Rb. Overijssel, 14-07-2021, nr. C/08/254038/ HA ZA 20-373

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

en

wonende in [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.

Eiser in conventie, gedaagde in reconventie zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagden in conventie, eisers in reconventie, zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en tezamen [gedaagde] worden genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de akte met producties 36 aan de zijde van [eiser] ;

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] en zijn zoon hadden samen met de broers van [eiser] , [X] en [Z] (hierna: broers), een groep ondernemingen. Tezamen hebben zij op 11 mei 2017 besloten om deze groep te ontvlechten en de tot de groep behorende ondernemingen te verdelen.

[eiser] had samen met zijn broers ook een drietal onroerende zaken (hierna percelen) in eigendom waarvan zij ieder voor 1/3e eigenaar waren. Het betreft de volgende percelen:

1. Het kadastraal perceel [nummer 1] , gelegen aan [het adres 1] , groot 2 ha 13 a 95 ca, waarop een paardenrenbaan is gelegen;

2. Het kadastraal perceel [nummer 2] , gelegen aan [het adres 2] , groot 1 ha 3 a, waarop een manege is gelegen;

3. Het kadastrale perceel [nummer 3] , gelegen aan [het adres 2] , groot 1 ha 34 a 15 ca, waarop 8 chalets zijn gelegen.

[eiser] en zijn broers zijn niet tot overeenstemming gekomen over de verdeling van de percelen, waarna [eiser] een procedure is gestart bij de rechtbank Oost-Brabant en verdeling heeft gevorderd. Door partijen zijn in die procedure meerdere taxaties in het geding gebracht met verschillende taxatiewaardes. [eiser] ging uit van een waarde van de percelen van € 3.000.000,- en zijn broers van € 1.863.000,-.

Op 15 januari 2020 heeft de rechtbank Oost-Brabant een eindvonnis gewezen (hierna: het vonnis) waarin zij kort gezegd verdeling van de percelen heeft gelast en de percelen (primair) heeft toegedeeld aan de broers van [eiser] tegen de door een taxateur nog vast te stellen waarde en onder de verplichting om aan [eiser] 1/3e van de getaxeerde waarde te betalen.

In het vonnis overweegt de rechtbank Oost-Brabant onder meer het volgende:

“4.3. De rechtbank blijft bij het tijdens de zitting ingenomen voorlopig oordeel dat een verdeling in de vorm van verkoop aan een derde niet aan de orde zou moeten zijn. De belangen van [X] en [Z] en van [eiser] , toevoeging rechtbank] zijn gebaat bij een oplossing van het geschil. Getwijfeld moet worden aan de verkoopbaarheid van de percelen, gelet op hun bijzondere ligging en bestemming. Dat een gedwongen verkoop zou leiden tot een overdracht aan een derde, is onzeker.

Ook de belangen van de bewoners van de chalets, alsmede het belang van de onderneming laten zich, voor zover nu te overzien, niet rijmen met een verkoop aan een derde.

Uitgaande van de stellingen van partijen zelf, ligt een toedeling tegen een zo hoog mogelijke waarde erg voor de hand. Duidelijk is dat de waarde die [eiser] heeft toegekend aan de percelen de hoogste waarde vertegenwoordigt. [eiser] gaat uit van een waarde van € 3.000.000,00 tegenover een waarde van € 1.863.000,00 waar [X] en [Z] van uitgaan.

Ondanks die hogere waarde zal de rechtbank de voor de hand liggende toedeling tegen een zo hoog mogelijke waarde niet toepassen. De belangen van [X] en [Z] en ook de belangen van derden verzetten zich tegen die toedeling.

[X] en [Z] hebben op een aantal van die belangen gewezen.

Zo grenst het bedrijventerrein van [X] en [Z] ( [eiser] Recycling) grotendeels aan de te verdelen percelen. Toedeling aan [eiser] zal in de toekomst tot allerlei problemen leiden. (…) [Z] woont, samen met een aantal andere familieleden, op het perceel [nummer 3] . (…) [X] runt een paardenrenbaan en manege op de percelen [nummer 1] en [nummer 2] . In de intentieovereenkomst van 28 februari 2017 zijn afspraken gemaakt over de voortzetting van die activiteiten. Ook daardoor zouden conflicten voort kunnen duren. (…)

Daar staat tegenover dat [eiser] , geen althans geen overtuigende belangen heeft geschetst die zouden moeten leiden tot toedeling van alle percelen aan hem. Sterker nog, bij inleidende dagvaarding heeft [eiser] nog gevorderd dat de percelen verkocht zouden worden en de opbrengst zou worden verdeeld.

Uit de discussie tussen partijen volgt dat het belang van [eiser] er vooral in is gelegen om een zo hoog mogelijke waarde vast te stellen. Dat is een gerechtvaardigd belang. (…)

Samenvattend wijst deze belangenafweging op een toedeling van alle percelen aan [X] en [Z] .

De vraag die dan overblijft is tegen welke waarde de toedeling moet plaatsvinden. Het is partijen, na de zitting, niet gelukt om in onderling overleg tot de aanwijzing van een taxateur te komen.

