2.4.9 Splitsing in appartementsrechten

60. De eigenaar, erfpachter of opstaller is op grond van artikel 5:106 BW bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en zijn recht op de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. Deze splitsing is in de parlementaire geschiedenis1 en literatuur2 gekwalificeerd als een eenzijdige rechtshandeling. Indien de splitsing door verschillende mede-eigenaars wordt ondernomen, is volgens de minister sprake van een meerzijdige rechtshandeling.3 Mijns inziens is het splitsen in appartementsrechten door meerdere eigenaren ook een eenzijdige rechtshandeling. Het verrichten van een eenzijdige rechtshandeling door meerdere personen die niet samen een rechtspersoon of orgaan vormen lijkt paradoxaal. Het relevante criterium is echter niet of één persoon de rechtshandeling verricht, maar of de rechtshandeling van één zijde voldoende is voor het intreden van het rechtsgevolg. De gemeenschappelijke eigenaren die een gebouw of grond splitsen, treden gezamenlijk op.4Art. 5:106 lid 7 BW bepaalt dat een erfpachter of opstaller alleen tot splitsing in appartementsrechten bevoegd is als hij daartoe toestemming verkregen heeft van de grondeigenaar. De toestemming is een geldigheidsvereiste. 5 De eigenaar wordt echter geen partij bij de splitsingshandeling. Splitsing blijft dus een eenzijdige rechtshandeling.

De splitsing komt ingevolge art. 5:109 BW tot stand door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.6Art. 5:111 en 5:112 BW schrijven voor welke gegevens de akte en het daarin vervatte reglement moeten bevatten. Splitsing is een ongerichte eenzijdige rechtshandeling. Dit heeft tot gevolg dat als de rechtshandeling verricht wordt door een handelingsonbekwame, de splitsing nietig is. Mijns inziens moeten in het geval dat een recht door meerdere eigenaren gezamenlijk wordt gesplitst, alle eigenaren handelingsbekwaam zijn.

De splitsing heeft tot gevolg dat het eigendomsrecht op het gebouw of de grond wordt opgesplitst in nieuwe zelfstandige zakelijke rechten.7 De splitsing heeft dus goederenrechtelijk rechtsgevolg. Een appartementsrecht is een aandeel in het gesplitste gebouw of de in de splitsing betrokken grond. Daarnaast verschaft het een exclusief gebruiksrecht voor het privégedeelte en een recht van medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten en zaken. Als er meer dan één eigenaar is, ontstaat naast de gezamenlijke appartementsrechten een bijzondere gemeenschap van gebonden mede-eigendom.8 Van rechtswege worden gerechtigden tot een appartementsrecht lid van de vereniging van eigenaars, zo bepaalt art. 5:125 lid 2 BW. De wet schept in art. 5:108 BW de verplichting voor de eigenaren om de bouw, inrichting van het gebouw en de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met wat daaromtrent is bepaald in de splitsingsakte.9 Deze verplichting heeft zowel actieve als passieve kwalitatieve werking.10 Deze verplichtingen kunnen mijns inziens worden gekwalificeerd als verbintenissen, nu de appartementseigenaars onderling een rechtstreekse aanspraak tot nakoming hebben.11

Een splitsingsakte kan niet worden herroepen. De splitsing kan hooguit ongedaan worden gemaakt door inschrijving van een akte ter opheffing van de splitsing in de openbare registers.12

61. De Hoge Raad legt de volgende uitlegmaatstaf aan voor de splitsingsakte. Uitleg komt aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de splitsende. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.13 Met het oog op de rechtszekerheid mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken.14 Als de ingeschreven splitsingsstukken, dus de akte en de tekening, elkaar tegenspreken moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. De stukken mogen mede worden uitgelegd aan de hand van waarneming van de feitelijke kenmerken of op grond van kennisneming van de situatie ter plaatse.15

Een appartementsrecht kan niet worden gewijzigd op grond van de redelijkheid en billijkheid.16 De redelijkheid en billijkheid spelen wel een rol als gedragsnorm. De appartementseigenaren moeten zich bij de uitoefening van hun rechten jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.17 Dit volgt volgens Van Velten uit specifieke wetsbepalingen, op grond waarvan de rechter een vervangende machtiging kan geven als een appartementseigenaar zonder redelijke grond weigert een splitsing te wijzigen (art. 5:140 BW) of toestemming te geven voor het verrichten van bepaalde handelingen (art. 5:121 BW).18

Daarnaast is art. 2:8 BW van toepassing, nu de appartementseigenaren lid zijn van een VvE, evenals de hinderbepalingen uit het burenrecht.19 Tenslotte acht Van Velten art. 6:2 BW van toepassing.

Niet geregeld is of de dwalingsregeling van art. 6:228 BW van toepassing is op splitsing in appartementsrechten.

Evenmin is in de doctrine besproken of je een recht onder voorwaarde of tijdsbepaling kan splitsen. Uit art. 3:17 lid 1 sub c BW blijkt dat het in vervulling gaan van een aan een ingeschreven rechtshandeling verbonden voorwaarde zelf een inschrijfbaar feit is. Niet uitgesloten is dus dat een ingeschreven rechtshandeling onder voorwaarde verricht kan zijn.