8.2 De kernbevoegdheid van een beheertraject: innen van de huurpenningen

Over de inningsbevoegdheid van een Engelse hypotheekhouder bestaat geen enkele twijfel. Naar Engels recht heeft de hypotheekhouder als fictief eigenaar van het verhypothekeerde vastgoed recht op alle inkomsten die het vastgoed opbrengt. De bevoegdheid om de huurpenningen te innen is daarom niet alleen tegen de hypotheekgever, maar ook tegen derden in te roepen. Hieronder vallen bijvoorbeeld de huurders (die alleen nog bevrijdend aan de hypotheekhouder kunnen betalen), derde-verkrijgers van de huurvorderingen (zoals partijen die de huurvorderingen door cessie hebben verkregen) en de curator in een faillissement van de hypotheekgever.

De positie van de Nederlandse hypotheekhouder staat hier in de basis diametraal tegenover. Anders dan het Engelse hypotheekrecht geeft het Nederlandse hypotheekrecht naar zijn aard namelijk géén recht op de (opeisbaar geworden) huurvorderingen uit het verhypothekeerde vastgoed.1 Die inningsonbevoegdheid van de hypotheekhouder was in het Ontwerp-Meijers nog expliciet vastgelegd. De oorspronkelijke wettekst van het huidige art. 3:267 BW luidde:

Maar hoewel onbevoegdheid tot het innen van de huurpenningen van de hypotheekhouder het uitgangspunt was, heeft Meijers die bevoegdheid ook weer niet helemaal uitgesloten. In de toelichting op deze bepaling erkende hij namelijk wel de mogelijkheid dat partijen onderling een inningsbevoegdheid overeenkomen. Als praktijkvoorbeeld van zo’n afspraak noemt hij een cessie van toekomstige huurtermijnen aan de hypotheekhouder.3 In dat geval staat de inningsbevoegdheid van de hypotheekhouder vast: hij mag de huurvorderingen dan als rechthebbende innen.4 Volgens het huidige BW, waarin geen plaats meer is voor een zekerheidscessie, zou de hypotheekhouder een pandrecht op de huidige en toekomstige huurvorderingen kunnen laten vestigen.5 Zodra hij mededeling van dat pandrecht doet, is hij als pandhouder gerechtigd de huurpenningen te incasseren.6

De regel dat de Nederlandse hypotheekhouder geen recht op de huurvorderingen heeft, is door de Hoge Raad benadrukt in het arrest Van Berkel/Tribosa.7 De Hoge Raad diende zich in dit arrest uit te laten over de rechtspositie van de hypotheekhouder ten opzichte van de huurpenningen, waarop door een schuldeiser van de hypotheekgever conservatoir derdenbeslag was gelegd.8 De Hoge Raad overwoog dat:

Via deze vaststelling kwam de Hoge Raad in deze zaak tot het uiteindelijke oordeel dat een hypotheekhouder van verhuurd vastgoed een (jonger) beslag op de huurpenningen moet respecteren.10 Dat betekende hier concreet dat het beslag op de huurvorderingen bij de executoriale verkoop van dat vastgoed door de hypotheekhouder intact bleef.11 De beslaglegger kon het gelegde beslag dus ook inroepen tegen de executiekoper van het vastgoed. Voor hypotheekhouders is deze uitkomst bijzonder nadelig, want een executiekoper zal geen inkomsten uit het vastgoed ontvangen zolang de vordering van de beslaglegger niet volledig is voldaan. De koopprijs die hij bereid is te betalen zal daarom behoorlijk naar beneden worden bijgesteld.12

Het arrest maakt vooral één ding duidelijk: een Nederlandse hypotheekhouder heeft in beginsel géén eigen goederenrechtelijke aanspraak op de huurvorderingen.13 Wil hij zo’n aanspraak wél, dan moet hij die bedingen, waarbij cessie van die vorderingen of het vestigen van een pandrecht daarop de eerste twee opties zijn om dat te realiseren.

Uit de parlementaire geschiedenis bij art. 3:267 BW blijkt evenwel dat de wetgever nóg een mogelijkheid voor ogen had waarop een inningsbevoegdheid voor de hypotheekhouder in het leven kon worden geroepen: via het beheren van het vastgoed. De redactie van art. 3:267 BW, zoals hiervoor werd weergegeven, werd in het Gewijzigd Ontwerp namelijk nog herzien. Het mogen ‘innen van vruchten’ van het verhypothekeerde vastgoed uit het Ontwerp-Meijers is daarbij vervangen door het mogen ‘beheren’ van dat vastgoed. In het Gewijzigd Ontwerp kwam art. 3:267 BW er als volgt uit te zien:14

Ter toelichting op deze tekstuele wijziging wordt in de Memorie van Antwoord het volgende opgemerkt:15

Hieruit volgt dat ook een in de hypotheekakte overeengekomen beheersbevoegdheid in beginsel voor de hypotheekhouder een bevoegdheid schept om de huurpenningen te innen.16 Mits die bevoegdheid in de hypotheekakte is opgenomen, heeft zij bovendien werking ten opzichte van derden (zie hierna par 8.4).17 Anders dan het hierboven bedoelde pandrecht op de huurvorderingen, maakt een overeengekomen beheersbevoegdheid wél deel uit van het hypotheekrecht zelf.18

Er zijn voor de hypotheekhouder kennelijk twee wegen die naar Rome leiden. Als een hypotheekhouder de huurinkomsten uit verhypothekeerd vastgoed wil innen, kan hij zowel zijn hypothecaire beheersbevoegdheid inroepen als zijn pandrecht op de huurvorderingen uitwinnen (mits aan de voorwaarden voor het inroepen van die rechten is voldaan, zie hierna par. 8.3 en 8.5). Beide moeten uiteraard wel zijn overeengekomen en op de juiste wijze zijn geformaliseerd.19 In de praktijk laten financiers in dat verband meestal niets aan het toeval over; gewoonlijk worden inderdaad beide rechten bedongen respectievelijk gevestigd.20

In het kader van inning van de huurpenningen hebben daarom ook zowel de beheersbevoegdheid als een pandrecht op de huurvorderingen een plaats gekregen in dit hoofdstuk. Gelet op het doel van dit hoofdstuk, te weten onderzoeken of de Nederlandse hypotheekhouder ter uitwinning van zijn hypotheekrecht een beheertraject kan volgen dat vergelijkbaar is met het Engelse, komt nu eerst inning via de hypothecaire beheersbevoegdheid aan bod. Wanneer mag het en wat houdt die inningsbevoegdheid nu precies in? De reden waarom de hypotheekhouder er niettemin verstandig aan doet om (in de woorden van de wetgever) ‘bovendien’ een pandrecht te bedingen, wordt besproken in par. 8.5.