Partijen hebben, over en weer, de door hen gebruikte taxaties in twijfel getrokken. Ze voeren allebei argumenten aan waarom de door de ander gebruikte taxatie onjuist zou zijn en waarom de door henzelf gebruikte taxatie gevolgd zou moeten worden.

(…)

Kortom, het is de meest aangewezen weg om de waarde van de percelen te laten vaststellen door een onafhankelijke taxateur, aan te wijzen door de rechtbank. De meest gerede partij kan de opdracht tot taxatie verstrekken aan de taxateur.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zal de rechtbank dus overgaan tot het aanwijzen van een taxateur om de waarde vast te stellen waartegen de percelen aan [X] en [Z] kunnen worden toegedeeld. Deze taxatie zal bindend dienen te zijn tussen partijen en niet opnieuw reden mogen worden voor het ontstaan van nieuwe discussies of een voortzetting van reeds lopende discussies.

Om die reden en om reden van proces-economie, zal de rechtbank een eindvonnis wijzen, waarin de taxateur wordt aangewezen. Zowel de taxatie als de toedeling en levering zullen moeten plaatsvinden na het wijzen van het vonnis. (…)”

In het vonnis is verder beslist dat de kosten van de taxatie voor rekening van [eiser] en zijn broers komen, ieder voor 1/3e deel.

De rechtbank heeft [A] in het vonnis genoemd als taxateur. [A] heeft na het eindvonnis kenbaar gemaakt de opdracht niet uit te voeren.

De griffier heeft na overleg met de rechter in zijn e-mail van 27 februari 2020 aan partijen voorgesteld dat de rechtbank de naam noemt van een andere taxateur en schrijft:

“Daarbij tekent de rechtbank het volgende aan, stelt zij de volgende voorwaarden:

1. Anders dan de berichten van zowel [Z] en [X] , als van [eiser] lijken te impliceren, zal de rechtbank geen deskundige benoemen in de zin van 194 lid 4 Rv.

2. De rechtbank zal overgaan tot het noemen van een naam van een taxateur, waarna conform het vonnis van 15 januari 2020 de meest gerede partij opdracht verstrekt tot de taxatie.

3. De termijnen in het vonnis van 15 januari 2020 blijven gehandhaafd. De verstreken tijd kan niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Daar komt bij dat de termijnen ruim gesteld zijn, zodat niet op voorhand reeds een langere duur voor het realiseren van de verdeling vereist is.

4. De rechtbank zal op zo kort mogelijke termijn overgaan tot het noemen van een naam van een taxateur, maar is daarbij afhankelijk van de opstelling van de te benaderen taxateur(s). Ook voor de nieuw te noemen taxateur geldt dat hij zal zorgdragen voor een taxatie die conform het vonnis van 15 januari 2020, voor partijen bindend is, onder toepassing van alle toepasselijke overwegingen en beslissingen van het vonnis van 15 januari 2020.

De rechtbank, zal, voor zoveel mogelijk ter voorkoming van misverstanden, het vonnis ter beschikking stellen aan een door de rechtbank te benaderen taxateur.

5. De rechtbank gaat er van uit dat de termijn voor hoger beroep niet wordt gestuit door de onderhavige mogelijkheid. Het blijft dus de verantwoordelijkheid van partijen zelf om te besluiten al dan niet hoger beroep in te stellen tegen het vonnis van 15 januari 2020. Ook als de termijn die gemoeid zal zijn met het noemen van de nieuwe naam van de taxateur (bij vonnis) langer zal duren dan de einddatum van de termijn voor hoger beroep tegen het vonnis van 15 januari 2020.

6. Beide partijen dienen binnen 7 dagen na heden, schriftelijk te laten weten of zij in kunnen stemmen met de hierbij onder 1 tot en met 6 genoemde punten. Verneemt de rechtbank binnen de genoemde termijn geen bericht of een afwijzend bericht, dan blijft het op de weg van de meest gerede partij liggen om de opdracht, conform het vonnis van 15 januari 2020, te verstrekken aan de in het vonnis van 15 januari 2020 genoemde taxateur.

7. Naar de mening van de rechtbank staat het partijen ook nog steeds vrij om - indachtig de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 15 januari 2020, in onderling overleg zelf een andere taxateur aan te wijzen.”

Partijen hebben de rechtbank bericht in te stemmen met deze voorwaarden, waarna [gedaagde] is benaderd door de rechtbank en zijn naam is doorgegeven aan partijen. [gedaagde] is als taxateur aangesloten bij de branchevereniging Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Medio april is opdracht gegeven aan [gedaagde sub 1] Makelaardij om de percelen te taxeren.

[gedaagde] heeft de percelen op 21 april 2020 bezichtigd en op 25 mei 2020 een conceptrapport opgemaakt en verstrekt aan partijen met het verzoek eventuele opmerkingen aan hem kenbaar te maken. De waarde van de percelen is in het conceptrapport door [gedaagde] vastgesteld op € 1.985.000,-.

Op 8 juni 2020 heeft [gedaagde] het rapport definitief opgemaakt, dit na nader onderzoek en ontvangst van opmerkingen van partijen. [gedaagde] heeft de getaxeerde waarde in het taxatierapport ten opzichte van het concept naar boven bijgesteld naar € 2.230.000,-.

