat de bloemenkiosk op korte termijn weer zal worden geëxploiteerd, mede omdat er daarmee geen sprake zal zijn van een (verdere) verpaupering van het gehuurde. Verder acht de kantonrechter hierbij van belang dat de gemeente Utrecht in geval van een nieuwe huurder weer huurpenningen zal ontvangen, te meer nu [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven dat hij geen huur meer betaalt. [gedaagde] heeft in dit verband niet, althans in onvoldoende mate, aannemelijk gemaakt dat er voor deze periode geen huurder gevonden zou kunnen worden. Ten slotte wijst de kantonrechter er op dat de periode tot 16 mei 2011 te lang is om de situatie ongewijzigd voort te laten bestaan, temeer nu de kiosk al per 17 november 2010 is gesloten. Gelet hierop wordt de stelling van [gedaagde] dat er geen sprake is van enig spoedeisend belang verworpen.

Het beroep van de gemeente Utrecht op het herstellen van de openbare orde als spoedeisend belang gaat overigens niet op, aangezien dit niet als het belang kan worden aangemerkt van de gemeente Utrecht als verhuurder. Het betreft hier duidelijk het belang van de gemeente Utrecht als bestuursorgaan.

De kantonrechter stelt vast dat de gemeente Utrecht terecht stelt dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een ongebouwde onroerende zaak. Dat zich daarop bij de aanvang van de huurovereenkomst een kiosk bevond, doet hier niet aan af. De kiosk maakt dan ook geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. Hieruit volgt dat artikel 7:231 lid 1 BW aan een buitengerechtelijke ontbinding niet in de weg staat, nu dit artikellid slechts betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Het andersluidende standpunt van [gedaagde] wordt dan ook verworpen.

Naar de kantonrechter uit eerdergenoemde brief van 26 november 2010 begrijpt heeft de gemeente Utrecht de huurovereenkomst ontbonden omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is inderdaad sprake van een tekortschieten van [gedaagde]. Hij heeft zich niet als een goed huurder gedragen door in het kader van de exploitatie van de kiosk softdrugs te (laten) verkopen. Aldus heeft hij immers strafbare feiten gepleegd. Voorshands is de kantonrechter tevens van oordeel dat deze tekortkoming zodanig ernstig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder wijst de kantonrechter erop dat in artikel 6 lid 4 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder geen overlast mag veroorzaken voor buren en verdere omgeving. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] door het (laten) verkopen van softdrugs aan minderjarigen vanuit het gehuurde ook in strijd met dit verbod gehandeld.

Dat het verkopen van softdrugs aangemerkt moet worden als een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt, volgt naar het oordeel van de kantonrechter ook uit artikel 7:231 lid 2 BW, waarin met betrekking tot gebouwde onroerende zaken is bepaald dat sluiting van overheidswege op grond van gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet een grond oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden. Van een dergelijke sluiting is in dit geval sprake. Dat het een definitieve sluiting zou moeten betreffen, zoals [gedaagde] stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval.

Naar de kantonrechter begrijpt stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de vordering van de gemeente Utrecht afgewezen dient te worden, aangezien er sprake is van door de gemeente

Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde voor toewijzing gereed ligt.

Ten aanzien van de vordering tot afbraak van de bloemenkiosk wordt het volgende overwogen.

Gesteld noch gebleken is dat er een beschrijving is opgemaakt van de staat waarin het gehuurde zich bevond ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt dan dat [gedaagde] verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (dus met aanwezigheid van de kiosk), en dat hij het gehuurde in die staat aan de gemeente Utrecht mag opleveren.

Deze conclusie kan anders zijn indien partijen met betrekking tot de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd een overeenkomst zijn aangegaan. Hieromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

Artikel 15 van de huurovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] verplicht is het gehuurde bij de oplevering na afloop van de huurovereenkomst, “in goede en schone staat, geheel verlaten en ontruimd” aan de gemeente Utrecht op te leveren. In artikel 21 van de huurovereenkomst is voorts bepaald dat [gedaagde] verplicht is “aan het einde van elke dag het gehuurde geheel ontruimd en in ordentelijke staat achter te laten”. Nu van de zijde van de gemeente geen nadere toelichting is gegeven op deze artikelen, is de kantonrechter van oordeel dat een redelijke uitleg van de bewoordingen “geheel ontruimd” met zich brengt dat hieronder in beide artikelen hetzelfde dient te worden verstaan. Nu in artikel 21 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde aan het einde van elke dag “geheel ontruimd” moet worden achtergelaten, spreekt het naar het oordeel van de kantonrechter vanzelf dat daarmee niet bedoeld kan zijn dat [gedaagde] dagelijks de gehele kiosk zou moeten verwijderen (en hij deze de volgende dag weer zou moeten opbouwen). De kantonrechter begrijpt “geheel ontruimd” in beide artikelen daarom aldus, dat buiten de kiosk geen aan [gedaagde] toebehorende of door [gedaagde] gebruikte zaken meer aanwezig mogen zijn. Dit betekent dat [gedaagde] na beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde aldus dient op te leveren en dat hij niet gehouden is (ook) de kiosk te verwijderen.

Uit het voorgaande volgt dat uit de stellingen van de gemeente Utrecht niet (zonder meer) volgt dat [gedaagde] het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst zonder de kiosk dient op te leveren. De vordering tot afbraak van de kiosk wordt derhalve afgewezen. De vordering tot het egaliseren van het gehuurde zal derhalve eveneens worden afgewezen.

De door de gemeente Utrecht gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

[gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, met dien verstande, dat de gevorderde nakosten niet zullen worden toegewezen, nu deze niet voor de uitspraak van dit vonnis zijn gemaakt.