2.4.1.3 Erfpachtvoorwaarden

Hieronder volgt een aantal voorbeelden van uitspraken waarin de erfpachtvoorwaarden centraal staan die ook later in dit onderzoek nog uitvoerig aan de orde zullen komen, te weten het toestemmingsvereiste, canonherziening en beëindiging van het erfpachtrecht. Het gaat mij in deze uitspraken om de argumenten waarmee een verbintenis die voortvloeit uit het erfpachtrecht als zakelijk of persoonlijk werd aangeduid en opgevat.

Het toestemmingsvereiste speelde een rol in een zaak waarin de erfpachter bouwde zonder toestemming van de erfverpachter. Omdat de bestemming van een in erfpacht uitgegeven perceel van cruciaal belang was, werd ook in het verleden door de erfverpachter al toestemming voor bestemmingswijziging bedongen. Zo had bij de vestiging van een erfpachtrecht in 1858 de erfverpachter een specifieke bestemming van het perceel bedongen, met daaraan gekoppeld een verbod op het realiseren van een andere bestemming zonder zijn schriftelijke toestemming, op straffe van beëindiging van het recht:

Een opvolgend erfpachter, een gereformeerde gemeente, kocht het recht op een openbare veiling, bouwde op het perceel in strijd met de bestemming een kerkgebouw en verbouwde een op de grond staande loods tot consistoriekamer, zonder schriftelijke toestemming van de erfverpachter. Nadat aan de sommatie het gebouwde af te breken niet werd voldaan volgde een procedure waarin de erfpachter enkele principiële kwesties aan de orde stelde. Aan de hand van een objectieve uitleg van de vestigingsakte stelden zowel de rechtbank als de officier van justitie in zijn conclusie vast dat in dit geval een erfpachtrecht was gevestigd en niet een recht van grondrente. Bij die objectieve uitleg van de bedoeling der contracterende partijen een erfpachtrecht te vestigen en geen eigendom te doen overgaan, werd acht geslagen op specifieke bewoordingen (‘afstaan op grondpacht’) gelezen in het licht van meerdere bepalingen uit de gehele akte.2 De stelling van gedaagde dat een recht van erfpacht uitsluitend kon dienen ter ontginning van woeste gronden werd door rechtbank en officier van justitie als achterhaald verworpen:

Het belangrijkste punt betrof de zakelijke werking van het beding omtrent de bestemming van de onroerende zaak. De erfpachter stelde dat de voorwaarde was overeengekomen als een persoonlijke verbintenis tussen de partijen bij de overeenkomst uit 1858 en dat die niet aan hem als rechtsopvolger kon worden tegengeworpen. De officier van justitie plaatste deze stelling in het licht van een rechtsgeleerde discussie over de reikwijdte van de verbintenisrechtelijke regel van art. 1354 OBW.4 Naar hedendaagse maatstaven was dit een vreemde redenering nu eerst was vastgesteld dat een zakelijk recht was gevestigd. Daaruit volgde immers reeds dat de inhoud van het recht zakelijke werking had en kon aan de vraag of aan de overeenkomst tot vestiging zakelijke werking toekwam niet meer worden toegekomen. De officier van justitie sloot zich aan bij de opvatting dat verplichtingen als waarvan hier sprake was als een kwalitatieve verbintenis aan de onroerende zaak verbonden waren en in die hoedanigheid overgingen op rechtsopvolgers.5 Hij was van mening dat het gebruik van de term ‘rechtverkrijgenden’ in art. 1354 OBW:

Bovendien kon een belangstellende koper steeds de openbare registers raadplegen en daar kennisnemen van de van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden, waaronder de verbintenissen die aan de onroerende zaak waren verbonden. De rechtbank negeerde deze omweg via het verbintenissenrecht en volgde de Hoge Raad.7 Na te hebben vastgesteld dat er sprake was van een zakelijk recht van erfpacht gold dat de daarbij gemaakte bedingen die met de titel van aankomst in de openbare registers waren overgeschreven zakelijke werking hadden. Een onderscheid in soorten bedingen of verbintenissen werd daarbij niet gemaakt. Het verbod op bouwen zonder schriftelijke toestemming van de erfverpachter van iets anders dan één woning op het perceel was dus niet:

De verplichtingen van de erfpachter waren verbonden aan het zakelijk recht en gingen krachtens de wet over op zijn rechtsopvolgers.9 Ten overvloede vermeldde de vestigingsakte uitdrukkelijk dat:

Daarmee kwam de rechtbank niet toe aan de vraag of de verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst krachtens art. 1354 OBW overgingen op de rechtsopvolgers, deze vraag kon op grond van het zakelijk recht reeds afdoende worden beantwoord. Bouwen zonder toestemming leidde in dit geval tot de veroordeling tot afbraak van het gebouwde en beëindiging van het erfpachtrecht.