[gedaagde] heeft voor de door hem verrichte werkzaamheden een factuur gestuurd aan [eiser] ter hoogte van € 1.815,-, zijnde 1/3e van de totale factuur.

Tegelijkertijd met de bezichtiging van [gedaagde] op 21 april 2020 heeft makelaar [B] in opdracht van Euregio Recycling B.V. de percelen bezichtigd en op 1 mei 2020 een taxatierapport opgesteld. [B] heeft de percelen getaxeerd op een vervangingswaarde van € 5.950.000,-.

[eiser] heeft in een kort geding tegen zijn broers en [gedaagde] Makelaardij onder andere gevorderd dat [gedaagde sub 1] Makelaardij haar rapport zou intrekken omdat het ondeugdelijk was en niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Die vordering is bij vonnis van 6 juli 2020 (hierna: het kort geding-vonnis) afgewezen en [eiser] is veroordeeld in de proceskosten van € 1.636,-.

[eiser] heeft op 20 oktober 2020 bij het tuchtcollege van de NRVT een klacht ingediend tegen [gedaagde sub 2] en aangevoerd dat [gedaagde sub 2] zich niet heeft gehouden aan de regelgeving van het NRVT. [gedaagde sub 2] had voorafgaand aan de opdracht de voorwaarden overeen moeten komen, heeft een onjuiste waarderingsgrondslag gehanteerd en is niet transparant geweest. [gedaagde sub 2] heeft zich verweerd en op 26 februari 2021 heeft het tuchtcollege van het NRTV de klacht ongegrond verklaard. [eiser] heeft beroep ingesteld tegen deze beslissing.

in conventie

[eiser] vordert, na wijziging van eis en kort samengevat, een verklaring voor recht dat [gedaagde] (1) tekort geschoten is in de nakoming van de taxatieopdracht, (2) onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] , en (3) schadeplichtig is. Daarnaast vordert [eiser] betaling van een voorschot op de daardoor geleden schade ter hoogte van € 1.240.000,-, vermeerderd met wettelijke rente, proceskosten en beslagkosten.

Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat sprake is van een overeenkomst van opdracht voor het taxeren van de percelen met [gedaagde sub 1] Makelaardij en dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van die overeenkomst. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. Daartoe voert [eiser] aan dat het door [gedaagde] opgesteld taxatierapport ondeugdelijk en op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen en dat [gedaagde] daarbij niet heeft gehandeld zoals van een onafhankelijk en objectief taxateur mag worden verwacht. [eiser] heeft daardoor schade geleden ter hoogte van minimaal

€ 1.240.000,-, zijnde het verschil in de tussen de door [gedaagde] getaxeerde waarde van € 2.230.000,- en de door [B] getaxeerde waarde van € 5.950.000,-. gedeeld door 3. [gedaagde sub 2] is op grond van artikel 7:404 BW naast [gedaagde sub 1] Makelaardij aansprakelijk, aldus [eiser] .

[gedaagde] voert verweer en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] betwist dat hij bij het verrichten van de taxatie tekort is geschoten of onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] heeft bovendien eigen schuld aan de schade omdat hij op onjuiste wijze in hoger beroep is gegaan van het vonnis van 15 januari 2020 en door het gerechtshof niet-ontvankelijk is verklaard. In hoger beroep had [eiser] het principiële debat met zijn broers moeten voeren over de taxatie.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.

in reconventie

[gedaagde] vordert in reconventie, kort samengevat, opheffing van de door [eiser] gelegde beslagen en een verbod op het opnieuw leggen daarvan, onder last van dwangsommen. Daarnaast vordert [gedaagde] betaling van € 1.815,- en € 1.636,-, te vermeerderen met proceskosten, nakosten en rente.

Aan zijn vorderingen tot opheffing van het beslag en het beslagverbod legt [gedaagde] ten grondslag dat het beslag ten onrechte is gelegd en dat toekomstige beslagleggingen moeten worden voorkomen omdat geen sprake is van tekortschieten of onrechtmatig handelen. [gedaagde sub 1] Makelaardij heeft bovendien een beroepsaansprakelijkheidsverzekering die dekking biedt, zodat voldoende zekerheid bestaat voor verhaal van een eventuele schadeclaim. [gedaagde sub 1] Makelaardij legt aan haar vordering tot betaling van € 1.815,- ten grondslag dat [eiser] zijn aandeel (1/3) in de taxatiekosten moet betalen op grond van de overeenkomst van opdracht. Het bedrag van € 1.636,- vordert [gedaagde sub 1] Makelaardij op grond van het vonnis in kort geding, dat ten onrechte op naam van [gedaagde sub 1] Makelaardij [vestigingsplaats] is gesteld en daarom niet geëxecuteerd kon worden.

[eiser] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [gedaagde] . Het gelegde beslag is niet onrechtmatig, de factuur van € 1.815,- heeft een onjuiste tenaamstelling en kan bovendien verrekend worden met zijn vordering in conventie. De vordering die ziet op het bedrag van € 1.636,- moet worden afgewezen omdat [gedaagde] Makelaardij met het vonnis al een titel heeft om de proceskosten van € 1.636,- te executeren.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.

in conventie

Kern van het geschil is of [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] gestelde schade. Bij de beoordeling daarvan zal de rechtbank eerst de overeenkomst van opdracht en het toetsingskader aan de orde laten komen. Daarna zullen de verwijten die [eiser] [gedaagde] maakt worden beoordeeld.

