Einde inhoudsopgave
De notaris en gelijk oversteken (AN nr. 184) 2024/3.3
3.3 Doctrine
mr. T.J. Bos, datum 01-05-2023
- Datum
01-05-2023
- Auteur
mr. T.J. Bos
- JCDI
JCDI:ADS942896:1
- Vakgebied(en)
Verbintenissenrecht (V)
Voetnoten
Voetnoten
W.M. Kleijn, annotatie bij HR 30 januari 1981, ECLI:NL:PHR:1981:AG4140, NJ 1982/56 (Baarns beslag) onder 6: “De HR hecht bij een notarieel transport kennelijk groot belang aan het gelijk oversteken der prestaties en aan de taak van de notaris om te zorgen, dat koper en verkoper geen risico lopen omtrent het ontvangen van aan hen verschuldigde prestaties.”
V. Tweehuysen, ‘Beslag of faillissement aan de zijde van de koper bij vastgoedtransacties’, WPNR 2018/7180, par. 2.3; M.M.G.B. van Drunen, ‘Vastgoedtransacties zonder kwaliteitsrekening’, WPNR 2018/7180, p. 132; E.C.M. Wolfert, De kwaliteitsrekening (diss. Amsterdam VU), Deventer: Kluwer 2007, p. 33; L.A.G.M. van der Geld, I. Visser & L.C.A. Verstappen, ‘Een alternatieve werkwijze voor de overdracht van onroerende zaken’, WPNR 2016/7118, par. 3; B. Bierens, ‘De kwaliteitsrekening vanuit een bancair perspectief. Een bijzondere kwaliteit in diverse wettelijke regelingen’, TFR 2011/6; P.H. Tieskens, ‘De notariële kwaliteitsrekening en risico’s van faillissement van een koper of verkoper’, V&O 2014/6; H. Stein, ‘Hinderlijke schuldeisers’, in: Incidenten bij de afwikkeling van koop en overdracht (preadvies KNB), Lelystad: Koninklijke Vermande 1998, p. 53.
L.C.A. Verstappen, ‘Model I.7.1.7: Koopovereenkomst van een onroerende zaak’, actueel t/m 1 september 2022; L.C.A. Verstappen, ‘Model I.3.4.7: Uitgebreide akte tot levering van een onroerende zaak’, actueel t/m 1 september 2022.
Ook in de literatuur wordt regelmatig melding gemaakt van de taak van de notaris om ‘gelijk oversteken’ te realiseren. Het voornaamste voorbeeld in dit kader vormt de NJ-noot van Kleijn onder het Baarns beslag-arrest.1 Ook in andere publicaties wordt ‘gelijk oversteken’ aangeduid als beginsel bij de uitvoering van de uit een koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen door een notaris.2
In aanvulling op de juridische literatuur wordt de doctrine eveneens ingekleurd door de modellen die bestaan voor de inhoud van de koopovereenkomst en/of de akte van levering voor onroerende zaken. Deze modellen zijn immers veelal gefundeerd op de bestaande rechtstheoretische opvattingen. Ook de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst en/of de leveringsakte bij de overdracht van een onroerende zaak zien impliciet op een ‘gelijk oversteken’ tussen de vervreemder en de verkrijger. Ter illustratie hiervan zal ik enkele bedingen analyseren uit de Modellen voor de Rechtspraktijk van de koopovereenkomst en de uitgebreide akte tot levering van een onroerende zaak.3 Vaak zullen andere koopovereenkomsten of leveringsakten bedingen van gelijke strekking kennen.
Bij de genoemde koopovereenkomst kan worden gewezen op het volgende:
“Betaling aan de verkoper zal eerst plaatsvinden zodra de desbetreffende notaris is gebleken dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen in de openbare registers die bij het verlijden van de akte tot levering niet bekend waren.”
“Partijen zijn met de notaris overeengekomen dat hij de koopprijs voor de koper (…) houdt totdat de onroerende zaak niet belast met andere inschrijvingen dan uit deze overeenkomst blijken door de koper is verkregen (…); vanaf dat moment houdt de notaris de koopprijs voor de verkoper (…).”
Ook de leveringsakte bevat een soortgelijk beding:
“Kopers en de verkopers zijn met de notaris overeengekomen dat hij deze koopprijs voor de kopers (…) houdt totdat de onroerende zaak niet belast met andere inschrijvingen dan uit deze akte blijken door de kopers is verkregen (…); vanaf dat moment houdt de notaris de koopprijs voor de verkopers (…).”
In beide bedingen blijkt de ‘gelijk oversteken’-gedachte impliciet uit het gegeven dat het moment waarop de eerste reallocatie van een vermogensbestanddeel wordt verricht (te weten de overdracht van een onroerende zaak), direct is gelinkt met het moment waarop de tweede reallocatie van een vermogensbestanddeel plaatsvindt (te weten dat de koopsom in het vermogen van de verkoper valt, omdat de gerechtigdheid tot de onder de notaris gestorte koopsom verandert); deze momenten vinden – volgens de besproken bedingen – gelijktijdig plaats.