Canonverhoging kwam voorafgaand aan de opkomst van stedelijke erfpacht weinig voor en dan vooral bij vernieuwing van erfpachtrechten. De rechtbank Dordrecht oordeelde in 1894 over een erfpachtrecht uit 1836 dat in 1876 voor veertig jaar werd verlengd bij gelegenheid waarvan de canon werd verhoogd.11 De verlenging en de canonverhoging werden tussen erfverpachter en erfpachter overeengekomen, maar niet ingeschreven in de openbare registers. Een opvolgend erfpachter, die het recht in 1888 verkreeg, verzette zich tegen de canonverhoging wegens gebrek aan inschrijving, en liet na de gehele canon over twee opvolgende jaren te betalen, ook die van een tweede recht. De erfverpachter vorderde betaling van de achterstallige canon waarop de kantonrechter zich, naar het oordeel van de rechtbank terecht, onbevoegd verklaarde daar de vordering tot betaling van erfpachtcanon:

Volgens de rechtbank berustte de canonverplichting van de erfpachter uitsluitend op zijn zakelijk recht en was er geen ruimte voor een kwalitatieve verplichting of een andersoortige verbintenis. De canonverplichting had tot doel de erkenning van het eigendomsrecht van de grondeigenaar. Daarnaast kon een erfpachtrecht rechtsgeldig worden verlengd zonder inschrijving in de openbare registers, de wet vereiste slechts inschrijving ingeval een nieuw recht werd gevestigd. Van een nieuw recht was alleen sprake als de inhoud van het recht werd gewijzigd:

De canonverhoging ter gelegenheid van die verlenging was onvoldoende wijziging om van een nieuw recht te kunnen spreken en deze hoefde evenmin te worden ingeschreven:

Nu de canonverplichting volgde uit het recht, dat recht bij vestiging behoorlijk was ingeschreven, de verlenging en de canonverhoging tussen rechtsvoorgangers bij overeenkomst geldig was afgesproken, en de huidige erfpachter zijn recht na die canonverhoging had verkregen, volgde dat hij verplicht was de hogere canon te betalen, ook al was hij geen partij geweest bij de overeenkomst tot canonverhoging:

Niet bleek dat bij de overeenkomst tot canonverhoging werking ten aanzien van rechtsopvolgers was beoogd, dan wel of de erfpachter bij verkrijging van zijn recht van de canonverhoging op de hoogte was gesteld. Voor de rechtbank was een overeenkomst tussen partijen wier hoedanigheid voortvloeide uit een zakelijk recht en die tot onderwerp een zakelijk werkend beding had, de canon, automatisch een overeenkomst met zakelijke werking. Dan kon de verhoging van de canon bij niet ingeschreven overeenkomst worden bepaald, zodat een rechtsopvolgende erfpachter gebonden raakte aan een canonverhoging die niet kenbaar was uit de openbare registers.

De problematiek van de zakelijke of kwalitatieve werking van contractbedingen, waarover door de Hoge Raad in 1905 een invloedrijke beslissing werd gegeven,16 werd dus ook bij geschillen over erfpachtrechten aangevoerd als dat partijen zo uitkwam. De erfpachter die zonder toestemming had gebouwd en de erfpachter die een hem onbekende canonverhoging niet wilde betalen beriepen zich op de louter verbintenisrechtelijke werking van de betreffende erfpachtvoorwaarden. In beide gevallen oordeelde de rechtbank echter dat het om een zakelijk werkend beding ging dat ook door rechtsopvolgers gerespecteerd diende te worden. Feitelijk speelde de kwalitatieve werking van contractbedingen bij zakelijke rechten geen rol en waren de verbintenissen die voortvloeiden uit erfpachtrechten geen persoonlijke, maar zakelijke verbintenissen, louter omdat zij voortvloeiden uit een zakelijk recht. Omdat aan de vestiging van erfpachtrechten veelal een overeenkomst ten grondslag lag werd dat onderscheid echter niet altijd even duidelijk in het oog gehouden.