De overeenkomst van opdracht en het toetsingskader

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] niet is benoemd als deskundige door de rechtbank Oost-Brabant als bedoeld in artikel 194 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv), maar dat [eiser] en de broers aan [gedaagde sub 1] Makelaardij de opdracht hebben gegeven voor het taxeren van de percelen, zodat tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] Makelaardij een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen als bedoeld in artikel 7:400 BW. Ook is niet in geschil dat [gedaagde sub 2] de opdracht feitelijk heeft uitgevoerd.

Op grond van artikel 7:401 BW moet een opdrachtnemer bij het verrichten van zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. De vraag die in dat verband moet worden beantwoord, is of [gedaagde] heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Wat van een taxateur mag worden verwacht, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat verband zijn de inhoud en omvang van de opdracht, de reglementen en praktijkhandboeken van de branchevereniging NRVT en internationale regelgeving (International Valuation Standards) van belang. Omdat geen sprake is van een door de rechtbank benoemd taxateur, is de leidraad deskundigen in civiele zaken niet (rechtstreeks) van toepassing. Wel gelden de algemene uitgangspunten uit de leidraad dat een deskundige c.q. opdrachtnemer onpartijdig moet zijn en de beginselen van hoor en wederhoor moet toepassen.

De inhoud en omvang van de opdracht is in deze zaak grotendeels bepaald door het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, hetgeen nogmaals is benadrukt door de griffier in zijn e-mail van 27 februari 2020. In dit e-mailbericht schrijft deze onder punt 4 dat de taxatie onder toepassing van alle toepasselijke overwegingen en beslissingen van dit vonnis zal plaatsvinden. In dat kader is onder meer van belang dat de rechtbank in het vonnis heeft overwogen dat zij blijft bij het tijdens de zitting ingenomen voorlopig oordeel dat een verdeling in de vorm van een verkoop aan een derde niet aan de orde zou moeten zijn, dat getwijfeld moet worden aan de verkoopbaarheid van de percelen, gelet op de bijzondere ligging en bestemming en dat onzeker is of een gedwongen verkoop zou leiden tot een overdracht aan een derde (r.o. 4.3). Verder is overwogen dat toedeling tegen een zo hoog mogelijke waarde niet voor de hand ligt gelet op de belangen van partijen. Daarnaast is van belang dat de rechtbank in het vonnis heeft overwogen dat door partijen diverse taxaties in het geding zijn gebracht die door hen over en weer in twijfel zijn getrokken en dat de rechtbank om die reden een onafhankelijk taxateur aanwijst die de waarde van de percelen moet vaststellen. De rechtbank heeft overwogen dat de door deze taxateur op te stellen taxatie bindend is en geen reden mag zijn voor het ontstaan van nieuwe discussies of een voortzetting van reeds lopende discussies (r.o. 4.8).

Verwijten ten aanzien van de totstandkoming en inhoud van de opdracht

[eiser] verwijt [gedaagde] dat hij op grond van de Praktijkregels Bedrijfsmatig Vastgoed de inhoud, omvang en voorwaarden van de opdracht met [eiser] had moeten bespreken en schriftelijk vast had moeten vastleggen. Ook is onduidelijk gebleven welke opdracht aan [gedaagde] is gegeven, aldus [eiser] .

Het verwijt dat [eiser] aan [gedaagde] maakt, is naar het oordeel van de rechtbank onterecht. [eiser] gaat eraan voorbij dat de inhoud en omvang van de opdracht reeds voortvloeiden uit het vonnis. De aard van deze opdracht - een dringend verzoek van de rechtbank om in het geschil het beslissende woord te spreken - bracht bovendien met zich dat [gedaagde] zich onafhankelijk diende op te stellen. Gelet op het vonnis bestond geen ruimte voor het stellen van voorwaarden of het geven van instructies door [eiser] en de broers aan [gedaagde] . Over de inhoud en omvang van de opdracht hoefde [gedaagde] dan ook geen nadere afspraken te maken met de opdrachtgevers.

Het verwijt van [eiser] dat [gedaagde] de inhoud en omvang van de taxatieopdracht niet (uitvoerig) heeft besproken met partijen en niet schriftelijk heeft vastgelegd, treft dus geen doel. [eiser] heeft zich na de e-mail van de rechtbank van 27 februari 2020 verbonden aan de te verstrekken opdracht door uitdrukkelijk in te stemmen met de door de rechtbank gestelde voorwaarden. Op grond van deze omstandigheden mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat voor partijen voldoende duidelijk was welke opdracht aan hem was gegeven.

Het hanteren van onjuiste uitgangspunten?

