Hof Arnhem-Leeuwarden, 07-01-2020, nr. 18/01223

Bij beschikking ten name van belanghebbende is voor het kalenderjaar 2017 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de wet Woz) de waarde vastgesteld van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] .

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] (hierna: de woning) is een in 1910 gebouwde geschakelde woning met garage, dakkapel en ligplaats. De woning heeft een inhoud van 382 m3 en is gelegen op een perceel van 535 m² en heeft daarnaast een aan de overzijde van de weg aan het water van de Vecht gelegen ‘overtuin’ van 20 m².

Bij beschikking van 30 juni 2017 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2017 vastgesteld op € 405.000.

Op 31 juli 2017 is aan belanghebbende op verzoek een taxatieverslag gezonden, waarin een waarde staat vermeld van € 337.000.

In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2016 wordt getaxeerd op € 441.000. De woning is daarin vergeleken met de verkochte objecten [a-straat] 39, [b-straat] 21 en [b-straat] 19, alle te [Z] .

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak terecht heeft vastgesteld op € 405.000. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 337.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld.

Belanghebbende wijst erop dat de heffingsambtenaar haar een taxatieverslag heeft toegezonden waarin de waarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 337.000. Op grond van het zorgvuldigheidsbeginsel onderbouwt dit de juiste waarde, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar wijst erop dat het bedoelde taxatieverslag is toegezonden nadat de WOZ-beschikking met de vastgestelde waarde van € 405.000 was toegezonden, zodat het belanghebbende duidelijk moet zijn geweest dat het taxatieverslag op een vergissing berustte. Hij stelt voorts dat in het bedoelde taxatieverslag een niet vergelijkbaar object als vergelijkingsobject is gehanteerd.

Naar het oordeel van het Hof had belanghebbende zich bij ontvangst van dat taxatieverslag onmiddellijk kunnen realiseren dat de daarin vermelde waarde van € 337.000 onjuist was en dat daarmee niet werd beoogd de vastgestelde waarde van € 405.000 te onderbouwen. Noch het zorgvuldigheidsbeginsel, noch het vertrouwensbeginsel brengt mee dat de heffingsambtenaar is gebonden aan de vermelde onjuiste waarde.

Belanghebbende stelt dat de onderhavige woning eenvoudig is afgewerkt en scheurvorming in de muren aanwezig is. Daarom moeten kwaliteit en luxe worden gesteld op 2 en niet, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan, op 3. De heffingsambtenaar wijst erop dat ‘onderhoud’ is gewaardeerd met 2.

Het Hof acht aannemelijk dat de staat van de woning enigszins lager is dan gemiddeld. De getaxeerde waarde is € 441.000. Niet aannemelijk is dat het waardedrukkende effect van de lagere staat zo groot is dat de waarde van de woning lager is dan de beschikte waarde van € 405.000.

Belanghebbende stelt dat door de vorm van het perceel een gedeelte van de achtertuin niet bruikbaar is en daardoor ondoelmatig, wat de onroerende zaak moeilijk verkoopbaar maakt. Hiermee heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden. De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning zeer mooi aan de Vecht is gelegen. Niettemin is (in verband met de mindere doelmatigheid) de ligging gewaardeerd op 4 en niet, zoals het buurpand, op 5. Het Hof acht aannemelijk dat met de iets mindere bruikbaarheid door de vorm van het perceel voldoende rekening is gehouden door de lagere waardering voor de ligging.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ervan is uitgegaan dat de garage van het vergelijkingsobject [a-straat] 39 een inhoud heeft van 235 m³. De juiste inhoud is 336 m³. Hij berekent de vloeroppervlakte op 52 m² (9,5 bij 5,5 m) en schat de gemiddelde hoogte op 6,46 meter aan de hand van een foto in de verkoopdocumentatie. Ook heeft de heffingsambtenaar er geen rekening mee gehouden dat deze garage is voorzien van keuken, toilet, verwarming en vaste trap en dus een luxe functie heeft. Daardoor is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.

De heffingsambtenaar wijst erop dat kwaliteit/luxe en onderhoud van deze garage zijn gewaardeerd met 4, waar dat bij de garage van belanghebbende 2 is. Voorts betwist hij de door belanghebbende gestelde hoogte en stelt hij dat de inhoud van de garage is ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

Het Hof kan de berekening van belanghebbende niet volgen. Belanghebbende wijst op een foto in de verkoopdocumentatie, maar daaruit valt niet af te leiden dat de garage gemiddeld hoger is dan 4,5 m, waarmee de heffingsambtenaar kennelijk heeft gerekend. Het Hof acht aannemelijk dat in de BAG de juiste inhoud is vermeld. Wat betreft de verschillen in luxe acht het Hof aannemelijk dat daarmee voldoende rekening is gehouden door de gehanteerde waarderingscijfers voor kwaliteit/luxe.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nog gewezen op een verschil van € 250 tussen de grondwaarde die met behulp van de staffel is berekend en de in de matrix vermelde waarde. Het Hof acht aannemelijk dat het hier gaat om een afrondingsverschil dat geen invloed heeft op de vastgestelde waarde.

Ter zitting van het Hof heeft (de gemachtigde van) belanghebbende nog aangevoerd dat op onjuiste wijze rekening is gehouden met de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken. Deze grief is echter ter zitting van de Rechtbank blijkens het proces-verbaal van die zitting uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk ingetrokken, zodat het belanghebbende niet vrijstaat deze grief opnieuw aan te voeren.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 7 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 januari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.