[eiser] verwijt [gedaagde] daarnaast dat hij bij zijn taxatie verkeerde uitgangspunten heeft gehanteerd. Zo is [gedaagde] ten onrechte uitgegaan van het huidige feitelijke gebruik van de paardenrenbaan en manage en heeft hij onvoldoende rekening gehouden met verruimde mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan waardoor op deze percelen ook industrie mogelijk is geworden. Daardoor is volgens [eiser] de waarde van de percelen enorm gestegen. Ook is [gedaagde] er ten onrechte van uit te gaan dat alleen het naastgelegen bedrijf, [eiser] Metaalhandel (metaalverwerkingsbedrijf) zou kunnen uitbreiden op de getaxeerde percelen, en geen andere industriële ondernemingen zich er kunnen vestigen, aldus [eiser] . [gedaagde] heeft daardoor niet getaxeerd naar het meest doelmatige en doeltreffende gebruik (Highest Best Use-toets) van de percelen waardoor hij te laag heeft getaxeerd. [gedaagde] had daarnaast rekening moeten houden met het feit dat zijn broers hun metaalverwerkingsbedrijf gaan uitbreiden op deze grond, zodat zij een groot belang hebben bij de percelen, waardoor de waarde van de percelen eveneens stijgt.

[gedaagde] betwist dat hij bij zijn taxatie alleen is uitgegaan van het huidige gebruik van de paardenrenbaan en manege en geen rekening heeft gehouden met andere gebruiksmogelijkheden en het bestemmingsplan. Die mogelijkheden zijn evenwel beperkter dan [eiser] stelt, omdat alleen een metaalverwerkingsbedrijf op het perceel is toegestaan en geen algemene ‘industrie’. Ook leidt dit niet onverkort tot een prijsstijging omdat de uitbreidingsmogelijkheid op het ene perceel, de huurwaarde van de overige percelen (de manage en chalets) drukt. Verder betwist [gedaagde] dat andere industriële ondernemingen zich kunnen vestigen op de percelen.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] bij de taxatie is uitgegaan van de gekapitaliseerde huurwaarde van de bestaande bebouwing en daarnaast belang heeft toegekend aan de mogelijkheid om de percelen een nieuwe invulling te geven op grond van het gewijzigde bestemmingsplan. [gedaagde] heeft op verschillende plaatsen in zijn taxatierapport de gebruiksmogelijkheden als industriegrond en de uitbreidingsmogelijkheden volgens het bestemmingsplan vermeld en gebruikt bij het bepalen van de waarde. Zo worden de eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het naastgelegen metaalverwerkingsbedrijf genoemd als sterk punt (C.2) en ook onder het voorgenomen gebruik wordt dit expliciet genoemd (G.1). Ook worden de drafbaan en weilanden op basis van het geldende bestemmingsplan door [gedaagde] aangemerkt als bijzondere waardecomponent (H.4) en heeft hij dit in de zogenoemde NAR-berekening verwerkt. Anders dan [eiser] stelt, is [gedaagde] derhalve niet enkel uitgegaan van het bestaande feitelijke gebruik.

Ten aanzien van de vraag welke gebruiksmogelijkheden er waren voor de percelen na de bestemmingswijziging in het bestemmingsplan heeft [gedaagde] advies gevraagd aan advocatenkantoor [C] . Naar aanleiding van dat advies heeft [gedaagde] de getaxeerde waarde naar boven bijgesteld met € 245.000,-.

[eiser] heeft bezwaren geuit tegen de inschakeling van [C] . De rechtbank overweegt daarover als volgt.

Het ingewonnen advies van [C]

[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de inschakeling van het advocatenkantoor [C] op grond van de “Leidraad deskundigen in civiele zaken” vooraf had moeten voorleggen aan de opdrachtgevers omdat op grond van deze leidraad een onderzoek door de deskundige en niet door een derde moet worden uitgevoerd. Door dat niet te doen heeft [gedaagde] onzorgvuldig gehandeld.De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling. Zoals hiervoor overwogen is de leidraad niet (rechtstreeks) van toepassing op deze opdracht, zodat [gedaagde] niet gehouden was de inschakeling van [C] voor te leggen aan partijen. Daar komt bij dat de inschakeling van [C] niet zag op een (gedeeltelijke) uitbesteding van het onderzoek dat [gedaagde] verrichtte, maar op een toetsing van de bevindingen van [gedaagde] ten aanzien van het bestemmingsplan. Ook om die reden is artikel 198, lid 2 Rv, dat bepaalt dat deskundigen zelf het onderzoek moeten verrichten, niet geschonden en heeft [gedaagde] niet in strijd met dit artikel gehandeld zoals [eiser] stelt.

Daarnaast voert [eiser] aan dat het advies van [C] geen onafhankelijk advies betreft omdat een advocaat van dit kantoor in het verleden heeft opgetreden voor de broers. Zonder nadere toelichting die ontbreekt kan [eiser] niet worden gevolgd in deze stelling. Het enkele feit dat [C] in 2017 de vennootschap Gebr. [eiser] Metaalhandel [plaats] B.V. eenmalig als advocaat heeft bijgestaan – wat daar ook van zij, nadere informatie over deze bijstand ontbreekt – , maakt niet dat de adviestak van [C] Advocaten en Adviseurs niet in staat was een onafhankelijk advies aan [gedaagde] uit te brengen. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken verklaard dat [C] door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) als gespecialiseerd advocatenkantoor is aanbevolen bij [gedaagde] en dat hij ten tijde van het verstrekken van de opdracht aan [C] en op het moment dat hij het advies gebruikte, niet wist dat [C] in het verleden Gebr. [eiser] Metaalhandel [plaats] B.V. zou hebben bijgestaan, zodat hem daarvan geen verwijt kan worden gemaakt.

[eiser] heeft ook bezwaren geuit tegen de inhoud van het advies van [C] . Hierin staat volgens hem ten onrechte dat op grond van het bestemmingsplan alleen het naastgelegen metaalverwerkingsbedrijf uit mag breiden en dat andere bedrijven zich niet op de percelen mogen vestigen. De rechtbank overweegt daarover als volgt.Partijen hebben eigen deskundigen het advies van [C] tegen het licht laten houden en dat heeft ertoe geleid dat de bevindingen van [C] door de een worden bevestigd en door de ander worden betwist. Wat daar ook van zij, [gedaagde] mocht erop vertrouwen dat het advies van een kantoor dat hem is aanbevolen door de NVM als gespecialiseerd kantoor, juist was. Dat het advies van [C] evident onjuist is, zoals [eiser] stelt, is gelet op het feit dat diverse (gespecialiseerde) advocaten het met elkaar niet eens zijn over de uitleg van het bestemmingsplan, niet vast komen te staan, laat staan dat het voor [gedaagde] als taxateur duidelijk moet zijn geweest dat het door [C] gegeven advies onjuist was.

In dit kader heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling ook verklaard dat hij naar aanleiding van het vonnis als uitgangspunt heeft genomen dat er slechts één partij was om de percelen te kopen en dat dit de waarde drukt. Gelet op de overweging van de rechtbank in haar vonnis dat getwijfeld moet worden aan de verkoopbaarheid van de percelen, gelet op hun bijzondere ligging en bestemming en dat onzeker is of een gedwongen verkoop zou leiden tot een overdracht aan een derde, acht de rechtbank het niet onbegrijpelijk dat [gedaagde] bij de taxatie als uitgangspunt heeft genomen dat er slechts één partij was die de percelen zou kunnen kopen, ook gezien de (bevestigde) bevindingen van [gedaagde] dat andere bedrijven zich niet kunnen vestigen op de percelen. Dat andere bedrijven biedingen zouden hebben uitgebracht op de percelen en dat dit aantoont dat derden de percelen willen kopen, zoals aangevoerd door [eiser] , maakt dit niet anders.

De rechtbank volgt [eiser] ook niet in zijn stelling dat [gedaagde] bij het taxeren al had uit moeten gaan van uitbreiding van het metaalverwerkingsbedrijf. [gedaagde] heeft bij het taxeren al rekening gehouden met de uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Bovendien heeft [eiser] , gelet op de verweer van [gedaagde] dat alleen het metaalbedrijf kan uitbreiden en er één belanghebbende is en dat dit een waardedrukkend effect heeft, zijn stelling dat uitbreiding een prijsverhogend effect heeft, onvoldoende onderbouwd.

Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde] niet alleen is uitgegaan van het feitelijke gebruik, maar ook dat hij bij het beoordelen van de gebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt en de mogelijkheden om uit te breiden advies heeft ingewonnen bij [C] . [gedaagde] heeft dan ook, mede gelet op het de uitgangspunten in het vonnis, niet in strijd gehandeld met wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.

Getaxeerde waarde niet inzichtelijk gemaakt, te laag getaxeerd

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de getaxeerde waarde komt. Volgens hem is de getaxeerde waarde te laag. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat [gedaagde] te laag heeft getaxeerd verwezen naar het rapport van partijdeskundige [B] en de lokale uitgifteprijs van € 164,- per m2 voorindustriegrond, terwijl de taxatie van [gedaagde] resulteert in een grondprijs van

€ 30,- a € 35,- per m2.

[gedaagde] heeft betwist dat hij de getaxeerde waarde niet inzichtelijk heeft gemaakt. Waar mogelijk heeft hij de waarde in het rapport onderbouwd. Omdat er ten tijde van de taxatie nauwelijks vergelijkbare verkopen waren, bleken er geen bruikbare referenties te zijn. Uit navraag bleek de grondprijs tussen de € 30,- en € 35,- per m2 te liggen. Omdat er weinig referenties waren heeft [gedaagde] bij het waarderen niet alleen de comparatieve benadering toegepast, maar ook de inkomstenbenadering en deze met elkaar verzoend.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] in onderdeel H van het taxatierapport de getaxeerde waarde heeft onderbouwd met onder andere de NAR en BAR waarderingsmethodieken. De NAR-rapportage en bijbehorende schermafdruk zijn door [gedaagde] aan het taxatierapport gehecht. Verder heeft [gedaagde] onder H.3 (enkele) referenties opgenomen die zien op bouwrijpe grond. Hij heeft daarbij opgemerkt:“Deze referenties zijn enkel om aan te geven hoe de markt m.b.t. bouwrijpe kavels zich gedraagt. Dit wijkt af van het hierbij getaxeerde. De hierbij gewaardeerde gronden zijn gewaardeerd als zijnde niet bouwrijp en zonder opslagen voor b.v. bovenwijkse voorzieningen en infrastructuur. Voor dergelijke gronden zijn er geen referenties voorhanden en zeker niet met de bestemming zoals de bijlage daarover aangeeft.” Onder H.4 heeft [gedaagde] een grondprijs van € 35,- per m2 opgenomen.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de getaxeerde waarde is gekomen. [gedaagde] heeft meerdere waarderingsmethodieken toegepast en gesteld, noch gebleken is dat deze waarderingsmethodieken niet algemeen aanvaard zijn onder taxateurs. Dat er weinig referenties voorhanden waren voor de comparatieve methode - die [gedaagde] naast de inkomstenbenadering heeft gehanteerd - heeft [gedaagde] vermeld in zijn rapport en ter illustratie heeft hij nog enkele referenties opgenomen met een toelichting.

[eiser] heeft zijn standpunt dat ten onrechte niet gerekend is met een bedrag van

€ 164,- per m2 daarnaast onvoldoende onderbouwd, nu dit bedrag gebaseerd is op de uitgifteprijs van de gemeente van algemene industriegrond, terwijl, gelet op het voorgaande, [gedaagde] niet kan worden verweten dat hij ervan uit is gegaan dat sprake is van percelen grond waarop nu een manege, drafbaan en chalets zijn gevestigd en waar in de toekomst het naast gelegen metaalverwerkingsbedrijf (deels) gevestigd mag worden, zodat een ander uitgangspunt geldt.

Dat [gedaagde] bij het taxeren is uitgegaan van het gebruiksklaar maken van de grond en rekening heeft gehouden met de (investerings)kosten en [B] niet, is onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] in redelijkheid geen rekening met deze kosten had mogen houden. Niet gebleken is dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met voor hem geldende (beroeps)regels door rekening te houden met deze kosten. Daar komt bij dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat verkopen die na de taxatie hebben plaatsgevonden de door [gedaagde] getaxeerde grondprijs € 30,- a € 35,- per m2 ondersteunen.

Gelet op het voorgaande is niet gebleken dat het rapport en waardebepaling door [gedaagde] niet voldoen aan hetgeen men daarvan onder de gegeven omstandigheden mag verwachten. Dat [B] op grond van andere uitgangspunten tot een hogere waarde van de percelen komt doet daar, gelet op het voorgaande, niet aan af.

De chalets

[eiser] stelt dat [gedaagde] in het rapport ten onrechte als zwakte heeft opgenomen dat de chalets die op één van de percelen staan, op grond van het bestemmingsplan bewoond moeten worden door werknemers van het metaalverwerkingsbedrijf. De chalets worden ook bewoond door personen die niet werkzaam zijn voor het bedrijf en de gemeente laat dat al sinds jaar en dag toe. [gedaagde] heeft deze stelling betwist. Hij stelt dat moet worden uitgegaan van toegestane gebruik en niet van het feitelijke gebruik.

Dat [gedaagde] de chalets in overeenstemming met het bestemmingsplan als bedrijfswoning heeft getaxeerd en daarbij uitgegaan is van het toegestane gebruik kan niet als onzorgvuldig worden beschouwd. Dat de gemeente op dit moment het feitelijke gebruik toestaat, maakt dat niet anders. Dat geldt temeer nu algemeen bekend is dat de gemeente ook na een gedoogperiode in de toekomst mogelijk handhavend kan optreden.

De plausibiliteitsverklaring

[eiser] heeft gesteld dat de plausibiliteitsverklaring in het taxatierapport door een onbevoegd en ondeskundig persoon is afgegeven.

[gedaagde] heeft deze stelling betwist en aangevoerd dat de plausibiliteitsverklaring is afgegeven door de externe taxateur [E] , een bij het NRVT geregistreerde taxateur die bevoegd is. Omdat [eiser] de bevoegdheid en deskundigheid van [E] naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] niet meer heeft weersproken, neemt de rechtbank als vaststaand aan dat [E] bevoegd was de plausibiliteitsverklaring af te geven in het rapport.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen van de verwijten die [eiser] [gedaagde] maakt kan leiden tot het oordeel dat [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Dit strookt overigens ook met de beslissing van het tuchtcollege van het NRTV. Van tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst tot opdracht is dan ook geen sprake. Dat geldt ook ten aanzien van de gestelde onrechtmatige daad omdat deze op dezelfde feiten en omstandigheden is gebaseerd.

De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Omdat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, kunnen de overige verweren van [gedaagde] onbesproken blijven.

De proceskosten

[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

-griffierecht: € 1.639,-

-salaris advocaat: € 9.997,50 (2,5 punten x tarief VIII € 3.999,-)

Totaal: € 11.636,50

De gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zullen op de hierna te melden wijze worden toegewezen.

in reconventie

Opheffing beslag en beslagverbod

[gedaagde sub 2] vordert in reconventie opheffing van het door [eiser] gelegde conservatoire beslag op zijn woning op straffe van een dwangsom.

De opheffing van een conservatoir beslag kan op grond van artikel 705 lid 2 Rv onder meer worden bevolen indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht.

Het ligt op de weg van degene die opheffing van een conservatoir beslag vordert, in dit geval [gedaagde] , om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gestelde vordering ondeugdelijk is. De enkele omstandigheid dat de vorderingen in conventie, waarvoor de beslagen zijn gelegd, worden afgewezen in dit vonnis, rechtvaardigt niet zonder meer het oordeel dat deze vorderingen ondeugdelijk zijn, nu tegen dit vonnis nog hoger beroep openstaat (zie HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074). In dat geval moeten de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade kan worden aangesproken.

In de onderhavige procedure valt een weging van belangen uit in het voordeel van [gedaagde sub 2] . Niet alleen omdat de vorderingen van [eiser] in deze procedure worden afgewezen, maar ook omdat [gedaagde sub 2] onweersproken heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 1] Makelaardij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft die dekking biedt mocht [gedaagde sub 1] Makelaardij aansprakelijk zijn voor schade, hetgeen is onderbouwd door het in het geding brengen van de verzekeringspolis.

Gelet op het voorgaande zal de vordering tot opheffing van het conservatoire beslag worden toegewezen. De termijn zal daarbij op zeven dagen worden gesteld. De gevorderde dwangsom wordt gesteld op € 5.000,- per dag dat [eiser] met opheffing van het beslag in gebreke blijft en met een maximum van € 500.000,-.

Het door [gedaagde] gevorderde beslagverbod wordt afgewezen. Toewijzing van een beslagverbod is slechts in zeer uitzonderlijke gevallen op zijn plaats, bijvoorbeeld als de beslaglegger misbruik maakt van het recht om beslag te leggen. [gedaagde] heeft zijn stelling dat een beslagverbod moet worden opgelegd onvoldoende onderbouwd.

De vordering van € 1.815,-

[gedaagde sub 1] Makelaardij legt aan haar vordering tot betaling van € 1.815,- de overeenkomst van opdracht ten grondslag. [eiser] moet zijn aandeel van € 1.815,- zijnde 1/3e van de totale taxatiekosten betalen, aldus [gedaagde] .

[eiser] heeft aangevoerd de hij de factuur van de taxatie niet heeft betaald omdat de tenaamstelling van de factuur onjuist was. Subsidiair heeft [eiser] een beroep gedaan op verrekening van deze vordering met zijn vordering op [gedaagde] in conventie.

Omdat [eiser] de vordering van [gedaagde] zelf niet heeft betwist (enkel de factuur) en zijn vordering op [gedaagde] in conventie is afgewezen zodat [eiser] geen vordering heeft die verrekend kan worden, zal de rechtbank de vordering van [gedaagde] toewijzen en [eiser] veroordelen om € 1.815,- aan [gedaagde] te betalen.

De gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de hoofdsom wordt afgewezen omdat [gedaagde] zijn stelling dat het een handelsovereenkomst tussen professionele partijen betreft niet heeft onderbouwd. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 4 november 2020, zijnde 14 dagen nadat de eis in reconventie is ingesteld, omdat door [gedaagde] niet is gesteld dat [eiser] de factuur (eerder) heeft ontvangen en op welke datum [eiser] de factuur zou hebben moeten betalen.

De vordering van € 1.636,-

Aan haar vordering tot betaling van € 1.636,- legt [gedaagde sub 1] Makelaardij ten grondslag de nakoming van het tussen partijen gewezen kort geding-vonnis waarin [eiser] is veroordeeld om de proceskosten van € 1.636,- te betalen.

[eiser] heeft de verschuldigdheid van € 1.636,- niet betwist. Wel heeft hij het standpunt ingenomen dat de vordering afgewezen moet worden omdat [gedaagde] Makelaardij met het vonnis in kort geding al over een titel beschikt. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo, dat [eiser] meent dat [gedaagde] geen belang heeft.

[gedaagde] heeft daar tegenover gesteld dat in het kort geding vonnis een verkeerde naam is opgenomen, namelijk [gedaagde sub 1] Makelaardij [vestigingsplaats] en dat [gedaagde sub 1] Makelaardij om die reden belang heeft bij een veroordeling van [eiser] tot betaling van € 1.636,-. [eiser] heeft dit niet betwist, zodat de rechtbank deze vordering zal toewijzen en [eiser] zal veroordelen om € 1.636,- te betalen aan [gedaagde] . De gevorderde wettelijke handelsrente wordt afgewezen omdat [eiser] in het vonnis in kort geding is veroordeeld tot vergoeding van de wettelijke rente. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 20 juli 2020, zijnde 14 dagen na het gewezen vonnis in kort geding.

De proceskosten

[eiser] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Het salaris van de advocaat wordt vastgesteld op € 597,50 (2,5 punten x factor 0,5 x tarief I € 478,-).

De gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zullen op de hierna te melden wijze worden toegewezen.

De rechtbank:

in conventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 11.636,50, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

in reconventie

veroordeelt [eiser] tot opheffing van het ten laste van [gedaagde sub 2] gelegde conservatoire beslag op het aandeel van [gedaagde sub 2] in de onroerende zaak, staande en gelegen aan het [het adres 3] , kadastraal bekend als [gemeente] , sectie I, nummer [4] , binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis en doorhaling te bewerkstelligen op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag en met een maximum van € 500.000,-;

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] Makelaars en Financiële Diensten B.V. te betalen een bedrag van € 1.815,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] Makelaars en Financiële Diensten B.V. te betalen een bedrag van € 1.636,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2020 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 597,50, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

in conventie en reconventie

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris en explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de volledige betaling;

verklaart dit vonnis - met uitzondering van 5.1 en 5.7 - uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels, mr. E.C. Rozeboom en mr. D. van den Berg en in het openbaar uitgesproken door mr. D. van den Berg op 14 juli 2021.